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這一年即將走入尾聲，我們想向每一位停下腳步、走進這個空間的您，
說一聲真誠的感謝！

幸福，來自被理解與被珍惜的日常，
福氣，藏在每一次用心累積的片刻，
安心，是回到熟悉空間時的踏實感，
居所，承載著生活，也盛放著希望。

祝福您
★聖誕平安、心有所安
我們一起在新的一年裡，持續前行，讓願望，成為真實。

幸福安居的創作者 敬上

沒賣房卻要繳稅　合建分屋地主60天內一定要注意
  文/記者張瀞勻

民眾與建商簽訂合建分屋契約時，常因形式上未出現房屋移轉，而忽略相關稅務申報義務。近期就有民眾詢問，若以自有土地與建商合建分屋，並以地主身分成為建築執照的原始起造人，待房屋興建完成後分回房屋，是否仍須申報繳納契稅。

桃園市政府地方稅務局說明，依《契稅條例》第12條規定，房屋於建造完成前，因買賣、交換或贈與等原因，以承受人為建築執照原始起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報繳納契稅。所謂合建分屋，是指地主將部分土地移轉給建商，由建商出資在土地上興建房屋，完工後再依契約約定分配房屋。實務上，常見由地主與建商共同或分別以起造人名義申請建築執照，並於完工後取得使用執照。

稅務局指出，雖然在合建分屋模式中，地主一開始即以建築執照起造人身分存在，表面上並未出現房屋「移轉」行為，但從實質課稅原則來看，地主係以土地交換取得房屋，屬於不動產交換行為，仍應依法申報繳納交換契稅。交換的不動產如屬等值部分，按2%的交換稅率課徵契稅；若有價值差額，則差額部分須按6%的買賣稅率課徵契稅。

稅務局並舉例說明，阿桃建設公司與地主園哥約定合建分屋，房屋興建完成後，地主園哥以起造人名義辦理建物所有權第一次登記，取得核定契價800萬元的房屋，同時將公告現值600萬元的土地移轉給建商，雙方並約定差額200萬元以現金找補。在此情形下，園哥須就等值交換部分600萬元，按2%交換稅率繳納12萬元契稅，另就差額200萬元部分，按6%買賣稅率繳納12萬元契稅，合計應繳納契稅24萬元。

桃園市政府地方稅務局特別提醒，合建分屋案件中，地主若為起造人，務必留意契稅申報期限，應於使用執照核發之日起60日內完成申報繳納。若逾期申報，依規定每超過3日，將加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不得超過新臺幣1萬5,000元。稅務局呼籲，民眾在參與合建分屋前，應先了解相關稅務規定，避免因疏忽而影響自身權益。

每年244萬贈與免稅額好佛？專家：3種情況讓你「省小花大」
  好房網News記者蔡佩蓉
     
每年每人的贈與稅免稅額為244萬元，因此年底12月可稱作是房產贈與移轉的旺季，尤其可馬上初銜新年度的額度，等於就有488萬元的贈與免稅額可以利用。正業地政士事務所所長鄭文在則提醒，要注意3種情況，未來稅金可能繳更多，千萬要小心別省小花大。 許多的父母會利用生前贈與，來降低遺產總額，小心移轉房地產可能會適得其反。如果父母一起運用，就有244萬元乘以2共計488萬元的免稅額可以扣除，但因房地產的所有權移轉登記，即使贈與稅免稅，最大的負擔卻是土地增值稅。

許多的父母會利用生前贈與，來降低遺產總額，小心移轉房地產可能會適得其反。如果父母一起運用，就有244萬元乘以2共計488萬元的免稅額可以扣除，但因房地產的所有權移轉登記，即使贈與稅免稅，最大的負擔卻是土地增值稅。

依照《土地稅》法第5條規定，「土地增值稅之納稅義務人無償移轉者為取得所有權之人，所以贈與土地必須繳納土地增值稅，並非免納土地增值稅。」

許多父母會將自己的房屋按照市價預估後，請地政士協助辦理分年贈與給子女，以市價1000萬元為例，1000萬元除以244萬元，也就是分5年就可以贈與完成，但其實犯了3個錯誤。

第一、贈與房屋是以房屋及土地公告現值計價，並非市價計算。依照目前房屋及土地公告現值的比例，因為各區段有所不同，大約只有市價2至3成，也就是市價1000萬元的房屋，房屋加上土地公告現值可能只有300萬元左右。所以如果要免贈與稅，可能只要利用跨年贈與（488萬元），就可以一次登記完成。

第二、贈與案件並非買賣案件，只能適用一般稅率，無法適用一生一次10％優惠土地增值稅，而一般稅率為20％、30％、40％，這將是一筆很大的負擔；另外，贈與契稅和買賣契稅一樣都是契價6％計算，並非免稅。

第三、未來房地合一稅的取得成本是贈與時的房屋及土地公告現值，以上述的案件為例，市價1000萬元的房屋，以300萬元（公告現值）贈與給子女，未來子女再出售時，假設以相同價格1000萬元出售，將會無形中產生700萬元的獲利，依照持有期間不同，出售時再乘上15％、20％、30％、45％的稅率，必須繳納105萬至315萬元不等的房地合一稅。

即使連續自用住滿6年沒有出租營業，主張400萬元免稅額及10％優惠稅率，仍需要繳納近30萬元的房地合一稅（即700萬元-400萬元=300元×10％），也是一筆高額的負擔。

鄭文在提醒父母們，可以參考《土地稅法》第28條規定「因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅」，另外，繼承房屋也不用課徵房屋契稅，等於一舉兩得。

如果擔心未來遺產讓子女們發生爭議，則可以配合生前信託或是遺囑，讓遺產得到妥適的分配，子女們就能免受土地增值稅、房地合一稅的困擾。

 

空屋出租、申報租金還不夠！稅務局提醒：少做「這步」房屋稅差3倍
   文/記者朱語蕎


     房屋稅2.0新制於今年5月首次開徵，針對持有多戶且未作有效使用之非自住住家用房屋，稅率調高為2.6%至4.8%，採「全國歸戶」、「全數累進」課徵，稅負有感增加。

     竹市稅務局提醒，為鼓勵房屋所有人將房屋釋出至租賃市場，出租申報租賃所得達《所得稅法》規定一般租金標準之住家用房屋，可適用較優惠稅率1.5%至2.4%，多屋族可提早做好節稅規劃。

 

     稅務局表示，住家用房屋分為自住用和非自住用，非自住住家用房屋只要出租申報租賃所得達當地一般租金標準，或繼承共有房屋，4戶以內每戶1.5%，5～6戶每戶2.0%，7戶以上每戶2.4%。其他未作有效利用多屋族，課以較高稅率，1戶為2.6%、2～4戶每戶3.2%、5～6戶每戶3.8%、7戶以上每戶4.8%。公益出租人及社會住宅（包租代管）維持稅率1.2%。

     稅務局表示，出租申報租賃所得達當地一般租金標準之住家用房屋，可適用較優惠稅率1.5%～2.4%，若與未作有效利用的房屋稅率2.6%～4.8%相較，最大相差3倍之多。

     不過，今年房屋稅開徵時，有些房東誤以為只要在每年5月申報綜合所得稅時列報租賃所得，房屋稅就會自動從非自住稅率調降為出租優惠稅率，未於申報期限3月24日（原為3月22日遇假日展延）前檢附租賃契約提出申請，導致仍按2.6%～4.8%的稅率課徵。

     稅務局舉例，包租公吳先生將房屋出租給竹科外派工程師，也都有依規定申報所得稅，但是今年5月收到房屋稅單，稅率達3.2%。經了解，原來吳先生誤以為申報所得稅後，房屋稅就會自動調降為出租優惠稅率，並未於規定期限內提出申請。

     由於今年是房屋稅2.0首次開徵，出租房屋申請期限放寬至114年6月2日，於是輔導吳先生提供租賃契約申請，114年期房屋稅成功改按出租優惠稅率1.5%課徵。

     稅務局提醒，房屋出租申報租賃所得達《所得稅法》規定一般租金標準之住家用房屋，可適用較優惠稅率1.5%至2.4%，最遲應於115年3月23日前 (原訂3月22日，遇假日展延)提出申請，115年期房屋稅才可以適用，逾期申請，就只能自次期開始適用。

〈房產〉買房議價空間擴大 六都議價率全走升 由12%起跳
   鉅亨網記者張欽發 

     房市持續買氣低迷，全台恐將進入價格戰。房仲業者觀察內部成交資料，全台平均議價率全數上揚，六都之中以南二都議價空間無論是在空間或是年增都更為明顯。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，隨著政府打房態勢明確，且信用管制措施未有鬆綁跡象，令房市逐漸往買方市場傾斜，消費者在價格上握有更大議價空間。
 

     據統計，六都與全台議價率全面起漲，其中台北市今年 1-10 月成交案件平均議價率達 13.7%，相較去年同期增加 1.4 個百分點；新北市議價率則從 10.6% 增至 13.8%，增加 3.2 個百分點；桃園市議價率今年 1-10 月平均達 15.0%，較去年增加 4.1 個百分點；在中南部方面，台中市議價率達 12.5%，年增 3.3 個百分點；台南市今年 1-10 月平均議價率達 16.9%，為六都亞軍，年增 3.5 個百分點；高雄市議價率更高達 17.1%，為六都之冠，較去年大增 4.3 個百分點，也是六都最高。





     賴志昶指出，在政府信用管制與市場景氣下滑衝擊之下，買方觀望氣氛濃厚，同時消費者也不再盲目追價，致使過去「開價即成交價」的房市盛況已不復見另針對南部議價空間擴大，住商指出，過去南二都受惠於科技產業進駐，大批建商進駐，為區域房市創造榮景之際，也讓當地出現大量供給，適逢房市翻轉，買方出手較顯謹慎，如無法順利去化供給，則可能令區域造成賣壓，進而為買方創造不小的議價空間。





     住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則提醒，議價空間擴大，可視為房市回歸理性買盤的重要指標，尤其近期在政策緊鎖之下，不管是中古賣方或建商，勢必已難以將價格看成鐵板一塊，適度讓利幾乎已成市場共識，唯買方議價幅度雖提升，但建議購屋人在積極議價同時，仍需評估物件價值與自身需求，避免因過度觀望而錯失進場最佳良機。


 

價格自砍20％求售！他一招翻轉賤賣命運
   好房網News記者蔡佩蓉

     持分少的共有人，只要找到「金主」也能大逆襲！資深地政士分享實際案例，有家族土地要處分，但買方得知是《土地法》第34條之1的案件，因此只開出市場行情的七成價格，但沒想到最後賣方竟能扭轉死局。 正業地政士事務所所長鄭文在說，個案的土地有2位共有人是親戚，繼承土地後，持分分別為4分之1及4分之3，如果依照《土地法》第34條之1多數決的規定，4分之3的共有人隨時可以把該土地賣掉，而4分之1的他共有人則有優先購買權，可以主張就同一價格及同一條件優先購買該土地。

     日前持分4分之3的土地共有人因為資金問題，邀請另外4分之1的土地共有人一併出售土地分配價金，但4分之1土地共有人卻無意出售。依照《土地法》第34條之1的規定，雖然無法達到共有人2分之1以上的門檻，但因4分之3的應有面積大於3分之2，所以人數不予計算，已經符合規定。 銷售議價階段，買方得知是必須按照《土地法》第34條之1處分程序，才能取得該土地，所以開出價錢不高，約市場價格70％，賣方也有心裡準備，可能會低於市場價格出售。 另一組買方則以市價的80％出價，賣方見好就收，同意出售，且簽約時賣方透露，依照4分之1他共有人的財力，應該沒有能力主張優先購買該土地，讓買方吃了定心丸。 但後續卻是峰迴路轉。鄭文在說，簽約完成以後，必須通知優先購買權人是否優先購買，沒想到4分之1土地共有人的答覆竟是要買，但想要指定第三人為「登記名義人」才會出面付款。 由於這樣的要求依法無據，原來買方也不同意，因此作罷。不過，就在優先購買權通知後第14天，他共有人出面付款了，但是有一位「金主」陪同到場，現場買方主導權由該「金主」掌握，雖然還是登記給共有人，但是態勢已經非常明朗。 後來這筆土地交易在登記及點交完成不久後，土地土地謄本揭露，當時的「金主」已經變成新的所有權人了。鄭文在說，原買方以市價80％購買，他共有人不忍土地被賤賣，雖然無能力購買，但先引資購買，再出售給金主，扳回一城。 這案例也反映出，共有人雖然持分少，但只要有人撐腰，也提供給他共有人一個解套，不會被貶抑土地價格。此外，想要指定「登記名義人」是因為這樣就不需要再辦理一次過戶了，這就是原來他共有人堅持的原因。

 

租金補貼2026年新制上路　排除「1類族群」
  文/中央社

    國土署公告2026年租金補貼新制，新申請案若是頂樓加蓋、違建等非法建物，
將無法領取租補，但舊戶有緩衝機制，仍住在同一地址可繼續申請租補。國土署
說，主要是考量近2年非法住宅租補申請案提升，長遠來看仍有公安疑慮。

    為減輕民眾居住負擔，政府推動新台幣300億元中央擴大租金補貼政策，對於
一定所得以下無自有房屋個人或家庭，提供每戶每月最高新台幣2000元至8000
元租金補貼，並為鼓勵婚育及加強關懷弱勢，針對符合補貼金額加碼身分者加碼
補貼金額。
 

    根據國土署公告最新2026年新台幣300億元中央擴大租金補貼專案計畫，申請
條件刪去「無房屋稅籍之未保存登記建築物」，僅保留具房屋稅籍且已保存登記
或已取得建築物合法證明文件的建築物，意即只有合法住宅申請才可以獲租金補
貼。
 

    新制對於舊有租戶權益也有緩衝機制，根據國土署公告計畫，2025年已核定租
金補貼的舊戶，以相同租賃地址帶入2026年申請案，可不受2026年新增房屋合法
性限制；但若在補貼期間變更租賃地址，仍應符合房屋合法性新規。
 

    舉例來說，若住在台北市頂樓加蓋的張先生2025年已成功申請租金補貼，2026
年住在同一住宅，則2026年仍可領取租金補貼；但若張先生在2026年搬家至另一
處違建居住，則無法再申獲租金補貼。
 

    國土署統計，自2022年起開辦300億元中央擴大租金補貼專案，截至今年11月14日
止，全國租金補貼核准戶數已超過88萬戶，申請戶數更首度突破100萬戶、達到103
萬戶，雙雙創下開辦以來新高紀錄。

細節沒規範、花萬元請人驗屋反吃鱉 內政部研擬新「檢驗制度」
文/記者朱語蕎
 
    交屋潮來襲，不少人自掏腰包委外找驗屋公司，但近年驗屋公司數量倍增，品質參差不齊，
目前國內也無相關證照予以保證，造成糾紛不斷，對此，內政部國土署表示，驗屋的檢驗項目
應回歸契約內容。
 

    民眾自行找驗屋公司檢驗房屋，因為沒有相關規則，導致亂象頻傳，有些驗屋公司品質不佳
，未能真正找到問題，又或是遇到建商不認驗屋公司規範，不予維修，後續延伸更多糾紛問題。
 

    內政部表示，建築法、建築技術規則及其相關規定，已規範建築物的各項安全及品質要求，
另公寓大廈管理條例亦有規範建築物於公共設施點交時之規定項目及標準，惟目前驗屋許多細
節內容皆非屬建築法令規範項目，實質上多為業界為符合契約要求自行創設，屬買賣雙方契約
約定或行業慣例的範疇，而非建築相關法令所規範的公共安全要求。

    內政部指出，依據現行《建築法》及其相關技術規則，建築物在取得使用執照前，皆應按圖
施工，並依建築物施工勘驗規定進行檢查，確認完工項目符合建築法規與設計圖說，以確保建
築物在結構安全、消防設備及公共衛生等方面符合標準。


    而針對公寓大廈公共設施的點交，則訂有「公寓大廈共用部分與及附屬設施設備點交表」，
供管理委員會或管理負責人據以檢視項目與內容，確保起造人建商完成移交責任。
 

    內政部也表示，體認到民眾對於新屋品質的要求日增，對於非屬公寓大廈管理條例規定點交
項目，即超出法定公共設施點交範圍的項目，正由內政部建築研究所進行研究，等待相關檢驗
方式及合格標準有研究成果時再提供民眾參考。


    但仍重申，有關部分驗屋品質需求，已逾越法令規定，屬私權契約範疇，仍需買賣雙方審慎
評估，避免產生不必要之糾紛。


    其實，不少品牌建商早已針對驗屋環節進行優化，像是京懋建設在完工後會舉辦說明會，重新
跟客戶複習產品的規劃和使用重點，另外每兩年會作一次屋況檢查，提供完整售服。執行長范秉
豐提到，近年驗屋風氣盛行，許多客戶會自行找第三方驗屋公司來驗房，但這些公司並沒有合法
執照，政府也沒有相關立法規範，讓驗屋成為一股歪風，他認為，建設公司應該嚴正面對驗屋的
考驗，加強自身建案的品管，並與客戶善意的溝通，才不會延伸糾紛問題。


   

賣房虧損……可抵房地合一稅之交易所得　
記者林和謙

    政部臺北國稅局表示，房地合一稅新制上路後，個人交易於105年1月1日以後取得的房地
，不管是虧損或獲利，都必須在移轉登記日次日起30日內辦理房地合一稅申報；而房地交易
若有虧損，其虧損得從交易日以後3年內抵減房地交易所得。

    臺北國稅局說明，依《所得稅法》第14條之4第1項規定，房地交易所得或損失的計算，是
以交易時的成交價額減除原始取得成本或繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按政府
發布的消費者物價指數調整後價值，及因取得、改良及移轉而支付的費用後的餘額為所得額，
交易所得必須課徵房地合一稅；交易若經核定產生虧損，依前述法條第2項規定，得從交易日以
後3年內的房屋、土地交易所得中減除。

    甲君再於112年12月3日出售於111年買入的B房地，交易所得為300萬元，不過甲君申報房地
交易所得稅時未減除出售A房地的損失100萬元，經國稅局提醒後，甲君補申報減除該筆房地交
易損失100萬元，本來房地合一稅要繳135萬元，因能抵減100萬的交易所得，所以最後可以以
200萬計算，繳交45％房地合一稅，最後只要繳90萬元房地合一稅，少繳了45萬元。

      臺北國稅局呼籲，民眾出售105年1月1日以後取得的房地產，應注意房地交易盈虧互抵相關
法令規定，避免因不熟悉所得稅法規定，導致個人權益受損。

 

新北推「租屋超重要平台」！解租賃糾紛疑難雜症　弱勢民眾更安心
 記者林和謙

    新北市政府地政局與新北市租賃住宅服務商業同業公會攜手，於地政局官網設置「有心●租屋平台」，
並於今（27）日舉辦啟用記者會，透過產官合作為有租屋需求及相關疑問的市民朋友提供更完善的服務。
新北市地政局汪禮國局長表示，盼透過此一平台的多元與完整服務，讓新北租賃市場的供需更透明，協助
弱勢朋友更可安心租屋。新北市租賃住宅服務商業同業公會王則人理事長說，自己在租賃市場經營了15年
，看過太多租屋糾紛，這次地政局與公會合作推出「有心●租屋平台」，透過提供五星級服務，以及詳盡
的專家諮詢與解答，給予民眾更正確的租屋知識、也協助其解決租屋上的疑難雜症，並可大大減少租屋糾
紛。

    汪禮國說明，線上服務平台取名為「有心‧租屋平台」的巧思，源自「有心」台語發音與「五星（心）」
相同，透過提供以下五星級服務，希望讓民眾感受到五種倍受照顧的心情：

一、有問必答，開心查——AI智能客服：提供新北地政通智能小客服連結，小客服定期更新相關租屋QA，
方便民眾24小時不受時間及地域限制，隨時隨地有疑問就來查。

二、專線服務，隨心打——電話專線諮詢：針對有一對一溝通需求的民眾，租賃公會協助設置專線電話，
提供線上諮詢；若需要面對面服務，也可以預約時間至租賃公會與專人商談。

三、即時回應，放心問——LINE真人客服：因應人手一支智慧型手機時代，平台也由租賃公會提供官方
LINE客服，只要拿起手機加入LINE好友（Line客服ID：@695mybmo），即可與租賃公會真人客服進行
線上諮詢。

四、友好業者，安心挑——友好業者名單：高齡長者、低收、青年等租屋弱勢族群，過去常遭房東拒租，
本次透過友好業者募集，可協助弱勢族群媒合適合的住處。

五、租屋資訊，省心搜——租屋資訊彙集：彙整新北地政局FB粉絲專頁、Podcast頻道、愛連網等相關租
屋資訊，快速為民眾科普租屋相關資訊，讓大家找房免煩惱。

    汪禮國指出，新北市是全國租屋人口最多的城市之一，如何讓租屋市場更安全透明，一直是地政局努力
的目標，希望「有心●租屋平台」提供的五心服務，能夠讓民眾租得安心、住得開心。而租屋市場與房屋
買賣市場不同，房屋買賣有實價登錄可以查詢交易資訊，但租屋市場並未全面實價登錄，因此相關資訊較
不齊全，因此新北地政與新北租賃公會合作推出這一平台，希望達到租屋市場「更安心透明、健康」。

    一直以來，包括高齡長者在內的一些弱勢族群，在租屋方面常會受到排擠，「有心●租屋平台」提供的
友好業者安心挑服務，要協助高齡長者、低收、青年...等租屋弱勢族群媒合更適合的住處，讓大家住得安心。

     此外，為了協助市府推廣社會住宅包租代管政策、解決租屋糾紛，地政局從去（民國113）年起攜手新
北市租賃公會，於新北市各地政事務所駐點設置「租屋諮詢暨推廣社會住宅包租代管」櫃台，提供社會住
宅包租代管諮詢、租金補貼方案解說、租屋糾紛處理管道介紹等服務，現在更進一步滿足民眾使用3C查找
資訊的習慣，並擴大服務量能，地政局持續與租賃公會合作，將原本實體櫃台轉型為線上的「有心‧租屋平台」
服務平台，讓有屋可租的房東、沒殼想找房的房客，都能獲得更即時、更便利的協助。

    盼透過此平台的完整、友善的服務，讓更多房東願意把自己的房子釋出到租屋市場，而房客也能 安心的
租屋，達到「供需平衡」；而不少房東年齡較大，多為50歲以上，透過「有心‧租屋平台」此線上平台，能
讓房東更便利的得到實用租賃資訊，比如公益出租人的稅賦優惠、相關減免與補貼，都可以在該平台詢問
得到。 而租屋糾紛事件屢見不鮮，王則人表示，常見的租屋糾紛包括房客不繳租金、房屋點交糾紛、租屋
處滲漏水，點交糾紛比如租屋處的物品或家具損壞的責任歸屬，以及房屋漏水由誰來負責修繕，這些都是
房東與房客間常見的糾紛，並常一言不合就走上訴訟這條路；我們希望透過與新北市地政局合作的
「有心●租屋平台」服務，經由租賃專家、法律人士的專業，來詳盡解答房東及房客的疑問，減少糾紛與
訴訟，「從法理情走向情理法」，讓租屋環境更為和諧；此外，居住正義應該是政府、房東、房客、租賃
業者共同努力，來達到安心居住與租屋透明的目標，讓整體市場更健康及穩健。

結合航空城！桃園蘆竹誠聖段800戶社宅決標　2027年動工
聯合報記者朱冠諭

    桃園市人口增長快速，市府持續推動社會住宅，其中「蘆竹區誠聖段社宅」專案管理和規畫案在近期決標，
預計提供近800戶社宅。住宅處長陳智仁表示，此案是結合航空城發展的指標案，預計2027年動工，未來蘆竹
區社宅總量將達1987戶，盼透過社宅整合居住、社福與商業機能。

    住宅處表示，誠聖段社宅是市府在蘆竹推動的重點案場，位於桃園國際機場園區特定區計畫範圍內，距離機
場捷運A11坑口站僅600公尺，交通便捷，基地面積約2公頃；此案規畫約790戶社宅，其中包含一房型規畫占
一半的戶數，提供給青年族群，另二、三房型配為30%及20%，以滿足家庭與多元族群需求。

    住宅處表示，誠聖段社宅除一般住宅空間，也納入公共托育中心、身心障礙者社區居住據點等社會福利設施，
以支持附近社區的公共服務，另也規畫約900坪的商業空間，提升周邊航空城生活圈服務水準；全案也採通用化
設計、導入BIM技術，並取得鑽石級綠建築、合格級智慧建築及建築能效1+等多項標章，提升生活品質與機能。

     住宅處表示，目前全市已完工14處社宅、另16處啟動規畫中，明年前還會再啟動8處社宅，朝2030年提供1萬
戶以上社宅的目標前進。

 

高鐵大利多……但小心過度投機風險！專家：未必轉化為房地價上升優勢
記者林和謙

    高鐵延伸宜蘭的規劃拍板，並持續推動中，也讓當地居民很期待，加上未來若宜蘭高鐵通車，
可更便利於串聯西半部區域，更省下許多交通時間。而不動產資深講師、宜蘭執業不動產經紀人
及地政士工作者邱明芳也深入分析宜蘭高鐵的「機會與威脅」，其中，他提醒，要當心因高鐵利
多，而出現過度買方資金流入的現象，如果實際開發進度、公共設施、政治選舉等因素跟不上預
期，會有不動產套牢及賣壓風險。

    其中宜蘭高鐵的機會部分，邱明芳舉出五點，人口與通勤族群流入：隨著通勤時間縮短，可能
吸引雙北及桃園和竹科上班族來宜蘭買房或定居，形成人口流入，促進住宅需求。
第二住所（Second House）／退休族群投資潛力 ：對於希望有渡假宅或退休後想在自然環境中生
活，但仍要兼顧跟大城市交通便利性的人群，宜蘭是潛在熱門區域。

     商業與公共設施土地開發空間 ：隨著站區與特定區規劃落實，可為購物中心、醫療、文教、
長照等設施創造新商機，也為建商帶來大面積基地開發的契機。旅遊與休閒產業升級 ：交通便
利性增強後，旅遊者來訪增多，可促進飯店、民宿、特色小屋、觀光與餐飲業等投資與營運收
益的機會。

    政策支持與政府配套導入，邱明芳指出，政府為配合這項重大建設，都市計畫、特定區徵收、
公共基礎設施改善等配套會更強化，這對於提升整體生活機能與土地、房屋價值是正面的。

    宜蘭高鐵的優勢與機會多，不過「潛在威脅」也不可忽略。邱明芳列出六點須注意的面向，
政策或預算變動風險：若未來中央或地方政府因為經費、政黨更替、經濟環境惡化或其他因素
調整計畫，可能導致延誤、縮減規模或是變更路線或站址。

   
    過度投機與套牢資金風險：提前炒地、炒房的現象可能過熱，如果實際開發進度或公共設施
跟不上預期，恐怕會有不動產套牢或賣壓風險，且近年已有農地價格從高點回落的案例。資金
成本與利率風險：建築與購屋融資成本上升、貸款利率上升，銀行貸款總價金額減少、都會抑
制購屋需求，特別是對於一般自住族群或中低收入者。

    自然環境與地質／環評挑戰：延伸路線需經過敏感地區（例如避開翡翠水庫集水區、考慮樹木
移補、土石方問題等），可能引發環保團體或居民反對，甚至迫使調整設計。基礎設施與交通銜
接不到位：若聯外道路、接駁系統、停車設施、公車／捷運等配套不完善，雖然有高鐵站，但容
易出現「最後一哩」或通勤便利性未確實到位的情況，使得高鐵利多「未能完全轉化為地價、房
價上升的優勢」。

      區域間漲跌分化嚴重：不同站點、不同距離與不同配套完善度的地段，價格與需求差異可能很
大，有些邊緣地區可能漲幅有限，甚至回落，已有相關統計顯示頭城、礁溪、羅東等潛在設站沿
線與核心特區，出現房價漲幅情況不一的情形。