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桃園代銷公會理事長黃正忠：青埔未來不只5字頭
文/記者朱語蕎

桃園近年房市熱絡，受惠重劃區房價基期低，加上社會福利佳，磁吸許多北客移居，桃園代銷公會理事長、也是新理想廣告執行長黃正忠，接受本刊專訪時談到，桃園建設眾多，加上房價比起雙北便宜，幾個低單價地區漲幅大，不少建案更是還沒開案就上調底價。

黃正忠談到，從2020年中美貿易戰、台商陸續回流，加上利率維持低檔，台灣可說是最大的受益者，也成為這些游資最好的避險港口，現在股市漲到1萬7千多點，比前一年漲了6成多，代表企業有獲利，真的有賺錢，而賺的錢該往哪兒去，就成了這些高資產族群最重視的事情。

資金充沛找出口 房地產最佳避險工具
此外，2020年壽險業開始停止銷售儲蓄險，黃正忠說，據統計，1年有高達6千億的儲蓄險資金，這些資金可能會分幾個地方跑，一部分會進股市、美金儲蓄險、黃金，剩下的就會跑來房地產，尤其對投資較保守的人，把錢放進房產相對保值，進而讓這波買氣持續到去年。
黃正忠說，這兩年來，大家應該都有賺到錢，現在各種物資都上漲，連虛擬貨幣都漲翻天了，更何況是「實」的房地產，只要地段選得好，房子放20年也不太會貶值，甚至還會增值，房子已不再只有單純住的功能，以投資角度來看，房地產是最紮實的產品。
台商回流帶來的資金浪潮，加上通膨問題，全世界的房價都在漲價，原本預估2020年會量化寬鬆（QE）政策，一直到去年也沒有，反而加重量能，這些都是房價可以上漲的理由。而面對房價上漲，黃正忠說，以代銷立場來看，其實很兩難，現在業主都在調價，有些連案子還沒開案就先調漲底價。

桃園買氣旺 低價區房價漲更兇
以桃園來看，一些原本相對低單價的區域，在這波漲勢中，漲幅更驚人，另外像是青埔去年也漲很快，4字頭已經是常態，有些案子已經來到5字頭，黃正忠說，桃園不少區域都是預期心理跟著上漲，不過因為桃園建設多，加上房價比新北便宜，還是很有競爭力。
而政府政策也是左右房市的關鍵，黃正忠說，因為營建成本上漲，未來成本難抓，現在不少案子都改成先建後售，政府的政策也反映目前房市真的很熱，反而會讓消費者認為未來還會再上漲，他認為，政府應該抑制房價不要快速飆漲，而不是全面打壓。

而六都陸續公布囤房稅稅率，成為未來建商推案的未知數，黃正忠說，囤房稅會造成持有成本增加，但對房價影響不大，如果預期的獲利仍大，屋主其實沒什麼影響；而禁止預售屋換約制度，這些只能打壓一些已經為數不多的投資客，不太能壓抑房價上漲。
他也提到，其實政府對房市政策有點兩難，現在很明顯是一直在救中小企業，對房地產不太敢出重手，打的力道有在控制，真正能讓買氣暴跌的，還是2014年那時候推出的限制部分區域貸款政策，當時只要政府限縮哪些區域房貸成數，那個區域買氣馬上下跌，影響相當大。
對於今年房市，黃正忠說，還是要看疫情何時穩定，全球何時才能正常運作，現在太多不確定性干擾，像是之後QE、利率調升等，還有新病毒的影響多重，都會影響未來經濟發展。

青埔是桃園火車頭 未來潛力大
而針對桃園房市，黃正忠還是看好青埔發展，他說，青埔就像是桃園的火車頭，建設是全方面的規劃，已經不再只是桃園的青埔，而是全台灣甚至全世界等級的國際城市，應該要單獨從桃園拉出來分析，現在全台高鐵周邊都是潛力股，以前是跟著台鐵走，未來就看這些高鐵站點的發展，像是竹北、烏日等，以桃園青埔來說，未來房價恐不只5字頭。
 

八個買房思維引導你進入房地產的頂端！
文／胡偉良
人的思維不同，格局就不同。 在買房這件事上，買房思維不同，得到的結果也大不相同。
1、避開三不靠 不管是自住還是投資，買房最忌諱的就是“三不靠”：不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套（生活機能）。 買房抉擇時，捷運、學區、配套這三件事極為重要，能同時滿足最好，不能兼得時至少也要滿足一件。三件都不具備的房子，不僅漲的慢、跌的快，而且居住功能也會受到限制，沒有居住屬性和金融屬性的房子，就是一堆磚頭！ 所以，買房最好的選擇是交通便利、靠近名校、周邊配套成熟的房子。

2、豪宅與普通住宅 同樣的價格，投資首選市區普通住宅，而絕不要買郊區豪宅。 郊區豪宅的溢價早在開盤時就已完成，日後必定跑輸大盤。而市區地段好的普通住宅、增值空間反而比較大。 畢竟，增值的是土地而不是房子，品牌和裝修只會隨著時間跌價而不會漲價。 自住可以買豪宅，但投資一定要買普通住宅。 如果你是投資客 ，首選市區住宅，地段是你投資時應考慮的第一要素。

3、如果是投資，就要有兩間以上 兩間以上才叫資產，只有一間自住房，其實就只能自用！

4、等待毀一生 人生兩件事要趁早，一是出名，二是買房。 千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖，對於絕大多數家庭來講，湊夠20-30％的頭期款，還是可以做到的。 記住一點，買房，不是你有沒有錢決定的，而是房價漲不漲決定的。只要房價會上漲，就要想盡一切辦法上車，沒錢買小房，有錢就買大一點的，抓住每一次房價的上漲紅利。不浪費任何一次使自己身價增值的機會。 要記住：買房窮十年，等待毀一生。

5、便宜是王 買房要選擇價值被低估的房子，選擇開發商在促銷時買入，以及房東因缺錢而急著拋售的房子。 買房第一原則，絕不是看得順眼，而是價格便宜。

 6、買房的屬性 買房有三種需求：純剛需、純投資、剛需加投資。 對剛需來說，錢夠就買，因為沒買到就要等待的更久。 對投資來說，時機對了再買，因為時機不對就會套牢。 對於剛需加投資來說，付得起每月的還款金額就買，只要現金流不出問題，漲跌都不是問題。

7、賣出之時 我把人分為兩類：一類是時刻關注趨勢走向，在上漲前買房的人；一類是通過看新聞報導才知道現在房價上漲的人。 第一類的人永遠是人生贏家，第二類的人要麼是祈禱房價大跌的傻瓜，要麼就是高位接盤的小白。 房產投資，要做發現機會的人，而不是聽人談論機會的人。當賣菜阿姨都告訴你現在房價漲的厲害的時候，你的覺悟已經太遲而且無可救藥了。 請切記一點：當新聞報導開始出現高房價的報導時，就是賣出的時候！

8、對抗通脹 亂世黃金、盛世古董。幾千年來，人一代代繁衍下來的目的，就是在傳承財富、對抗通脹。 美國人的財富中，金融資產占比70%，房地產占比20%；而華人正好相反，房地產占比70%，金融資產占比20%。 現在，最焦慮投資的不是富裕階層，而是大量的中產階級，手裡的幾百萬現金反而成了燙手山芋。

 

房價瘋漲回不去？他預言2022房市「5大變數」：不會再暴衝
好房網News記者戴鈺純
全台房價直直漲，只有薪水不漲，這也是很多受薪階級最大的痛，從清華安富房價指數顯示，2021年11月全國房價指數達137.71，創下歷史新高，2020年1月以來，全國房價漲幅來到9.43％，漲速也相當驚人。而大家最關心的，莫過於2022年房市的走向與價量表現，專家表示，2022年房市會是利多還是利空？還是得看「5大變數」的發展。

房產專家張欣民分析，全台房屋交易量可突破34萬棟，就六都前11個月份的房屋買賣移轉數量來推估（約佔整體76％左右），2021年台灣全年房屋交易量約莫落在34萬5857棟上下，與前一年比較，年增率可達5.9％，創下近7年來新高紀錄。主要原因是市場上除了有大資金潮及超低利率的環境之外，疫後又碰上全球性的通貨膨脹效應，導致國內房市與股市一樣都是逆勢大幅增長，特別是南台灣，更因為台積電效應發酵，出現過去非常罕見的價量補漲的行情。

但是2021年情勢是整個翻轉，明顯的是「北冷中溫南熱」的景況，來了個風水輪流轉。推估6都全年度交易量的表現，台北市會是唯一負成長的，主要是長期以來台北房市價量基期都已經過高，南部低基期又有諸多建設比價效應帶動下，資金南移的情形非常明顯，因此南2都都是出現雙位數的成長率，這在過去真的是很少見的現象。 張欣民表示，展望2022年房市，時序進入虎年，一般而言老虎給人都是威風凜凜的印象，但是大家也都聽過「老虎不發威被當作病貓」！到底是老虎還是病貓呢？可能就要看資金、利率、通膨、打炒房政策及營建成本這「5大變數」。 張欣民補充，2022年有地方縣市首長選舉，政府在居住正義議題上會更關注，中央或是地方政府一定會投入更多心力及資源在調控房市上面，因此業者或是市場一定要小心謹慎因應，盡量不要再去觸發政府抑制市場炒作的敏感神經！綜合以上諸多變數來看，2022年房市會是個「價量雙穩」的格局，房價應該不會再爆衝，整體交易量大致上也會維持平盤。
 

桃園買房難？數據一亮：北部最輕鬆　搶1字頭先避開「2高價區」

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

六都之一的桃園市，近來受惠捷運、大型建設、鄰近雙北市等利多，不但人口激增，房價也水漲船高，各大重劃區房市表現也相當出色。根據內政部今年第2季房價負擔能力指標統計，桃園市在「房貸負擔率」及「房價所得比」皆為六都最低，也就是說，桃園人的成家壓力是北台灣相對較小的。

數據顯示，全國房貸負擔率36.27％，以六都來看，新北市48.48％、台北市63.11％、桃園市30.29％、台中市39.46％、台南市31.64％、高雄市30.36％；房價所得比方面，全國為9.07倍，六都的部分則是台北市15.79倍、新北市12.13倍、桃園市7.58倍、台中市9.87倍、台南市7.92倍、高雄市7.60倍。

而桃園主計處統計桃園建物買賣交易量，今年1～6月建物買賣交易量為2萬3210棟，與去年同期相比增加了3185棟、成長15.9％。仔細觀察桃園各行政區買賣情形，桃園區交易6298棟為全市最多，其次則為中壢區4257棟、龜山區2733棟。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，桃園市房市買氣強，不過高價區塊多為如位在桃園區、中壢區的幾處熱門重劃區，其實只要避開這些地區，1字頭遍地開花，而且沿著這些地域的外圍購屋，都能享包括機能、建設等房市外溢效益，像是平鎮、八德等處。 此外，陳炳辰說，桃園仍有不少民眾習於居住透天產品，加上免於群聚的氛圍，因此走美式風格的龍潭區也會是房市亮點，像是渴望園區知名透天社區「大院舞」，能在數千萬元購置，也成為在地討論度高的物件。
 

2022年不動產市場走勢─飛龍已在天　漲聲見風險
文／林左裕

這兩周筆者受邀對兩家銀行的貴賓及法人客戶演講，主題恰都是明年的不動產市場走勢分析，可見在不動產價格高漲的同時，社會大眾對市場(尤其是房市)的關注。打鐵趁熱，且目前在市場上「擦鞋童」滿街跑之際，本文提出明年市場之走勢及風險分析供讀者參考。
首先是利多因素，自美、中貿易戰及香港「新國安法」以來，許多台、外資自中國大陸及香港轉進台灣投資，這些資金成就了台灣近兩年相較於過去的高經濟成長，同時伴隨著營建與人工成本一、兩成的漲幅，強勢拉抬了近兩年房市。
然在資金充斥，房市炒風再起之際，錢進不動產市場是否就能高枕無憂呢?事實上市場上仍存有諸多風險，值得投資者注意。
首先是高空屋率的問題持續。空屋率的統計在台灣一直是「一國兩制」，內政部以「用電度數不足」的主觀認定一刀切，估計近年台灣的空屋率約為一成；但主計總處則每十年進行「人口及住宅普查」，在民國109年的統計中，全台平均之「空閒住宅率」約18.5%，連台北市都有15%的空屋，可見囤房等待增值的現象持續。另根據財政部統計，擁有四戶房屋以上者，自民102年之27萬人，增至108年之31萬人，更顯示出囤房問題的嚴重性。雖然官員聲稱「囤房稅不是萬靈丹」，就好像是說「錢不是萬能的」，但實務上｢沒有錢卻萬萬不能」。隨著明年地方選舉的到來，部分縣市首長已感受到民眾對高房價的不滿而陸續推出｢囤房稅」，值得注意的則是地方對｢囤房數」的認定及稅率的高低是否能有效遏止囤房動機，值得觀察。
其次是高漲的房價偏離基本收益及購買力的問題。國際上衡量不動產泡沫最常用的兩個指標就是房價相對租金收益及所得的比值，若此二比值愈高，表示房市的泡沫風險愈高。根據內政部不動產資訊中心統計，台灣全體房市之｢房價所得比」在近兩年急遽攀升，已逼近、甚至超過104年的高點。而租金報酬率則在全球市場｢吊車尾」(參見圖一)。由這兩點來看，投資者不重視租金的基本面或未來購屋者之負擔能力，僅期望有增值空間，是有相當程度風險的。
最後是因應通膨來襲的升息效應。筆者早於今年七月即在好房網發表｢正視疫情所致之通膨風險」(林左裕，2021c)，而各界對通膨的一般認知是｢不動產可抗通膨」，但值得注意的是，不出租、不具收益、且空屋率高的不動產是不一定能抗通膨的，舉個反證來說，台北市東區的店面在此期間是跌價的，因其面臨電子商務、信義區及疫情下人流減少的夾殺下導致收益下跌，也因此房東需降租求生，而影響售價。更嚴重的是，這次的通膨是根源自西元2009年起的三次｢量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策及COVID疫情下在2020年初實施的｢QE無限」政策，在QE過程中已大幅推升房市的價格，而未來因通膨暴漲後，因民怨四起，繼之而來的將是｢量化緊縮」(Quantitative Tightening, QT)升息，否則將衝擊當政者(尤其是美國總統拜登)之政權；而通膨的另一要素是｢過少的商品」，然由上述可知，台灣的房屋並非短缺，而是被囤房者占住了而已。
以上的前兩風險，在台灣房市已持續多年，需視政府的態度再推測未來持續的可能性(林左裕，2012)，但這次我們面臨的通膨是十多年來印鈔下的洪水，今年10月台灣的躉售物價指數比去年同期漲近15%，顯見長期印鈔下的通膨已非政府可控，若升息的幅度過猛，勢必危及借款人的償債能力而引發違約潮，值得我們持續觀察。
 

【桃園】草漯重劃區 1字頭房價倒數中

2021/12/11 04:29文/記者朱語蕎

桃園觀音區的草漯重劃區，受惠航空城計劃，及周邊工業區就人口居住需求，成為建商新獵地區塊，相對便宜的房價行情，也吸引不少首購族群青睞，目前區內1字頭逐漸減少中，新建案也正式邁入2字頭大關，隨著日前標地價格再創新高，未來房價勢必再度攀昂。
位在觀音區的草漯重劃區，總面積共約147公頃，其中約83.2公頃為可建築用地，綠帶面積約6公頃，桃園市政府將此區定位為田園城市，以「綠色、韌性、循環、智慧」為基礎，並以「里山、里川」為概念出發，融入當地村落、耕地、皮堂等，打造新移居城市。

航空城計劃優勢 房價起漲
重劃區開發範圍北至觀音工業區聯外道路外緣50公尺，及觀音工業區和萬安橋為界，西從下厝溪二號橋往南至大草厝既有道路，南邊則由福安橋研菜寮埤順桃39號道路，再沿桃園大圳八支線，東側則以保障橋為界。
區內以資源永續利用、智慧管理、低碳城市和花園空間佈局為理念，打造河岸親水空間、景觀平台及生態步道，活化閒置土地，目前已規劃兩座公園，包括水之丘主題公園、風之谷公園，以埤塘特有的飼料桶結合溜滑梯，相當特別。
聯外交通部分，開車可經忠孝路上台61線快速道路，最近的交流道為大園交流道，台15線可通往各區，未來此區也有規劃輕軌經過，預計從大園和青埔兩區延伸過來，可望補足此區大眾運輸不便的問題。區內主要生活機能集中在大觀路，未來在長興路、莊敬路有多功能場館興建中。
台灣房屋觀音直營店經理羅淑敏表示，草漯重劃區共有4個公辦都更，包括第一、二、三、六單元，以及2個自辦都更，為第四和第五單元，其中第二單元速度最快，約在10年前就有大樓推案出現，近期受惠航空城計劃有普，不少航空城搬遷戶也會就近來此購屋，另外還有工業區的就業人口，也會傾向在草漯買房。
目前新建案大多集中在第二單元，主要位在草漯國中北側，四維路、莊敬路及七賢路一帶，預售案有「耀承澄心」、「青年首富」、「喆悦」、「合展大觀富域」、「昕陽築青庭」、「鍾華HERO」等，每坪行情在18~22萬元，還可找到北台灣難得的1字頭物件。
而桃園市地政局在今年8月舉辦的市地重劃標售，其中草漯第六單元搶標情況熱絡，大觀段84地號土地，因面大觀路角地，吸引21封標單搶購，最後以6712萬元標出，換算每坪單價高達43萬，刷新該區地價新高。

標地價格創新高 建商搶進
另外根據住展雜誌統計，由於觀音區的土地價格持續上漲，加上原物料及工資上揚，進而拉高草漯整體總銷售案量，截至目前已達96.5億元，超越去年全年的87.6億元，換算平均單戶房價達681萬，也較去年上漲約15%，漲勢直逼都會區。
羅淑敏表示，第六單元位在保障宮南側，是草漯地區最熱鬧的核心區塊，包括郵局、銀行和區公所都在此，標出高價並不意外，此區已有多家知名建商插旗，包括寶佳、冠德等，預計未來會是草漯最高價區塊。

草漯重劃區鄰近航空城計劃，讓此區的規劃開發納入航空城計劃內，而周邊本來就有許多工業區，就業人口多，居住需求暢旺，出租報酬率很不錯，平均每年都有4～6％的投報率。而中古屋市場行情，新透天總價1500~2200萬左右，舊透天總價1250~1800萬，中古大樓每坪19~21萬之間，1字頭的物件越來越少，房價漲幅相當明顯。

小提醒
重劃區仍在開發初期，主要生活機能都在舊商圈，採買較不便。因缺乏大眾運輸，較適合開車或騎車通勤的族群。目前重劃區內新建案多，要注意工程施工噪音和卡車進出等問題。

想進場又擔心買貴 新房超值區域推薦
2021/12/04 04:30文/記者朱語蕎
全台房市發燒，交易量大增，讓建商信心滿滿，加上原物料、工資上漲，房價也不斷上調，讓想購屋的民眾擔心買在高點，不知該何時進場，《地產天下》統計雙北、桃園及台中目前新屋價格尚未突破2014年房市高點的區域，供想進場的民眾參考。
房市曾在2014年攀上巔峰，之後景氣反轉、開始往下，直到去年開始才慢慢回升，一直到今年疫情合緩解封後，壓抑許久的購屋族再度出籠，報復性買盤讓7月後的買賣移轉棟數、新案成交量都頻創新高，價格也一飛沖天，不少區域新案價格即便開出歷史新高，銷售速度仍十分驚人，甚至讓一些建商出現慢慢賣的惜售心態。
中山、北投、中正 房價未破前波高點
但對購屋族來說，卻開始擔心是否現在進場會買在歷史高點？根據屋比房屋統計北台灣各區，屋齡5年內的房價尚未突破2014年高點的行政區，前4名都由台北市囊括，冠軍是中山區，目前平均單價為96.3萬，仍低於2014年每坪124.5萬。
排名居次的是北投區，今年每坪均價為61.8萬，仍低於2014年每坪78.7萬，第三名是中正區，2014年每坪單價高達116.8萬，今年均價尚在92.4萬元。至於新北市，則是五股區漲幅較弱，目前單價在30.5萬，與2014年均價36.6萬約有16.7%的差距，另外土城、八里、永和和中和，都是新北市房價尚未到達前波高點的區域。桃園地區部分，僅有大園區進入前茅，目前每坪28.7萬，仍比當年均價29.8萬低。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，北北桃地區新屋房價相較2014年房市高點，目前尚未創高的行政區共14個行政區，剩不到4分之1，觀察這些行政區新屋價格緩漲或至今未創高的原因，主要有以下幾點特徵。

1.高房價且低總價 大坪數產品推案多
2014年前波房市高點前，房市炒作氛圍濃厚，低總價與大坪數產品因獲利容易，成為投資客短期炒作的最愛。以北市中山區來說，區內小宅多，單價容易炒高，2014年房市高點時，新屋單價一度破百萬，至今即便各地房價創高，但因小宅貸款仍有不少限制，因此目前房價仍未回到前波高點。另外，大坪數產品推案多的中正、北投、內湖區，區內有許多豪宅產品，在2014年房市反轉後，買氣也大幅下滑，包含北投奇岩重劃區、內湖捷運線沿線、內湖五期重劃區都有不少豪宅賠售的資訊傳出。即便近年房市走高，但大坪數豪宅產品復甦狀況較緩，導致區域新屋價格也尚未創高。

2.擁有建設題材 房價已提前炒熱
建設題材一向是房市炒作的主軸，前波房市熱炒的區域，如:具有環狀線興建與左岸重劃區開發等題材的中永和地區、機場捷運興建的林口區、有桃園航空城題材的大園區、鄰近南港經貿園區與擁有民生汐止線題材的汐止區、擁有板南線與土城暫緩發展區開發的土城區等，在2014年房市反轉前，都因相關建設開發題材，房價早已提前炒高，如今即便建設利多逐步落實且房市買氣回升，區域新屋價格雖逐步墊高，但距離高點仍有一小段距離。

3.新屋推案量過大 轉售賣壓重
五股、八里、淡水在前波房市高點有不少新屋推案，目前即便房市走高，區域套牢轉手賣壓不小，價格仍未創高，以淡水區來說，目前淡水區域新屋普遍都還在2字頭，是目前北市外圍有捷運且低單價的區塊之一，區內的淡海新市鎮，因淡海輕軌通車、美麗新影城和商場開幕，還有淡江大橋可望在2024年完工等區域房市利多，在2014年房市反轉前，房價一度逼近3字頭，不過，因淡海聯外交通與天候條件不佳問題仍在，相對新莊、三峽、林口、機捷沿線，近年房市仍表現仍相對溫吞，甚至，因目前區域推案量大，房市賣壓不小，新屋價格創高不易。

4.因疫情衝擊的地區
以萬華區來說，是台灣這次疫情的重災區，即便近期北市房市交易熱，新屋價格開始明顯走高，但萬華區因區域房市買氣復甦較緩，新屋價格也尚未創高。
大家房屋企研室副理表示，許多地方因具有建設題材，房價有撐，但若炒作過頭，反而現縮房價成長空間，而一些大坪數較多的區域，也可能拉抬整體單價，建議想購屋的民眾，可多參考近幾年實價登錄行情，若區域房價震盪過大，就要觀察是否只是短期炒作，或是利多先發酵。
避開賣壓區 房價低點可入手
陳傑鳴表示，目前房市利多不少，目前多數民眾都預期房價上漲，而想進場購屋，建商推案開價也少有降價的狀況，估計房價仍有繼續墊高的可能，建議想買房的民眾要避開賣壓偏高的區域，並且針對房價尚未創高的區域多留心，想要不創高價買房且擁有較大增值空間，仍有不少機會。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，中山、中正、內湖這三區在房市多頭時期推出了許多豪宅，或是標榜豪宅規格的高級住宅，有些地段、規格並未具備指標性，在房市盤整時降幅較大，因此房市上升時，價格回拉的效果有限，不過中南部房價飆漲，北部房價仍有機會上探，倘若住宅地點機能佳、價格又在相對低點，確實可考慮入手。
而台北市北投區及新北市五股區都屬於相對低價區，長期以來都是入手門檻較親民的區域，價格一旦拉升過多，買盤就容易移往其他區域購屋，北投區若房價高升，手頭較充裕者可能轉進士林區，而期待低價者則可能往淡水方向移動，五股房價拉高，則買方或許考慮三重、新莊，或房價更親民的泰山，不過這兩區各有士林北投科技園區及五股洲子洋的話題，能沾光建設的地點，房價若宜人亦可思考進駐。

平價案消失、天價案遍地開花 助漲房價兇手竟是它
2021/11/25 12:43文/記者朱語蕎
預售屋實價登錄反助漲房價？根據住展雜誌統計，近期北台灣至少有20多個建案開價飆破當地新高，北北桃竹與基隆都有天價案出現，住展雜誌研發長何世昌表示，建案猛開天價，除了與景氣好、反映營造成本與通膨因素外，預售屋實價登錄助漲效果非常猛烈。
世昌說，原本外界多嘲笑預售案「開價嚇死人、成交笑死人」，沒想到新制上路後卻變成「成交氣死人」，一開始建商雖普遍反對實登，卻很快地「由恨轉愛」，現在前一個建案成交價都變成後一案的「地板價」，線上舊案紛紛大舉漲價，而新開賣的建案也勇敢開高價，全台灣預售市場正瀰漫在幾近瘋狂的漲價潮當中，但他也認為，這種漲法並不健康，可能會壓縮「主升段」的壽命，業者也不可掉以輕心。
統計資料顯示，台北市高價案跳升幅度最劇烈者，是位在復興崗與臥龍街的新案，北投復興崗稻香路一帶新建案成交價僅約每坪45萬上下，開價多為5字頭，而日前最新案價位一口氣跳了多階直上7字頭。
臥龍街因多殯葬業，為大安區相對低價路段，成交均價為8字頭，從來沒有建案開價破百萬元以上，「潤泰大安富陽」平均開價來到105萬，並以不二價銷售，無論開價或成交價都突破天際。
大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」，價位更直追大安區，每坪開價130～160萬，高出大同區均價145萬元。另外「太子華威」平均開價140萬亦不遑多讓。
新北市新高價建案多出現於重劃區，如新店央北「聯上澐朗」漲到8字頭、板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭。而泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均開價每坪50萬創新高，同月下旬「朗朗城心」又以每坪54萬再改寫紀錄。
新北Ｑ3後開始調漲 重劃區領軍漲
值得注意的是，新北市開價創新高的建案中，有一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄，如「聯上澐朗」平均開價由原本每坪75萬元漲至80萬元、「新潤莫內花園」由每坪55萬漲到59.5萬。
桃園與新北相同，重劃區建案價格締造新猷蔚然成風，不論蛋黃、蛋白全面跳漲，最驚人是A7和A10重劃區，以首購族買盤居多的A7重劃區，1年前重劃區內建案普遍只賣2字頭，但今年新案價格開高、舊案價格紛紛調漲，其中「富宇哈佛苑」均價更由最初的每坪35萬漲至46萬。目前為開發初期的A10重劃區，去年新案開價2字頭已很驚人，今年Q3後新案開價一致飆上3字頭。
至於新竹縣市各行政區，可以說正處於「三不五時就創新高」的狀態，截至目前為止，關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65~70萬元，不僅刷新史上新高，更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案。
何世昌分析，建商過去多反對實價登錄，但上路後多已發現利大於弊，在預售屋實登上路後，平價案幾乎都消失了，平價建商大也舉跟進漲價，市場上只剩「有點貴」與「非常貴」兩種建案。
何世昌指出，實價登錄本身具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性，而今年房市是標準多頭格局，又讓相對高價的預售屋實登上路，助漲效果不言可喻。新一波價格暴漲潮從8月～9月間開始發動。
何世昌說：「當代銷業想向建商壓價，建商開出實登資料，代銷沉默了；當消費者想向代銷殺價，代銷開出實登資料，消費者沉默了」。預售屋實登已成為建商開高價最大底氣，而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣，預售屋實價登錄助漲房價的浪潮正襲捲全台灣，北台灣只是冰山一角。

 

房市重返多頭 專家：與實登持平入手已是最佳情況
2021/11/20 04:30文/記者朱語蕎
疫情趨緩後，各地看屋人潮湧現，根據9月全台六都買賣移轉表現，月增大增近3成，間接證實房市熱絡態勢，新建案銷售也不惶多讓，秒殺案再現市場，價格也不斷上調，房市已重返多頭市場，自住民眾該如何在此時下手購屋？
利率持續維持低檔，加上疫情獲得控制，低迷半年的房地場市場，隨著疫情解封，也跟著熱鬧起來，根據反映8月下旬至9月疫情鬆解後的10月六都買賣移轉棟數來看，總計為2.38萬棟，月增達11％、而從各大房仲10月交易狀況來看，普遍都有不錯成績，11月整體市況還是穩定向上。
新案市場也相當熱鬧，許多延遲推出的建案，紛紛進場強銷，根據住展雜誌統計，今年北台灣Q3推案量共2705億元，已較上一季增加78億元，雖比去年同期減少，但案量已止跌回升。在價格上，更出現不少建案擔心賣太好，價格邊賣邊漲價，業者也開始出現惜售心態，甚至直接封盤，就是擔心賣得太便宜。
建商擔心賣太快 房市轉為賣方市場
此外，營建成本提高，讓建商不得不轉嫁在房價上，而建商的惜售心態、延遲推案，也使得房地產市場呈現供不應求的不平衡狀態，尤其是市中心蛋黃區案量縮減，蛋白區價格卻不斷墊高，隨著傳統第4季購屋旺季即將到來，面對房市轉為賣方市場，不斷調漲的房價讓不少消費者擔憂，「今天不買、明天是否漲價」，也擔心是否會買在房價高點，進而可能倉促購屋。
面對目前亂象，內政部次長花敬群日前表示，房市穩定是國家重要的發展基礎，若區域有大型建設是可以合理反應，但有些只是話題炒作，就要特別留意。對於預售屋市場，花敬群也提醒，房市風險結構是多元且強大的，消費者不能只看短期話題，而是要看整題結構性的風險，這些風險包括未來利率調整明確、中國房地產泡沫化問題對全世界的影響。
房市熱絡僅曇花一現？ 房市未來挑戰多
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮也示警表示，未來房地產將面臨幾項考驗，包括全球QE縮表資金回收、通貨膨脹與營建成本大增、利率上揚、蛋白區漲勢能否持續、預售屋假性需求與房市超熱現象、政策打炒房干預、兩岸衝突性增高等挑戰。
李同榮說，台灣消費者物價年增率若超過5%，且營建成本又持續上升，對房市就會是嚴峻考驗，一旦QE提早縮表，未求資金回收，利率提升對房市中期會是一大警訊。而近期住宅市場多由中南部和蛋白區領漲，但未來需求能否跟進值得關注。而紅單炒短線亂象，政府也可能因而加強打炒房措施，力道過猛就有可能讓房市硬著陸。
多頭市場不宜追高 低價區反具潛力
住展雜誌研發長何世昌表示，近期房價上漲幅度大，建議購屋族可先參考實價登錄資料，現階段想以比實價登錄低的價格入手較困難，若能以持平價格買進已算是理想情況。若是購買中古屋，因現在房價波動大，市場價格紊亂，建議中古屋價格可與新建案有兩成以上的價差再下手，因為還要預留重新裝潢、改隔間的費用。
何世昌說，若想購買新建案，可往相對低價、房價凹陷區去尋找，以及還沒漲破2014年前波房價高點的區域，相對低價有機會補漲的區域像是：新店安坑、龜山A7、竹市香山、竹縣竹東，而未高過前波高點的區域有：板橋、永和等，市中心房價過高，一些低價區反而有補漲空間，建議購屋族可以時間換取房價空間。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，許多新成屋、中古屋是趁去年到今年這波熱潮調漲價格，建議可以依據前年實價登錄資料及各房價平台資訊的成交價格當做基礎，再參酌本身財務狀況來當底價，以此議價，避免買在最高價，其次，許多新興區域標榜未來有建設、商場進駐，務必確認這些議題能實現，避免區域願景泡沫化，再者，央行連續三波房市管制，許多銀行拉高風險控管，請買方購屋前務必先向銀行了解貸款條件，以免資金出現缺口。

 

桃園下龜山預售房價驚現「3字頭」
買購不動產新聞台
2021年11月11日【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

龜山區位在桃園市與新北市交界處，近年來機捷A7、A8站周邊新案頻出，價量齊喊漲，東森房屋指出，龜山區被山脈分隔為上、下龜山，上龜山靠近林口一帶，都市機能正在發展中，較以新建案為主；下龜山則是鄰近桃園市，為舊市鎮中心，都市機能發展成熟，為人口主要聚集地。

東森房屋龜山萬壽加盟店店東徐志誠表示，下龜山主要區域為龜山區公所與靠近桃園火車站一帶，因早期都是眷村，像是憲光二村、陸光二村、陸光三村、精忠五村等都在這邊，後來陸續改建為變成陸光新城跟千禧新城等社區，目前龜山都還是比較多為老舊公寓與大樓，因為腹地的重劃不多，素地也少，沒有大坪數的土地。

徐志誠進一步說明，因為都市發展的早，下龜山的生活機能完備，鄰近還有龜山工業區，加上捷運議題的帶動，目前下龜山推出的較靠近巨蛋的預售屋，離桃園車站也近，開價都已經站到3字頭，實際成交價格大約25、26萬，主力都是以三房小家庭為主，像是楓樹重劃區，以往都是別墅群為主，現在開始有大樓的產品，一坪也是開到27、28萬，實際成交價格也是站穩2字頭。

「下龜山大約客群有九成，都是新北過來買房的。」徐志誠分析，因為下龜山離新莊跟樹林都不遠，對通勤上班的公車族跟機車族來說非常方便，且以中古屋市場來說，30至40年的整理過的公寓，一坪只要13到15萬，總價大概300多萬就有了，20年的大樓，一坪大概18萬，三房只要700至800萬，對新北的首購族來說，龜山還是相當實惠。

近期棕線捷運議題熱炒，看似下龜山即將起飛，深耕下龜山幾十年的徐志誠表示，情況並不如外界想像樂觀，這一兩年土地開始漲起，一坪已經到40、50萬，房價一坪都開始上到2字頭，當地人出現惜售心態，造成中古物件一推出就秒殺的狀況，對市場來說供需並不平衡，而量少價格就會再往上。

徐志誠進一步提醒，原棕線捷運的規劃，經過下龜山市區將改為地下化，勢必會拉長整個評估期，目前都還是在政府喊話的階段，真正要開始動工還是不太明朗，目前直浮往上的其實都是「未來價」，建議買房民眾還是要評估實際居住需求為主。
 

醜小鴨變天鵝！桃園這區新舊屋價差最狂
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
新建案的開價節節高升，中古住宅也連帶跟漲，但新舊住宅的房價到底差多少呢？台灣房屋根據桃園不動產e指通資料統計，桃園市0~5年的新成屋，與5年以上的中古屋，整體價差達33.4％，其中有6大行政區，新舊屋價差比高於40％。價差比最大的行政區，是中壢區與觀音區，新舊屋均價分別有56.3％、52.3％的價差；差距最小的行政區，則是平鎮區與八德區，價差比為15.2％、14.7％。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，新舊屋價差大的區域，不僅中古屋總價負擔較輕鬆，且有望受新成屋的高價拉抬而補漲，CP值相對高，所以民眾可選購中古屋，可更早達成購屋理想，並發揮增值效益。

中壢區的新舊屋價差10.7萬元，高居全市之冠，一來是新案房價漲勢鮮明，拉開了與中古屋的差距；二來則是中壢幅員廣大，各地的發展差距大，房價水位也因而出現明顯落差。比如高鐵特區交通發達、重大建設雲集，吸引指標建商蜂擁推案，房價為桃園市的領先群，尤其是近捷運站的核心區，新案價碼已突破4字頭；於此同時，過嶺、龍岡等地，卻仍不乏1字頭的中古屋，一來一往之下，拉開了新成屋與中古屋的價差距。
令人意外的是，向來被認為是桃園市蛋殼區的觀音，新舊屋價差竟僅次中壢。江怡慧說，觀音的工業區眾多，近年受惠產業發展及就業人口移入，讓僅有約7萬人的觀音房市紅得發紫！2021年度桃園市府兩度標售觀音區土地，分別吸引80封、233封的投標人馬搶標卡位，可說是盛況空前，地價也因買氣熱絡而上漲，並使觀音的新案房價朝2字頭邁進；不過觀音區早年的大樓華廈，均價還在1字頭，新舊屋的價差相當明顯；由於觀音整體均價約16~18萬元，相較於青埔高鐵特區、過嶺重劃區等地仍屬親民，對買盤具有強烈吸引力，使得蛋殼區的觀音房價也瘋狂，醜小鴨變天鵝，黑鄉變黑金！

江怡慧也提到，桃園市有六區的新成屋與三區的中古屋，房價站穩2字頭。其中桃園區新成屋單價已站上30.1萬元，中壢區則以29.7萬元緊追在後。
至於八德區新舊屋平均單價分別為21.8萬元及19萬元，價差比14.7％，為桃園市新舊屋價差最小的行政區，接序是平鎮區15.2％、大園區20.5％及龜山區20.9％。江怡慧表示，房價差小的區域，因新案高度集中在新興開發區，如八德擴大、A7重劃區等地，這些地方的房價仍還在起漲階段，使新案價格相對親民，加上區內的中古屋，大多座落於發展成熟的熱鬧市區，生活機能比重劃區完善，所以房價更保值，因此縮小了新舊屋之間的價差，購屋者可視自己需求與購買能力選擇產品！
 

桃園二重劃區約30分鐘通勤雙北

桃園市熱門重劃區之中，八德擴大重劃區及A7重劃區分別有桃園捷運綠線、機場捷運，加上地理位置鄰近雙北，通勤時間落在20分鐘至1小時以內，與許多新北市蛋白、蛋殼區差不多，且普遍能在1500萬以內買到屋齡新的大樓2、3房，對於本身有預算考量，但又有通勤上班需求的雙北客頗具吸引力。

據桃園不動產交易e指通，自去年1月至今年9月，桃園各重劃區5年內新大樓交易量最多的是中路重劃區、青埔高鐵特區、A7重劃區、八德擴大重劃區。其中，八德擴大與A7重劃區屋齡普遍低於10年，大樓2房在千萬內，3房至多不超過1500萬；前者通勤北大特區僅需20分鐘左右，日後又有捷運綠線，後者搭乘機捷進入台北市區只要30分鐘至1小時，在在吸引雙北客目光。

信義房屋A7重劃店店長李德煌指出，A7重劃區有機捷，往來桃園機場十分便利，若需通勤雙北市區也只需30分鐘至1小時，因此，來自新莊、三重、蘆洲及北市等地的首購族，或是空服員、機師，以及需要經常出國出差的國際貿易客都是主力客群。再者，若與A7相鄰的A9林口站周邊相比，更使A7房價相對親民、屋齡更新的優勢被凸顯出來。所以目前A7的購屋者中，有高達7到8成都來自雙北，並多鎖定總價800至1400萬之間的大樓2、3房產品。

信義房屋八德長興店店長張國彥也表示，2018年底桃園捷運動工後，由於G01、G02站就坐落在八德擴大重劃區內，開始有越來越多雙北客南下看屋，除少部分是收租置產族群，多數都是需往來雙北上班通勤的自住客，其中，八德至三峽車程僅需20分鐘左右，不乏在台北大學工作的教職員買進，由於本地客在當地買氣一向穩定，雙北客則明顯增加，目前買方組成大約各占一半。

張國彥進一步觀察，G02站較接近民國65年都市計畫範圍，市容較為老舊，G01站市容相對新穎，人行道也更寬敞，其站點周邊500公尺以內的社區雙北客指名度最高。而當地以2、3房為主力產品，10年內2房總價800至900萬，預售新案約850至950萬，3房產品則多在900至1050萬，不過，部分建商品牌較佳的社區可上看1200萬，與預售屋行情差不多，不過，因捷運題材持續發酵，再加上房地合一2.0上路後屋主惜售，帶動區段價量持續走揚。