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台銀再獲築巢優利貸承作權 首購族貸款期限最長40年
中央社
 
    行政院人事行政總處公開徵選國內金融機構承辦114年至116年「築巢優利貸」，台灣銀行今天宣布取得
承作權，將持續無縫接軌協助公教員工安心購屋築巢，且無自用住宅者購置自用住宅貸款，貸款期限最長將為40年。

    台銀先前已從108年至113年承作「築巢優利貸」全國公教員工購屋貸款，隨著這一期專案將於今年底到期，
行政院人事行政總處公開徵選國內金融機構承辦114年至116年「築巢優利貸」。

     台銀今天表示，經審視徵選內容相關條件規範，台銀積極籌劃投標作業參加徵選，研議更優惠的承作條件
提供給公教員工，並於113年11月於金融機構中榮獲獨家承作權，將無縫接軌協助公教員工安心購屋築巢。

    根據行政院人事行政總處公告的「114年至116年築巢優利貸-全國公教員工房屋貸款」方案，專案利率依
中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.465個百分點機動計息，目前為年息2.185%；貸款期限方面，最長為30年
；但無自用住宅者購置自用住宅貸款，貸款期限最長為40年。

    台銀111年至113年築巢優利貸方案在利率方面，同樣是依中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.465個百分點
機動計息，但在貸款期限部分，是最長為30年，但得視業務需要增加，最長不得逾40年。

容積管制與獎勵
 住展雜誌／文／主筆室
   「獎勵」常被用來鼓勵進步，不僅學習領域如此，工商經營、城市治理亦如是。每當一座城市出現
優秀設計的大量體開發案時，往往是城市蛻變的開始，而面對這類關鍵開發案，官方有義務把握契機，
設法提升城市競爭力，因此，透過獎勵等手段給予足夠支持，並非偶例。然而2024年卻出現大型開發
案容積率獎勵引爆台灣政壇震盪的亂局，發人深省。

    一般人或許不知道，容積管制、建蔽率等牽涉建築開發量體的制度，在全球城市與建築發展歷程上，
出現的時間其實相當晚，原本台灣也沒有全面實施容積率管制，因此高雄國賓飯店都更案周邊幾座
「容積率管制實施前申請建照」的舊社區，實際容積率都高得驚人遠超引起爭議的台北京華城改建案容積率。
     
    這裡面也埋藏幾個重要議題。首先，對那些沒有趕在容積率管制前開發的土地所有權人來說，容積率
管制是否造成不公平的財產損害？其次，各城市土地使用分區法規對住宅、商用等用途及強度進行限制，
是否有過度限制人民土地建物等財產，甚至達到違憲程度的疑慮？

    事實上，進入21世紀後，容積率管制已成為美國、日本部分官方與學界人士認真檢討的「老舊制度」，
因為當年設定容積率管制的城市環境，至今已產生極大改變，而容積率管制規範卻鎖住了某些帶動城市
再創新發展的可能，這也導致質疑聲浪逐漸興起。

     以台北市為例，早年在設定不同土地使用分區的容積率標準時，很可能輕忽了如今台北都會區經濟
活動蓬勃、人口密集的繁華程度，更沒想過台北市的全台最完善捷運軌道路網足以吞吐巨大人口流量；
若重新思考上述角度，台北市的容積率管制與土地使用分區法令，或許已有重新檢討與適度放寬的必要。

地震頻繁　新獎勵該與時俱進

    尤其，面對台灣龐大的老舊建築與頻繁的地震威脅，加速危老都更已是極迫切的國家大事，
此時，政府願意提出與時俱進的新獎勵措施，像是官方醞釀中的新增危老容積獎勵項目「預鑄工法」，
就企圖透過預先將建築外牆與樑柱在廠房內製作完成，再運送到工地現場安裝，除了解決缺工問題，
也希望減少對環境的汙染，甚至帶來減碳的效益，出發點值得民眾肯定，惟落實層面應更謹慎。

    回歸實務，危老都更案往往受限於基地、戶數規模都不大，且很多位在狹小巷弄內，預鑄結構
與外牆在運送及吊掛作業過程將十分困難，而不同案子的預鑄元件未必能彼此套用，多需要重新
設計時，小型案成本反而暴增，這類問題都需要官方在醞釀新獎勵的過程中，便認真檢視、因應，
以免無法發揮新獎勵的預期帶動效果。

如何加速「意願」危老都更關鍵

    比起「預鑄工法」容積新獎勵更受矚目的，則是危老的時程獎勵落日時刻已近，各界都在關切
危老時程獎勵，是否會重新修訂一套長期的獎勵制度，以利繼續推動全台老舊建築加速更新。
   
    對此，本刊認為，無論是危老或都更案，實務上民眾心態常見想當「最後的簽約戶」，總認為最後
簽約才能爭取到最好條件，在相關法令修正上，政府不妨思考如何透過新的獎勵制度，讓民眾願意成
為搶先簽約的領頭羊，藉此加速危老與都更案的整合，畢竟，現有法令制度連建築拉皮都可以獎勵了，
何妨多些更有意義的創新鼓勵措施。

    舉例來說，官方或可考慮讓危老都更案先簽約的住戶在稅捐上獲得減免，或優先者獲得更多補貼，
以加速每一位更新戶的簽約意願；至於業者方面，其實提出新獎勵也未嘗不可，參考過去獲得官方
大方支持的生技產業，即使虧錢也能上市櫃，更何況危老都更大業如此重要，何不制定一套鼓勵開
發商投入危老都更領域的方案，比方達到特定標準（參與更新案量）就能上市櫃以擴大集資的方案呢？

史上最高? 840％的容積率鬧劇

    創新往往也是速度的比拚，當鏡頭轉向紐約，這座世界級大都會的政治菁英們，近期就在探討建築
的容積率，只不過眾人爭議的重點與台灣不同，是關於住宅容積率是否應該突破1200％上限，藉此釋放
更多居住空間當然，紐約的商用建築的容積率只高不低。

    對照紐約市部分菁英爭相探討放寬容積率數字的景象，台北市則陷入引發爭議的京華城改建案
「840％史上最高容積率」疑雲，相較之下，不免讓人擔心，如果從全球城市競爭力的尺度看，
即便未來出現具備優秀設計的大型開發案，在期望台灣首都的城市空間品質、建築設計規畫水平
大幅提升之前，可能要先想想，所謂的840％最高容積率是不是略顯蒼白無力？

談回近期引發台灣政局震盪的「史上最高容積率840％」言論，乍聽聳動，實際上卻完全無關城市發展與治理。










 

供過於求 全台房市現警訊

聯合報／記者陳美玲

    內政部第三季資料顯示，代表市場需求的住宅戶數、過去十年全台平均增幅達百分之十二，而代表新增供給的
十年住宅存量增幅為百分之十二點六，需求減掉供給出現百分之○點六負差額，顯示房市亮起供過於求的紅燈。
「住宅戶數增幅」相當於市場實際需求，「住宅存量增幅」則可視為新增供給；以住宅戶數增幅減去存量增幅，
也就是市場需求扣除新增供給後，得到的數值代表當前房市供需情況。若差額為負值，顯示房子蓋得多、需求相
對低，市場供給過剩，就是「供過於求」；若差額為正值，則是需求相對旺，市場屬「供不應求」。

    內政部最新統計，今年第三季全台住宅戶數九三七點九萬戶，十年增幅達百分之十二，扣除代表新增供給量
的住宅存量九三六點五七萬戶，十年增幅為百分之十二點六，兩者增幅差額為負值百分之○點六，顯示全國住宅
已出現「供過於求」的警訊。

    過去十年因國內家庭人口結構改變、朝小家庭發展，二○○九年開始全國平均家庭人口數跌破三人，今年更僅
剩二點五人左右，與此同時子女分巢化現象明顯，加上單身族群增加，刺激住宅需求攀升。

都更危老帶動推案

    在市場住宅需求攀升的同時，房市同步出現小宅化趨勢，加上國內都更、危老改建持續向前推進，市場需求成長，
讓建商加大推案力道，市場新增供給同時放量，加上疫情後房市交易暢旺，開發商加大推案力度，導致市場「供過於求」。
不過，以六都來看，雙北市、桃園市、台中市等四大都會區，十年住宅戶數（市場需求）增幅、扣除住宅存量（新增供給）
後，差額仍為正數，顯示這四都住宅市場仍「供不應求」，又以台北市增幅差額高達十二點一百分點，顯示高房價的台北市、
區域住宅需求量仍相當大。

    值得注意的是，近年買氣爆棚的台南市、高雄市，十年住宅戶數增幅、扣除十年住宅存量增幅後，差額各呈現負值百分
之三點一、百分之二點八，凸顯南二都房市供過於求的問題相對嚴重。南二都在政府政策挹注下成為科技業重鎮，同時釋
出大量職缺帶動工作人口移入，供過於求的問題可望獲得緩解。

第四季恐旺季不旺

    展望第四季房市，政府打炒房新措施是針對短線投資、投機客，新制不影響自住客，在傳統購屋旺季加持，市場開始熟悉
新措施下，單季房市買盤有望回溫；不過，整體來說住宅市場仍然在盤整期、呈現「旺季不旺」的格局。相較之下，在政策
打住不打商之下，商用不動產買氣將會優於住宅市場。

    雖然七月起預售市場交易量逐月量縮，但根據過去經驗，量能萎縮要持續一段時間，才有可能撼動房價，
而中間量縮的過程至少要半年以上的時間，因此至少到明年首季房價都不太可能有鬆動的機會。此外，量縮過程中，
業者為刺激買氣，通常業者會祭出「送家電、裝潢金」等優惠，要真的「等到建案賣不動、或者有資金壓力」的情況下，
才有可能進入到撼動房價的時刻。

 

 

政府打炒房有用？房價仍居高不下　專家：下修幅度有限
文／翁嘉妤

    今年房市劇烈動盪，自從央行祭出第七波信用管制措施，再加上銀行房貸水位拉警報，市場上各種利空消息接連傳出，
使得房市瞬間降溫，交易量大幅縮減，不少民眾都認為房市即將轉為空頭，房價也有可能應聲下跌。中信房屋研展室彙
整實價登錄，對比歷次央行推出房市管制措施前後的房價變化，數據顯示，過去六波房市信用管制，房價上漲與下跌各
出現3次，但從長期趨勢來看，房價整體仍然持續上揚。

誰在撐房價？專家分析兩大原因

    中信房屋研展室副理莊思敏指出，台灣的房價向來呈現「大漲小回」的趨勢，回顧2020年底，央行首次推出選擇性信
用管制時，當時全台的平均房價約為每坪30.5萬元，隨後經歷了多次打炒房，期間房價確實曾出現下修，但修正的幅度
相對有限。截至今年Q3，全台的平均房價已經來到每坪46.7萬元，等同於短短四、五年時間裡，全台平均房價就增加了
16.2萬元，漲幅高達53％。

    至於在政府頻繁打炒房之下，為何房價始終居高不下，莊思敏認為，雖然政府祭出了一系列打炒房政策，希望抑制過熱
的投機炒作行為，引導房市朝向更健康的方向發展，但房價上漲仍有基本面的支撐。
   
    莊思敏分析兩大因素，其一、過去幾年全球QE、降息、台商回流等因素導致市面上游資氾濫，大量熱錢湧進不動產市場，
擴大了房市需求；其二，由於缺工少料、原物料上漲以及土地取得成本的提高，建商的營建成本也跟著增加，而這些成本最
終也會轉嫁到消費者身上，進一步推高房價。

    至於第七波選擇性信用管制的實施，加之近期沸沸揚揚的銀行房貸限額風波，確實讓市場信心受到很大干擾，買賣雙方
紛紛進入觀望狀態，交易量快速萎縮，原本的供需結構也將面臨反轉的壓力。房市一向具有「量行價先」的特性，若長期
買氣不振，房價最終勢必會有所回落，惟鑒於通膨預期、美國降息、以及科技產業設廠等利多因素仍在支撐市場，因此判
斷房價下修空間也會相對有限。

 

重劃區房子俗又大碗？專家畫2大重點
    想買CP值高房子，「重劃區」會是不少購屋者關注的區域。重劃區發展關鍵在於「比價效應」與「交通建設」，
選擇重劃區時應考慮景氣因素、建案戶數規畫，以雙北目前板橋每坪90-100萬元、三重每坪已破80萬元市況下，
他認為淡海新市鎮的CP值高，是購買重劃區不錯的選擇。
什麼是重劃區？

    根據內政部地政司資料說明，重劃區又稱「市地重劃」，「簡單來說，就是重新整理與規劃一塊基地，以台灣來說
高雄最具代表性。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，高雄的重劃區大約有100個，公辦、自辦的重劃區都
有，且通常單筆基地面積都不小，視覺上會有整齊劃一的感覺。

    雖然都屬於重劃區，但每個重劃區的內容定位可能不盡相同。曾敬德進一步說明，以行政中心所在重劃區為例，
新莊副都心是以規劃「第二行政中心」為目的興辦，大多數以辦公大樓為主；台北市信義計畫區是周邊以商業區為主，
住宅比例相對少；新板特區則是以住辦為核心。

重劃區發展重要關鍵 「比價效應」與「交通建設」

    曾敬德表示，重劃區發展與都市計畫密切相關，通常超過五年才能初具規模。而吸引人口進駐主要原因為「比價效應」
和「交通建設」。因為重劃區房價相較於市中心房價較為親民，且相同金額能換到更多坪數，消費者會有「高CP值」的
比價心理。而即使房價划算，購屋者以是否方便到達賞屋，作為斟酌未來是否通勤便利的考量。他舉淡海新市鎮為例，
在淡海大橋建設完畢後，該區才有了最直接人口進駐。基本面、實質需求到位，才會加速重劃區的發展。

購買重劃區的選擇

    曾敬德提醒，重劃區價格會受景氣影響。當景氣好時，交易量高建商推案的速度會增加，也會進一步拉升房價
對於想購買重劃區的自住客，他建議不要考慮一層戶數過多的類型，因為很容易吸引投資客，不僅未來轉手時容易
有賣壓，頻繁裝潢噪音、出入租客複雜也可能產生困擾。另外，可上網看各大社群討論和留言，盡量挑選口碑建商
蓋的重劃區。

    以雙北來看，交易量高的板橋，新案單價已經上看每坪90至100萬；原本相對便宜的三重地區，近期單價也已突
破80萬，「以CP值來說，淡海新市鎮仍是值得選擇。」往雙北以外，應注意通勤模式的人流量多寡，桃園受惠於機
捷與高鐵題材，如未來環台高鐵成真，宜蘭也可能是下一個受惠地區。

房市拉警報？「1數據」洩危機　他曝房價下跌「4指標」

好房網News記者戴鈺純

    近兩年打炒房措施接二連三，而近期最新的第七波房市信用管制，讓不少業界譬喻成「金龍海嘯」，認為如此作為不僅能讓
房市降溫，且能遏止大開槓桿的投資風氣進而讓房價達到下修的目的。

    加上近期銀行滿水位、新青安優貸審核趨嚴、全球股災等狀況，這些不利於房市的消息陸續傳出，若情況持續，明年房市恐怕會
深受影響。日前一名網友也在房產論壇PO文認為，「這次打炒房的後座力恐怕不容小覷，投資客若資金周轉出現問題，繳不出錢或
是轉手不出去，法拍屋恐怕又要增加」，文章曝光後掀起網友熱議，認為「法拍屋增加後，頂多就是換有錢的投資客接手，繼續加價賣」
、「曾是法拍屋的房子我個人是不敢買，如果自己住的房子淪落到法拍，必是大負債，錢還不出來，顯然風水差，住了只會破財不順」。
 

    事實上，觀察內政部最新數據，全台2024年上半年法拍移轉棟數達1,840棟，跟去年同期相比，漲幅逾1成，其中，
新北、高雄法拍量體暴增，尤其新北市329棟最多，創下3年來同期最高紀錄，而緊接在後的是高雄市270棟，其次是台北市176棟、
台中市164棟、台南市138棟、桃園市131棟；不過，六都僅新北市與高雄市與去年相比出現增長情況。

    央行祭出第七波房市信用管制後，今年第四季或是到明年房市會受到的衝擊將有多大？未來法拍量體是否又再度創下新高？
為此，鑫創資產總經理黃瑋諭分析，第七波打炒房限縮寬限期適用範圍與貸款成數降低，的確會對市場買氣造成觀望，
他提及雖然3、4年前買的預售屋，如今都有豐厚的增值獲利空間，但去年7月平均地權條例修正案上路後，購買預售屋不得轉售，
且房價買在相對高點，必須承擔房價修正與爛尾樓風險，

    不過未來可觀察委售量、委售價、買賣移轉棟數、違約情形，短期先觀察到年底前，房貸違約3個月就會被查封，後續再進入估價、
拍賣階段，若到2025年房市確實冷卻，在政策沒有鬆綁的前提下，房價恐怕真的會下跌。

    至於大家最關心的是央行是否再祭出第8波選擇性信用管制？楊金龍日前在立院財委會進行專案報告，受媒體採訪表示，
「要看成效、持續觀察，也會持續滾動式檢討」。而總統賴清德日前也在國慶演說中表態，表明對打炒房的堅決態度，
同時也承諾，會加快「打炒房」的效率，同時會擴大租屋族的照顧，平衡換屋族的需求。

不動產交易慎防3大類常見糾紛 綁好「這條安全帶」不怕景氣震盪
   胡晴美

   「金龍海嘯」來襲，讓房市瞬間降溫進入盤整期，不過當多數人態度都轉為保守觀望的同時，市場上還是有部分人有自住換屋或
資產調節的實質需求。專家提醒，若想在景氣震盪之際進行不動產交易，一定要做好履約保證，才能有效避免可能衍生之糾紛，
確保交易安全。
景氣變動轉折期，更需要留心交易安全

    台灣房市近年來多頭氣盛，近期卻受到中央銀行第七波信用管制衝擊，氛圍明顯轉淡，即便央行再祭出鬆綁條款，為繼承族與
換屋族解套，但整體市況仍剩剛性需求撐盤。安新建經指出，在景氣變動轉折期，更需要留心交易安全，觀察內政部今年上半年
的統計結果，最常見的交易糾紛分別是「漏水」、「終止委售或買賣契約」與「交屋延遲」，提醒民眾一定要特別留心。 

    今年成立將滿十年的安新建經處理過各式各樣的糾紛案件，對於內政部此次統計結果，安新建經表示，房屋漏水向來是不動產
交易糾紛之冠，歷年來的前五大糾紛都有它，畢竟台灣的氣候本就多雨潮濕，又因地狹人稠，建物多以集合住宅為主，屋齡也普
遍偏高，倘若房屋本身設計不良或施工不佳，很容易就出現漏水的窘境。

終止委售或買賣契約成交易糾紛第二多

    而終止委售或買賣契約，竟然成為交易糾紛的第二多，專家分析兩大原因分別為，上半年房市景氣大好，不少買賣方進行交易
較為衝動，並未深思熟慮通盤考量；在央行祭出限貸令之前，就有不少銀行因不動產放款逼近滿水位，已開始實質緊縮放貸，讓
部分買方無力履約。至於交屋延遲糾紛，主因今年許多應完工交屋的預售案，受缺工、缺料等因素影響，興建時程不如預期。

    一般預期，因景氣蒙上陰霾，終止委售或買賣契約的違約案例恐愈來愈多，若想避免這類風險，最佳解方是善用履約保證服務。
安新建經表示，所謂的履約保證，是在不動產的交易過程中，根據買賣雙方所簽下的合約內容，透過設立專戶管理，保障其買賣
價金之安全，並確保買賣當事人依約取得應得價金的權利。

做好履約保證，才能有效避免衍生糾紛

    在房市震盪期間，較常見的是買方後悔或資金不足，安新建經說明，倘若買方是在「簽約後到貸款核撥前」違約，可從專戶價金
中扣除賣方應付費用後，由賣方沒收買方已付的買賣價金；如果買方是在「貸款核撥後」違約，賣方在取得確定判決後，得請求
將應給付的尾款扣除標的物尚未清償之債務及相關費用後，給付給賣方。

    履約保證不僅保護賣方，也維護買方權益，安新建經舉例，假如在交屋前因賣方因素而交易中斷，例如碰到詐欺、超貸、房產
被查封、產權人數混亂等情況，履保公司會將已支付入專戶的買賣價金扣除買方應付費用後，返還給買方。小心駛得萬年船，無論
是有剛性需求、或想危機入市，善用履約保證是維護自身權益的最佳解方。

央行放寬限貸令 首購族有福啦！請把握黃金時機
聯合新聞網／賣厝阿明

    房市迎來令人振奮的好消息：央行放寬第七波房市管制了！就在國慶日前一天，央行宣布，第七波房市管制的豁
免條款，在有前提的情況下，可以讓繼承者、換屋族以及已簽約者購屋不受信用管制。

    注意！在2024年9月20日起申辦貸款案件均可適用，本來以為是「金龍海嘯」的新房貸政策，在這波放寬下，真換屋族、
繼承者們、已簽約及新青安者這三類人，可寬心購屋。

這波調整誰應該把握機會呢？答案肯定是首購族！因為央行在配套方案中，特別提到買賣契約中「不可歸責於雙方時」
的解約機制，形同為限貸令開啟了解約的詮釋，若買賣雙方往解約方向處理，短時間會掀起解約潮，市場待售物件會增加，
增加首購族的選擇性。

    政策一出，許多網友討論：「可是我名下繼承了房子，還算首購族嗎？」繼承老屋的首購族看過來，這波消息可是指出多了一
條活路！部分在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群，原先由於名下有房或有部分持分不動產，欲購屋卻適逢央行推出信用管制，
貸款被阻於門外，因此此波央行願給予繼承者豁免權，應能獲得廣泛民眾之認同，並給予繼承老屋之首購族一條活路。

    上一波限貸令一出，房市哀鴻遍野，但是央行這一個月來積極聆聽各方意見，因此做出調整，還在觀望的首購族，肯定
別錯過這個買房好時機！

財政部通令八大行庫　禁新青安搭售房貸壽險為條件
聯合報記者朱漢崙／台北報導

    房貸資金吃緊，「限貸」改善有限，現在首購族連申請新青安，都要吃「閉門羹」之外，據了解，已有公股行庫以搭售房貸壽險，
作為放行通關新青安的條件，之後由於貸款戶向央行檢舉，並透過央行通報財政部，已引起兩大部會高度重視，財政部更通令八大
行庫，不可在承作新青安時，要求以搭售房貸壽險作為交換條件。

    過去很多借款戶申貸新青安房貸，除了利率為1.775％、都能貸到40年借款期限、5年寬限期、8成成數這些條件，但行庫主管指出，
這是先前八大行庫房貸資金寬裕時的情景，現在則不一樣了，行庫主管也特別提醒，上述的條件都是「最優」情況之下，現在則不論
是借款期限、寬限期、成數這三大要項，全面大打折扣。

    現在資金吃緊，亦使銀行的「限貸」問題短期內仍難以解決，央行也發現這個問題，因此，雖然先前在9月19日的理監事會議之後，
調高存款準備率，要收緊市場資金，但另一方面又怕效果「太超過」，因此近來也減少向銀行發行定存單，公股金融圈人士指出，
央行對市場資金緊縮效果之所以更為敏感、調度頻率更高，就是不希望妨礙到首購族的購屋。

但儘管如此，各大行庫在新青安承作上，仍全面緊縮，除了資金吃緊問題之外，另一個則和預期價格下跌會使風險擴大有關。

    尤其最近成交量大幅萎縮，一家銀行主管就表示，上個月成交量才減少2至3成，但才隔一個月，竟然預期數字已來到4至5成，
而且觀察房市的價量：「量會比價先行」，一定會把價格一起拉下來，這也使各銀行在鑑價上，更為小心。

    舉例來說，借款戶一棟1千萬成交的房子，銀行恐怕在鑑價時只會鑑到900萬元，這時若貸款戶希望透過新青安借到800萬元，
但銀行只會依照自身900萬的估值，給到720萬元，中間就短差了80萬元。

    大型行庫主管私下坦言，因為上述的問題，包括寬限期從5年降為3年、2年，甚至沒有寬限期、成數從8成縮水到6、7成，
借款年限從40年縮減為30年、20年，這些都時有所聞，但比起透過條件縮水來拒絕貸款戶，主管機關更不能接受的，是透過搭配
房貸壽這種「有條件」放行的方式，不但央行、財政部反對：「也踩到金管會的金融監理紅線。」行庫主管也表示，金管會5年前，
就已通令銀行不可透過搭售金融商品的方式作為民眾申貸房貸業務時的談判條件，不只基金理財，房貸壽險也不行，對此各大行庫
也將再通令各分行，不要「誤觸紅線」。

 

八大行庫最新行情曝光 有房首購族利率一併拉高
記者朱漢崙／台北即時報導

    央行理監事會議在19日召開宣布四大房市管制新政策之後，最受矚目的八大行庫的房貸利率最新行情也隨之曝光。
根據本報訪查的最新行情，儘管央行此次未調升利率，但另一方面由於央行再度調高存款準備率，同時各大行庫仍有
房貸資金水位吃緊的狀況，因此，八大行庫之間最新的利率行情，不但首購族利率已拉高到介於2.3%至2.5%的水準，
連同名下「有房無貸」這類沒有寬限期的首購族，或是名下已有一戶房貸的「二戶房貸族」，利率也拉高到2.5%至3%
之間的水準。

    行庫高層也指出，由於央行特別把「有房無貸」的這類族群，要求取消寬限期，因此未來民眾若要申辦貸款，就要附
帶向地政事務所申請的資料，來證明名下沒有房子；至於另一種方式，由於央行的新規定：「並沒有在夫妻之間歸戶！」
因此，舉例來說倘若夫名下有房子，這時就必須由妻作為借款人，才能被豁免計算在「有房無貸」的範圍。

    上述的新版利率行情，是為了發揮「以價制量」的行情。一位大型行庫高層指出，雖然因為央行此次未調高利率，
所謂的「地板價」仍在2.185%，但事實上，現在除了公教住宅利率的首購利率還有2.185%的行情，大型行庫連同首
購族在內的利率，都已全面起跳。

    根據本報訪查八大行庫最新的房貸利率行情，其中在名下沒有房屋的首購族，目前台銀已經接近2.35%、第一銀行
利率為2.3%，合庫、土銀、台企、兆豐的利率都超過2.4%，華銀和彰銀的利率則在2.5%左右。

    至於名下「有房無貸」的，和已有一戶房貸，正要申貸第二戶的，利率更高，尤其是前者，除了沒有寬限期，利率也跟著
「二房」一併拉高，土銀約在2.5%、一銀、彰銀約在2.5%、台企和華銀約在2.8%、台銀的利率則接近2.9%、合庫、兆豐則
約在3%左右。

    除了上述的首購族，或是「有房無貸」這類沒有寬限期的購屋族，或是二戶房貸族之外，根據本報查訪，倘若是高價宅，
也就是所謂的成數此次被限縮為僅有3成的貸款戶，利率同樣也被大幅拉高，而且比二戶房貸利率更高，據悉，像台銀、土銀
、合庫、台企銀四家行庫對該族群的房貸，利率已全面拉高至3%以上的水準，其中，台銀和土銀趨近，約在3.1%左右，合庫
則接近3.3%、台企銀則大約在3%，另外彰銀也把水準拉高至2.95%。

    大型行庫主管指出，之所以不僅成數，連同利率也採取「分級制」，一方面宣示配合政策的決心，另一方面也是因為央行
再度拉高存款準備率，已發揮在市場上緊縮資金的效果，也會墊高行庫的放款成本，因此直接以「利率三級制」來以價制量。

未來半年 房市多頭反轉關鍵期
郭及天／台北報導
 
    全台各地房價處於歷史高點之際，央行出重手加碼信用管制。房地產業者指出，未來半年房價可能處於賣方不降價、
買方不進場狀況，成交量勢必萎縮，房仲及代銷經營壓力大增，走了多年的房市多頭，極可能出現反轉。

    樂居科技創辦人李奕農認為，房市氛圍改變，平均地權條例修正案2023年7月以前買進、可換約的預售屋，可能產生一
波賣壓；即將交屋的買方，面臨談好的寬限期取消，或原本一間房還完房貸本來可以貸8成，突然降至5成，資金緊縮、
房貸申貸受限，不是純首購自住的族群都會受到很大的衝擊。

    過去不受第二屋貸款限制的七都以外區域，如苗栗頭份、竹南、嘉義高鐵、雲林高鐵這些地段，不乏買方以財務高槓
桿購屋，加上近年建商推案量大，未來陸續進入交屋高峰期，考驗不小。即使近來房市風向逆轉，但全台各地仍不少個案
開價持續創高，創高價且待售餘屋量體大的區域及個案，房價挑戰更大。

    住展雜誌發言人陳炳辰也說，後續房價的修正，成屋市場較單純，尤其二線地帶房價若開太高、賣方有投資屬性，又有
交易時間壓力，姿態應難堅持，年底前就會看到價格修正。

     預售屋市場較複雜，一方面買方非立即與銀行申貸，另一方面建商先前獲利豐厚、有撐價本錢，要是個案在品牌、話題、
地段具備優勢，應還能維持一陣子恆溫。

    中央銀行將於本周四（19日）召開理監事會，近期包括六都房屋買賣移轉棟數、房貸餘額年增率、建築融資
年增率、銀行不動產貸款占總放款比率及大台北房價指數等五大指標顯示，房市景氣火熱且價量齊漲，著眼美
國聯準會（Fed）9月啟動降息循環，估計央行貼放利率將「連兩凍」、房市第七波管制措施上膛。

     我國央行6月13日召開第2季理監事會，貼放利率一如市場預期按兵不動，重貼現率維持2%、為近15年半新高，
但祭出打炒房「組合拳」，加碼第六波房市管制措施並調升存準率1碼（0.25個百分點）。央行上季祭出的房市管
制措施為：下調「特定地區」第二戶的貸款成數，六都與新竹縣市「二房」貸款成數從原先的七成降至六成。

銀行主管強調，央行手中備有三套劇本，將視市場情況彈性調整：

第一、聯準會9月降息，央行檢視銀行遞交的房市降溫報告後，研判可再給予一段時間的觀察期，9月維持管制措施不變，
           並緊盯銀行自主降溫的執行成效。

第二、房市雖熱，但今年第4季有機會降溫，央行維持現行管制措施，但再度調升存準率、緊縮市場資金。

第三、銀行信用資源過度集中在不動產、有必要出手調控，央行祭出第七波房市管制，例如：擴大受管制的「特定地區」
           範圍，或進一步緊縮「特定地區」的貸款   成數與寬限期等。

    銀行主管表示，今年前七月六都買賣移轉棟數累積約達16.31萬棟，年增28.5％，為2014年以來最高，顯示房市買氣
火熱。但今年6月起，政府為防範投資客炒房及人頭戶申貸，除調降特定地區第二戶房貸成數外，另要求針對炒作房價
等徹底清查，且目前市場上各家金融同業已逐步調節房貸貸放量，預期央行9月暫不會推出新一波管制措施。

    國泰台大產學合作計畫主持人徐之強日前指出，央行5月發布金融穩定報告，民間部門信用占GDP比重來到歷史新高
166%，美國高點是在2008年第2季金融海嘯前，此數值代表一個國家的財務槓桿開到多高，因此，央行6月調升存準率
及近期的房貸降溫令，是基於風險控管考量、為必要措施。