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開發逾4萬坪！桃園大溪「這區塊」將有客運轉運站、住宅區
記者林和謙

桃園市政府指出，桃園大溪埔頂營區整體開發案於112年5月5日發布實施都市計畫，預計113年3月完成營區搬遷，接續辦理區段徵收工程；市府交通局亦同步規劃交通轉運站，預計113年開工，114年底完工。

桃園市都市發展局表示，大溪埔頂營區為軍方釋出的營區，為推動營區轉型活化，由市府辦理都市計畫變更並以區段徵收方式開發；另外為紓解大溪區假日龐大交通流量的需求，規劃交通用地作為客運轉運站使用，並劃設所需公共設施及改善本地區道路系統。

軍方預計2024年3月搬遷，桃園市府接續進行區段徵收工程，預計2026年8月完工；而在交通轉運站部分，預計規劃地上2層轉運站及約400個汽機車平面停車位，預計2025年底完工。

都市發展局表示，該案整體開發面積為13.64公頃（約4萬1千多坪），透過區段徵收開發，除規劃交通轉運站2公頃外，也配合周邊聯外道路規劃完整道路系統，以維持整體交通動線的順暢。

桃園市都市發展局指出，該案配合大溪區人口發展衍生的住宅需求規劃住宅區7.25公頃，以促進地方發展，也為配合現況樹木分布及營區既有道路動線，規劃24公尺寬園林大道及4處鄰里公園，此案未來開發完成後將帶動大溪地區發展、區域繁榮。

 

未來20年房價繼續漲？學者「戳破謊言」：趨勢不太有利
記者林和謙

觀察過去10年、20年，國內房價都呈「漲多跌少」趨勢，既然過去數十年多在漲，因此有不少人認為未來20年、30年房價會繼續漲，但真是如此嗎？長期研究房市的不動產趨勢專家、法學博士錢世傑指出，因為少子化嚴重，10～15年後屆時購屋需求將會明顯減少，加上繼承集中化、人口銳減，會讓房市需求問題更嚴重，此外，台灣未來因為勞保等退休議題，恐使財政負擔加重，「不動產加稅」看起來會是必然的趨勢，到時不動產持有成本增加，可能會出現拋售導致的供給量增加，種種因素堆疊下，房地產價格將因而下滑。

觀察實價登錄資訊統計，整體房價上衝，從2012～2021年這十年來，包括台中、台南、高雄平均房價漲幅都破100％，更有行政區漲幅破200%、300%，台中市房價平均漲幅為118.9％，台南市漲幅高達189％，高雄市漲幅也達近138％。此外，其實2003年開始國內房價就明顯上漲，除了購屋需求、供給量不小，還有資金行情、市場熱錢而助長炒作，使房價飆漲；直到2010年房市交易量開始出現疲軟、下降，但房價仍在漲，政府當時才開始祭出相關措施，包括2010年央行的針對特定區域的選擇性信用管制，還有2011年的奢侈稅，但出手都已顯太晚，政策推出不夠即時來抑制過熱房市，拉不住房價高衝揚長而去。

看到過去10年、20年房價多呈上漲，很多人說未來20年依舊繼續漲，但真能如此推斷？錢世傑分析說，從民國60年開始說起，當時全國人口數大約1,500萬人，民國70年代迎接經濟快速起飛潮，人口快速增加，大家一直生、拼命生，形成人口飛漲的時代，當時學校不夠就廣設學校，房子不夠就拼命蓋，房價也被拱起。

錢世傑表示，隨著經濟成長、人口飆速飛增，房市、股市炒作氣氛四起，民國79年股市來到12,682點，房地產供不應求，也與日本一樣噴漲，這一個時代是經濟高速飛漲時代，房地產漲是有其實質面的依據。民國80年代，經濟成長率難以再見10％以上的大成長，又當人口紅利逐漸不再，經濟低成長的壓力，政府採行低利率來因應。

2020年COVID-19疫情，讓世界各國手忙腳亂，美國採「無限QE」策略，導致股市、房市大幅度噴漲。錢世傑說，這一段時期，主要是六、七年級生在購屋，房地產上漲仍有其實質需求面，加上資金寬鬆，加上一些炒作力道，所以使房價上揚。

不過少子化嚴重將逐漸發酵，錢世傑指出，少子化世代大約是每年出生人口數在20萬上下，目前最早一批少子化世代大約正在唸大一，十年後會開始買房，屆時房市需求面將會減少，加上繼承集中化（等繼承房產不買房）、整體人口逐漸跌破2,000萬人等因素，會讓房市需求問題更嚴重。

錢世傑分析，觀察與台灣人口發展情況相近的日本，明顯有通縮的現象，要靠印鈔才能勉強偶見高通膨，未來台灣也可能通縮，在通縮的時代中，房地產需求又大幅度減少，房地產價格可能會與日本相似，中古屋的價格大幅下修，當然也許與日本中古屋價格本來就比較便宜、持有成本較高有關，可是台灣未來因為勞保等退休議題，將使財政負擔加重，不動產加稅看起來是必然的趨勢，屆時房地產持有成本增加，可能出現拋售導致的供給量增加，又如上述諸多不利因素疊加，房地產價格可能會下滑、需求也減少。
 

充電車位成社區規劃新趨勢 兼顧安全與便利成關鍵重點
文/記者林耀文

目前在國際朝向電動車轉型的趨勢下，國內建築規劃也開始迎接科技變化與電動車位需求，紛紛在地下室停車位，設置電動車充電樁設施或預留管線，也有一些舊社區住戶要求在地下室加裝充電設施，政府也從提高安全與便利的角度出發，以降低充電車位規劃門檻與納入公安保險，但社區電動車位以安裝一個公用電錶為主，即使按照最低契約容量，平均每個車位每月負擔逾千元電費，社區充電車位，當前仍存在不少規劃難題等待突破
電動車將成綠能新趨勢 地下室規劃充電車位需求增
內政部營建署從5、6年前，即已研擬修訂社區電動車與電動機車充電設施規範，並由專門委員負責彙整法令修訂方向，內政部也針對行政院制定2035 年機車全面電動化、2040 年汽車全面電動化之目標，並應考慮身心障礙駕駛人之使用需求。國發會淨零排放路徑規劃，設定2030年電動汽車占新售出汽車比達30%為目標，也就是以國內每年新車售出約40萬輛估算，電動車銷售目標將達10~12萬輛，社區規劃電動車充電車位的需求勢將大增。

同時在新能源車的購置使用方面，台中市的電動車輛成長率，以近4成高居六都第一，電動車普及率領先全國。而南部的推案建商為因應電動車科技潮流發展，且考量未來幾年內逐漸普及化後，集合式住宅大樓社區的住戶購買電動汽車或電動機車，需求在地下室停車場或公設區域充電，高雄與台南也陸續出現訴求電動車友善社區，在地下室規劃逾200個電動車充電車位。
電動車充電車位規劃 朝兼顧安全與便利發展
建商規劃電動車位時，考量充電設施牽涉到台電公司送電至社區時，高壓電與低壓電是否需額外拉線與成本負擔，採取380或220伏特至社區輸出，符合一些電動車約2~3小時內快速充飽電的使用需求。但社區規劃充電車位，必須每層皆設置公用電錶，且地下室契約容量每月須分攤約10萬元公用電費，需提高社區契約容量，也將造成社區公用電費分攤大幅提高。

但在10年內電動車普及率難以超過3成的情勢下，光是每月電費增多，就會讓社區住戶爭論不休，必須裝設管槽、線架、電源智能管理系統(EMS)等，花費將達上百萬元，加上設備使用維護、折舊、契約容量提高累進增加，與社區公共管理基金儲備等，都是規劃充電車位必須事先考慮清楚的關鍵。

雖然營建署在108年5月修法且於7月實施，建築技術規則建築設計施工編，第62條第4款規定，停車空間「應」依用戶用電設備裝置規則，「預留」供電動車輛充電相關設備及裝置之裝設空間，並便利動不便者使用。修法立意在於滿足未來建築物停車空間充電需求，因應未來發展趨勢並保留彈性。

營建署建管組長高文婷指出，目前針對既有公寓大廈設置充電樁議題，必須考量社區用電變動包括增加用電、契約容量提高、電費增加等，費用分攤包括設置費用、管理維護、使用費用等，公共安全方面也須考量消防設備、災害搶救、風險控管等因素，環境美觀方面也須重視佈線美觀、設置型式與使用需求等全方面慷量。

尤其當前電動車使用鋰電池，遇火警將產生高溫不易撲滅，消防用水量超過一般燃油車的3倍用水，這也是社區安全維護必須重視的考量，一些建商也呼籲應在地面一層設置電動車位，或是安排在地下室出入口旁的位置，以利萬一電動車失火時迅速撲滅救災。

目前修法方向朝向社區住戶可要求管委會同意加裝車位充電設備，政府修法確保未來用電安全，社區應進行事前用電專業評估，管委會不得拒絕專業廠商前來社區評估，且降低召開臨時區權人會議成案門檻，從五分之一降低至十分之一，同時社區應投保意外責任險，並考量保費負擔與理賠差額補償等。

但目前廠商設備檢驗需由台電審核同意，也必須回饋社區，除非社區住戶與管委會皆有共識，也能確保加裝充電設備不致造成社區跳電或電線短路走火，目前中古大樓社區能同意讓住戶加裝車位充電樁仍在少數。值得注意的是，近來一些中古大樓社區都私下拉線，雖然成本較低，但是用電安全堪慮，業者透露，萬一日後跳電或電線走火出事，台電恐將不會負責，私下加裝拉線路的充電車位，更容易引起住戶紛爭。

同時社區充電車位規劃時必須考量多種層面，包括基本電費、流動電費、夏季與非夏季電費、尖峰與離峰差別電費、台電申請用電契約容量、配電室擴增預留容量、地下室公用受電箱與公共充電電錶、分戶單相電錶、管線槽預留、充電管理系統、充電便利性、擴增與加裝充電設施難易度、整體美觀整齊等眾多層面，都是建商規劃考慮重點。 　
 
充電車位要求充電快速便利 加裝必須社區達成共識以減爭議
目前陸續有建商規劃推動電動車友善社區，台電公司也於去年6月採「電動車專用電價」，具有「低基本費、高價差、離峰長」三特色，離尖峰每度價差約達6元，離峰時間也拉長達18小時。但考量公共設施電費由所有住戶分擔，加入充電設施會造成住戶質疑公平性問題，因此鼓勵社區採專設一戶搭配能源管理系統（EMS)，可由實際開電動車住戶分擔電費，且明確記錄每一停車位充電時間及充電量，每位車主所付費用將公平合理，配合運用台電時間電價及「電動車專用電價」，將更有助於電動車發展。



 

全台30～40歲購屋總價千萬起 六都推薦區域出爐
文/記者朱語蕎

「三十而立」不少人在30~40歲時購屋，根據聯徵中心資料統計，去年全台30~40歲房貸戶，平均鑑估值為1138萬，相當於此年齡層的購屋總價帶，《地產天下》特別統計六都平均總價帶範圍，推薦適合購屋的區塊，讓首購族也能輕鬆成家。

購屋壓力持續擴大，在經過這波房市多頭後，主要都會區購屋總價帶也跟著攀升，30~40歲是社會主要經濟支柱，也是目前的首購主力，但購屋門檻不斷拉高，也讓首購族得花更多時間，準備足夠資金。
 

北投萬華單價低 中山小宅多

以首善之都台北市來看，在30~40歲的年齡層中，購屋總價已突破2千萬，代表年輕首購族想在北市買一間住宅，以一般常見的2成自備款來計算，至少得準備400萬資金，而這可能還只能買到中古物件，或是坪數較小的產品。
大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，台北市房價高，若以價格考量，建議可在北投區及萬華區找房，這兩區房價在台北市相對低，還可找到大樓的產品，像是北投區平均單價約51萬，萬華區平均單價則是52萬，適合想在台北市找居住空間大一點的民眾挑選。
若是單身族、頂客族，可接受小坪數物件，但又希望交通機能、生活便利性高者，則可考慮中山區，由於中山區都更案也不少，所以老屋跟新屋都有選擇，一直是台北市熱門交易地段，小坪數出租率也高，像是捷運中山國小站周邊，一直都是熱門的購屋路段。
 

三重、新莊近北市 淡水房價親民

新北市購屋平均總價為1362萬，與台北市相比，足足少了700萬，這也說明近年「脫北潮」現象，不少年輕人跨橋轉往新北市購屋，加上新北市新興重劃區眾多，新房子選擇多元，價格也相對實惠不少。
不少人選擇住新北市，往返台北市上班或通勤，購屋若以通勤為考量，有多座橋樑通往台北的三重區是理想選擇，平均單價約43萬，過一座橋價差就很大。而新莊區近年在新莊副都心、頭前重劃區及塭仔圳重劃區等待動下，有大量新社區落成，郎美囡說，一般首購族及換屋族偏好大樓，新莊近幾年成為熱門區域。
不過，若是希望總價帶更低，或是可購買到更大坪數空間，淡水區的大樓物件多且價格更親民，像是淡海新市鎮近年生活機能逐步到位，大型賣場、連鎖商店相繼進駐，且由輕軌轉乘至捷運紅線就可直通台北市中心，是小資族的首選地帶。
桃園可說是北台灣房價凹陷區，雖近年房價有所攀升，但整體仍相較雙北市便宜，因而磁吸不少人口移居，根據內政部戶政司資料，2022年全台淨遷入人數最多的行政區是桃園市的龜山區、淨遷入達5289人最多。

桃園吸北客移居 中壢龜山熱門

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，龜山區以A7重劃區建設為首，臨近林口地區，近年有機場捷運通車利多，以及重劃區開發效益，從推案初期的2字頭，到如今已有新建案成交價飆破4字頭，從長線來看，隨著區域基礎機能與產業的進駐，A7重劃區的房價仍有可觀的上升空間。
另外中壢地區因有青埔特區，新案量體大，近年也是北客移居首選，而楊梅區因有工業區，且房價基期低，適合有地緣性民眾選購。
台中地區平均總價帶在1088萬，房價也上漲不少，以房價推算，北屯區是不錯的購屋選擇，郎美囡指出，北屯區因新案多、交通具有優勢，且建設話題性十足，是台中本地首購及換屋的熱門選擇。西屯區有七期重劃區，是北部客的最愛，但由於台中市這幾年房價漲勢猛，諸多區域房價邁入高水位，因此像梧棲區等低價區能見度反而提高，若要買2字頭新大樓，外圍蛋白區機會相對高。

台中北屯新案多 南高總價不用千萬

台南市及高雄市的首購族，可說是六都最幸福，平均購屋總價還不到千萬元，但也逼近千萬大關，台南及高雄這幾年因科技園區議題帶動園區周邊房價，不過科技業話題熱燒降溫也快，近期購屋主力地段還是回歸傳統購屋地，如台南市永康區及東區、北區生活機能成熟，一直以來都是購屋穩健的選擇。
高雄市三民區及鳳山區是人口最多的兩個行政區，雖然話題性不如新興區域鋒健，不過價格平實的住宅選擇多，未來轉售也相對容易，至於苓雅區在亞洲新灣區帶動下，有許多高價物件，對區域也有帶動的效果，由於亞灣區是高雄市產業及建設發展的重點，未來仍具有發展潛力。
 

「三十而立」好難 首購年齡往後遞延

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然「三十而立」是許多人的目標，但從數據上來看，要在40歲前買房愈來愈不容易。且若民眾收入的成長幅度，依舊趕不上物價和房價上漲的速度，可能會導致民眾購屋時間需不斷向後遲延，年輕世代想要「三十而立」恐怕愈來愈難實現。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在首購買總價千萬以上的房子，已不是甚麼太奇怪的事，不過首購族因為手上資金有限，加上房價高漲，光靠自己努力存錢可能追不上房價的漲幅，因此在雙北常常會發現首購的自備款有長輩資助幫忙，若扣掉自備款的門檻，加上30年期的房貸減壓，首購族才得以順利擁有一間自己的房子。

雙捷運加持　桃園「這區域」3字頭→4字頭、2年漲7萬！
好房網News記者林和謙

桃園市因鐵路地下化工程、捷運綠線建設、房價比雙北市便宜...等因素，這幾年人口增加明顯，房市討論度高。桃園市桃園地政事務所與桃園區戶政事務所合作，針對2020至2022年桃園區8大重點生活圈人口增減情形與「住宅大樓」房價變化進行分析，發現藝文特區這兩年房價漲幅居各生活圈第二名，人口增加數名列第三；而藝文特區未來因為有綠線捷運雙站點加持、以及桃園市立圖書館總館，加上區域生活機能便利，都帶動房市需求及交易量能。

桃園區8大生活圈包括經國重劃區、藝文特區、藝文周圍區域、中路特區、龍安地區、大有地區、中平地區與站前地區，桃園市桃園地政事務所統整分析指出，桃園藝文特區2022年房價為每坪44.1萬元，較2020年每坪上漲7萬元、在各生活圈中排名第二，人口增加1,010人，名列第三。藝文特區為桃園區內高單價指標地區，生活機能健全，並擁有雙捷運站及桃園圖書總館開幕題材，未來前景看好。

藝文特區未來擁有桃園綠線捷運G10、G11站的交通利多，站點位於藝文特區南北兩側，藝文特區屬於發展成熟的整體開發區，因環境優、生活機能完備，再加上雙捷運站的交通建設題材及桃園圖書總館，推升房市發展。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，藝文特區整體市況穩健，房市供需平衡、甚至供不應求，具房市發展利多，後況看好。當地興建桃園市立圖書館總館，被譽為「全台最美圖書館」，備受期待的桃園綠線捷運也在藝文特區設置兩個站點，為繼中山高速公路南崁交流道、機場聯絡道南桃園交流道後，進一步推升當地交通機能，帶動區域發展。

藝文特區位在桃園區中正路、新埔六街、南平路之間，該區域一直為桃園市最貴房價區，還有桃園市「信義計畫區」之稱，從2007年開發，整體規模為5.6公頃，地域內規劃有多功能展演中心、多功能廣場、生態公園、兒童公園等，展演中心自2011年營運，經歷多項大型展演活動，為北台灣知名的藝文空間。

 

住宅「隔音」規劃　提升居家生活品質
文／戴雲發

俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，鄰房噪音，一直以來都是大樓住宅常見的爭議問題之一。現代社會，都會地區人口密集，高樓大廈林立，住戶緊鄰而居比比皆是，你是否曾因為樓上樓下的小孩跑跑跳跳、物品掉落衝擊聲、住戶拖拉家具桌椅的聲音、廁所一直傳來沖馬桶的聲音等所困擾？而集合式住宅的缺點是無法預知鄰居是什麼習慣的人，而花了大筆錢買了屋，卻因為鄰居噪音影響生活品質或導致鄰居間爭議不斷，不僅得不償失甚至會影響身心健康。

聲音的傳遞是藉由介質傳導，一般聲音以空氣為傳播介質傳遞，造成噪音無孔不入，而衝擊波更可藉由牆、柱、樓板等建築結構隔戶蔓延，影響廣泛。換句話說，當住家內聽到撞擊聲時，可能要先確認一下聲音的來源是否是來自於樓上鄰居所造成的。

吸音跟隔音的差別：

1.吸音：吸音的主要目的，就是為了防止聲音在平行的兩個光滑面來回反射產生駐波，避免聲音反射而產生像浴室空間內一樣的回音，跟隔音材料相反，材質密度越低、越鬆散、越多凹凸面越好，其實很多傢俱、窗簾、床、地毯都是很好的吸音材料。

2.隔音：隔音主要目的是為了阻絕聲音的穿透，避免聲音傳進室內空間或傳出去，因此要隔絕聲音必須先找出哪些地方漏音。

「隔音」是針對兩個相鄰的空間音源相互傳遞或干擾，利用隔音構造及材料來阻絕兩個空間的音源，為了解決居家的噪音問題，新建大樓標榜使用隔音氣密窗、玄關門加厚等，還可以有以下選擇：

1.管路包覆材：使用經SGS檢驗合格，具有隔音、耐候、保溫的管路包覆材，目的在於減少給水或排水使用時，水流經過產生的聲音影響，且部分包覆材具有防火及保溫之效果，居住者能夠得到更舒適的居住品質。

2.隔音地坪：因樓板受到敲擊或共震共鳴所導致的噪音，因此只要於樓板間鋪設緩衝材等隔音地坪，則可大幅改善上下樓層聲音的傳遞。緩衝材料包含隔音墊、隔音毯、橡膠墊等，較能有效減少住戶產生的噪音，阻斷聲波的傳遞，但需特別注意，施作隔音墊後，上面加打PC（混凝土）整平再貼磚或大理石，日後是否會有連結上的問題而造成磁磚或大理石龜裂，這個是業界要小心注意的地方。另也有業者採用在水泥砂漿打底整平後，於地板再鋪上一層隔音木地板，效果其實也不錯，但須注意並非所有木地板都具有隔音效果，建議應選符合最新隔音法規的建材為佳。

3.隔音氣密窗：「隔音窗」可以有「氣密」功能，但「氣密窗」卻不一定可以「隔音」，兩者最大的差別在於隔音氣密條、鋁擠型不同與玻璃規格。居住在靠近馬路旁或人多的地方（如：夜市、景點旁），窗戶的隔音就非常重要，使用隔音氣密窗可有效隔絕戶外噪音，已成為建案普遍的標準配備，現更進一步有中空複層玻璃，更能有效隔音。好的隔音氣密窗，只要將窗戶關起來，高音頻的聲音像是汽車聲、鳥叫聲等應該要隔絕90%以上的噪音，但多少還是會聽到低音頻的聲音像是公車聲、卡車聲和摩托車，因為低音頻的聲音連牆壁都會穿透。選擇時可注意是否有隔音測試報告，須符合經濟部中央標準檢驗局CNS的規範，包含了氣密性、水密性、耐風壓性等數值提供參考，另外要注意隔音氣密條的材質，且與五金密合度愈高者隔音性愈好。

4.低噪音衛浴設備：例如低噪音馬桶及低噪音浴廁排風機，以降低於深夜使用時對熟睡的人的影響。

5.選擇合適的牆面材質：若是鋼筋混凝土的牆面本身隔音係數已經很好，通常不需要特別加強，但如果牆面是輕隔間（採用質量輕的鋼架做為骨架，再搭配板材而加以拼接成的隔間工程），建議可以加裝隔音棉、隔音毯、石膏板、岩棉或矽酸鈣板等，增加牆面厚底及密度，減少漏音。

為了提升新房的隔音度，解決集合住宅的噪音問題，內政部已於2021年公布樓板隔音新制，修正「建築技術規則」要求連棟住宅、集合住宅新建或增建的建物，分隔上下樓層的分戶樓板，都必須達到一定隔音效果才能通過政府檢測。居家生活中難免會產生各種聲響，為了給家人更好的生活品質，除了在購屋時可選擇有隔音地坪的建案外，建議將隔音設計與隔音建材做完善規劃，以避免日後實際居住時受居家噪音所干擾，提升舒適的居住生活品質。






 

桃園這「房市熱區」人口增最猛！房價最新變化出爐
林和謙／桃園報導

身為六都之一的桃園市，這幾年移入人口持續增多，目前設籍人口數已達近229萬人，包括捷運建設、鐵路地下化工程、產業發展，以及房價比雙北較親民...等因素，都吸引民眾移居桃園。桃園市桃園地政事務所針對桃園區各生活圈內人口與房價最新變化統計，發現中路特區人口增加最多、居桃園區主要活圈中第一，永慶不動產中路京懋一號加盟店蔡君宏店長表示，中路特區一直以來多以自住剛需民眾為主，以目前房市情勢來觀察，自住客若看到喜歡的住宅物件，不妨大膽議價。

桃園市桃園地政事務所將各里設籍人口數量與實價登錄資料結合，針對經國特區、藝文特區、藝文周圍區域、中路特區、龍安地區、大有地區、中平地區與站前地區，從2020至2022年這8大重點生活圈人口增減情形與「住宅大樓」實價登錄房價漲跌情形作分析，發現中路特區人口增加情形居各生活第一、增加4,690人，2022年房價為每坪34.6萬元，較2020年每坪上漲6.4萬元、排名第三。

蔡君宏指出，近一年多來，中路重劃區整體新案房價，平均1坪漲了約10萬元；觀察中路重劃區實價登錄，會發現1年多前預售案單價多落在34萬、35萬元左右，目前不少案子已來到4字頭。

蔡君宏分析說，中路房市算是健康的市場，一直以來多為自住客群，長期房市看好，雖然今年上半年買氣偏弱，但買方一直都在，今年預計是「量縮價穩」，有些賣方不會說很堅持開價，願意在價格上讓些空間，此時是買方可大膽議價的時候，又沒有投機短炒客干擾市場，房價波動小，是自住買方的優勢之一。目前中路特區整體成屋單價約在38～42萬元，預售屋多已站穩4字頭初，少部分案子單價37～39萬元。

他表示，中路重劃區所處位置很優異，距離桃園市區火車站商圈、永安商圈、力行商圈、市府商圈、藝文商圈等都不遠，生活需求可輕易滿足，坐擁這幾大商圈的機能；交通上不但鄰近國道2號南桃園交流道，開車族南來北往很方便。








 

「房價跌多少」業者也不敢保證　專家曝「這種區域」更要當心
好房網News記者林和謙

近期金控業者舉辦法說會，預估今（2023）年經濟成長趨緩、抑制消費力，加上升息循環，因此房市也不太樂觀，將呈「量縮價跌」走勢。中華民國消費者文教基金會董事暨房委會委員張欣民表示，去年第四季不動產業者就預期今年房市將是「量縮價緩跌」，在諸多因素干擾之下，又遇到明年將進行總統大選，情勢更不明朗，一些業者也不敢保證「房價會跌多少」

從去年下半年開始，房市買氣就有明顯減少，房仲業者、預售屋銷售人員的感受都相當明顯；張欣民指出，去年經過一波升息循環，且今年經濟成長預期趨緩，加上打炒房法案可能在6、7月會實施，對於房市都是負面衝擊，買氣銳減，去年底不動產業者就認為今年將是「量縮價緩跌」。

從去年下半年開始，房市買氣就有明顯減少，房仲業者、預售屋銷售人員的感受都相當明顯；張欣民指出，去年經過一波升息循環，且今年經濟成長預期趨緩，加上打炒房法案可能在6、7月會實施，對於房市都是負面衝擊，買氣銳減，去年底不動產業者就認為今年將是「量縮價緩跌」。

從去年下半年開始，房市買氣就有明顯減少，房仲業者、預售屋銷售人員的感受都相當明顯；張欣民指出，去年經過一波升息循環，且今年經濟成長預期趨緩，加上打炒房法案可能在6、7月會實施，對於房市都是負面衝擊，買氣銳減，去年底不動產業者就認為今年將是「量縮價緩跌」。

張欣民指出，房市賣壓也是今年要注意的問題，因為這兩年住宅建照量、使照量的確都創高，尤其是蛋白區推案量體大的重劃區，《平均地權條例》修法打炒房逼出的投資客，有不少物件拋售，再加上同區域代銷、建商手中要銷售的產品，若買氣持續不振，去化困難，房價會下修更有感。

 

工料雙缺、雙漲　品質不容許打折扣！
文／戴雲發

全球原物料大漲，不只民生物資漲聲四起，對於營建業最重要的建材類，漲幅更達兩至三成，當前營建成本的上漲，加上缺工問題難以解決，又土地與房屋建造價格日漸增加、住宅房價攀升，使得建築產業問題更是雪上加霜，此波缺工潮紛紛造成建築產業工期延宕，不少預售屋出現延後交屋的情形，房市問題顯得更加嚴峻。

在工料雙缺的威脅之下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，有民眾也會擔心這樣的狀況下蓋出來的房子品質會不會受影響？

綜觀建築產業施工方式，傳統工法是以鋼筋一根一根剪斷後做90度跟135度彎鉤再綁鐵線固定來施作，工地現場作業需要大量的人力支援，不僅耗費工時，要綁緊、鉤緊亦不容易，除了會受到氣候、設備因素影響外，再加上人為因素的不確定性，則會出現施工品質不容易控管的情況，營建成本也造成大家無法預期及控管。「差不多」、「應該沒有問題」、「我都這樣施工，921地震也沒有倒」是當前現場施工的最大問題，也是營建技術落後的根本原因。

目前一般業界層層分包施工的結果，再加上長時間養成的「工地好施工最重要，品質略有差異，只要不是太嚴重即好」的錯誤觀念，使得目前工地現行施工工法之成本，在某種程度上當然會較低。除此之外也令人擔憂的是，在建築技術沒有太大的成長下，我們還在用幾十年前的舊建築安全品質思維蓋現在新穎的超高大樓，且建築物越蓋越高、外型越蓋越多變，這樣情況下的建築安全真的令人憂心忡忡。

然而，面對目前國內情況，中央政府、地方政府及民間建築業者，必須共同來面對這問題，政府應該鼓勵及推動營建業朝向系統化、自動化、對環境友善的方向解決目前營建業困境，減少工地現場施工人力、降低施工勞力及施工技術性，來解決營建產業目前的困境並提升建築安全品質。

以新加坡為例，新加坡與台灣近年經濟發展迅速、穩定成長，同為競爭亞洲四小龍之首的國家。兩國不論在政治意識型態、經濟體制各方面趨同存異，同屬華裔族群為主體的多元移民社會國家，發展過程均面臨國土資源不足、人口結構老化等隱憂，面對國內經濟發展與營建勞動市場變遷，以往台星兩國仍每年開放為數可觀且多數來自東南亞國家勞動移民。新加坡自2010起加強管制企業聘僱外籍勞工，對勞工的技術水平要求提高，為了在有限人力下提升勞動生產力及整體素質，放眼未來趨勢推動了經濟轉型，逐步走向自動化、工業化、系統化生產的路，減少營造人力的過度需求、降低勞工成本，透過自動化成功解決勞工不足的問題。

目前業界採用系統化、自動化工法技術包括潤泰預鑄工法、Alfa Safe耐震系統工法、日本東京鉄鋼TTK鋼筋預組工法等，從結構規劃開始，做全面鋼筋系統化的考量規劃設計，到專業自動化鋼筋加工廠按施工圖說做精準確實加工，將有限的人力投入規劃設計，現場利用自動化機械設備及重型吊裝設備，完成每個構件的生產與吊裝，解決建築工人現場施工不易的問題，更能縮短工期、讓施工場所更加井然有序，安全品質有效管控，鋼筋工程之施工品質得以提升，使營造工作不再是辛苦的行業。

目前業界採用系統化、自動化工法技術包括潤泰預鑄工法、Alfa Safe耐震系統工法、日本東京鉄鋼TTK鋼筋預組工法等，從結構規劃開始，做全面鋼筋系統化的考量規劃設計，到專業自動化鋼筋加工廠按施工圖說做精準確實加工，將有限的人力投入規劃設計，現場利用自動化機械設備及重型吊裝設備，完成每個構件的生產與吊裝，解決建築工人現場施工不易的問題，更能縮短工期、讓施工場所更加井然有序，安全品質有效管控，鋼筋工程之施工品質得以提升，使營造工作不再是辛苦的行業。

 

你必須知道的：影響未來房產價值的因素？
文／胡偉良

房產價值是一個概念，和我們通常講的房產價格不同，價格圍繞價值波動，很多時候並不完全一致。

一、價值和價格

我一直認為影響房價的因素：長期看人口，中期看危老屋改建的成效，短期看民眾的預期和市場的金融狀況。
前兩個因素講的都是供需關係，影響著價格走勢；最後一個說的是，市場上貨幣（錢）的多少，決定著價格，這個觀念一般人可能比較難理解。
比如市場上有十間房子待售，而流動的錢（有意購屋）是1億元，這時房子是1千萬元1間。 而當流動的錢是2億元時，房子則會是是2千萬元1間；不論是1千萬元還是2千萬元，一間房子的使用價值其實都是一樣的。
所以說房價很多時候都受市場上流通的錢所影響，懂了這個你也就會了解貨幣對房價的影響。
房產做一個長期的價值投資標的，它的價值主要取決於「所在的城市」。
一片土地上承載的所有社會活動的產值，在土地上的對應就是價值。 房價只是一個城市活力的指標，影響城市的發展的因素有哪些？ 最主要的是產業，其次是人口數量，再次是協作效率等等。
近期人口老齡化問題很受大家關注；還有幾件大家不怎麼討論，但會影響房產價值的事，一個是城市群發展以及城際軌道交通建設；另一個是電動車。
無人駕駛很可能在5-10年大規模上市。電動車的快速發展會影響房產的需求和價值，「老舊公寓因難以滿足電動車的充電需求，而有可能因此進一步減少了它的需求」。

二、少子化和人口老齡化

2020年，我國人口首度出現負成長，1至12月出生人數為16萬5249人，死亡人數為17萬3156人，死亡人數超過出生人數，這是台灣人口首度出現負成長，呈現了史上第一次的「死亡交叉」。2021年人口數為2337萬5314人，較2020年減少18萬5922人。全年出生數為15萬3820人，創下史上新低；死亡數則為18萬3732人，是連續兩年出生人數低於死亡人數。除此之外，根據我國歷年來的統計資料顯示，台灣人口是「從1998年才出現快速遞減的」，所以它對不同產業的影響也是階段性的，像是對教育產業的影響，大家都已經耳熟能詳。它對房價的影響估計要到2033（1998＋35）才會顯現，35指的是主力購屋人群的年齡層。

人口作為對這個城市發展的最基本的原材料，老齡化到來，新生人口越來越少，對城市發展影響大，但是對大小城市還是不一樣。
參考國外已經走過的路，人口老齡化以後，中小城市的人口還會繼續流入大城市。 中小城市慢慢萎縮，農村會慢慢淪為空心村，最後慢慢消失，隨後他們所有的房屋也會無人問津。
但是核心的大城市，還會繼續增長。 看看鄰近的日本和韓國，30-50%的人口集中的首都都會圈，人口進一步聚集。 這也是我們的未來，都會城市會居住一半以上的人口。
對應的，不同城市房產的價值也會繼續分化。 不過，人口老齡化是個緩慢的過程，一個孩子長大需要30年的準備時間，甚至要到40歲以上，所以少子化人口老齡化對房地產的影響不會在短期發生。





 

桃園「這新興區」無投機客干擾　剛需買方可大膽議價？
好房網News記者林和謙

桃園市從2014年升格以來，每年人口都穩定成長，目前總人口數達到約227萬人，包括公共建設持續、捷運動工中、鐵路地下化建設、產業發展及就業機會，以及房價比雙北市親民些...因素，吸引不少民眾移居桃園。而在桃園諸多新新興重劃區中，中路特區總是不會被忽略，該區域近年人口持續正成長，周邊機能也好；永慶不動產中路京懋一號加盟店蔡君宏店長表示，中路特區一直以來多以自住剛需民眾為主，幾乎沒有投機客干擾市場與行情，以目前房市情勢來觀察，自住客看到喜歡的物件，不妨大膽議價。

中路特區擁有萬坪風禾公園，以及6,500坪向陽公園、水秀公園等超大綠地，綠地面積達20公頃，且區域位置接近桃園市區的火車站商圈，並鄰近永安商圈、力行商圈、市府商圈、藝文商圈等，因此生活需求可輕易滿足，同時坐擁各大商圈機能；交通上鄰近國道2號南桃園交流道，開車族南來北往很方便，而國際路、大興西路都有客運可搭乘上國道直達台北，對於開車族、通勤族來說，都有可輕易利用的交通設施。

除了綠地、單純住宅規劃、整齊的街道、便利的機能等優勢之外，中路特區的學區則有中興國中、文山國小，還有康萊爾雙語中小學，孩子教育不須擔心。

中路特區目前新大樓已一棟棟建起，還有一些正興建中的案子及預售屋推出，區域內大樓成屋平均屋齡落在5年內，蔡君宏指出，中路的客群幾乎都是自住剛需民眾，包括換屋、首購、小夫妻新婚等買房族群，2房+車位、3房+車位產品都很搶手，一直以來的交易量很穩定。

蔡君宏說，不過隨著房市變化，成交情形也有改變，2022年上半年還是熱絡，平均每個月10～12組成交，其中自住客就占9組左右，其他為投資置產族群；他表示，2022下半年房市買氣逐漸下滑，平均每個月6～8組成交，自住客占了5組，到今（2023）年1月份，因工作天數少，加上買方觀望者更多，平均1個月約2組成交，全都是自住客，過年後的2月份慢慢回來一些買氣，每月約3～4組成交，也都是自住買方。

蔡君宏指出，中路特區自住買盤多，且還會吸引周邊區域的民眾來購屋，像是少部分內壢客，以及桃園區龍安與中平商圈、市府商圈、火車站舊商圈等區域的買方，常呈現需求大但釋出量不多的情形。

蔡君宏分析說，中路房市是健康的市場，長期仍舊看好，雖然上半年買氣偏弱，但買方一直都在，今年預計是「量縮價穩」，有些賣方不會說很堅持開價，願意在價格上讓些空間，此時是買方可大膽議價的時候，「又沒有投機短炒客干擾市場，房價波動小，是自住買方的優勢之一」。目前中路特區整體成屋單價約在38～42萬元，預售屋多已站穩4字頭初，少部分案子單價37～39萬元。



 

打炒房5重拳力拼5月上路 林右昌：預售屋成交量已跌35％

《平均地權條例》祭出5招打炒房，項目包括禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、建立吹哨者檢舉制度、重罰房市炒作行為、預售屋解約申報等，而相關子法修正內容預計4月底公布，力拼5月新法上路。

內政部部長林右昌受訪時表示，修法通過後，房價已作溫和修正，政府要打的是投機客不是投資客，房價、地價不斷上漲，對國家經濟絕對是不利，希望房地產與租屋市場能夠正常化，並且讓居住成為人民可以負擔得起，也才能讓營建相關產業永續發展。

在修法之後，預售屋交易量下滑幅度明顯，林右昌接受質詢時表示，2021年12月預售屋成交量1萬2342戶，去年4月行政院通過相關的修法版本送立院審議時，預售屋成交量下降至7431戶，去年底排進立院審查後，更降到4414戶，與還沒修法前相比，預售屋成交量大幅減少35％，這就是修法後的效益。

林右昌表示，相關的執法修正與預告，會照著原本既定的期程進行。