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房市景氣兩大指標 市場聚焦
經濟日報／記者陳美君
 
   中央銀行將於22日公布3月五大銀行新承做房貸利率、24日發布3月房貸及建築貸款餘額
統計，兩項統計均為房市景氣的重要指標；市場聚焦，美國總統川普上任後不斷揮舞關稅
大刀，國內房市景氣的最新變化。
 

    央行3月公布，臺灣銀行等五大銀行2月新增房貸為609.4億元，寫一年新低，月減36.57
億元。央行官員指出，為排除農曆春節落點不均因素，今年前兩月合計來看，五大銀行新
增房貸1,255.3億元，較去年同期減少234億元，顯示央行不動產管制措施已見成效。
 

    央行統計顯示，五大銀行2月新增房貸利率2.245%，月增0.007個百分點，寫逾16年新高，
對於五大銀行新承作房貸金額減少、利率上升，央行經研處副處長曹體仁解釋，六都建物買
賣移轉棟數減少及房價漲幅趨緩，是五大銀行新增房貸減少主因，利率上升則是銀行考量內
部與外部的授信風險，適度調升客戶的房貸利率。
 

    央行提供數據顯示，今年前兩月，六都建物買賣移轉棟數年減25.1%。房價方面，象徵中
古屋行情的信義房價指數，2月大台北地區月增僅0.49%、年增5.07%。
 

    央行上月公布2月國銀房貸餘額為11兆1,283億元，續創歷史新高，月增171億元，年增率
9.77%，為2024年5月以來的十個月低點。
 

    象徵建商推案信心的建築融資，2月餘額為3兆4,339億元，僅微幅增加14億元，年增率
3.25%，為2024年8月以來、七個月低點。
 

    對此，曹體仁解釋，主要是六都建物買賣移轉棟數減少，以及央行前七波房市管制措施
成效已逐步顯現。
 

    據央行提供資料顯示，國銀2月新青安房貸餘額，占整體房貸餘額的比重升抵11.37%，
創下新青安房貸2023年8月上路以來的最高水準。曹體仁表示，此一數字代表，銀行確實
將信用資源優先撥給無自用住宅者，這也是央行希望達成的目標。

可進場買房嗎？專家：四大價跌訊號都出現了
經濟日報記者游智文

    央行第七波信用管制迄今已半年，現在可以進場了嗎？全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，過往房市下跌
有四大訊號，現在這些訊號已全部出現，房價可能有一~二成回檔幅度，此時不應輕易進場，以免撿到落下的
刀子，慘遭套牢。

     四大訊號包括「升息難貸款」、「房市賣壓攀升」、「信用管制強化」、「股災」。

 ※升息難貸款
    以「升息難貸款」來說，雖然首季央行利率政策沒變動，但由於先前銀行放貸額度接近上限，市場出現搶貸
，銀行紛紛「以價制量」，快速調高利率，第一季平均利率已來達2.5%，對購屋者買房意願產生很大影響。
   
    不僅利率上升，央行第一季以金檢取代信用管制，銀行祭出收支比等措施，嚴格審查房貸，「貸不到」情況
仍然存在，貸款困難，買氣必然萎縮，而買氣下滑，房價就很難撐在高點。

※房市賣壓攀升
    再看「房市賣壓攀升」。過去幾年房市火熱，屋主普遍惜售，為賣方市場。但隨著政府打炒房措施一波波，
近期更陷限貸、川普關稅風暴，二手屋市場賣壓攀升從去年7月81,513間，到今年2月已經達到95,287間，大增
約1.4萬間。

    由於賣壓上升，降價屋數量跟著不斷增加，目前來看，屋主信心不斷減弱，房價已不可能再走高，而這樣的
市況若延續到下半年，房市還可能出現拋售、多殺多的窘境。

※用管制強化
    至於「信用管制強化」，近年為調控房市，央行已經祭出七波信用管制，也讓購屋者買房貸款難度越來越高，
如今因信用管制與股災，讓房市買氣萎縮，如果央行依然不鬆手，恐怕屋主連最後一根救命稻草都等不到，房市
將更沒救。

※股災
    而在「股災」方面，受川普關稅影響，台股連續崩跌，近日雖有回穩，但關稅不確定性仍在，股災隨時
可能上演。股市、房市連動性高，如果股市崩跌，房市就很難獨善其身。

    以2008年金融海嘯來說，股市重跌6成，各地房價也回檔1～2成，目前關稅風暴尚未平息，股市動盪不安，
房市很難樂觀。

    陳傑鳴表示，目前房市正面臨信用管制、房貸之亂、關稅風暴等利空襲擊，未來幾個月，股市重挫、水電雙漲
、通膨惡化、升息都可能是國人可能面臨困境，今年別再想投資買房了，就算自住，也要慎選地段、產品，確保
轉手性。

 

抑制房價真可成真？專家：做好1件事、從台北市價修「蔓延至其他區域」
好房網News記者林和謙

    台灣包括台北市、新北市及其他城市，歷經數十年的發展，隨著經濟成長、區域機能提升、
建設豐富，都推升房價，央行與政府這麼多年來也祭出好幾次的房市政策，不過房價依舊頗高。
對此，房市專家、品嘉建設董事長胡偉良表示，真正要有效抑制房價，不是只是短期的打炒房來
壓制市場，而是要長期的正確方向來做、調整房地產體質，最重要的就是「有效提高都更量能、
增加新房子供給，並降低整體成本」，若中長期能做到這點，相信房價會從台北市開始價修
「並逐漸蔓延至其他城市」。

    央行祭出房市調控政策第七波信用管制，加上房貸水位衝高、銀行必須限貸，也讓房市買氣大
為降溫，建商土建融也受限，甚至都更案資金也遭緊縮。胡偉良說，央行與政府打炒房抑制炒作
是好事，房價也不再大漲，不過短期壓制「治標不治本」，現況政策調控，是導致買房者變少，
但建商更保守、推案供給也減少，如此一來，當未來政策鬆綁加上房貸水位緩解，還是會造成買
氣反彈、房價又被拉上去，這並非好現象。

    胡偉良指出，都更危老為政府大力推行的重要政策，但如今打炒房政策也讓都更案進度與資金
受到影響；現在做都更的建商向銀行貸款，多半單一銀行比較願意承做的額度僅約在10億左右，
但一個都更案整體共同負擔成本動輒3、40億元，甚至50億元，所以根本無法满足都更案的資金
需求，加上營建成本仍高，因而不免抑制建商在都更規模及數量上的發展，對都更而言，是非常
不利。

    政府想要有效抑制房價與調控房市，胡偉良分析，必須「有效再提高都更案量、來增加新房子
供給，並降低整體成本」，想把成本壓低，企業、政府就要攜手努力與認真研議，來朝向營建材
料規模經濟及系統工法標準化，就可有效降低營建成本，大幅拉高都更案量、增加新房子供給，
供給多了、成本又下降，則房價當然會降，若做到這樣，加上國內社宅興建數量也越來越多，則
未來預期從台北市開始房價下修、「並逐漸蔓延至其他城市」，這才是正確與有效率的作法，並
是長久之道。

    此外，面對現今營建業缺工現象，胡偉良表示，除了台灣的師傅，現在國內一些建設公司、營
造廠也有在培養外籍勞工，台灣人、外籍勞工都有，且外籍勞工學技術也學到快、態度認真，算
好用。
   
    另外，現今雖然政策調控之下，房市還是屬穩健，但不要認為「房價破壞效應」不會出現。
房市專家、消基會董事暨房屋委員會委員張欣民認為，如果政府與央行管制手段持續下去，再加
上美國高關稅的衝擊，國際局勢不穩、地緣政治風險、經濟景氣走弱等因素，都可能會造成房市
下行更明顯與動盪，則法拍、斷頭恐怕會增多，銀行房貸逾放比也會上升，就要當心「房價破壞效應」
發生，價格會如骨牌效應般往下修。



 

5房市指標網「流量續降」沒反彈！專家曝3月是關鍵
記者鄺郁庭／綜合報導

    房市狀況如何，除了觀察買氣之外，房市網站流量也是參考指標。房市專家何世昌就表示，
近期房市網站流量變化呈現「壞消息與好消息」。壞消息是五個指標性房地產網站，自去年
12 月至今年 2 月持續下滑，尚未出現回升跡象；但好消息是，流量下降的幅度已經趨緩，不再
像去年 9 月到 12 月時那樣大幅衰退，顯示市場可能逐步築底。
    房市專家何世昌在粉專「何世昌的房產知識Buffet+」表示，他有一個壞消息與一個好消息，
壞消息是五個指標網站，從去年 12 月至今年 2 月流量續降，並未出現反彈的跡象。

    好消息則是，整體流量降幅已明顯趨緩，遠比去年 9 月至 12 月驟降的情況好不少，「此前大概
是從 101跌下來，現在是從平房樓頂跳下來。」至於去年 12 月至今年 2 月流量變化減幅較小者有
3個指標網站，減幅分別是1.7％、9.3％、9.4％。

    他指出，網站流量已成為觀察購屋族買房意願的重要指標，「倘若民眾連網路資訊都不想看，說
明出門買房的意願極為低落。」然而，經過五個月的沉澱，市場似乎正在築底，下一步將關注 3 月
的流量變化，「如果仍舊下滑，那麼平淡的市況恐怕會持續下去。」

央行放過房地產了？專家：房市已趴地，升息得看「這件事」
好房網News記者王惠琳

    本周全球迎來「超級央行周」，台灣央行也會在3月20日的理監事會上拍板最新政策利率，
但學者、財經專家皆認為台灣央行在面臨電價調升、川普關稅政策等影響不明的情況下，不會
調整利率，採取按兵不動政策。房產專家則直言，今年房市調控不會是央行首要重任。

    馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，今年央行理監事會議既不會有意外驚喜，也不會有驚嚇。
在房市措施面，除非房價從Q1連續下跌至Q3，第七波選擇性信用管制才可能鬆綁，否則今年
都會處在「第七波不會撤、第八波不會來」的局面。

    在利率層面，何世昌認為，假如全球經濟沒有出現黑天鵝事件、且經濟急轉直下的話，那麼今
年台灣降息機率「趨近於零」，升息機率甚至比降息還要高。目前預估全年利率不動的機率最高。
除非電價調漲後，CPI年增率「連續數月超過3％以上」，央行才有急迫升息的必要，但此機率不
太高，因為預估今年電價平均調漲幅度約落在6％-8％之間，全年CPI年增率約介於2.3％-2.6％之間。

    雖然台灣面臨的通膨壓力加重，但為何卻沒有升息的必要性呢？何世昌說明，因為台灣今年
經濟成長力道明顯減弱，面臨「保3」大作戰；內需市場的房地產趴在地上，傳產業也僅剩一絲血條，
目前經濟成長動力幾乎都靠AI產業、高速運算等少數科技產業支撐，再升息等於把傳產業推下懸崖，
但對房地產影響極小，因為房貸、土建融利率遠遠高於重貼現率，央行升息對房市衝擊力十分有限。
他直言，今年央行的重任並非房市，而是面臨「抑制通膨」、「經濟成長」二擇一的難題。

 

寬限期該不該用滿？專家建議「這樣做」
好房網News記者王惠琳

     房貸壓力大，在申請房貸時銀行提供的寬限期到底該不該用？正反意見不一，一位
最近換房的網友幸運申請到新青安房貸，除了優惠的5年寬限期之外，還有一般房貸的
3年寬限期，原本打算利用重購退稅的錢補貼房貸，取消3年寬限期，但周圍人卻勸他
「用好用滿」，多餘資金用來投資ETF，讓他不知該如何選擇。

     PTT上不少網友都傾像用好用滿，網友們分析，「你細算就知道寬限跟沒寬限總共繳
的利息也沒差多少，能寬當然寬，把之後要本利攤的錢拿去丟在比房貸利率高的標的上
就好，過寬限之後再從那慢慢扣血」、「看利率喔，新青安是沒問題的」、「用好用滿，
盡量投資利率大於3倍以上的標的，五年後會發現繳房貸很輕鬆」。

    不過也有網友較為冷靜，認為「寬限期vs.增貸潛力，如果你房子增值很快就不用寬限期」
、「要算一下，『因寬限不能增貸套錢投資』跟『寬限空出的金流』哪個划算，因為金流可
能套出來投12％的穩定投報還超過寬限節約的金額」。

是否適用寬限期？其實因人而異。

適用寬限期的族群：
   1.短期投資者：對於計劃在短期內轉售房產的投資者，寬限期可以降低初期的還款壓力，
      有助於資金靈活運用。
   2.換屋族：在新舊房屋交替期間，若舊屋尚未售出，申請寬限期可減輕同時持有兩筆房貸
      的壓力。
   3.短期資金需求者：若近期有大量資金需求，寬限期能暫時減輕還款負擔，待資金回籠後
      再開始正常還款。

不建議使用寬限期的族群：
    1.自住且無換屋計劃者：對於長期自住且無換屋計劃的人，使用寬限期可能導致未來還款
       壓力增加，因為寬限期結束後，每月需 同時償還本金和利息。 
    2.還款能力不足者：若目前收入無法支持未來的本息攤還，使用寬限期可能只是延後問題，
       增加未來的財務風險。 

    作家吳淡如認為，應充分利用寬限期，因為通貨膨脹率高於貸款利率，等於讓銀行替你承擔
部分成本。但消基會董事暨房委會委員張欣民卻提醒，寬限期並非人人適用，申請前應審慎評估
自身還款能力，避免未來還款壓力過大。

 

農地單價竟衝到2字頭！專家曝解救桃園「2發展飽和區」開發利多
好房網News記者林和謙

    桃園市在2014年升格為直轄市後、成六都之一，多年來人口持續正成長，主因為房價比雙北市更容易入手與負擔，
加上桃園近年重大建設多，包括捷運綠線、鐵路地下化，以及產業豐富，都吸引外地民眾移居桃園。其中桃園捷運
綠線G12、G13、G14站點未來周邊開發案更是區域重大事項，永慶不動產桃園寶慶喆禮加盟店張維勛店長指出，因為
開發利多，G12、G13周邊農地價格近年就被拉高，單價衝到2字頭，非常嚇人，而綠線G12～G14站周邊的發展，也可
紓解桃園中正藝文特區與南崁已飽和的狀態。

    桃園市府會以大眾運輸導向型發展（TOD）規劃，綠線捷運G12、G13及G14站周邊區域為重點開發區塊，主要是桃園
區藝文特區到蘆竹區這區域，目前規劃以捷運車站中心一定的距離內進行規劃，並將縫合南崁舊市區與捷運車站間的區域。
期望藉由此新開發區的規劃，解決原南崁都市計畫區公設不足的問題，並以大桃園整體區位發展所需的大型公設分布，
規劃2處大型公設用地，並完善蘆竹南崁整體的路網系統及都市發展，讓蘆竹區的市民能便捷串聯捷運綠線，擴大綠捷載
運效益。

    桃園市府會以大眾運輸導向型發展（TOD）規劃，綠線捷運G12、G13及G14站周邊區域為重點開發區塊，主要是桃園
區藝文特區到蘆竹區這區域，目前規劃以捷運車站中心一定的距離內進行規劃，並將縫合南崁舊市區與捷運車站間的區域。
期望藉由此新開發區的規劃，解決原南崁都市計畫區公設不足的問題，並以大桃園整體區位發展所需的大型公設分布，
規劃2處大型公設用地，並完善蘆竹南崁整體的路網系統及都市發展，讓蘆竹區的市民能便捷串聯捷運綠線，擴大綠捷載
運效益。

    張維勛表示，經過多年來的發展，桃園中正藝文特區與蘆竹區的南崁都已趨於飽和，其中「下南崁」地區又比上南崁
機能更優，發展得更好，現況藝文特區與南崁市區幾乎沒有可開發土地，因此桃園市府規劃捷運綠線G12、G13與G14站
周邊區域的開發，我們也樂觀看待。

    此外，桃園移入人口持續增多，中正藝文特區與南崁的居住人流量、車流都很大，張維勛說，尖峰時間這兩區域常會
堵車，讓通勤民眾頭痛，未來G12、G13到G14站周邊區域逐步開發，可望擴展生活圈與商圈，也可紓解人流與車流，
是好事一件。

    張維勛指出，隨著G12、G13到G14站的開發利多出現，近年這幾個區域周邊農地交易價格也上漲，目前成交單價已
來到20幾萬元，非常驚人。而也因藝文特區與南崁舊市區的新大樓推案少，未來G12、G13、G14站周邊開發後，也會
有住宅區、商業區規劃，屆時新大樓供給也可望變多，預估到時大樓新案單價上看6字頭。

 

「我的房子變豪宅了嗎？」舊制豪宅稅新規　讓屋主自願降價
好房網News記者黃芸涵

    財政部近日公布2024年度舊制房屋財產交易所得計算新規，新增「每坪單價門檻」並調高獲利率，
對於部分適用舊制的屋主可能產生影響。21世紀不動產企劃研究室指出，此次調整將使部分過去稅
負較低的房屋，面臨更高的交易稅負，影響市場交易決策與價格走勢。

 1. 新增「每坪單價門檻」 過去，高單價但低總價的小坪數住宅不受豪宅稅影響，新政策將使此類物
     件納入豪宅範疇，增加影響範圍。

 2. 獲利率調高至20％過去適用17％獲利率，財政部基於市場數據調整，2024年起適用20％獲利率，
     更貼近實際交易利潤。

 3. 2012年8月實價登錄上路前取得，且無取得成本紀錄的房屋受影響
    • 2016年後取得不動產的屋主適用房地合一稅，不受本次新規影響。
    • 2012年8月至2015年底取得房屋的屋主，因有取得成本資料，需按建物獲利核實課稅，影響較小。
    • 2012年8月前取得，且無取得成本紀錄的屋主，若符合單價門檻，將適用新規，可能面臨較高稅負。
      市場影響與趨勢分析

 1. 高價區「小宅」交易影響顯著
     • 此次新規將影響北市精華區的小坪數高單價住宅，這類物件雖然總價較低，但單價容易超過
      120萬元／坪，將面臨較高稅負。
     • 以新竹為例，2023年竹北交易屋齡13年以上且單價超過50萬元／坪的物件已超過百件，顯示
      此類交易受到政策影響的可能性極高。

2. 投資人重新評估持有與出售策略
     • 短期套利機會減少，投資者將轉向長期收益型標的，如租賃場或低單價物件。
     • 擁有適用舊制房屋的屋主需重新評估是否出售，以避免日後政策進一步調整。

3. 影響房市價格帶與買家決策
     • 部分屋主可能會選擇將價格壓在單價門檻以下，以降低稅負，進而影響市場價格帶。
     • 買家應關注此類「門檻邊緣物件」，可能存在議價空間與購屋優惠。

    此外，市場上低首付建案日漸增多，與舊制豪宅稅新規政策的實施形成鮮明對比，反映出
台灣房市結構的變化。這顯示出台灣經濟與房市的M型化發展：資產豐厚的族群擁有多房，
而許多人因高額頭期款無法進場。低首付方案降低了購屋門檻，吸引首次購屋者，而豪宅稅
政策則可能抑制高端市場需求，特別是對於高總價與高單價物件。
     
市場適應期將至，靈活調整策略是關鍵
    展望2025年，21世紀不動產 企劃研究室襄理董家菱預測市場將進入「價穩量縮」的發展格局。
整體而言，市場可能會出現短期觀望情緒，並影響交易量的表現。剛需市場將維持穩定，而高價
市場則將面臨更大的壓力。低首付建案有望吸引首購族進場，但整體市場交易量將受到多重因素的
影響，尤其是高端市場的觀望情緒可能進一步加劇。在此市場變動中，關鍵在於如何做出靈活且具
有適應性的決策。

 

3月實施！「裝潢修繕廢棄物」記得申報　違者最高罰300萬
好房網News記者戴鈺純

    為加強營建裝修廢棄物管理，環境部114年初公告新規定，要求清除及收受裝潢修繕廢棄物
業者依規定進行網路傳輸申報，以掌握廢棄物清除處理流向。因應新規定於3月份即將上路，
新北市環保局21日辦理「營建及裝修廢棄物流向管理平台宣導說明會」，會同環境部資源循環
署講師現場教學宣導，促使新北市業者熟悉申報流程及作業方式。

   環保局表示，本次環境部修正發布「一般廢棄物回收清除處理辦法」第6條之2及「以網路傳輸
方式申報廢棄物之產出、貯存、清除、處理、再利用、輸出及輸入情形之申報格式、項目、內容及頻率」
公告事項第8項之1，申報新規自今年3月1日起分階段分區域實施，首波以新北市、台北市及桃園市受託
進行裝潢修繕廢棄物貯存轉運、處理或再利用業者為第一階段實施對象，7月起再將受託清除業者納入實
施對象；並於115及116年陸續擴大至其他直轄市及全國業者。

    環保局說明，新北率先全國於109年經環境部核准同意，將收受裝修廢棄物之砂石棧場業者申請登記為
簡易分類場並加以納管，除要求業者全面加裝CCTV監視錄影及車牌辨識系統，並規定其按月申報收受廢棄物
數量及分類後流向，透過定期抽查以掌握營運情形；同時亦與環境部資源循環署合作，試辦推廣裝修廢棄物
清除業者上網申報，產製QR Code電子化隨車證明文件使用，自今年起環境部增修申報相關規定，將使裝潢
修繕廢棄物之流向更加透明化。

    環保局表示，目前新北市境內有包含處理、再利用機構、貯存場及簡易分類場等逾40家收受營建裝修廢棄物
分類處理業者，期望透過本次說明會讓第一線清運及收受端申報人員了解管理平台使用方式，避免因為不熟悉
操作而有申報錯誤等違規情形發生。

    環保局呼籲，自114年7月1日起，營建裝潢修繕廢棄物清除業者應依規定於出場前申報廢棄物清運資訊，並於
二日內載運至指定機構；貯存轉運及處理或再利用裝潢修繕廢棄物者均應於收受廢棄物後一日內連線申報廢棄物
實際收受情形，倘違反相關規定，依廢棄物清理法最高可裁罰新臺幣300萬元以下罰鍰，請業者務必依據營運情形
如實進行網路申報，以免受罰。

 

今年八大行庫房貸額度 縮水1500億
聯合報／記者朱漢崙
 
    為配合政府打炒房政策，八大公股行庫今年新承作的房貸額度，從去年的七千五百億元「縮水」至約六千億元。
據指出，公股行庫今年的房貸業務將以與建商土建融連動的整批性分戶房貸為主，因此相對於買預售屋、新成屋，
民眾透過房仲買中古屋申辦房貸會比較辛苦。

    本報調查，八大行庫今年仍可動撥的房貸額度，大約有六千億元，其中台銀、土銀、合庫與一銀等四大行庫，
今年可新承作的房貸額度在一千億至一千五百億元不等，其他行庫則落在三百億至六百億元之間。

    今年行庫新承作房貸額度和每月房貸還款金額、中央銀行要求房貸總量管制的數字連動。本報調查，各大行庫
依其房貸業務規模大小，每月要還款金額約介於四十億至一三○億元。

    據了解，各行庫的不動產占總放款比重都超過百分之卅五，最高甚至達到百分之四十；若不是因應央行總量管制
的要求，行庫今年根據銀行法第七十二條之二（不動產占總存款量的比重），以百分之廿八為警戒紅線的標準，可
新承作房貸金額至少超過七千億元，但為配合打炒房政策，今年行庫的新承作房貸業務僅約六千億元。

    據指出，公股行庫今年的房貸業務將以與建商土建融直接連動的整批性分戶房貸為主，相對於購買建商的預售屋、
新成屋，今年透過房仲買中古屋的民眾申辦房貸時會相對辛苦；購買預售屋的民眾，由於搭上整批性分戶房貸的順風
車，房貸申辦較有空間，且利率條件較佳，因為銀行會先把額度保留承作土建融的建商整批性分戶房貸。

    一家銀行高層說，這種做法是基於銀行的風控，因為銀行借了建商土建融，但房子蓋完後，卻在房貸「斷炊」，
等於讓建商無法和購屋民眾完成交屋，建商也因而無法償還土建融，「變成逾放直接威脅銀行」。

    至於民眾若是透過房仲買中古屋，不一定無法取得貸款，但是得多跑幾家銀行，或透過仲介介紹熟悉的銀行才
比較有機會；此外，不少大型民營銀行已下達指令，房貸業務只提供有財富管理往來的客戶，尤其是ＶＶＩＰ的
客戶，因此和銀行的理財往來，對申貸成功也有加分作用。

高房價、高空屋率難解！專家：更大危機在後頭
好房網News記者戴鈺純

    為了去化空屋率，讓房市健康化，今年5月即將開徵囤房稅2.0，目前全國已20縣市政府完成房屋稅自治條例修法，
目的是希望增加囤房大戶房屋之持有稅負擔，藉機逼他們釋出手上房源，以量制價來減輕市場上房價持續上漲的壓力。
不過，面對如今全台房價仍居高不下，高房價、高空屋率問題依舊難解，也讓不少網友在房產論壇上掀起一波討論聲浪。

    日前一名網友提到，「台灣房地產出現不可思議的現象，不僅高房價還高空屋率，在2024年NUMBEO資料庫顯示，
台灣的房價所得比是19.5，可以參考比較的是美國4.1，日本是10。空屋率方面，依主計總處，2020年人口及住宅普
查總報告，台灣空閒的住宅比率則高達18.5％；相對應於美國2019年居住調查（AHS）空屋率是9.28％。代表台灣
房市並不健康，為何想要一個解決現今住宅問題的政策就那麼難？」

   「台灣空屋高、一人多屋的原因就兩個，一是真正有錢人，二是炒房者，只要收租付貸款能Cover就會活得好好的，
理由就是利率太低，只要房租收益大於要繳的房貸，二十、三十年後就變成真正零成本，中途如果房價大漲還可以轉手，
然後不斷循環」、「台灣沒有居住正義，投機客還是從套房、小坪數慢慢買，慢慢換，想等房價跌，洗洗睡比較快」、
「基本上高房價、高空屋率就是同時存在，房價高使多數人買不起，只好空在那，台灣貧富差距大，有錢人房子很多間
或好幾棟，窮人買不起只能租屋。房屋早就供過於求，卻還一直蓋，越蓋還越貴，當然空屋率越來越高，只有降房價才
能降低空屋率」。

    事實上，空屋議題長期以來一直成為各大房產論壇的熱門話題，如今房價仍鐵板一塊，即便空屋率逐年增長，房價
難跌的事實依舊令人傷透腦筋。住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，房屋稅因為稅基計算與市價有倍數落差，即便在持
有戶數與級距上有所調整，對於台灣在高房價下還能有財力購置多戶，或是地下房東的收租效益，這些高資產族群的
房屋稅都是九牛一毛，相比房產的增值性，都不至於因此撼動買房與持有房產的信念。

    自2024年9央行推出第七波信用管制後，景氣迅即呈現反轉趨勢，但目前最重要的是，景氣反轉導致房價下跌所
衍生的後遺症應如何解決，尤其是低度使用住宅，亦即在空屋、餘屋越來越多情況下，尤其是蛋白區，對於這次信用
管制措施衝擊最大的即將交屋並且需要辦理高額貸款的承購戶，以及未來逾放、法拍、爛尾樓所衍生愈來愈多的小型
建商經營危機該如何化解。

 

金蛇年房市　2025面臨量縮價修挑戰　3利多、4變數
工商時報記者蔡惠芳

    邁向2025年之後的房市，在政策打擊短線炒房後，市場專家普遍預期未來一年，勢必進入商辦熱、住宅冷的格局；
尤其住宅市場，雖擁有三大利多：新青安仍助攻首購剛性需求，資金動能仍在，跌價風險不如想像中大，但仍面臨四
大變數的挑戰，包括信用管制短期內難獲鬆綁，地緣政治衝突風險，川普2.0時代來臨、中美貿易戰恐升溫，買房被變
相升息，總體來說，2025年將面臨「量縮價修」的挑戰。
   
   據住展雜誌、售屋網的統計，2024年北台灣預售屋推案量已突破1.5兆元，全台共計2.56兆元，雙雙創下歷史天量，
主要高峰來自上半年，受惠於台灣景氣復甦、台股狂飆帶動的財富效應及資金行情所推升。不過8月初部分國銀房貸逼
近滿水位，房貸資金開始緊縮，導致成屋交易時間拉長，民眾也擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，買氣
急凍，房價上漲動力瞬間被削弱，尤其中央銀行於9月祭出第七波選擇性信用管制的「金龍風暴」後，房市由熱轉冷，
進入寒冬期。

邁向2025年之後，房市正面臨前所未有的多空紛歧挑戰，要觀察三大利多、四大變數。

 三 大 利多
一、是首購剛性需求仍有新青安助攻。
二、國內外半導體及AI大廠持續投資台灣，資金動能仍在。
三、市場賣壓，跌價風險不如想像中來得大。 至於變數，首先是房貸緊縮、不動產選擇性信用管制短時間內難鬆綁，
        民眾對於房價上漲預期已反轉，打房政策及房貸資金接近滿水位帶來的房貸排隊潮問題將影響資金動能。
第二、中美貿易戰是否升溫、俄烏戰爭何時落幕、中美關係發展等，值得觀察，若地緣政治衝突升高，將可能帶動原
            物料價格波動，影響營建成本、通膨壓力及不動產投資信心，也牽動台海局勢及全球資金布局。
第三、川普2.0時代全面啟動，美國關稅政策、美元匯率走向等，以出口為導向的台灣，勢必難以置身事外，一般預期
            2025年經濟成長動能恐不如2024年來得強。
第四、銀行不動產融資趨緊，消費者買房已被變相升息，首剛族以外自備款更必須備足。

    在上述三大利多、四大變數的影響下，2025年房市恐將呈現「量縮價修」。接下來買賣雙方將面臨對於價格的認知拉
鋸戰，為全年成交量增減的關鍵。

    台經院產經資料庫總監劉佩真也認為，2025年國內房市恐進入調整階段，主要係因短期內政府對調控政策難有鬆動的
可能性，以及房市新增供給恐需時間去化，加上川普2.0所帶來的政經情勢的變數，因此預測2025年全台房市景氣將未如
2024年。
   
    在住宅市場方面，劉佩真認為，資金成本上升、銀行提高貸款利率，央行第七次選擇性信用管制後續效應發酵，房市買
方因貸款受限且期待價格修正心態濃厚，致使不論是成屋或銷售市場，短期內恐難有起色，因此市場觀望氛圍依舊濃厚。
美國川普上任後，將影響全球政經局面，在整體政策局面未底定、地緣政治衝突依舊緊張下，對於台灣產業及經濟的影響，
仍有待評估，2025年住宅市場景氣能見度有限。