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建照、使照「誇張差距」出現！房市「這些衝擊」恐躲不過
記者林和謙

政府這一波打炒房、健全房市政策，主要是要掃除房市的投機炒作，並不是要壓抑正常的自住與長期置產需求；不過這幾年房價大幅上漲，推案量也大幅增加，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，但建案銷售率除了2021年較高之外，其餘年度都低於50％，可預期未來餘屋數量會越來越多，也可從建照、使照量的差距來檢視，房市所受衝擊恐怕不小。
 
莊孟翰指出，回溯至2018年以來房地價格大漲的主要原因，除了台商回流、市場熱錢流向房地產，還有土地價格上升、營建成本大幅升高，因而使得房價也大幅度飆漲；此外，這幾年推案量也很大，但建案銷售率除了2021年達到6成，後續年度都低於5成，由此可知未來的餘屋數量將越來越多。
 

還有一個數據值得關注，莊孟翰說，從這幾年建照、使照量的差距來檢視，2017年建照、使照量呈現交叉點，2018年以後開始逐漸擴大差距、建照量大幅度增加，截至今（2023）年4月，建照與使照量差距達到29萬4,784棟，可以想見未來陸續完工對房市的影響。

莊孟翰指出，建照、使照量差距驚人，且這幾年各區域大量推案，未來3、5年開始大量完工交屋階段，將有越來越多新建住宅出現，加上現有的新建餘屋量以及未賣掉的預售屋，市場賣壓會更重，當市場出現銷售遲滯時，未售出或待售餘屋，就會改變市場供需結構。

莊孟翰分析，上述的情勢之下，蛋白區將大受影響，尤其這幾年推案量體大的中南部蛋白區，房價鬆動將更明顯，議價率可達1成；利空因素、資金壓力，中小建商撐不下去的恐會越來越多，建議想買房的民眾，不要買盤出去的建案，因為業者蓋不好、無法完工的，低價接手者可能降規減配，而影響住宅工程品質及居住安全，若有建案改名再賣的，這種案子也別碰。

他表示，今年房市預期「4大皆空」，包括經濟下行、政策偏空、利率可能還會升以及房市超額供給；今年經濟成長明顯會下修，政府持續打炒房、《平均地權條例》又實施，歐美通膨仍高、利率可能還會升，國內央行也可能再跟進升息，諸多利空因素下，房市買氣會持續弱。

 

近11季首見貸款期數減少 專家：反映申請狀況達到頂峰
文/記者張瀞勻

受限於高房價與利率相對偏低，國人房貸期數一路增加，不過最新統計今年第一季的房貸期數為291期，較上一季的297期減少約6期，反映30年期房貸申請狀況可能逐漸達到頂峰。不過今年第一季申請房貸的平均也達24.3年，雖然新青安的政策房貸最多可達40年，但可觀察國人對於這麼長期房貸的接受度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，30年期房貸可降低每月還款負擔，同時也增加房價的負擔能力，現在30年期房貸已經成為房貸主流產品，不過對比現在購屋貸款數量最多35~45歲的族群來看，倘若沒有提前償還貸款，則最後恐怕會一路還到退休。

統計顯示，今年第一季的房貸期數回落到291期，雖然較上季297期減少，但仍是歷史次高紀錄，若以主要都會區來看，僅有台北市、台南市與高雄市的貸款期數不到300期，最高的是新竹市的309期，主要新竹市有許多園區客，普遍收入較高且工作人口的年紀較輕，因此貸款期數平均達309期，其次則是新竹縣的303期，台中市平均也有301期，桃園市300期，除了貸款人的條件以外，這些區域有許多重劃區的新房子，銀行也願意給予較長的貸款年限。

曾敬德表示，30年期房貸已經成為目前房貸主流，過去幾年也扮演推升房價重要的資金動力來源，政府的新青安貸款方案，也拉長貸款年限與寬限期，建議購屋人應該謹慎使用，避免過度擴張財務槓桿，若手上有多的資金找不到低風險的投資標的，也可以多還一些本金，等於省下2%的利息費用。
以申請房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬873 元，若搭配30年期房貸，同樣條件月還款可以減少到3萬7263 元，每月還款壓力明顯減少。

電價只會越來越貴　家庭儲能未來商機無限記者
記者王玉樹

未來新建物強制設太陽光電，加上政府投資，未來儲能商機非常大。不過儲能設備業者認為，短期內因台灣電價太便宜，儲能設備仍貴，較難大量發展，但因核電退場、較貴的燃氣、綠電增加，電價看升，業者看好家用儲能未來商機，包括台塑等石化龍頭也搶進。

行政院推動淨零路徑，2050年前要砸約1800億元在強化智慧電網和儲能系統上，加上電動車電池需求，像是石化龍頭台塑今年還成立新智能公司，蓋電池芯工廠，並鎖定家用儲能。台塑新智能董事長王瑞瑜還宣示，目標每個家庭只要花10萬元，就可以買到鋰鐵電池儲能設備。

眾樹能源總經理莊景名說明，家用儲能設備目前有「落地式」與「壁掛式」，購買的民眾有的是因應防災型斷電，做為緊急備援系統。另外有的是照顧老人家，家中維生器呼吸系統不能片刻斷電，還有客戶是廟宇，點光明燈，也不能沒電。

對於新建大樓強制設太陽光電，台達電能源系統解決方案事業處資深處長艾祖華肯定說，確實該鼓勵綠電自發自用，減少輸電耗損。不過台灣短期內要大量發展家用儲能，他認為比較困難。主要原因是台灣電價不夠高，儲能費用則還太貴。

莊景名也持相同看法，使用儲能一度電成本是5到6元，但跟台電買1度才3元。且以能存10度電的壁掛式家用儲能看，一台要價也要10幾20萬，確實也還不便宜，通常是有需求的民眾會買。

雖短期內較難大量發展，可是業者都看好長期發展性，主要是便宜核電慢慢退場，未來燃氣、綠電比例上升，電價將持續上漲，莊景名就說，樂觀看未來儲能發展。 艾祖華進一步指出，儲能潛在商機雖大，但呼籲要政府帶頭鼓勵，並做示範規畫。

 

「這種區域」房價掉得快！專家：支撐因素太薄弱　
好房網News記者林和謙

台灣因為少子化危機、高齡化，以及普遍民眾所得跟不上房價漲幅，一些區域的房價漲幅兇猛，若又發生供過於求的情況，加上少子化的人口紅利在後續數年逐步發酵，對於房市恐怕都是一大衝擊。對於上述這樣的說法，房產專家、景文物業管理董事長郭紀子表示，支撐房市、推升房價的因素很多，關鍵要檢視各區域房市支撐的因素，若支撐因素薄弱，則景氣不振時、房價會掉得較快。

國內房價這幾年持續攀高，一些區域的漲幅相當誇張、炒作成分高，多數民眾所得根本跟不上房價漲幅，而在少子化情況嚴重、漸漸沒有人口紅利下，加上所有權第一次登記與買賣的數據相加的總和不斷下滑、所有權繼承與贈與的筆數在近十年來成長趨勢明顯，出現多數民眾買不起也不想買的情形，房市未來會逐步衰弱嗎？
郭紀子認為，影響房價的因素很多，包括人口、產業發展、市場供需、周遭就業就學機會、生活機能良窳、區位獨特性、交通便捷度、不同價位住房商品之區隔性、總體經濟、政策面向、營建成本等因素對房價的變動皆有顯著的作用力。以台北市、新北市大部分地區來說，因為屬於政經中心，就業機會多、產業發展多元，具備人口移入利多，交通也便利、大眾運輸發達，這些因素對於房市都有強大支撐力。

郭紀子指出，而一些偏遠的縣市或蛋白、蛋殼區域，這幾年如果僅因為產業園區議題又加上一些炒作成分，而推升房價大漲，因為推動與支撐房市的因素過於薄弱，若遇到房市下行、景氣衰退時，房市買氣下滑，則這種區域的房價將會掉得快且明顯。

另外，成本也是影響房價的重要因素之一，郭紀子說，近年來因為缺工，原物料價格上升，且土地價格也頗高、尤其是房市熱區的地價更為驚人，諸多因素都推升土地成本、營建成本、管銷成本上來，目前RC鋼筋混凝土大樓的單坪造價成本，都比過去3、5年多個好幾萬元甚至十來萬，SRC鋼構的大樓成本又更高，都會反映在房價上。因此，對於有一定人口移入、建設利多且接近成本的地區，房價由高成本支撐，要等到下跌，其實不易。

 

科技智慧建築規劃新潮流 兼顧安全與便利成關鍵

文/記者林耀文

國內疫情趨緩後，購屋居住需求回歸本質，同時迎合少子化、單身小宅趨勢，，除了持續提高空間質感與機能性，並引進最新科技居家設備與智慧建築設計模式，更是爭取消費者進場的重要規劃方向。

高科技智慧建築 都會新貴居住便利更安全
例如，以消費者居住便利需求為設計出發點，台南知名品牌建商宗大建設，將仁德區公所商圈推出的「宗大青田」輕豪宅大樓預售案，透過「類重劃」概念開闢道路街廓、丘坡地景與街角廣場，並導入通用設計，貼心規劃全齡化無障礙空間。同時採用智慧儲物櫃、送餐機器人等新科技建材，預先佈建地下室車位EMS電能管理系統，打造電動車友善社區，社區更引進智慧電梯，備有人臉辨識可一路刷臉到府，眾多人性化設計，成為台南罕見「銀級智慧建築標章」住宅。
宗大建設執行副總林子鈞指出，迎合小宅居住趨勢與都會新貴居住需求，建築規劃設計融入最新科技與智慧化安排，考量日後住戶進住後使用便利，與居家安全需求，從住戶日常生活的細節著手，讓住戶從開車返家在地下室車庫停好車，進入梯廳與電梯，即可透過人臉辨識與手勢或聲控啟動電梯，不需再按壓電梯面板升降開關，方便住戶不需再拿出感應卡，也減少接觸面板開關機會，雖然疫情減緩，這種規劃仍利於提高防疫與居家安全維護。
冠傑建設楠梓高大特區「冠傑Ui」為滿足從年輕住到老概念，規劃時即以「未來適住」為概念，以具前瞻性的建材打造「現在的進化宅，未來的精品宅」。車位採全平面車位，社區出入搭載先進人臉辨識系統，回家更便利安全。

友善住戶迎合潮流 電動車友善社區新趨勢
華友聯開發在高市左營南門圓環旁啟文路推出「華友聯NEXT 21」景觀大樓邊建邊售案，地下室每層設置60個電動車專用停車位，社區約500個停車位，電動車專用車位即規劃240個，成為高市首棟電動車友善社區。
目前台南少數輕豪宅大樓社區，規劃地下室皆平面電動車位，且將設置完成EMS能源管理系統與裝設管線槽架、充電樁，方便住戶停放電動車與安心充電，包括新營區「清景麟長勝」大樓預售案，訴求2房也可購買電動車位；安南區「清景麟美學」大樓預售案，地下室皆電動車位，訴求戶戶都配置電動車位堪稱台南電動車最友善社區。

高科技智慧小宅 人性化安排獲認同
城安建設也將高市湖內區「城安大未來」大樓預售案與苓雅區「新文化城安」大樓預售案，地下室也設置電動車充電設施，結合EMS智能管理智慧電錶與整體規劃主幹線電纜線、排線槽架，日後車主只需由停車格鄰近主幹線引接充電設施電源線，就可達到擴增方便充電的功效。
城安建設董事長洪健溥即說，台電公司因應電動車潮流，去年5月30日即實施「電動車專用電價」具有「低基本費、高價差、離峰長」三特色，鼓勵社區採專設一戶搭配能源管理系統（EMS)，可由實際開電動車住戶分擔電費，且明確記錄每一停車位充電時間及充電量，每位車主所付費用將公平合理，配合運用台電時間電價及「電動車專用電價」，且深思過電動車未來10~20年將成為潮流，因此規劃新案採取電動車友善社區模式，考量住戶日後購買電動車的時程不定，因此預留讓住戶日後購買電動車後，再自行加裝最新式充電樁與拉線至主幹線，避免充電樁過久未用損壞與設備老化的疑慮。

晨均建設總經理涂麗雅也認為，針對都會新貴或是空巢銀髮族的小宅居住需求，除了仔細規劃建物外觀、室內空間與綠建材，並採用天使光、手勢驅動防疫電梯、防霾紗窗等，同時安排日系clean up廚具提高收納機能，都受到都會新貴與銀髮族客層認同。

房價真的跌了！六都這幾區全跌價 僅桃園守住
文/記者朱語蕎

根據最新清華安富統計今年3月房價指數，較上月增加0.18％，也比去年同期增加5.69%，全台房價漲幅趨緩，房價逐漸穩定，而3月住宅交易量部分，雖較上月增加57.57%，但比去年同期減少33.18%，在央行持續升息加上房市不景氣影響，需多留意後續表現。

綜觀台灣各縣市2023年3月之價量表現，多數縣市房價指數與上月相比，走勢逐漸趨緩；交易量摒除季節性因素後與去年同期相比，全國各縣市表現皆呈現下跌狀態。與去年同期房價表現相比，六大都會區中，桃園市以7.82%漲幅位居第一，台中市也有7.22%的表現；北部縣市中，新竹縣市價格漲幅9.61%，而基隆市漲幅9.16%；中部縣市中，苗栗縣漲幅為13.07%，南投縣漲幅為8.82%；南部縣市中，嘉義縣市及屏東縣漲幅分別為12.41%與3.76%；東部地區中，花蓮縣漲幅為1.72%。

六都中，台北市、高雄市呈現季變動率和月變動率雙雙下跌趨勢，進一步觀察六都各行政區，以年變動率來看，台北市有高達9個行政區下跌，新北市有1 區、台中市1區、台南市1區、高雄市2區，僅桃園市無地區下跌。

下跌地區最多的台北市，僅松山、南港區未下跌，北投區持平，其餘地區房價均跌；新北市則有永和、淡水、三峽區下跌，樹林區持平；台中市僅中區一區下跌；台南市有仁德區下跌，高雄市為苓雅、鳥松等區出現房價修正，左營區持平。

桃園區與去年同期相比，所有行政區房價皆上漲，其中以龜山區上漲11.07%最多，其次為楊梅區9.01%，但交易量與去年同期相比，則全數下降，並以桃園區下跌53.47%最多，其次是中壢區48.04％居次。

清華安富表示，各縣市房價月漲幅趨緩，觀察六大都會區，部分縣市已出現房價下跌趨勢；受營建工程缺工問題及房市新制影響，未來市場買氣料受影響，須留意後續對房市價量衝擊，目前房市處於價漲量縮的格局。

藝文特區跌落神壇？ 專家：桃園這一區中古屋均價拿下全市冠軍
文/記者張瀞勻

平均地權條例即將上路，房市信心不免受到影響，但桃園有6區中古大樓房價相對保值！根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示，桃園市13個行政區當中，屋齡五年以上中古大樓平均每戶交易單價月增減幅、年增減幅皆為正成長的區域，除了中壢、龍潭、桃園以外，還有龜山、蘆竹、觀音總計六區，而大溪雖然月增13.1%，不過價格較去年下滑2.6%！

年月皆增的6區中，其中又以有A7重劃區的龜山區平均每戶交易單價26.9萬元最高，不只贏過有藝文特區的桃園區24.3萬元，也高過有青埔特區的中壢區22.5萬元，以及傳統北客最愛的蘆竹區26萬元，且月增幅10.8%、年增幅11%表現最為亮眼!

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園擁有眾多新興重劃區，預售屋量體也相當龐大，過去眾建案百花齊放，在售價和中古大樓差距不如雙北市大的狀況下，確實吸引不少南下北客及在地客層，但自平均地權條例議題拋出後，因為禁止換約及房地合一稅閉鎖期等因素，就有許多購屋族轉向中古大樓產品，尤其是本身就具有前景利多的區域更是明顯，這在房價相對抗跌上也可看出端倪。

以此次統計資料來看，張旭嵐指出，可以發現龜山區、桃園區、中壢區、蘆竹區等區域的中古房價未受平均地權條例政策影響，價格反而穩定成長，以桃園市傳統市區--桃園區來說，年增幅2.7%、月增幅0.3%，因區內除了有站前商圈、藝文特區、市府園區等已發展成熟商圈外，同時也有中路特區、經國特區、小檜溪重劃區等新興重劃區，且串聯區內最重要的交通建設捷運綠線也正在興建當中，在預售屋市場受政策下，購屋族自然願意將預算放至中古屋上。而蘆竹不管是機場捷運A10站的帶動，抑或是傳統南崁商圈的生活便捷性等，中古屋房價自然也相對抗跌，年增幅2%、月增幅也有7.9%。


 

少子＋高齡影響大！專家揭「房市2變化」：未來交易新寵兒
台灣人口高齡化與少子化問題嚴重，不僅對就業、長照、勞保等民生議題產生衝擊，就連對台灣房市的未來面貌，也將產生重大影響。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，根據內政部統計，台灣2022年總人口數為2,326萬4,640人，連續3年負成長；其中2022年新生兒人數僅13萬8,986人，創下統計以來的新低。而國家發展委員會的報告也指出，2025年後，台灣老年人口（65歲以上者）占總人口比率將超過20%，台灣將正式進入超高齡社會。
 
台灣人口的高齡化與少子化現象已是現在進行式，而這又將對房市產生什麼樣的衝擊？筆者認為，受到高齡化與少子化的影響，台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。

首先是「都市集中化」。根據內政部戶政司資料，2008年1月，六大都會區(台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併計算)加上新竹縣市的人口數，占全台人口比例為71.9%；到了2023年1月，占比已攀升至73.9%。若以戶數觀察之，2008年底，六大都會區加上新竹縣市的戶數，占全台總戶數比例為65.6%；到了2023年底，占比已飆高至75.3%。而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象，六大都會區加上新竹縣市的占比從1993年的81.3%，到2023年便攀升至82.8%。這些數據的變化，充分可以印證人口逐漸往都市集中的過程，而在高齡化與少子化的趨勢影響下，「都市集中化」的現象將更為明顯，人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。

「小宅化」現象亦有跡可循。同樣觀察內政部戶政司的戶數資料，撇去共同事業戶不計，2008年1人家戶的占比為27.6%，到了2022年，占比升至35.4%，成長7.8個百分點。若以3人家戶作為分界，2008年3人家戶以下的占比為63.8%，到了2022年，3人家戶以下的占比飆升至74.5%，成長高達10.7個百分點。

與家戶人口組成逐漸縮小相對應的是，住宅面積的減少。比較2013年和2023年十年期間，六都和新竹縣市的住宅平均坪數變化，除高雄市坪數縮水9.4%未達一成之外，其餘六大都會區均縮水1成以上，新竹縣市的平均坪數更是減少22.4%。台北、新北和台中三大都會區，住宅的平均坪數已不滿40坪。

根據上述資料可以料見，隨著台灣家戶人口組成持續縮小，頂客族、小家庭成為主流；以及，如果民眾的薪資成長速度趕不上房價的上漲速度，都將使民眾轉向選擇中低坪數、中低總價的小宅產品。小宅產品將成為未來台灣房市的主力。

除了「都市集中化」和「小宅化」現象之外，隨著台灣高齡社會將提早來臨，符合銀髮族的需求，具備電梯、無障礙空間的住宅大樓將是未來房市交易的新寵兒。

 

六都車位變貴、坪數卻縮減！內行、專家齊曝「背後真相＋行情價」好房網
好房網News記者嚴鈺雯

房價不斷上漲，連車位價格也向上推升，再加上土地成本的提高，車位坪數也有縮減的現象，不過現在買房附車位已成為趨勢，停車位對許多人而言仍然是缺一不可的。

根據內政部實價登錄資料顯示，2023年Q1六都坡道平面車位相比3年前同期價格均上漲。其中漲最多的是台南市，平均價格從114萬升至133萬，漲幅達16.7％；其次是新北市的171萬漲至192萬，漲幅12.3％；第三多則是台北市248萬漲至273萬，增幅約10.1％。雙北價格還是遠高於中南部縣市，而最便宜的是台中市的128萬。

車位除了價格增加外，坪數也有縮減情況，且越往南走、坪數減幅越大。平均坪數大小依序為台北10.9坪（減幅1.2％）、新北市9.9坪（增幅0.9％）、桃園9.6坪（減幅3.5％）、台中9.4坪（增幅1.4％）、台南8.3坪（減幅1.4％），減少最多的是高雄市，從8.2坪縮小至7.2坪，減幅12.1％。

有業者指出坡道平面車位的面積與地下層深度和公設比有關。地下層越深，所需車道面積越多，且地下層越多，每個車位分配的車道面積越大；地下室空間除了汽車車位，也有機車車位、機電相關設備、垃圾處理及儲藏空間等，所以部分比例也會撥做公設。

全球居不動產情報室總監陳炳辰曾指出，由於這些地段多高價住宅，坡平車位加上面積大，專人管理等，價碼都高，台北市豪宅，一個車位三四百萬都尋常，自然拉高了平均行情，新北市也有類似的情況，兩百來萬也是高價宅的車位身價，遂拉抬數據。

陳炳辰分析，即便雙北捷運機能佳，但購置價位偏高的買方，資產高，甚至有身分地位，需擁車位並不意外，購置時除了依照社區行情，也可觀察車位所在位置是否不易出入或為機械車位，價格都有下修的空間。

消基會房委會委員張欣民也曾表示，新北車位單價超過200萬的行政區，不外乎是因有高價宅集中，加上商業氣息濃厚帶動停車位需求，在區域性供不應求的條件下，促成車位平均單價往上攀升，因此超出原本行情價的20％都有可能。

張欣民說明，在區域利多優勢下，不僅房價會持續上漲，車位單價也會跟著持續走高，他提醒消費者，為了避免因車位灌水買到總價偏高的房子，看房時要記得扣除車位坪數與單價分開做計算，才會讓房價更加透明。

雖然中南部車位價格有上漲，但仍比雙北價格低廉許多，陳炳辰表示，雖然汽車需求會比北部地區來得大，不過中南部也吹起小宅風，即使坪數不會像台北市的套房來得小，但若附的又是機械車位，價格當然就比較便宜些，所以整體上來說還是跟「產品特性」有關。再加上中南部這幾年房價漲太兇，一般民眾負擔得起的產品，車位上不見得會選擇坡平產品，而是價格較低的機械車位。
 

政府打炒房 龍潭置產族改買這產品 房仲：小資也買得起
文/記者朱語蕎

桃園龍潭除住宅交易外，近年土地交易也相當亮眼，依據實價登錄揭露，近5年來，龍潭住宅產品的平均單價漲幅高達32.4%，農業區土地的均價也有15.6%左右的漲幅。

在成交量方面，2022年龍潭住宅成交件數為1168件，與2018年的1213件相比出現小幅下修，與此同時，龍潭農業區土地的成交件數則從71件快速增加到161件，成長不止1倍。

東森房屋龍潭中正加盟店店長古明正表示，龍潭集產業、觀光、軍事於一身，加上房價基期低的先天優勢，吸引了不少外地客群到此置產。 
古明正指出，目前龍潭的房價仍普遍落在1~2字頭，雖然區域房價相比前兩年確實上漲了許多，不過放眼整個大台北地區，龍潭的房價依然很有競爭力。
且龍潭產業多元，除中科院、陸總部等國家機構之外，還有台積電、蘋果、明基、友達等國內外知名廠商進駐龍潭科學園區，引進穩定的就業人口，帶動區域住房需求同步增加，近年來在龍潭置產的外來客群大約可以佔到總數的3~4成上下。 

古明正表示，以往在龍潭買房置產的民眾通常會首選都市計劃區內、總價不到1000萬的新建大樓，不過近期受平均地權條例修法的影響，民眾對於購買新建案有所顧慮，導致新建案交易量出現萎縮跡象。

取而代之的是農地交易愈發熱絡，農地不僅可以節稅免稅，幫助置產族群最大程度地達到資產保值的效果，且龍潭觀光資源豐富，不少外地民眾會專門到龍潭購買農地用作休閒娛樂，目前龍潭以面積在100坪以內的小農地最為熱銷，總價大概落在500萬元上下，小資族群也能輕鬆負擔。 

開發逾4萬坪！桃園大溪「這區塊」將有客運轉運站、住宅區
記者林和謙

桃園市政府指出，桃園大溪埔頂營區整體開發案於112年5月5日發布實施都市計畫，預計113年3月完成營區搬遷，接續辦理區段徵收工程；市府交通局亦同步規劃交通轉運站，預計113年開工，114年底完工。

桃園市都市發展局表示，大溪埔頂營區為軍方釋出的營區，為推動營區轉型活化，由市府辦理都市計畫變更並以區段徵收方式開發；另外為紓解大溪區假日龐大交通流量的需求，規劃交通用地作為客運轉運站使用，並劃設所需公共設施及改善本地區道路系統。

軍方預計2024年3月搬遷，桃園市府接續進行區段徵收工程，預計2026年8月完工；而在交通轉運站部分，預計規劃地上2層轉運站及約400個汽機車平面停車位，預計2025年底完工。

都市發展局表示，該案整體開發面積為13.64公頃（約4萬1千多坪），透過區段徵收開發，除規劃交通轉運站2公頃外，也配合周邊聯外道路規劃完整道路系統，以維持整體交通動線的順暢。

桃園市都市發展局指出，該案配合大溪區人口發展衍生的住宅需求規劃住宅區7.25公頃，以促進地方發展，也為配合現況樹木分布及營區既有道路動線，規劃24公尺寬園林大道及4處鄰里公園，此案未來開發完成後將帶動大溪地區發展、區域繁榮。

 

未來20年房價繼續漲？學者「戳破謊言」：趨勢不太有利
記者林和謙

觀察過去10年、20年，國內房價都呈「漲多跌少」趨勢，既然過去數十年多在漲，因此有不少人認為未來20年、30年房價會繼續漲，但真是如此嗎？長期研究房市的不動產趨勢專家、法學博士錢世傑指出，因為少子化嚴重，10～15年後屆時購屋需求將會明顯減少，加上繼承集中化、人口銳減，會讓房市需求問題更嚴重，此外，台灣未來因為勞保等退休議題，恐使財政負擔加重，「不動產加稅」看起來會是必然的趨勢，到時不動產持有成本增加，可能會出現拋售導致的供給量增加，種種因素堆疊下，房地產價格將因而下滑。

觀察實價登錄資訊統計，整體房價上衝，從2012～2021年這十年來，包括台中、台南、高雄平均房價漲幅都破100％，更有行政區漲幅破200%、300%，台中市房價平均漲幅為118.9％，台南市漲幅高達189％，高雄市漲幅也達近138％。此外，其實2003年開始國內房價就明顯上漲，除了購屋需求、供給量不小，還有資金行情、市場熱錢而助長炒作，使房價飆漲；直到2010年房市交易量開始出現疲軟、下降，但房價仍在漲，政府當時才開始祭出相關措施，包括2010年央行的針對特定區域的選擇性信用管制，還有2011年的奢侈稅，但出手都已顯太晚，政策推出不夠即時來抑制過熱房市，拉不住房價高衝揚長而去。

看到過去10年、20年房價多呈上漲，很多人說未來20年依舊繼續漲，但真能如此推斷？錢世傑分析說，從民國60年開始說起，當時全國人口數大約1,500萬人，民國70年代迎接經濟快速起飛潮，人口快速增加，大家一直生、拼命生，形成人口飛漲的時代，當時學校不夠就廣設學校，房子不夠就拼命蓋，房價也被拱起。

錢世傑表示，隨著經濟成長、人口飆速飛增，房市、股市炒作氣氛四起，民國79年股市來到12,682點，房地產供不應求，也與日本一樣噴漲，這一個時代是經濟高速飛漲時代，房地產漲是有其實質面的依據。民國80年代，經濟成長率難以再見10％以上的大成長，又當人口紅利逐漸不再，經濟低成長的壓力，政府採行低利率來因應。

2020年COVID-19疫情，讓世界各國手忙腳亂，美國採「無限QE」策略，導致股市、房市大幅度噴漲。錢世傑說，這一段時期，主要是六、七年級生在購屋，房地產上漲仍有其實質需求面，加上資金寬鬆，加上一些炒作力道，所以使房價上揚。

不過少子化嚴重將逐漸發酵，錢世傑指出，少子化世代大約是每年出生人口數在20萬上下，目前最早一批少子化世代大約正在唸大一，十年後會開始買房，屆時房市需求面將會減少，加上繼承集中化（等繼承房產不買房）、整體人口逐漸跌破2,000萬人等因素，會讓房市需求問題更嚴重。

錢世傑分析，觀察與台灣人口發展情況相近的日本，明顯有通縮的現象，要靠印鈔才能勉強偶見高通膨，未來台灣也可能通縮，在通縮的時代中，房地產需求又大幅度減少，房地產價格可能會與日本相似，中古屋的價格大幅下修，當然也許與日本中古屋價格本來就比較便宜、持有成本較高有關，可是台灣未來因為勞保等退休議題，將使財政負擔加重，不動產加稅看起來是必然的趨勢，屆時房地產持有成本增加，可能出現拋售導致的供給量增加，又如上述諸多不利因素疊加，房地產價格可能會下滑、需求也減少。