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  • 房市熱潮不減 全台329案量再飆新高 資料來源-自由時報地產天下

    房市熱潮不減 全台329案量再飆新高
    文/記者朱語蕎
    房市推案大檔329即將到來,在歷經疫情衝擊下,全台房市反更加增溫,今年房市也延續前兩年熱潮,推案量持續攀高,根據住展雜誌統計,今年北台灣329檔推案預估高達3420.67億元,比去年同期成長近千億元,創下歷史新高紀錄,堪稱史上最旺的329檔。

    另外根據591新建案統計,新竹縣市推案量有7007億元,也創下5年新高,大台中地區量能略減,指標案多位在市中心;南台灣部分,台南市量減近7成,推案市況冷清,高雄市整體量能大增逾200億元,較去年量增4成多,表現在各縣市排名第2名。

    成本提高 消費者恐追著價格跑
    住展雜誌研發長何世昌表示,329檔期推案爆大量除了與房市景氣好有關外,延遲推案量挹注、百億級建案眾多,以及房價漲速加快導致案量膨脹都是原因之一,由於通膨壓力愈發沉重,原物料價格持續飆高,大多數建案因成本墊高而漲價,329檔期恐怕是個「消費者追著價格跑」的購屋季。
    今年北台灣329檔期可說是重案齊發,包括「Diamond Towers台北之星」、「新光人壽總統傑仕堡」、「都廳大院」、「大同莊園III」、「亞昕森中央」、「台北灣-銀河」、「宏道新竹帝寶」等7個大型指標案,如此多的百億級建案堪稱史上罕見。

    北市百億大案激增 危老都更案達千億
    何世昌指出,除了百億級建案一籮筐之外,建案售價持續調漲,也使整體案量膨脹逾3千多億元,去年下半年有部份建案因政府打房、或因建照核發塞車而延後至329檔推出的建案因禍得福,建案都還沒開賣,案量已普遍調高,甚至有建案案量一口氣暴增40億元,簡直是老天爺送錢花。此外,危老都更案也相當多,台北市都更、危老重建案量逾9百多億元,新北市重建案雖不如北市龐大,但也有將近7百億元案量,光是大台北地區329檔,老屋重建案量竟高達約1600億元。

    桃園重劃區領軍 新竹大案登場
    桃園地區,今年仍有重劃區領軍,包括:桃園中路和小檜溪、龜山A7、蘆竹南崁與大竹、八德擴大等重劃區,總推案量估約有4百餘億元。
    房價和案量漲幅驚人的新竹,根據591新建案調查,329案量較去年成長接近1.5倍,主要由上市櫃建商愛山林、宏國建設攜手推出的造鎮案「新竹帝寶」第一期帶來約300億元所致,是新竹近年規模最大的開發案。
    台中今年329檔期在市區仍有不少新案推出,位在西屯區的七期及水湳經貿園區,有興富發、豐邑等品牌建商插旗,目前當地預售案每坪開價普遍已站穩6字頭,相

    較雙北毫不遜色。而去年買氣火燙的海線沙鹿、梧棲及清水等地,目前則以當地建商推出的小量體建案為主。

    台中、台南案量略減 高雄量增4成多
    南台灣部分,台南市量減近7成,推案市況冷清,主要因全台缺工缺料、土地成本上漲衝擊,加上前兩年邁入推案高峰期,案量基期較高,業者目前轉為觀望居多。
    高雄市整體量能大增逾200億元,較去年量增4成多,表現在各縣市排名第2,主要推案熱區有左營、三民,兩區均有百億元的案量釋出,其中三民區近年幾無新案推出,這次三地、國泰建設分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」等大案,挹注不少案量。

    何世昌說,今年北台灣329檔仍以2~3房為主流,唯台北市豪宅明顯放量,而台北市一線豪宅市場已睽違多年沒見到5百億元以上的案量,足見業者看好豪宅市場回溫的信心,成交價可能有機會挑戰每坪300萬元關卡。
    不過,央行剛宣布升息1碼,對房貸族來說,假設貸款1000萬元、20年期,利率1.5%來估算,升1碼後推估利率上升至1.75%,每月應還本利和為4萬9413元,每月多了1158元,1年將增加13896元,是否會影響首購族購屋意願,值得關注。
    大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,市場對於央行可能的取向多有準備,而選擇性信用管制搭配政府打炒房政策,投資性買盤有縮手的趨勢,但不動產抗通膨的效果、穩定性仍優於其他投資標的,置產型買方仍有需求需求,自用買盤也有一定量體,預估今年市場交易價量應平和發展,像去年遍地開紅盤的盛況難以再現。


     
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  • 桃園土地交易破2千億 建商鎖定這三區搶地 資料來源-自由時報地產天下

    桃園土地交易破2千億 建商鎖定這三區搶地
    文/記者朱語蕎
     
    桃園土地近期交易熱絡,信義全球資產統計2021年桃園土地買賣實價登錄已揭露資訊,總交易金額來到2088億元,其中重劃及區段徵收區的交易就佔了整體土地市場近4成,交易規模前3名區域都位於機場捷運沿線上,分別為高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站、機場捷運A7站,且金額規模皆破百億,其中A20站地區的交易成長最為亮眼。

    信義全球資產總經理柯宏安分析,桃園具有交通建設及人口紅利,且工業區以及開發中的產業園區帶動更多產業進駐,就業人口也隨之增加,建商看準此剛性需求布局,讓去年中壢區、蘆竹區、大園區、桃園區、觀音區、龜山區、楊梅區、八德區等行政區的土地交易金額都超越百億,中壢區因受益於高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站下,更達500億等級。





    以重劃及區段徵收區之土地交易來看,排名第1是高鐵桃園站青埔特區,總交易金額205億元,除交通建設到位,由國泰人壽打造的置地廣場也成休閒娛樂亮點,加上航空城開發題材也讓各大建商卡位進場,連續ˇ年土地交易金額破200億元,去年就有華建、宏普、興富發等建商投資,其中興富發以24.23億元買下近2300坪商業區土地為金額最大筆之交易。

    機場捷運A20站地區,規模雖排名第2,但成長幅度卻極亮眼,受惠區位鄰近中壢市區及高鐵青埔特區下,也備受建商推案青睞,自2020年完成配地後的交易量暴增,2021年總交易金額來到145億元,較2020年成長238%。至於排名第3的機場捷運A7站地區,總交易金額107億元,建商看準華亞科技園區及中華郵政物流園區帶來的就業人口,使得近兩年交易量破百億,去年興富發以每坪153.8萬元買下近2600坪商業土地,創下此區新高價。

    柯宏安表示,建商偏愛大面積基地開發,而重劃及區段徵收區因街廓整齊又較有千坪土地釋出,所以會是其購地重點目標。像是中路、小檜溪、高鐵桃園站青埔特區等,仍會是大型品牌建商主要評估區域,但中小型建商在考量購地與開發成本下,則可能以蛋白區的新興重劃區為優先考量。
    像高鐵桃園站青埔特區未來逐漸發展成熟後,土地供給也會減少,預期土地交易熱區可能以航空城、機場捷運、高鐵等題材向外延伸擴展,轉向南桃園及西半部地區。
     
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  • 疫情衝擊飯店熄燈轉身 改建豪宅商辦 突圍求生 資料來源-自由時報地產天下

    疫情衝擊飯店熄燈轉身 改建豪宅商辦 突圍求生
    文/記者朱語蕎

    肺炎疫情重創台灣觀光產業,首當其衝就是飯店業,疫情之下,不少旅館飯店改為防疫旅館因應,更有許多知名老飯店,乾脆直接打掉重建,趁著危老都更正熱,申請都更改建,在原址興建豪宅或豪辦,成為區域新地標,這股飯店改建風潮,正逐漸蔓延。
    2020年,突如其來的新冠肺炎肆虐全球,跨境旅遊成為當前最不可能辦到的事,讓不少著重在國際旅遊業的飯店業,住房率一落千丈,不少商務旅館乾脆直接轉型變防疫旅館,台北市精華區的星級飯店,原多訴求國際旅客,在這波疫情中,受創最慘重。
    從去年開始,不少知名飯店就傳出將都更改建消息,今年2月,開業32年的西華飯店,正式熄燈走入歷史,讓不少老顧客相當不捨,北市知名飯店改建不只於此,包括國賓、六福客棧、神旺、首都大飯店小巨蛋館、三德大飯店,也都預計以危老改建模式,拆掉重建。

    住房率不到10% 飯店搶搭危老改建
    根據觀光旅館營運月報資料顯示,台北市在去年6月三級管制期間,飯店住用率平均不到10%,疫情前的旺季北市平均的住用率可達75%,國際觀光客少了千萬人次,在市中心大面積素地難求,政府又祭出40%最高的危老容積獎勵下,這些位在台北市精華地段的老飯店、商場,寧願選擇停業在原址重生,活化資產改建成豪宅、商辦,重拾昔日風光。
    根據統計,2021年台北市新推建案約2763億元,其中都更和危老改建案超過7成,創下歷史新高,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市參與危老改建的基地面積已經超過10萬坪,其中約有5%是老舊飯店改建,全國首宗飯店危老案「馥敦飯店-南京館」改建後,由大陸建設推出「鐫萃」,根據實價揭露,單價多落在每坪143萬~154萬元之間。
    除了飯店外,老舊商辦大樓也成為熱門重建標的,台北市敦化南路屋齡40年的老B辦「華塑大樓」,改建成豪宅案「華固敦品」,根據實價登錄資料揭露23樓成交每坪202.9萬元,擠身兩百萬俱樂部行列。而目前揭露都更改建案最高價的預售案是「敦仰」,前身是老商辦蘇黎世大樓,實價揭露顯示預售成交單價有3筆超過每坪200萬元,高樓層的17樓成交2.68億元,每坪單價更達221.9萬元。


    北市大面積素地難尋 「類土地」成優勢
    曾敬德表示,台北市可開發的素地稀有,開發商透過參與合建、都更、危老甚至是捷運聯開的方式取得合適的開發案,近年因為危老、都更政策盛行,包括飯店、舊辦公大樓、電影院、老透天厝等,都成為熱門的改建產品。
    不少商辦大樓也趁這波危老獎勵,積極改建,像是上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行、新光產險大樓、敦化大樓、中華票券金融大樓、蘇黎世保險大樓、國泰襄陽大樓等,另外也有企業的總部辦公或營業大樓進行改建,包含永達承德大樓、佳美機構大樓等,不管是未來自用或出租,身價勢必提升不少。
    大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,飯店原本就收到觀光團體數量下滑影響,住房率下降,之後又收到疫情衝擊,在政府提供容積獎勵的誘因下趁勢改建,不僅能重新規劃更符合未來趨勢的建築類型,若評估飯店的營收不理想,也可改變型態,轉做商場或豪宅,由於許多老飯店地段優越,因此轉為豪宅或商場具有發展潛力。

    專家警示 豪宅商辦恐供過於求
    此外,這波飯店改建潮以台北市最多,除了老飯店本就較多,國內旅遊的主力偏向中南部、花東、離島,北部不容易吸引國內觀光客,而商務客的競爭大,也是老飯店思考重新出發的主因。
    不過,房產趨勢專家李同榮預表示,知名飯店及舊商場陸續趁著危老及都更獎勵便利性,大舉投入重建行列,勢必會對未來市場產生影響,除了幾個知名飯店改建外,目前正積極推動都更中的還有10幾棟大樓,短期間這些大樓暫時退出,將造成市場短期供給吃緊,長期則將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂,預計3~5年後,A級商辦與豪宅將會爆量。
    李同榮表示,未來A辦恐供給過剩,導致租金和售價下滑,而B辦、C辦也因被A辦排擠,導致空置率增加,還無法都更的40年以上老舊商辦,將更加不值錢。而整體豪宅市場供給過多,不只讓新豪宅售價受影響,也會讓中古豪宅受到排擠,套牢的就是開發商和盲目的投資者。
     
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  • 首推小資購屋區!全台最夯5個行政區 前3名均價還在2字頭 資料來源-自由時報地產天下

    首推小資購屋區!全台最夯5個行政區 前3名均價還在2字頭

    【文/記者張瀞勻】

    根據六都地政局建物買賣移轉棟數,去年全年的交易熱門行政區前5名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和,其中桃園區移轉量更破萬棟,而根據信義房屋統計房價資料,前3名的交易均價仍在2字頭,顯見房價親民條件仍是吸引小資族購屋的重要關鍵。

    根據六都地政局建物買賣移轉棟數統計,2021年六都行政區交易量前5名分別為桃園市桃園區11688棟、中壢區8338棟、台中市北屯區9068棟、新北市板橋區7548棟、中和區6733棟,而進一步探究房價,信義房屋據內政部實價登錄資料統計2021年住宅平均單價,桃園區平均單價為23.4萬、北屯區為24.4萬、中壢區為21.1萬、板橋區47.6萬、中和區44.4萬。

    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,上述交易量前5名都是傳統的熱門交易區域,反應部分小資族雖然面對高房價,但仍希望住在捷運站、成熟商圈的周邊,但相對就是買舊一點、小一點、遠一點,加上搭配三十年期的房貸讓每月負擔減壓。

    而全台行政區移轉量前三名中,桃園市就佔了兩大行政區,其中桃園區交易移轉棟數去年全年為11688棟,為全台之最,信義房屋青埔A18店店長張文宗分析,桃園有三多題材,包括重大建設多、重劃區多、工作機會多,重大建設包括原有的機捷、高鐵,現又有捷運綠線興建中,又有青埔、中路、藝文特區等多個重劃區,題材眾多。

    而桃園市的工業區密集度也很高,就業機會多,加上有元智、中原、中央等多個大專院校,大學密集度高,張文宗表示,許多在桃園讀書的外地族群,畢業後留在桃園成家立業,也讓桃園房市有源源不絕的人口紅利。

    此外,桃園市房價相對雙北親民,長久以來吸引北客到此購屋,並透過高速公路、高鐵通勤,張文宗進一步分析,桃園區的移轉量較中壢區多,主因為桃園區離台北地區較近,本來人口密集程度高,近期又因藝文特區等多個重劃區開發,新房子持續吸引民眾購屋,帶動交易量走揚。

    台中的北屯區全年買賣移轉棟數逾9000棟,僅次於桃園區。信義房屋文心中清店店長謝明哲表示,無論官方或民間,在北屯投資的重大建設均多,包括捷運綠線、台中巨蛋、漢神洲際娛樂城等,加上重劃區帶來龐大供給量,吸引剛性需求買方湧入;特別的是,北屯行情屢創新高,但買方有剛性需求,且未來有發展性,仍願意在北屯購屋成家立業。
     
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  • 楊梅「消失的十年」全補回來 中古屋漲幅完勝新成屋 資料來源-自由時報地產天下

    楊梅「消失的十年」全補回來 中古屋漲幅完勝新成屋
    2022/02/23 10:39文/記者朱語蕎

    根據桃園不動產e指通系統發現,楊梅區近3年中古屋漲幅完勝新成屋,公寓大樓3年漲幅高達27%,中古大樓成交均價自2019年的9.8萬元成長至2021年的12萬,成長幅度約2成5,而新電梯大樓漲幅14.23%,成交均價來到17萬。

    東森房屋楊梅新農加盟店吳尚信表示,楊梅房市存在所謂「消失的十年」,由於楊梅為位處中壢新竹間,在桃園整體房市未起漲前,人口多集中在兩處,使得楊梅成屋完工於2000年代較少。直至2010房市飛揚,加上楊梅交通建設逐步落成,包括台31線、五楊高架打通楊梅對外聯繫,建商始逐漸補起缺落,也吸引願意用時間成本換住屋成本之自住型客戶。

    過去楊梅主要生活區及房市交易熱點,以楊梅與埔心火車站為雙核心,近年知名建商大舉狩進位處兩站間的金山街腹地,並推出大型建案,當前房市行情最高點也在此。
    吳尚信表示,過去位處金山街建案之主力客群8成以上為自住客,近2~3年則吸引2成之投資型置產客戶,多屬意電梯大樓,以兩房800~900萬元、三房1200~1300萬元之產品為市場主力產品。指標建案如「豪發帝景」單價落在24~25萬,並強勢帶動周遭新古屋、中古屋以及老公寓行情。
    吳尚信表示,以「豪發帝景」為例,由於區域內出現屋齡、機能及環境相去不遠之新成屋站上高價,使得市場對於0~5年之新古屋期望值也隨之調高,中古大樓及老公寓漲幅更劇烈。

    吳尚信表示,過去市區之兩房加車位中古電梯大樓開價約在400~500萬元,目前都要600萬元起跳,新古屋單價則在17~19萬之間,雖然中古屋漲勢猛烈,但總價仍相對親民。
     
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  • 【桃園】八德擴大重劃區 捷運綠線加持 房價站上3字頭 資料來源-自由時報地產天下

    【桃園】八德擴大重劃區 捷運綠線加持 房價站上3字頭

    2022/02/19 04:29文/記者朱語蕎

    位在八德區的八德擴大重劃區,為八德舊市區的再延伸,以棋盤式道路規劃,區內屋齡新穎,位置鄰近國道2號、國道3號優勢,吸引不少新北客群移居,由桃園市政府自主興建的捷運綠線,也在此設置站點,讓此區未來備受期待,區內新案價格也水漲船高,價格站穩3字頭大關。

    八德重劃區範圍緊鄰舊市區,以八德區公所為中心向外擴張,北至仁德路、南到豐德路,東側以仁德一路為界,西邊則臨茄苳溪,採棋盤格式規劃,道路寬敞筆直,相當舒適,生活機能主要集中在豐德路,有全聯、寶雅、全國電子和超商,採買也可至公有市場、置地廣場的家樂福,機能相當便利。
    交通動線方面,此區最大優勢就是鄰近國道2號八德交流道,以及國道3號的大溪交流道,可快速銜接至高速公路,未來還增設國道3號大鶯豐德交流道,紓解區內車潮。而捷運綠線也在此設置G01、G02站,可通往廣豐商圈、中正藝文特區,未來還將串連三鶯線,可轉乘至板南線,對於在雙北通勤族更加便利。

    公園綠帶眾多 機能便利
    重劃區內綠覆率也相當高,包括有建德、豐德、仁德等多個公園綠帶,未來還將興建八德第二埤塘公園,而一旁還有八德興仁夜市,提供區內居民逛街覓食的去處;另外,北區青少年活動中心也位在此區,規劃有托嬰中心、親子館等,提供更多機能。
    重劃區約在10年前開始有建案推出,目前中古屋最舊屋齡也僅約10年,整體環境相當新穎舒適,區內以麗寶集團為大地主,已陸續推出「麗寶大藝術家」、「麗寶青年時代」、「麗寶FIKA」等建案。預售案則有「竹風大陸」,基地位在豐田一路,規劃26~40坪。建德路、廣興三路口的「益騏福爾摩沙」,則規劃26~50坪,每坪價格在31~38萬。預售案還有「福鄉匯」,距離八德國小不遠,每坪開價在34~40坪。

    新案站穩3字頭 主打首購族
    成屋案有位在建德路的「昇捷天沐」,規劃68、89坪,每坪均價在32萬;麗寶建設的「麗寶大藝術家」分為A、B區,以2+1到4房為主,每坪價格在20~26萬。
    台灣房屋八德興豐店店長崔文翔表示,八德擴大重劃區鄰近既有的八德舊商圈,許多知名商家也陸續進駐,整體街廓道路相當整齊筆直,綠帶公園多,未來這裡更是捷運綠線的起點,也因鄰近國道3號交流道,吸引不少新北客移居,人口成長快速,讓八德國小在改建後依舊滿編。
    中古屋市場部分,區內最舊的屋齡約10年,現在每坪行情在26~32萬左右,以2~3房為主力,指名度高的社區有「深耕十」規劃4房產品、近商業區的有「宏普之星」、「皇翔百老匯」、「合雄MAX」等。崔文翔表示,八德擴大重劃區去年也跟上這波漲幅,年增有約1成左右,整體交易量也增加不少。

    八德擴大重劃區算是舊市區的再延伸,因此具備基本生活機能,車程都在5~8分鐘可達,雖腹地範圍不大,但綠帶公園多,且鄰近交流道,規劃初期就吸引不少北客移居,未來有捷運綠線,對通勤族來說更加便利。
    此區2房含車位總價約在1000~1100萬元,3房含車位約在1200~1500萬,若喜歡鄰近未來捷運站或機能多的,可選擇靠近商業區的物件,若是喜歡寧靜環境的,可選擇住宅區。

    小提醒
    捷運綠線為高架路段,兩側住家會面到高架軌道,在意風水或噪音問題的人,要避免選擇面捷運軌道第一排物件。重劃區旁有興仁夜市,營業時間人車較多,環境也較為混雜,而大型採買需要騎車或開車較為便利。
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  • 房價狂飆遲早「泡沫化」?數據一攤秒解答…專家示警:別再幻想會大跌 資料來源-好房網

    房價狂飆遲早「泡沫化」?數據一攤秒解答…專家示警:別再幻想會大跌
    好房網News記者呂詠柔/綜合報導

    根據最新發布的國泰房地產指數,2021年第4季六都與新竹縣市的新建案房價再創新高。房價漲不停,但仍有許多民眾期待,炒房最終將導致泡沫化,屆時即是進場好時機。專家則提醒,期待房價大跌只是個不切實際的幻想。

    面對現今房市狀況,品嘉建設創辦人胡偉良提出3大觀點:

    一、當前房屋過剩,房價會下跌 胡偉良指出,台灣擁有不少缺乏安全性、居住性的老朽建物,早已無法滿足民眾的居住需求,也因此常聽聞「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳,反倒是只見建商更積極獵地的情景。而建商也不是傻瓜,新房空著不降價求售,其實是期待更高的房價回報,而不是賣不出去。此時民眾更要有客觀的衡酌環境,而不是人云亦云,「不切實際的等待房價大幅下跌,最後一再錯失機會,淪為被收割的韭菜」。

    二、少子化與老齡化會造成的房市危機 依國發會的研究報告估算,民國125年起將出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也僅不到0.7%,亦即平均每年減少16萬人(6.4萬戶,以每戶2.5人推估);以雙北為例,平均每年減少4.5萬人(1.8萬戶)。 再從家戶及每戶人口數來看,據統計資料,當前全國戶籍戶數逐年增加,由民國99年底793萬7024戶,遞增至108年底883萬2745戶,10年增近90萬戶(每年約9萬戶),增幅達11.29%,每年增幅達1.13%,已大於人口減少比例0.7%的比例,也就是房屋的需求量仍將呈正數增加,而房屋需求坪數則將變小。 但從房屋老化的速度來看,房子的老化速度遠遠快過住宅的需求減少量。若把不堪用的屋齡標準拉到50年以上,全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新,大於人口減少比例0.7%所導致的住宅需求減少量6.4萬戶,這種情形在幾年後(屋齡大於60年的房子逐年增加之後)會更加明顯。 胡偉良認為,要改變這種情況,除非危老改建推動的「非常成功」,但老屋要大量改建並不容易,一方面是改建的成本(包括營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此在新屋少於老屋的情況下,預估至少在15、20年內,少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。

     三、房市兩極化的趨勢,使得好房子愈稀缺,不優質的房子將無人青睞 胡偉良強調,也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生,而是不優的房子會首當其衝,淪落為沒人要的棄屋。他認為,房市走向兩極化已是必然的趨勢,大城市核心區的優質好宅的需求強勁,小城市及大城市偏郊地區的房宅將無人青睞,目前已有日本房地產市場作為借鏡,當前當前日本大城市的房價仍屢創高峰,而偏郊房產卻沒人接手,成為棄屋

     
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  • 虎年房市打硬仗、區域拉鋸比手骨粗 桃園台中韌性最強 資料來源-自由時報地產天下

    虎年房市打硬仗、區域拉鋸比手骨粗 桃園台中韌性最強
    文/記者張瀞勻整理

    文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

    經歷了兩年疫情衝擊,雖然去年底又出現了傳染力更強的Omicron變異株,但死亡率下降,輕症者也越來越多,不免讓國人鬆弛戒心,而歐美各國也在防疫漸現疲態之後,甚至產生想放手一搏,以群體感染免疫與疫苗接種併進的提議。

    當人們從2020年對未知的恐慌、2021年對疫苗的渴望,到2022年對疫後與病毒泰然處之,隨著量化寬鬆資金潮的大量湧出到有序退場的各階段轉折,也開始影響房產投資態度的轉變。前期的躊躇游移、中期的激情盲動到現在也應該是時候回到基本面,仔細評估減債、縮表後,尚能維繫實體投資動能不墜、需求如計畫進場、資產價格堅實膨脹的投資區域。

    從人口趨勢、產業投資兩大維度來看,桃園以產業腹地、交通條件、低價優勢,吸納北部強大外移的產業及人口,而台中市近期產業發展大爆發,又是中部縣市的樞紐,最有可為。

    從人口趨勢來看,台灣已經連兩年面臨出生人口不如死亡人數「生不如死」的人口負成長現象,但更重要的是社會遷移的變化,因為2020年人口淨遷入是1997年以來首度出現負值,而去年更從-33,978人擴大到-156,010人,其中移往外國的有18.3萬人,是1991年有統計資料以來最高,較過去每年4、5萬的平均值有倍增的現象,因此如何能在人口自然及社會負成長的逆流中成長,不但是確保城市活力,也是維繫行政管理運作的基本硬道理。

    其中全台淨遷入/人口數的比值為-0.7%,台北市大幅流失至3%,但桃園、台中只有0.1%、0.3%的影響,是六都中的資優生。另外,從各縣市人口粗出生率來看,全國平均是千分之6.8,但桃園市9.3,台中亦達6.8的水準,分佔六都的一、三名。既然遷徙的比例低,出生比率又較高,因此帶動兩市過去10年人口成長13%、6%,分居全國一、三名。

    然而人口趨勢雖然能為勞動、消費力背書,但真正拉動的是未來的產業投資趨勢,因為產業到位才代表有新職缺,新職缺又意味著新就業人口及家戶消費的跟進。光用現在的人口統計的落後指標唱衰市場其實毫無意義,因為台灣都市結構受惠於前所未有的產業、資金潮,正出現產業聚落、人口的大洗牌。從建造執照核准量來看,台中去年作為零售百貨的商業類申請面積達6.4萬坪,為全國第一,而桃園工業倉儲類更高達39.4萬坪是第二名的台中的兩倍多,兩都的辦公服務類更雄踞全台一、二名,可見未來磁吸工作機會的能量極大。

    在雙北房價已高,新竹腹地有限,南二都的產業、商圈、房價發展不同步的限制下,桃園、台中房市經歷多次景氣淘洗,外來買方的誘因最強、支援房市發展的條件最成熟,因此也吸引最多的北部品牌建商跨境投資,中長期來看,仍大有可為。
     
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  • 林正雄:「4個字」形容2022年房地產 資料來源-奇摩房地產

    林正雄:「4個字」形容2022年房地產
    買購不動產新聞台
    2022年01月19日

    【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產聯盟總會理事長林正雄2022年1月18日表示,面對2022年房地產發展,市場將迎來「史上最友善購屋環境」,而標榜「節能減碳」的建築商品將成為房地產市場的標準配備。對於2022年房地產表現,他以4個字形容,那就是「量縮價揚」。

    林正雄指出,在預售與新成屋市場方面,通膨壓力大,營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制,導致購地貸款成數減少,購地連動降低,將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。至於成屋(二手屋)市場,他則認為因房地合一稅長達5年的閉鎖期,與超重的45%稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少,造成供不應求;而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。

    林正雄指出,2020年1/23武漢因COVID-19疫情封城,全球亦隨之擴大邊境管制,疫情高峰時各國紛紛頒布旅遊禁令並關閉邊境,封城更是時有所聞,頓時全球服務業與航空業陷入停擺。所幸經過8個月後,疫苗問世開始施打普及,加上各國政府採取量化寬鬆貨幣政策刺激消費,全球經濟終於緩過勁來,民眾也終於回歸正常生活。我國因政府、醫界、產業界與國人通力合作共體時艱,使得疫情管控得宜,在陸續適應疫情衝擊之後,景氣亦快速復甦。根據最新資料,景氣對策訊號連10個月維持在熱絡階段,外銷訂單創歷史新高,製造業採購經理人指數(PMI)連18個月擴張,批發、零售及餐飲業營業額年增11.3%,GDP成長率達6.05%,台股加權指數更是續創歷史高點站穩萬八關卡。

    但緊接著因經濟強勢復甦需求驟升,供應商搶料備貨,國際貿易因缺船、缺櫃與塞港等因素,導致原物料、農作物價格上升,全球面臨通膨風暴。當全球大印鈔時,我國也被迫增加貨幣供給,以免新台幣升值太快。(2021年底M1B年增14.2%),這些增加的本國貨幣加上外資,成了推動物價上漲的強大力量。消費者物價指數CPI年增率創13年新高,躉售物價指數年增率創41年新高。營建業亦因缺料缺工問題嚴重,加上國際原物料漲價潮,整體營造成本上漲55%,預售屋為反映成本只好調升售價,獲利並未增加甚至會受到侵蝕。

    除了前述因資金供給增加的通貨膨脹外,另有因應全球永續發展的能源轉型與減碳議題所引發的綠色通膨,2021年11月剛剛結束的第 26 屆聯合國氣候變遷大會(COP26),確定了碳減排、碳交易、永續金融、零碳車、綠色航運等協議,足見這波綠色通膨亦將對你我影響深遠。

    政府為了穩定房價自2020年12月8日央行實施選擇性信用管制,吹起新一輪政府打房的號角,接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等,希望從資金面截斷炒房動能。「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題,政府這套打房組合拳又快又猛,希望房價可以停止漲幅並軟著陸。然而在國際通膨浪潮之下,置產成了資金良好的避風港,而隨著土地與營造成本不斷上升,剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠,形成房價的一股上升螺旋。依最新資料,消費者購買耐久財信心指數達到歷史次高,2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟,是近8年新高。五大銀行住宅貸款月增近720億(2021.12),增幅為史上次高。在央行多次限縮融資條件下,市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤,而房市量能具創高可見確實剛性需求者眾,動能強大。而從法人為主要買方的大型土地交易統計,已連5年成長,交易總額更達到史上最高的4256億元,可見不論一般消費者與大型法人都同步在加緊置產。


    展望2022年,在前所未有的通膨浪潮中,置產仍是躲避通膨影響的唯一解方。前面提到的綠色通膨亦將對建築規劃產生影響,從綠色金融加強促使企業採取ESG永續經營的概念,減碳議題更細部延伸到建築規劃納入綠建築、智慧建築概念等強化綠能與節能訴求產品,將陸續成為標準配備,建築業這個古老行業亦步入建築4.0的時代。

    環境方面,2021年中「實價登錄2.0」正式上路,揭露成交登錄資訊到門牌、預售屋備查後銷售、銷售契約納管、成交1個月內申報,加上主管機關不定期稽查。從成交資訊公開透明、銷售資訊與契約皆由政府把關審核後使用,為消費者構築史上最友善購屋環境。

     
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  • 桃園代銷公會理事長黃正忠:青埔未來不只5字頭 資料來源-自由時報地產天下

    桃園代銷公會理事長黃正忠:青埔未來不只5字頭
    文/記者朱語蕎

    桃園近年房市熱絡,受惠重劃區房價基期低,加上社會福利佳,磁吸許多北客移居,桃園代銷公會理事長、也是新理想廣告執行長黃正忠,接受本刊專訪時談到,桃園建設眾多,加上房價比起雙北便宜,幾個低單價地區漲幅大,不少建案更是還沒開案就上調底價。

    黃正忠談到,從2020年中美貿易戰、台商陸續回流,加上利率維持低檔,台灣可說是最大的受益者,也成為這些游資最好的避險港口,現在股市漲到1萬7千多點,比前一年漲了6成多,代表企業有獲利,真的有賺錢,而賺的錢該往哪兒去,就成了這些高資產族群最重視的事情。

    資金充沛找出口 房地產最佳避險工具
    此外,2020年壽險業開始停止銷售儲蓄險,黃正忠說,據統計,1年有高達6千億的儲蓄險資金,這些資金可能會分幾個地方跑,一部分會進股市、美金儲蓄險、黃金,剩下的就會跑來房地產,尤其對投資較保守的人,把錢放進房產相對保值,進而讓這波買氣持續到去年。
    黃正忠說,這兩年來,大家應該都有賺到錢,現在各種物資都上漲,連虛擬貨幣都漲翻天了,更何況是「實」的房地產,只要地段選得好,房子放20年也不太會貶值,甚至還會增值,房子已不再只有單純住的功能,以投資角度來看,房地產是最紮實的產品。
    台商回流帶來的資金浪潮,加上通膨問題,全世界的房價都在漲價,原本預估2020年會量化寬鬆(QE)政策,一直到去年也沒有,反而加重量能,這些都是房價可以上漲的理由。而面對房價上漲,黃正忠說,以代銷立場來看,其實很兩難,現在業主都在調價,有些連案子還沒開案就先調漲底價。

    桃園買氣旺 低價區房價漲更兇
    以桃園來看,一些原本相對低單價的區域,在這波漲勢中,漲幅更驚人,另外像是青埔去年也漲很快,4字頭已經是常態,有些案子已經來到5字頭,黃正忠說,桃園不少區域都是預期心理跟著上漲,不過因為桃園建設多,加上房價比新北便宜,還是很有競爭力。
    而政府政策也是左右房市的關鍵,黃正忠說,因為營建成本上漲,未來成本難抓,現在不少案子都改成先建後售,政府的政策也反映目前房市真的很熱,反而會讓消費者認為未來還會再上漲,他認為,政府應該抑制房價不要快速飆漲,而不是全面打壓。

    而六都陸續公布囤房稅稅率,成為未來建商推案的未知數,黃正忠說,囤房稅會造成持有成本增加,但對房價影響不大,如果預期的獲利仍大,屋主其實沒什麼影響;而禁止預售屋換約制度,這些只能打壓一些已經為數不多的投資客,不太能壓抑房價上漲。
    他也提到,其實政府對房市政策有點兩難,現在很明顯是一直在救中小企業,對房地產不太敢出重手,打的力道有在控制,真正能讓買氣暴跌的,還是2014年那時候推出的限制部分區域貸款政策,當時只要政府限縮哪些區域房貸成數,那個區域買氣馬上下跌,影響相當大。
    對於今年房市,黃正忠說,還是要看疫情何時穩定,全球何時才能正常運作,現在太多不確定性干擾,像是之後QE、利率調升等,還有新病毒的影響多重,都會影響未來經濟發展。

    青埔是桃園火車頭 未來潛力大
    而針對桃園房市,黃正忠還是看好青埔發展,他說,青埔就像是桃園的火車頭,建設是全方面的規劃,已經不再只是桃園的青埔,而是全台灣甚至全世界等級的國際城市,應該要單獨從桃園拉出來分析,現在全台高鐵周邊都是潛力股,以前是跟著台鐵走,未來就看這些高鐵站點的發展,像是竹北、烏日等,以桃園青埔來說,未來房價恐不只5字頭。
     
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  • 八個買房思維引導你進入房地產的頂端! 資料來源-好房網

    八個買房思維引導你進入房地產的頂端!
    文/胡偉良
    人的思維不同,格局就不同。 在買房這件事上,買房思維不同,得到的結果也大不相同。
    1、避開三不靠 不管是自住還是投資,買房最忌諱的就是“三不靠”:不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套(生活機能)。 買房抉擇時,捷運、學區、配套這三件事極為重要,能同時滿足最好,不能兼得時至少也要滿足一件。三件都不具備的房子,不僅漲的慢、跌的快,而且居住功能也會受到限制,沒有居住屬性和金融屬性的房子,就是一堆磚頭! 所以,買房最好的選擇是交通便利、靠近名校、周邊配套成熟的房子。

    2、豪宅與普通住宅 同樣的價格,投資首選市區普通住宅,而絕不要買郊區豪宅。 郊區豪宅的溢價早在開盤時就已完成,日後必定跑輸大盤。而市區地段好的普通住宅、增值空間反而比較大。 畢竟,增值的是土地而不是房子,品牌和裝修只會隨著時間跌價而不會漲價。 自住可以買豪宅,但投資一定要買普通住宅。 如果你是投資客 ,首選市區住宅,地段是你投資時應考慮的第一要素。

    3、如果是投資,就要有兩間以上 兩間以上才叫資產,只有一間自住房,其實就只能自用!

    4、等待毀一生 人生兩件事要趁早,一是出名,二是買房。 千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖,對於絕大多數家庭來講,湊夠20-30%的頭期款,還是可以做到的。 記住一點,買房,不是你有沒有錢決定的,而是房價漲不漲決定的。只要房價會上漲,就要想盡一切辦法上車,沒錢買小房,有錢就買大一點的,抓住每一次房價的上漲紅利。不浪費任何一次使自己身價增值的機會。 要記住:買房窮十年,等待毀一生。

    5、便宜是王 買房要選擇價值被低估的房子,選擇開發商在促銷時買入,以及房東因缺錢而急著拋售的房子。 買房第一原則,絕不是看得順眼,而是價格便宜。

     6、買房的屬性 買房有三種需求:純剛需、純投資、剛需加投資。 對剛需來說,錢夠就買,因為沒買到就要等待的更久。 對投資來說,時機對了再買,因為時機不對就會套牢。 對於剛需加投資來說,付得起每月的還款金額就買,只要現金流不出問題,漲跌都不是問題。

    7、賣出之時 我把人分為兩類:一類是時刻關注趨勢走向,在上漲前買房的人;一類是通過看新聞報導才知道現在房價上漲的人。 第一類的人永遠是人生贏家,第二類的人要麼是祈禱房價大跌的傻瓜,要麼就是高位接盤的小白。 房產投資,要做發現機會的人,而不是聽人談論機會的人。當賣菜阿姨都告訴你現在房價漲的厲害的時候,你的覺悟已經太遲而且無可救藥了。 請切記一點:當新聞報導開始出現高房價的報導時,就是賣出的時候!

    8、對抗通脹 亂世黃金、盛世古董。幾千年來,人一代代繁衍下來的目的,就是在傳承財富、對抗通脹。 美國人的財富中,金融資產占比70%,房地產占比20%;而華人正好相反,房地產占比70%,金融資產占比20%。 現在,最焦慮投資的不是富裕階層,而是大量的中產階級,手裡的幾百萬現金反而成了燙手山芋。

     
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  • 房價瘋漲回不去?他預言2022房市「5大變數」:不會再暴衝 資料來源-好房網

    房價瘋漲回不去?他預言2022房市「5大變數」:不會再暴衝
    好房網News記者戴鈺純
    全台房價直直漲,只有薪水不漲,這也是很多受薪階級最大的痛,從清華安富房價指數顯示,2021年11月全國房價指數達137.71,創下歷史新高,2020年1月以來,全國房價漲幅來到9.43%,漲速也相當驚人。而大家最關心的,莫過於2022年房市的走向與價量表現,專家表示,2022年房市會是利多還是利空?還是得看「5大變數」的發展。

    房產專家張欣民分析,全台房屋交易量可突破34萬棟,就六都前11個月份的房屋買賣移轉數量來推估(約佔整體76%左右),2021年台灣全年房屋交易量約莫落在34萬5857棟上下,與前一年比較,年增率可達5.9%,創下近7年來新高紀錄。主要原因是市場上除了有大資金潮及超低利率的環境之外,疫後又碰上全球性的通貨膨脹效應,導致國內房市與股市一樣都是逆勢大幅增長,特別是南台灣,更因為台積電效應發酵,出現過去非常罕見的價量補漲的行情。

    但是2021年情勢是整個翻轉,明顯的是「北冷中溫南熱」的景況,來了個風水輪流轉。推估6都全年度交易量的表現,台北市會是唯一負成長的,主要是長期以來台北房市價量基期都已經過高,南部低基期又有諸多建設比價效應帶動下,資金南移的情形非常明顯,因此南2都都是出現雙位數的成長率,這在過去真的是很少見的現象。 張欣民表示,展望2022年房市,時序進入虎年,一般而言老虎給人都是威風凜凜的印象,但是大家也都聽過「老虎不發威被當作病貓」!到底是老虎還是病貓呢?可能就要看資金、利率、通膨、打炒房政策及營建成本這「5大變數」。 張欣民補充,2022年有地方縣市首長選舉,政府在居住正義議題上會更關注,中央或是地方政府一定會投入更多心力及資源在調控房市上面,因此業者或是市場一定要小心謹慎因應,盡量不要再去觸發政府抑制市場炒作的敏感神經!綜合以上諸多變數來看,2022年房市會是個「價量雙穩」的格局,房價應該不會再爆衝,整體交易量大致上也會維持平盤。
     
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