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  • 多空議題影響 指標建商分析下半年房市 資料來源-自由時報地產天下

    多空議題影響 指標建商分析下半年房市

    2022/06/18 04:30文/記者朱語蕎

    去年台灣雖受疫情影響,但在解封之後,反而迎來前所未有的房市熱潮,即便因原物料、工資上漲,讓房價節節攀高,但絲毫未影響購屋買氣,遞延性買盤讓市況熱度一路到年底,但今年在央行升息、平均地權條款政策下,下半年房市是否能維持紅盤?讓各界關注。

    6月是各大上市櫃公司股東會旺季,綜觀去年各家財報,幾乎都較前一年成長不少,有些更創下歷史新高,顯見去年房市買氣熱度。上市建商優質生華固建設,去年營收達135.47億元,每股稅後純益達10.56元,連續3年賺進一個股本,毛利率更達32.1,表現亮眼。

    華固:「量縮價緩」 房市仍在高原期

    華固建設董事長鍾榮昌表示,雖然現階段因疫情、升息和政策影響,交易量略為下滑,但在疫情過後,市場應會逐步回穩,第3季將重拾交易動能,鍾榮昌認為,國內房地產預估在未來1~2年還是處在高原期,因通膨壓力,市場對房地產保值需求仍強勁,但因政府對房市的調控政策,今年應呈現「量縮價緩漲」狀況。

    他認為,今年房地產不會像去年一樣大漲,但價格也難以下跌,可能會出現5~10%緩漲幅度,對於央行打炒房政策,鍾榮昌說,選擇性信用管制對豪宅影響較大,但目前豪宅供給量少,還是會有一定的買盤。

    皇翔建設去年每股稅後盈餘達7.46元,創下2012年以來新高,對於房市走勢,董事長廖年吉說,政府打炒房政策多到已經「霧煞煞」,目前銀行放貸開始緊縮,民眾房貸可貸到金額比較少,可能會影響自住買氣。不過,目前需求仍強,大台北老舊房屋有改建需求,建商還是有生意可作。

    打炒房政策多到「霧煞煞」剛性需求仍大

    豪宅建商大陸建設,近年在大台北精華地段,陸續整合推出指標豪宅,執行長廖淳森認為,疫情急轉直下,對房地產造成衝擊,來客數影響最大,尤其公司旗下的大坪數建案,影響最為明顯,打炒房政策長期也會影響成交表現,成交速度會放慢,但價格因原物料上漲仍難下跌,預估今年應會是「價漲量縮」格局。

    2021年再度榮登建設公司「營收王」的興富發集團,去年獲利大爆發,EPS達6.45元,刷新6年新高紀錄,每股配息4.16元、配股1.04元,合計達5.2元,也創下6年最大手筆。

    興富發董事長曹淵博表示,近來受疫情影響,來客和成交下降,但市場仍有需求,預估待疫情趨緩,7月過後將有一波修復式反彈。

    曹淵博表示,觀察市場現況,國內3月份出口規模445.03億美元是史上最旺,5月份也達到420.8億美元,創史上第3高,可以說「看不到不好的可能性」。

    至於央行可能在本月再度升息,曹淵博說,利率非房價絕對指標,央行在2009~2015年也曾接連升息,但當時市場房價穩定,買賣移轉棟數也有30萬以上。針對未來房市,曹淵博表示,台積電連續5年資本支出超出預算,帶動台中、台南和高雄市場需求,像是今年第1季新竹以南建案價格都比去年增加1~2成,買氣依舊相當好。

    在台北市積極耕耘都更市場多年的吉美建設,董事長林進輝直言,目前原物料和工資上漲仍是開發商最大問題,以市中心推案成本來看,土地就佔了7成成本,剩下才是加工,政府卻不對土地價格去作調控,反而不斷透過標售國有地來創高地價,房價根本難以下跌。林進輝說,雖然近期因疫情影響民眾來接待中心賞屋,來人數有受影響,但成交狀況仍穩定,成交比反而提高,預估下半年還是一樣的走勢。

    土地價格飆漲 房價難跌

    同樣以都更改建為主力的全坤建設,今年有60億新莊大案「全坤峰碩」和20億的衡陽路「全坤衡峰」兩大案登場,全坤建設表示,在疫情緩和後,民眾經濟活動恢復,購屋信心增加,但全球通膨現象和美國QE退場,讓利率上升,勢必會對房市造成衝擊,尤其在營建成本增加下,開發商應更注意成本控管。

    興富發旗下的潤隆建設日前招開股東會,董事長蔡聰賓表示,今年在雙北和台中都有建案推出,未來推案仍鎖定在六都、基隆等地,現階段利率仍在相對低點,今年首購和換屋剛性需求強勁,加上半導體產現陸續在各地設廠投資,為房市帶來連動效益,這些都是今年房市的有利因素,也預估未來3~5年房價不會往下掉。

     
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  • 桃園航空城啟動 拆遷戶搬遷需求 讓這兩區地價翻升 資料來源-奇摩地產天下

    桃園航空城啟動 拆遷戶搬遷需求 讓這兩區地價翻升
    【文/記者朱語蕎】
     
    桃園航空城歷經多年總算拍板定案,也讓受惠區域房價跟著起飛,不過根據實價登錄系統發現,桃園航空城計劃地區近3年土地交易價格及成交量呈現大幅消退,其中成交均價在1年間下跌超過2成5,交易量也在1年間減少近9成,自2020年3765件,減少至2021年352件,今年第一季也僅有49件。
    航空城計劃區域內之拆遷戶,以市府第一期計劃2千戶,以及交通部負責之3千戶,共約5千戶居民,在計劃施行後,約3分之1居民選擇遷居外地購買成屋,也因此熱絡鄰近區域房屋市場,如大園客運園區,以及觀音草漯區域。

    東森房屋桃園航空城高鐵加盟店潘志威店長表示,其中大園客運園區,過去建地行情約在每坪15萬元,近一兩年則已站上2字頭,中古透天總價1200萬元起跳;草漯重劃區建地在兩年前成交均價每坪約15萬元,目前則已飆漲至每坪25萬元左右,中古透天也高於1200萬元,新成屋行情更是站上2字頭。
     

    桃園航空城計劃區段徵收已於2020年施行,而區域內土地交易便在2019至2020年間計畫施行前達到高峰,而在2020年11月公告徵收後,基本上區域內土地移轉是禁止的,但仍有少許民眾選擇交易自己的權益,因此可以看到2021年甚至2022年仍有部分土地交易紀錄。

    潘志威表示,目前航空城計劃徵收階段已完成,將準備進入配地階段,第一段將以拆遷戶為主,說明會已於近期展開,並預計將於8月展開配地,至於第二段大配地,則預計將在兩年後執行。而根據開發成本以及鄰近區域土地行情評估,未來航空城內建地均價將不低於30萬元。

    桃園航空城計劃區域內不僅將有大批建地待開發,潘志威表示,此區規劃有商業區以及產業專區,尤其政府力推六大產業中的生物科技亦皆聚落於此,預期將為區域內帶入大量人口,而建設中的桃園捷運綠線也貫穿航空城,在產業、交通以及人口相繼進駐後,區域內發展將不容小覷。
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  • 桃園大溪「落羽松公園」啟用 串聯落羽松大道美景 資料來源-自由時報

    大溪「落羽松公園」完工啟用,小朋友開心多了遊憩空間。(記者李容萍攝)
     
    〔記者李容萍/桃園報導〕桃園市大溪區「落羽松路」每到落羽松轉紅季節吸引眾多遊客造訪,也是桃園市入冬拍照、打卡的熱門景點,市府向中央爭取預算補助,共投入1828萬元闢建「落羽松公園」,今(6)日辦理啟用典禮,公園以「好客、水圳、樟樹林」區分公園空間,串聯起落羽松大道景觀,同時巧妙融入當地水圳文化及山林開發歷史,設置觀景台、廣場、停車場、公廁等設施,提供遊客更友善的觀光環境。

    桃園市長鄭文燦出席典禮表示,大溪區落羽松大道位於國家級浪漫台3線客庄大道北端起點,長約1公里的瑞福路及落羽松路,原來主要是中科院使用的通勤便道,兩側種植約300棵落羽松,每逢秋冬季節,落羽松葉轉為金黃、再轉緋紅的繽紛色彩,吸引無數遊客來此打卡拍照。市府商請經濟部水利署北區水資源局撥用周邊約0.55公頃的土地,並向行政院客家委員會爭取「客家文化生活及產業環境計畫」補助1426萬元,另市府自籌402萬元規劃闢建「落羽松公園」。

    鄭說,工程設計團隊採用清水紅磚、壘石等客家建築素材,以「好客、水圳、樟樹林」概念區分公園空間,北側設置「落羽松觀景台」;在道路兩旁設置「客家及原住民意象廣場」;南側則有「番仔寮活動區」,包含樟樹瞭望台及客家涼亭、砌石座椅及水岸,象徵客家建築工藝的紅磚公廁及穀倉管理室,園內遍植桂花及梔子花等客家文化代表花卉,希望讓遊客來落羽松大道賞景的同時也能享受公園優質環境。

    大溪區長陳聖義也說,大溪區公所2017年將落羽松遍佈的「瑞福東路」改名為「落羽松路」,此路的前身為石園路558巷,20年前由升格前的大溪鎮公所開闢為通往員林路的替代道路時,種植兩排約300棵的落羽松作為行道樹,每逢秋冬松葉轉紅掉落形成「落羽」美景,吸引遊客駐足,星期假日更是車水馬龍。

    大溪「落羽松公園」設置嶄新公廁,讓入園民眾不會再找不到可以「方便」的廁所。


    大溪「落羽松公園」設置觀景台和小朋友遊憩設設。


    大溪「落羽松公園」完工啟用,地方鄉親踴躍參加啟用典禮。


     



    大溪區落羽大道在網路竄紅後,公所順勢將此路命名落羽松路。
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  • 這款房子CP值超高?每坪便宜5萬元! 資料來源-奇摩房地產

    這款房子CP值超高?每坪便宜5萬元!
    【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

    想進場撿便宜,挑這款房子有機會!樂屋網統計全台六都大樓均價,對比同一時期的4樓大樓均價,發現4樓的價格普遍比均價來得更低,其中台北市價差最大,4樓每坪可以便宜5萬元!等於用相對低的價格,和其他高樓層住戶住進同個社區,對於有預算考量的買方而言,也會是一個可以考慮的選項。

    樂屋網統計站上實價登錄資訊,發現4樓的房價普遍比均價還來得更低,其中桃園市的價差最小,每坪價差僅1.19萬元,其次為高雄市每坪價差1.79萬元,台中市每坪價差1.89萬元,台南市每坪價差2.1萬元,新北市每坪價差2.42萬元,六都之中差異最大的是台北市,每坪價差居然可高達5.34萬元。

    由於在傳統觀念上認為,數字4的諧音較不吉利,台北市的買方年齡層普遍較高,更容易受傳統觀念影響,即便有些人不避諱,但可能會遭遇資助頭款的長輩反對,在購屋時傾向避開4樓,轉而挑選如6樓、8樓等樓層,取其六六大順,或一路發等更為吉利的諧音。

    樂屋網調研中心經理洪安怡指出,有些建商在銷售時,會將4樓挑選出來,當廣告戶促銷,也有些投資型買方反其道而行,看準4樓的劣勢而優先選購4樓,也因為部分人會忌諱4樓,在轉手時,也可能會在價格上有所影響;而除了諧音不吉利外,像4樓這樣的低樓層,也較容易受噪音干擾,或是發生採光較差,隱密性不足等問題。

    但4樓也並非全無優點,洪安怡指出,由於住宅大樓通常樓層愈高,價格愈貴,往上一個樓層,每坪單價就可能會墊高個數千元不等,因此4樓的價格會比高樓層更便宜,萬一大樓停電,或電梯發生故障時,低樓層還可以選擇用走樓梯的方式聯外,有些社區有中庭造景或面向公園,3到5樓正好是樹梢的高度,還可以有不錯的窗景。

    此外,樂屋網統計2022年5月中古屋買氣,訪客數相較上月縮減11.4%,預約看屋數則下滑23%,但相較2021年同期,訪客數、預約看屋數仍成長2成以上,主因在於2021年5月正是疫情升溫期間,基期較低的關係;總體而言,5月的中古屋房市表現相較4月來得更差,也可能反映在1、2個月後的買賣移轉棟數上,預估要等疫情趨緩,房市才有機會再回溫。
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  • 你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置 資料來源-好房網

    你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置
    文/胡偉良

    「錯過買房」是「戰略失誤」,是對房地產認知出現了偏差,「買錯房則是戰術錯誤」,是對房地產專業認識不足。 相對於買錯房的損失,錯過買房才是最大的損失,畢竟買錯會被其他房產的增值給攤平,錯過買房則是徹底的損失。

    人生的財富機運和資産配置
    因為房價過高,促使政府加大打了炒房措施,也使得房價的上漲逐漸回歸理性。在政府嚴打炒房下,建商出售的房價僅能反應成本的提升,不再享有暴利,因此,若從投資獲利的角度來看,房產投資已不再享有絕對的優勢,但對剛需族,像是首購及換屋族群,畢竟,擁有符合自己需求的好房子是人生的幸福表徵,是安定的泉源,其意義不止是家庭財富,也是心理安定的基石。

    房地產的特性:
    高槓桿、低資金成本、低流動性 房地產的最大優勢在於高槓桿的運用,也就是只要擁有20~25%的自有資金就可以撬動4、5倍的資產,選購預售屋時,投入甚至更少,所以只要標的物選對了,獲利就可以大幅放大,這項優勢是其他資產所不具備的,也因此房地產成了投機客炒作的溫床,預售屋更是如此。 房地產的缺點則是交易流程長(幾個月)、流動(變現)性低,如果急需用錢,往往沒有辦法立即套現,滿足需要。

    房市vs股市
    長久以來,房地產不論在獲利的金額或成功的機率上都遠遠超過股市,所以市場上靠房地產致富的人是遠遠超過靠股市;另外,房地產在專業的操作上也遠比股市來得簡單,亦即具備普及性,幾乎販夫走卒都能輕鬆掌控,不像股市,沒有三兩三幾乎很難上梁山,股市如海,是大資本的舞臺,一般民眾除非長期認真鑽研,否則終將只是大戶鯨吞的韭菜。
    在注重創新的市場經濟體中,股市的增長率則高於房市;而在跑馬圈地的市場經濟裡,房市則跑蠃股市。以房地產做為理財方式的風潮,因受到政府對房價的干預正在消退中,展望未來,靠房地產賺取暴利的時代正在逐漸遠去,房地產不再是投資理財的最佳方式。

    年輕人真的有能耐在大都會買房嗎?
    根據筆者的親身經歷,年輕人有能力靠自身能力買房的真的很少,尤其是台北市的房產,除了由父母支助頭期款外,甚至不少是由父母全款資助,很多父母更是利用危老、都更改建的機會,把祖先的老房在改建後的分回轉移給子女,而且類似的情形已是愈來愈多、愈來愈普遍。就像一些父母說的:「當今房價這麼高,父母不支持,子女那有能力買房」,也因為父母的資助,使得家庭凝聚力更高,呈現更和諧的氛圍,只要處理得當,更可確保家中一輩子的和樂。

    老屋老化的度會愈來愈快,但改建卻愈來愈不容易
    從房屋老化的情形來看,近期內政部公布最新數據顯示,109年6月底,我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅,住宅屋齡中位數為29.8年, 50年以上的建物比率,台北市達10.4%(93890戶),為六都最高,新北市則達4.7%(共76758戶)。再根據我國房屋的耐震相關規範檢視,2003年 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮,而這些房子就佔了我國現存房屋量的76%以上。
    從房屋老化的速度來看,房子的老化速度更是遠遠快過新宅的供應量,這種情形在幾年後,屋齡大於60年的房子逐年增加之後會更加明顯,要改變這種情況,除非都更危老改建推動的「非常非常非常」成功(重要的事要說3遍)。
    但現實上,老屋要大量改建會很困難,一方面是改建的成本(包括營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此,在新屋少於老屋老化(不堪使用)的情況下,筆者預估至少在10年內,新屋供過於求的情形不會發生。





     
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  • 拋售潮要來了?專家揭「搶下車」真相:很多地方打回原形 資料來源-好房網

    拋售潮要來了?專家揭「搶下車」真相:很多地方打回原形
    好房網News記者戴鈺純

    全台房價瘋漲,很多人不解,政府明明就已祭出一堆打炒房策略,且央行連4波的選擇性信用管制下,鎖定炒作風氣較熱的區域及特定購屋族,但對於高房價卻未有明顯嚇阻作用,為此,房市專家認為,想要降低房價,解決之道就是必須把炒房客手裡的房產逼到市場上拋售。

    品嘉建設創辦人胡偉良舉例,有位手上有不少房的炒房者說到,他買房只出了20%~30%的自備款,剩下70%~80%都是銀行貸款,就算日後房市真的下跌了,也有銀行托底,這就是「為什麼炒房客不怕房價下跌的主要原因」。胡偉良說,炒房客一次性買下很多房產,造成市場供應短缺的局面,再把房價抬高,用這種控制大量房源的惡劣手段,來烘抬房價。

    胡偉良表示,多數時候炒房者為了能儘量拿下更多的房子,都會向銀行貸款買房,而且只需要付出20%的頭期款就能拿到房子,所以「槓桿能有多大就用多大」,有些財力不夠的還會透過揪團買房。即使日後房價下跌了,炒房者暫時無力償還貸款,從過去經驗來看,銀行也有可能選擇讓炒房者延期繳納房貸,因為銀行明白如果逼得太緊,炒房者會棄房不繳房貸,「銀行要的是錢而不是房子,也因此炒房客總是有恃無恐。」 但很多人納悶,房市空屋率偏高,為何他們還不把這些房產拿出來出售?胡偉良分析,這就是導致房價一直居高不下的局面,所以想要降低房價,就必須把炒房客手裡的房產逼到市場上。但在目前沒有多大持有成本壓力下,想要讓炒房者主動拋售房產,就必須要給炒房客添加壓力。胡偉良認為,這就是為什麼政府要推出「房地合一稅2.0」和對多房者嚴苛的「選擇性信用管制」的原因,在政府嚴打之下,就算銀行有可能幫炒房者托底,但炒房者也會承受巨大的持有成本壓力,到時候就不得不把房子拿出來賣了。 對於投資客來說到底有沒有賣壓?從內政部實價登錄觀察,桃園、台中、高雄某些特定區域,待售戶數皆破百戶,房市專家Sway曾表示,很多投資客受到打炒房政策影響,紛紛搶著下車,「案子先掛上平台待售,能平轉就跑,因為等到政府真正出手打炒房時,人擠人是下不了車的」。Sway分析,這些投資客現在被套牢,就是當初一窩蜂所致,如今很多地方都打回原形。以台中來說,平台上待售件數動輒超過200戶,若扣掉重複刊登約100多戶,這類爆量社區榜上前幾名多是預售建案,苦等新手承接。 Sway直言,市場塑造出來的美好幻想,讓特定區域的預售案熱得快、冷得也快。而像是新竹看似平緩,實際上是因為市場比較特殊,購屋者偏好透過LINE投資群組、臉書私人社團、揪團賞屋等方式進行交易,不易統計出確切的案量,事實上新竹的房價「從頭漲到尾」,後勢仍應謹慎看待。 消基會房委會委員張欣民表示,房地產市場的價格本身具有「僵固性」,即便是再升息,價格並不會瞬間暴跌,不過,若交易量萎縮的趨勢持續維持3~6個月,價格自然也可能產生鬆動,最快有機會在2022年底、2023年出現。

     
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  • 央行瞄準第2戶、限縮30年房貸 專家:打擊首購50年首見 市場將崩潰 資料來源-自由時報地產天下

    央行瞄準第2戶、限縮30年房貸 專家:打擊首購50年首見 市場將崩潰

    2022/05/13 10:41 文/記者朱語蕎

    央行總裁楊金龍日前接受立委備詢時表示,選擇性信用管制「還有空間」,後續可能瞄準20年或30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向,也希望不動產貸款集中度降至35%以下,房市才能軟著陸。
    對此,房產趨勢專家 李同榮直批,這是衝著首購在打房,可說是50年首見,簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」,也不是央行口中希望的「軟著陸」,而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」,其後果堪慮,政府得三思而後行。
    李同榮表示,過去50年來,無論房價飆漲多高,政府都不曾對首購剛性需求開刀,這次央行凖備對20年或30年以上房貸限縮,證明過去限貸措施用盡,央行已經黔驢技窮,無技可施,才會連首購的年輕人也打,首購需求一旦倒地,嚴重受扭曲的市場,必會遍地哀嚎,而營建成本暫時又居高不下,這勢必引發市場信心崩潰。
    若央行針對貸款年限縮減,對首購年輕人受傷最重,以1000萬貸款,利率1.75%為例,30年貸款每月本息分擔35724元,若限縮為20年,每月本息分擔49413元,月增13689元,年增達16萬4268元。
    在租金連漲10多年的居住環境中,不但買也買不起,連租也租不起,而已經簽約的預售案,當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮,若不承受加重的負擔,不然就陷入解約的糾紛中。
    央行第5波也透露會針對第2戶採限貸措施,李同榮表示,首購與換屋族群共同成為政府打炒房不力的代罪羔羊,當今執政者打房已經殺紅了眼,面臨選舉與選票壓力,政府的公共政策選擇,寧願採取激烈破壞市場機制的不當政策,也不能因而失去選票利益與政治前途。
    至於區域選擇性信用管制,央行在2010年連續4次採取此項措施,結果造成資金亂竄,此次央再提區域限縮信貸,李同榮說,10年前央行為了防堵台北,資金轉入新北市,防堵新北,資金轉入桃園,防堵桃園,資金轉向中南部,使得房價續熱3、4年之久,且目前房市熱區在中南部,難道央行要防堵中南部熱區,要讓資金再往北部亂竄?還是往蛋殼區亂竄?
    李同榮建議,央行理事們應多到市場走動深入考察民情,針對成屋剛性需求打房,完全是偏離房市核心炒作亂象問題,打炒房演變成打房價,房市越打,效率越遞減,而若採激烈手段硬著陸,後果更堪慮。
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  • 升息、通膨不斷拉扯買房意願!專家直指「5大風險」:房市危險了 資料來源-好房網

    升息、通膨不斷拉扯買房意願!專家直指「5大風險」:房市危險了
    好房網News記者呂詠柔/綜合報導

    根據國泰金控上月發布的最新「國民經濟信心調查結果」,在房屋交易調查部分,買房意願指數下降至-52.1,為2019年5月以來新低,顯現現今通膨來襲、央行升息反制,都大大影響購屋族的買房意願。

    消基會房委會委員張欣民指出,這2年來持續熱絡的房市,已在近日逐漸降溫,而面對通膨不斷進逼,有閒置資金的人都會想找房地產來當資金的避風港,為此,他列出現在投資置產可能面對的5大風險:

    一、打炒房的雞尾酒效應逐步發酵、後勁不小 2020年底央行開出打炒房第一槍,後續還持續補槍,實際上這就猶如一盅特調的雞尾酒,其後座力已悄然發酵中,有感覺的人已快倒下去,還能撐的人也只能強顏歡笑,這雞尾酒效應,後勁不容小覷。

    二、國內外資金退潮,買氣動能不足 張欣民表示,近2年來房市的熱絡,就是一場資金派對,先前他曾提及的「8道資金大水沖倒房市龍王廟效應」,如今看來,曾經捲起市場千堆雪的資金大水,已逐一退潮中,特別是低利營造的大資金潮,隨著升息循環的展開,對建商、對購屋人都只是嚴酷挑戰的開始。此外,是熱錢效應的快速冷卻,從最近台幣的急貶就可見一斑,美國後續可能還有數波升息及縮表動作,外資班師回朝的副作用,衝擊的不只是房市,近一個月國內股市的激烈震盪走勢,也明顯反映外資撤出的作用,短時間內還見不到底。

    三、投資客退場的倒貨效應 最近這波國內房市的熱潮及房價的急漲,投資客扮演了興風作浪的角色,因此政府的健全房市措施,從央行的取消寬限期到最近行政院送到立法院的修法,在在直指投資客的要害,特別是禁止換約、禁炒房及檢舉制,已然在市場上掀起一波波拋售潮。 根據實價登錄資料顯示,近3年全台預售屋成交件數高達20萬2417戶,保守抓投資客占比約2成,約4萬多戶,這4萬多戶會在新政策實施前倒貨,此一賣壓及價格破壞效應,都是不利於房市之穩定,特別是推案量大的新興重劃區,更會是市場重要觀察的指標。

    四、建商倒閉潮及爛尾樓現蹤 台北市不動產開發公會理事長、全陽建設及陽信銀行董事長陳勝宏日前一句「8、9月恐掀建商倒閉潮」,震撼整個市場。陳勝宏表示,財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商,或者新建商,是選擇性管制下首當其衝的受害者,不只面臨資金壓力,甚至開始求售手中的土地。預期到8、9月時,會出現一波建商「倒閉潮」,且強調一定會出現。張欣民指出,建商倒閉潮之後就是爛尾樓,此時購屋置產,是否碰到這類「倒閉潮」建案的機率也會跟著大增?

    五、疫情恐成最後一根稻草 張欣民表示,這波新冠疫情剛開始,不少人抱著希望,期待會是SARS 2.0,有機會、有可能在房市撿到便宜貨。但2年過去了,期待是一再落空。最近國內Omicron確診數急速攀升,配合上述的一些不利因素與現象,民眾在房價漲多情況下,也不敢再追高,直言「這波疫情會不會成為壓垮駱駝的最後一根稻草呢?」



     
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  • 首購買不起雙北只能選桃園?網列2優勢推「這區」:3年後看到補漲 資料來源-好房網

    首購買不起雙北只能選桃園?網列2優勢推「這區」:3年後看到補漲
    好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導

    雙北房價高,許多人會退而求其次,選擇往桃園購屋。一名網友在PTT上以「青埔和迴龍選哪個好呢?」為題發文,他表示自己是首購族,由於預算問題,「雙北買不起,故選擇桃園」。
    原PO指出,他挑選了位在中壢區的青埔特區,以及位在新北和桃園交界帶的迴龍,並列出兩區的優勢,「青埔是桃園全力重點發展區域,有高鐵、機捷;迴龍是新北生活圈,有中和新蘆線和萬大線。」
    貼文曝光後,幾乎所有網友一致選擇「迴龍」,認為論生活機能還是比青埔優秀,「迴龍現有機能都不差,像是牛皮股,青埔就是賭未來,算是潛力股」、「迴龍的生活機能方便多了,只是街景老舊無解」、「絕對是迴龍,離新莊近,購物交通都方便」。 此外,交通也比較方便,「坐車到台北車站就算跟高鐵時間差不多,中和新蘆票價也不到高鐵5分之一」、「肯定是迴龍,萬大二期發包了,你看他三年後會補漲到哪?」、「迴龍位置不錯,新莊樹林一街之隔,萬大線一通串連台鐵、板南線、環狀線、機捷、高鐵」、「橘線加可預見的樹林線,日後發展不會太差,迴龍離A6也很近」。 不過,也有部分網友指出迴龍的缺點,「迴龍的缺點是新建案很少」、「迴龍太偏了,環境不行」、「以都市設計的規格來說,青埔遠勝迴龍」、「迴龍的捷運坐到市中心超久,比青埔高鐵到台北還久;環境、素質也是青埔屌打」、「2選1選青埔,市容、規劃、遠景都比迴龍好太多了。太早發展的區域,沒素質的居民行為是改善不了的」。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,迴龍所位交界地帶,有下新莊的居住生活便利性,但也有工業區、市容舊、老社區多的窘況,至於房價因地段、門牌出現落差也不意外,不過有學區、工業區的租屋市場,也是房價恆溫的要素之一,整體房價在3字頭,往外圍走則會下修至2字頭,核心區捷運站周邊房市都相較為佳,小宅新案還可來到4字頭。
     
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  • 政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區 資料來源-自由時報地產天下

    政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區

    2022/04/23 04:30文/記者朱語蕎
     

    今年因有地方縣市長選舉,讓政府除了不斷釋出重大建設利多,針對民怨最高的房價問題,也頻頻出招,包括才剛經行政院通過內政部擬具的「平均地權條例」修正草案,修法5大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」等,首當其衝的預售屋限制換約轉售條款,讓不少投資客縮手,也讓預售屋未來買氣蒙上陰影。

    預售屋因具備前期付款輕鬆的優勢,成為不少資金不足的年輕小資族購屋首選,但也因此特色,成為投資客炒作房市的工具,短期紅單轉讓換約消息不斷,讓內政部下重手,盼抑制炒房亂象,在政策還未上路之際,市場也已開始出現轉售潮。

    預售市場火熱 房價持續攀高

    根據去年預售揭露的預售資料顯示,除了雙北之外,其他縣市預售市場銷售相當熱絡,尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶,台南超過8千戶,新竹縣市也超過6千戶,而以近年房地合一稅收持續拉高來看,市場上的確存有一些短期的投資行為,目前市場也出現部份去年熱銷案的轉手潮。
    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,一旦預售禁止換約上路,短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」,不過等到政策上路後,這些換約的供給又會消失,長期來講,短炒投資客會離開預售產品,預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場,去年以來急漲的房市會逐漸降溫,房價也較不容易出現大起大落的現象。
    曾敬德表示,去年房地合一2.0上路之前,房市就出現一波預售換約潮,該換的原則上也換得差不多,不過去年下半年市場仍交易熱絡,預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。
     

    新竹交易件數年增1倍 市場供不應求

    若以七都地區的預售屋交易數據來看,雙北地區的2021預售屋交易量的成長較為和緩,年增為8.3%,其餘五都地區的預售屋交易量從2020年的47853件,到2021年一舉衝上63200件,年增超過32%,其中,交易件數成長最為驚人的要屬新竹縣市,2021年預售屋成交件數為6517件,是前年3770件的1.73倍,
    永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,新竹縣市產業不斷發展,創造大量工作機會,帶動人口成長,根據七都地區民政局資料,2021年竹北市淨遷入人口4175人,位居全台之首,自住需求自然強勁。另一方面,建商也看準這波人口從雙北移至桃竹的現象,紛紛大量購地布局桃竹地區,也帶動當地預售屋交易量。
    從數據中也可以發現,全台預售屋交易件數在雙北外地區的佔比略有增加,2019和2020兩年,雙北地區和其餘五都的預售屋交易件數比例約為3比7;到了2021年,五都地區的預售屋交易件數佔比達75%,而雙北地區略下降5%。陳金萍說,雙北地區因開發較早、大規模素地稀少,也鮮有新重劃區釋出,促使建商往南推案;再加上其他縣市政府加重投資產業園區,企業也紛紛進駐,促使人口往外移動。
    陳金萍指出,政府為遏止炒作,祭出多項針對預售屋的打炒房政策,未來投機退場,房市將回歸正常供需。值得注意的是,內政部的數據顯示,2021住宅建築執照宅數達16.9萬,破26年來的紀錄,這意味房市供給量將持續增加,未來預售屋市場是否仍呈現如2021年的高漲現象,值得多加觀察。
     

    禁止轉售「因噎廢食」 即時查核才是重點

    房產專家李同榮則認為,這種禁止轉售政策,其實是「因噎廢食」便宜行事的政策,因被批評牽涉到人民財產權,政府就再想辦法增加多項排除條款,有如當年奢侈稅翻版,要正面表列又要兼顧更多無辜者,光提出非自願的排除條款,就可能超過10條以上。
    另外,預售屋解約要申報登錄,李同榮也認為是多此一舉、防不勝防,他表示,為了不讓人民轉售而修法禁止,再為修法而修法,預防解約者再轉售,若有心建商作價哄抬售價後再行解約,並依規申報登錄,地方政府是否有能力逐案即時稽核,這才是重點。
    而從今年第一季北台灣推案量來看,雖然建照核發量頻創新高,且建商獵地未歇,但根據住展雜誌統計,第一季推案量約2,732.9億元,較去年同期減少近80億元,年減幅約2.8%。住展雜誌研發長何世昌表示,既有的缺工、營造成本高漲導致推案進度落後,加上央行鷹式升息、第5波預售屋聯合稽查,以及打房5重拳等利空政策接連出籠,讓不少指標大案公開進度因此推遲,以致於整體案量減少。
    何世昌表示,雖然第一季供給量縮,但建案銷售仍然穩健,一般而言,單季銷售率若達到15%以上,市況就屬於安全穩健水位,但今年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過2成以上,新竹縣市更飆破5成,意味市場仍處變不驚。

     
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  • 桃園最後2字頭花園重劃區 過嶺重劃區吸脫北者目光 資料來源-好房網

    桃園最後2字頭花園重劃區 過嶺重劃區吸脫北者目光
    聯合報記者張瑞傑/台北報導

    國際因素加上通膨效益,台灣各區房價持續看漲;近年交通建設帶動軌道經濟,高鐵加上機場捷運效益,更吸引不少跨區購屋的「脫北者」、輕移民至桃園居住、投資、置產。其中鄰近桃園市與青埔特區,銜接國道1號的過嶺重劃區,更標榜僅2字頭房價,對比桃園動輒4字頭價格更顯親民,受到不少首購族青睞。

    攤開市地圖就能發現,近年房市發展幾乎都沿著國道1號建設,而國道2號、高鐵與機場捷運更是催生了青埔特區,因此桃園市中心、青埔特區房價更是受到各界矚目的區段,房價一路從2020年的4字頭持續上探5字頭、6字頭。不過隨著人口進駐紅利、公共建設速度加快之下,各地生活機能大為提升,距離青埔特區15分鐘、國道1號新屋交流道10分鐘車程的「過嶺重劃區」,房價只要2字頭,對比其他區段更顯競爭力。

    過嶺重劃區一直是桃園在地客戶眼中的好地段,過嶺重劃區屬中壢區,中壢地政事務所就位於過嶺重劃區內,商業機能集中於民族路五至六段,近年已有好市多中壢店、全聯福利中心、路易莎設點,加上鄰近中壢海華商圈、青埔特區,可享有SOGO中壢店、威尼斯影城、華泰名品城等商業設施。

    此外,區內擁有過嶺廣場、松勇公園、過嶺兒童公園、萬坪埤塘公園預定地等綠地環繞,學區上以國立中央大學為核心、從國小到大學都有的完整學區,集結生活機能、公園、學區於一身,加上鄰近青埔、又被譽為「青埔後花園」,也讓過嶺重劃區的房價悄悄逼近3字頭大關。

    專家析分析,桃園近年在航空城以及產業升級議題下,人口持續進駐、各地建設不斷,不過未來發展最需要留意的就是交通機能;觀察可以發現,交通機能好的重劃區包括青埔特區、經國重劃區等區段,房價早已水漲船高,而過嶺重劃區在交通上鄰街國道1號,距離青埔特區也不遠,目前房價仍屬於首購族可負擔範圍內,區段內學校、公園綠地多,堪稱桃園能得的文教住宅區,後市可期。

     
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  • 房市拋售潮快來了?專家曝落在「這時間點」:投資客必急跳車 資料來源-好房網

    房市拋售潮快來了?專家曝落在「這時間點」:投資客必急跳車
    好房網News記者呂詠柔

    為遏止炒房亂象,政府頻下猛藥,接二連三祭出打炒房政策,後續效應也越發顯著。房產專家認為,一旦立院修法通過,致使投資客急下車,此時房市恐怕就會出現拋售潮。
    行政院會日前正式通過「平均地權條例」修正草案,將函請立法院審議,力拚本會期三讀通過。值得討論的是,內政部雖將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限,由500萬元提高至5000萬元,但也拔除最高3年有期徒刑刑責,引發熱議。
    消基會房屋委員會委員張欣民表示,雖然對於業者來說,雖然刑責部分踩了煞車,但罰鍰卻跑不掉,可按交易戶數處罰100萬元至5000萬,且可連續處罰。另外像是「禁止預售屋換約轉售」、「預售屋解約需在30日內登錄申報」、建立檢舉獎金制度等修法內容,明顯都是衝著「預售屋」而來。 張欣民進一步指出,可能有些人會認為,不斷罰鍰金額多少,建商都無關痛癢,但要留意這是「行政罰」,判定基準在於前線執法人員,且在此次地政司的簡報中,明確提及「潛銷、分期銷售(飢餓行銷)、網路揪團、換約加價」等,皆為建商、代銷常見銷售手法,因此實際上應當有相當效果。
    此外,張欣民也說,以目前的法案來看,打炒房存在一定的效果,尤其是換約的部分,投資客見苗頭不對,必會急忙下車。屆時修正草案立院拍板通過,宣布確切的實施日期後,房市就會陸續出現真正的拋售潮。
     
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