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藝文特區跌落神壇？ 專家：桃園這一區中古屋均價拿下全市冠軍
文/記者張瀞勻

平均地權條例即將上路，房市信心不免受到影響，但桃園有6區中古大樓房價相對保值！根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示，桃園市13個行政區當中，屋齡五年以上中古大樓平均每戶交易單價月增減幅、年增減幅皆為正成長的區域，除了中壢、龍潭、桃園以外，還有龜山、蘆竹、觀音總計六區，而大溪雖然月增13.1%，不過價格較去年下滑2.6%！

年月皆增的6區中，其中又以有A7重劃區的龜山區平均每戶交易單價26.9萬元最高，不只贏過有藝文特區的桃園區24.3萬元，也高過有青埔特區的中壢區22.5萬元，以及傳統北客最愛的蘆竹區26萬元，且月增幅10.8%、年增幅11%表現最為亮眼!

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園擁有眾多新興重劃區，預售屋量體也相當龐大，過去眾建案百花齊放，在售價和中古大樓差距不如雙北市大的狀況下，確實吸引不少南下北客及在地客層，但自平均地權條例議題拋出後，因為禁止換約及房地合一稅閉鎖期等因素，就有許多購屋族轉向中古大樓產品，尤其是本身就具有前景利多的區域更是明顯，這在房價相對抗跌上也可看出端倪。

以此次統計資料來看，張旭嵐指出，可以發現龜山區、桃園區、中壢區、蘆竹區等區域的中古房價未受平均地權條例政策影響，價格反而穩定成長，以桃園市傳統市區--桃園區來說，年增幅2.7%、月增幅0.3%，因區內除了有站前商圈、藝文特區、市府園區等已發展成熟商圈外，同時也有中路特區、經國特區、小檜溪重劃區等新興重劃區，且串聯區內最重要的交通建設捷運綠線也正在興建當中，在預售屋市場受政策下，購屋族自然願意將預算放至中古屋上。而蘆竹不管是機場捷運A10站的帶動，抑或是傳統南崁商圈的生活便捷性等，中古屋房價自然也相對抗跌，年增幅2%、月增幅也有7.9%。


 

少子＋高齡影響大！專家揭「房市2變化」：未來交易新寵兒
台灣人口高齡化與少子化問題嚴重，不僅對就業、長照、勞保等民生議題產生衝擊，就連對台灣房市的未來面貌，也將產生重大影響。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，根據內政部統計，台灣2022年總人口數為2,326萬4,640人，連續3年負成長；其中2022年新生兒人數僅13萬8,986人，創下統計以來的新低。而國家發展委員會的報告也指出，2025年後，台灣老年人口（65歲以上者）占總人口比率將超過20%，台灣將正式進入超高齡社會。
 
台灣人口的高齡化與少子化現象已是現在進行式，而這又將對房市產生什麼樣的衝擊？筆者認為，受到高齡化與少子化的影響，台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。

首先是「都市集中化」。根據內政部戶政司資料，2008年1月，六大都會區(台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併計算)加上新竹縣市的人口數，占全台人口比例為71.9%；到了2023年1月，占比已攀升至73.9%。若以戶數觀察之，2008年底，六大都會區加上新竹縣市的戶數，占全台總戶數比例為65.6%；到了2023年底，占比已飆高至75.3%。而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象，六大都會區加上新竹縣市的占比從1993年的81.3%，到2023年便攀升至82.8%。這些數據的變化，充分可以印證人口逐漸往都市集中的過程，而在高齡化與少子化的趨勢影響下，「都市集中化」的現象將更為明顯，人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。

「小宅化」現象亦有跡可循。同樣觀察內政部戶政司的戶數資料，撇去共同事業戶不計，2008年1人家戶的占比為27.6%，到了2022年，占比升至35.4%，成長7.8個百分點。若以3人家戶作為分界，2008年3人家戶以下的占比為63.8%，到了2022年，3人家戶以下的占比飆升至74.5%，成長高達10.7個百分點。

與家戶人口組成逐漸縮小相對應的是，住宅面積的減少。比較2013年和2023年十年期間，六都和新竹縣市的住宅平均坪數變化，除高雄市坪數縮水9.4%未達一成之外，其餘六大都會區均縮水1成以上，新竹縣市的平均坪數更是減少22.4%。台北、新北和台中三大都會區，住宅的平均坪數已不滿40坪。

根據上述資料可以料見，隨著台灣家戶人口組成持續縮小，頂客族、小家庭成為主流；以及，如果民眾的薪資成長速度趕不上房價的上漲速度，都將使民眾轉向選擇中低坪數、中低總價的小宅產品。小宅產品將成為未來台灣房市的主力。

除了「都市集中化」和「小宅化」現象之外，隨著台灣高齡社會將提早來臨，符合銀髮族的需求，具備電梯、無障礙空間的住宅大樓將是未來房市交易的新寵兒。

 

六都車位變貴、坪數卻縮減！內行、專家齊曝「背後真相＋行情價」好房網
好房網News記者嚴鈺雯

房價不斷上漲，連車位價格也向上推升，再加上土地成本的提高，車位坪數也有縮減的現象，不過現在買房附車位已成為趨勢，停車位對許多人而言仍然是缺一不可的。

根據內政部實價登錄資料顯示，2023年Q1六都坡道平面車位相比3年前同期價格均上漲。其中漲最多的是台南市，平均價格從114萬升至133萬，漲幅達16.7％；其次是新北市的171萬漲至192萬，漲幅12.3％；第三多則是台北市248萬漲至273萬，增幅約10.1％。雙北價格還是遠高於中南部縣市，而最便宜的是台中市的128萬。

車位除了價格增加外，坪數也有縮減情況，且越往南走、坪數減幅越大。平均坪數大小依序為台北10.9坪（減幅1.2％）、新北市9.9坪（增幅0.9％）、桃園9.6坪（減幅3.5％）、台中9.4坪（增幅1.4％）、台南8.3坪（減幅1.4％），減少最多的是高雄市，從8.2坪縮小至7.2坪，減幅12.1％。

有業者指出坡道平面車位的面積與地下層深度和公設比有關。地下層越深，所需車道面積越多，且地下層越多，每個車位分配的車道面積越大；地下室空間除了汽車車位，也有機車車位、機電相關設備、垃圾處理及儲藏空間等，所以部分比例也會撥做公設。

全球居不動產情報室總監陳炳辰曾指出，由於這些地段多高價住宅，坡平車位加上面積大，專人管理等，價碼都高，台北市豪宅，一個車位三四百萬都尋常，自然拉高了平均行情，新北市也有類似的情況，兩百來萬也是高價宅的車位身價，遂拉抬數據。

陳炳辰分析，即便雙北捷運機能佳，但購置價位偏高的買方，資產高，甚至有身分地位，需擁車位並不意外，購置時除了依照社區行情，也可觀察車位所在位置是否不易出入或為機械車位，價格都有下修的空間。

消基會房委會委員張欣民也曾表示，新北車位單價超過200萬的行政區，不外乎是因有高價宅集中，加上商業氣息濃厚帶動停車位需求，在區域性供不應求的條件下，促成車位平均單價往上攀升，因此超出原本行情價的20％都有可能。

張欣民說明，在區域利多優勢下，不僅房價會持續上漲，車位單價也會跟著持續走高，他提醒消費者，為了避免因車位灌水買到總價偏高的房子，看房時要記得扣除車位坪數與單價分開做計算，才會讓房價更加透明。

雖然中南部車位價格有上漲，但仍比雙北價格低廉許多，陳炳辰表示，雖然汽車需求會比北部地區來得大，不過中南部也吹起小宅風，即使坪數不會像台北市的套房來得小，但若附的又是機械車位，價格當然就比較便宜些，所以整體上來說還是跟「產品特性」有關。再加上中南部這幾年房價漲太兇，一般民眾負擔得起的產品，車位上不見得會選擇坡平產品，而是價格較低的機械車位。
 

政府打炒房 龍潭置產族改買這產品 房仲：小資也買得起
文/記者朱語蕎

桃園龍潭除住宅交易外，近年土地交易也相當亮眼，依據實價登錄揭露，近5年來，龍潭住宅產品的平均單價漲幅高達32.4%，農業區土地的均價也有15.6%左右的漲幅。

在成交量方面，2022年龍潭住宅成交件數為1168件，與2018年的1213件相比出現小幅下修，與此同時，龍潭農業區土地的成交件數則從71件快速增加到161件，成長不止1倍。

東森房屋龍潭中正加盟店店長古明正表示，龍潭集產業、觀光、軍事於一身，加上房價基期低的先天優勢，吸引了不少外地客群到此置產。 
古明正指出，目前龍潭的房價仍普遍落在1~2字頭，雖然區域房價相比前兩年確實上漲了許多，不過放眼整個大台北地區，龍潭的房價依然很有競爭力。
且龍潭產業多元，除中科院、陸總部等國家機構之外，還有台積電、蘋果、明基、友達等國內外知名廠商進駐龍潭科學園區，引進穩定的就業人口，帶動區域住房需求同步增加，近年來在龍潭置產的外來客群大約可以佔到總數的3~4成上下。 

古明正表示，以往在龍潭買房置產的民眾通常會首選都市計劃區內、總價不到1000萬的新建大樓，不過近期受平均地權條例修法的影響，民眾對於購買新建案有所顧慮，導致新建案交易量出現萎縮跡象。

取而代之的是農地交易愈發熱絡，農地不僅可以節稅免稅，幫助置產族群最大程度地達到資產保值的效果，且龍潭觀光資源豐富，不少外地民眾會專門到龍潭購買農地用作休閒娛樂，目前龍潭以面積在100坪以內的小農地最為熱銷，總價大概落在500萬元上下，小資族群也能輕鬆負擔。 

開發逾4萬坪！桃園大溪「這區塊」將有客運轉運站、住宅區
記者林和謙

桃園市政府指出，桃園大溪埔頂營區整體開發案於112年5月5日發布實施都市計畫，預計113年3月完成營區搬遷，接續辦理區段徵收工程；市府交通局亦同步規劃交通轉運站，預計113年開工，114年底完工。

桃園市都市發展局表示，大溪埔頂營區為軍方釋出的營區，為推動營區轉型活化，由市府辦理都市計畫變更並以區段徵收方式開發；另外為紓解大溪區假日龐大交通流量的需求，規劃交通用地作為客運轉運站使用，並劃設所需公共設施及改善本地區道路系統。

軍方預計2024年3月搬遷，桃園市府接續進行區段徵收工程，預計2026年8月完工；而在交通轉運站部分，預計規劃地上2層轉運站及約400個汽機車平面停車位，預計2025年底完工。

都市發展局表示，該案整體開發面積為13.64公頃（約4萬1千多坪），透過區段徵收開發，除規劃交通轉運站2公頃外，也配合周邊聯外道路規劃完整道路系統，以維持整體交通動線的順暢。

桃園市都市發展局指出，該案配合大溪區人口發展衍生的住宅需求規劃住宅區7.25公頃，以促進地方發展，也為配合現況樹木分布及營區既有道路動線，規劃24公尺寬園林大道及4處鄰里公園，此案未來開發完成後將帶動大溪地區發展、區域繁榮。

 

未來20年房價繼續漲？學者「戳破謊言」：趨勢不太有利
記者林和謙

觀察過去10年、20年，國內房價都呈「漲多跌少」趨勢，既然過去數十年多在漲，因此有不少人認為未來20年、30年房價會繼續漲，但真是如此嗎？長期研究房市的不動產趨勢專家、法學博士錢世傑指出，因為少子化嚴重，10～15年後屆時購屋需求將會明顯減少，加上繼承集中化、人口銳減，會讓房市需求問題更嚴重，此外，台灣未來因為勞保等退休議題，恐使財政負擔加重，「不動產加稅」看起來會是必然的趨勢，到時不動產持有成本增加，可能會出現拋售導致的供給量增加，種種因素堆疊下，房地產價格將因而下滑。

觀察實價登錄資訊統計，整體房價上衝，從2012～2021年這十年來，包括台中、台南、高雄平均房價漲幅都破100％，更有行政區漲幅破200%、300%，台中市房價平均漲幅為118.9％，台南市漲幅高達189％，高雄市漲幅也達近138％。此外，其實2003年開始國內房價就明顯上漲，除了購屋需求、供給量不小，還有資金行情、市場熱錢而助長炒作，使房價飆漲；直到2010年房市交易量開始出現疲軟、下降，但房價仍在漲，政府當時才開始祭出相關措施，包括2010年央行的針對特定區域的選擇性信用管制，還有2011年的奢侈稅，但出手都已顯太晚，政策推出不夠即時來抑制過熱房市，拉不住房價高衝揚長而去。

看到過去10年、20年房價多呈上漲，很多人說未來20年依舊繼續漲，但真能如此推斷？錢世傑分析說，從民國60年開始說起，當時全國人口數大約1,500萬人，民國70年代迎接經濟快速起飛潮，人口快速增加，大家一直生、拼命生，形成人口飛漲的時代，當時學校不夠就廣設學校，房子不夠就拼命蓋，房價也被拱起。

錢世傑表示，隨著經濟成長、人口飆速飛增，房市、股市炒作氣氛四起，民國79年股市來到12,682點，房地產供不應求，也與日本一樣噴漲，這一個時代是經濟高速飛漲時代，房地產漲是有其實質面的依據。民國80年代，經濟成長率難以再見10％以上的大成長，又當人口紅利逐漸不再，經濟低成長的壓力，政府採行低利率來因應。

2020年COVID-19疫情，讓世界各國手忙腳亂，美國採「無限QE」策略，導致股市、房市大幅度噴漲。錢世傑說，這一段時期，主要是六、七年級生在購屋，房地產上漲仍有其實質需求面，加上資金寬鬆，加上一些炒作力道，所以使房價上揚。

不過少子化嚴重將逐漸發酵，錢世傑指出，少子化世代大約是每年出生人口數在20萬上下，目前最早一批少子化世代大約正在唸大一，十年後會開始買房，屆時房市需求面將會減少，加上繼承集中化（等繼承房產不買房）、整體人口逐漸跌破2,000萬人等因素，會讓房市需求問題更嚴重。

錢世傑分析，觀察與台灣人口發展情況相近的日本，明顯有通縮的現象，要靠印鈔才能勉強偶見高通膨，未來台灣也可能通縮，在通縮的時代中，房地產需求又大幅度減少，房地產價格可能會與日本相似，中古屋的價格大幅下修，當然也許與日本中古屋價格本來就比較便宜、持有成本較高有關，可是台灣未來因為勞保等退休議題，將使財政負擔加重，不動產加稅看起來是必然的趨勢，屆時房地產持有成本增加，可能出現拋售導致的供給量增加，又如上述諸多不利因素疊加，房地產價格可能會下滑、需求也減少。
 

充電車位成社區規劃新趨勢 兼顧安全與便利成關鍵重點
文/記者林耀文

目前在國際朝向電動車轉型的趨勢下，國內建築規劃也開始迎接科技變化與電動車位需求，紛紛在地下室停車位，設置電動車充電樁設施或預留管線，也有一些舊社區住戶要求在地下室加裝充電設施，政府也從提高安全與便利的角度出發，以降低充電車位規劃門檻與納入公安保險，但社區電動車位以安裝一個公用電錶為主，即使按照最低契約容量，平均每個車位每月負擔逾千元電費，社區充電車位，當前仍存在不少規劃難題等待突破
電動車將成綠能新趨勢 地下室規劃充電車位需求增
內政部營建署從5、6年前，即已研擬修訂社區電動車與電動機車充電設施規範，並由專門委員負責彙整法令修訂方向，內政部也針對行政院制定2035 年機車全面電動化、2040 年汽車全面電動化之目標，並應考慮身心障礙駕駛人之使用需求。國發會淨零排放路徑規劃，設定2030年電動汽車占新售出汽車比達30%為目標，也就是以國內每年新車售出約40萬輛估算，電動車銷售目標將達10~12萬輛，社區規劃電動車充電車位的需求勢將大增。

同時在新能源車的購置使用方面，台中市的電動車輛成長率，以近4成高居六都第一，電動車普及率領先全國。而南部的推案建商為因應電動車科技潮流發展，且考量未來幾年內逐漸普及化後，集合式住宅大樓社區的住戶購買電動汽車或電動機車，需求在地下室停車場或公設區域充電，高雄與台南也陸續出現訴求電動車友善社區，在地下室規劃逾200個電動車充電車位。
電動車充電車位規劃 朝兼顧安全與便利發展
建商規劃電動車位時，考量充電設施牽涉到台電公司送電至社區時，高壓電與低壓電是否需額外拉線與成本負擔，採取380或220伏特至社區輸出，符合一些電動車約2~3小時內快速充飽電的使用需求。但社區規劃充電車位，必須每層皆設置公用電錶，且地下室契約容量每月須分攤約10萬元公用電費，需提高社區契約容量，也將造成社區公用電費分攤大幅提高。

但在10年內電動車普及率難以超過3成的情勢下，光是每月電費增多，就會讓社區住戶爭論不休，必須裝設管槽、線架、電源智能管理系統(EMS)等，花費將達上百萬元，加上設備使用維護、折舊、契約容量提高累進增加，與社區公共管理基金儲備等，都是規劃充電車位必須事先考慮清楚的關鍵。

雖然營建署在108年5月修法且於7月實施，建築技術規則建築設計施工編，第62條第4款規定，停車空間「應」依用戶用電設備裝置規則，「預留」供電動車輛充電相關設備及裝置之裝設空間，並便利動不便者使用。修法立意在於滿足未來建築物停車空間充電需求，因應未來發展趨勢並保留彈性。

營建署建管組長高文婷指出，目前針對既有公寓大廈設置充電樁議題，必須考量社區用電變動包括增加用電、契約容量提高、電費增加等，費用分攤包括設置費用、管理維護、使用費用等，公共安全方面也須考量消防設備、災害搶救、風險控管等因素，環境美觀方面也須重視佈線美觀、設置型式與使用需求等全方面慷量。

尤其當前電動車使用鋰電池，遇火警將產生高溫不易撲滅，消防用水量超過一般燃油車的3倍用水，這也是社區安全維護必須重視的考量，一些建商也呼籲應在地面一層設置電動車位，或是安排在地下室出入口旁的位置，以利萬一電動車失火時迅速撲滅救災。

目前修法方向朝向社區住戶可要求管委會同意加裝車位充電設備，政府修法確保未來用電安全，社區應進行事前用電專業評估，管委會不得拒絕專業廠商前來社區評估，且降低召開臨時區權人會議成案門檻，從五分之一降低至十分之一，同時社區應投保意外責任險，並考量保費負擔與理賠差額補償等。

但目前廠商設備檢驗需由台電審核同意，也必須回饋社區，除非社區住戶與管委會皆有共識，也能確保加裝充電設備不致造成社區跳電或電線短路走火，目前中古大樓社區能同意讓住戶加裝車位充電樁仍在少數。值得注意的是，近來一些中古大樓社區都私下拉線，雖然成本較低，但是用電安全堪慮，業者透露，萬一日後跳電或電線走火出事，台電恐將不會負責，私下加裝拉線路的充電車位，更容易引起住戶紛爭。

同時社區充電車位規劃時必須考量多種層面，包括基本電費、流動電費、夏季與非夏季電費、尖峰與離峰差別電費、台電申請用電契約容量、配電室擴增預留容量、地下室公用受電箱與公共充電電錶、分戶單相電錶、管線槽預留、充電管理系統、充電便利性、擴增與加裝充電設施難易度、整體美觀整齊等眾多層面，都是建商規劃考慮重點。 　
 
充電車位要求充電快速便利 加裝必須社區達成共識以減爭議
目前陸續有建商規劃推動電動車友善社區，台電公司也於去年6月採「電動車專用電價」，具有「低基本費、高價差、離峰長」三特色，離尖峰每度價差約達6元，離峰時間也拉長達18小時。但考量公共設施電費由所有住戶分擔，加入充電設施會造成住戶質疑公平性問題，因此鼓勵社區採專設一戶搭配能源管理系統（EMS)，可由實際開電動車住戶分擔電費，且明確記錄每一停車位充電時間及充電量，每位車主所付費用將公平合理，配合運用台電時間電價及「電動車專用電價」，將更有助於電動車發展。



 

全台30～40歲購屋總價千萬起 六都推薦區域出爐
文/記者朱語蕎

「三十而立」不少人在30~40歲時購屋，根據聯徵中心資料統計，去年全台30~40歲房貸戶，平均鑑估值為1138萬，相當於此年齡層的購屋總價帶，《地產天下》特別統計六都平均總價帶範圍，推薦適合購屋的區塊，讓首購族也能輕鬆成家。

購屋壓力持續擴大，在經過這波房市多頭後，主要都會區購屋總價帶也跟著攀升，30~40歲是社會主要經濟支柱，也是目前的首購主力，但購屋門檻不斷拉高，也讓首購族得花更多時間，準備足夠資金。
 

北投萬華單價低 中山小宅多

以首善之都台北市來看，在30~40歲的年齡層中，購屋總價已突破2千萬，代表年輕首購族想在北市買一間住宅，以一般常見的2成自備款來計算，至少得準備400萬資金，而這可能還只能買到中古物件，或是坪數較小的產品。
大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，台北市房價高，若以價格考量，建議可在北投區及萬華區找房，這兩區房價在台北市相對低，還可找到大樓的產品，像是北投區平均單價約51萬，萬華區平均單價則是52萬，適合想在台北市找居住空間大一點的民眾挑選。
若是單身族、頂客族，可接受小坪數物件，但又希望交通機能、生活便利性高者，則可考慮中山區，由於中山區都更案也不少，所以老屋跟新屋都有選擇，一直是台北市熱門交易地段，小坪數出租率也高，像是捷運中山國小站周邊，一直都是熱門的購屋路段。
 

三重、新莊近北市 淡水房價親民

新北市購屋平均總價為1362萬，與台北市相比，足足少了700萬，這也說明近年「脫北潮」現象，不少年輕人跨橋轉往新北市購屋，加上新北市新興重劃區眾多，新房子選擇多元，價格也相對實惠不少。
不少人選擇住新北市，往返台北市上班或通勤，購屋若以通勤為考量，有多座橋樑通往台北的三重區是理想選擇，平均單價約43萬，過一座橋價差就很大。而新莊區近年在新莊副都心、頭前重劃區及塭仔圳重劃區等待動下，有大量新社區落成，郎美囡說，一般首購族及換屋族偏好大樓，新莊近幾年成為熱門區域。
不過，若是希望總價帶更低，或是可購買到更大坪數空間，淡水區的大樓物件多且價格更親民，像是淡海新市鎮近年生活機能逐步到位，大型賣場、連鎖商店相繼進駐，且由輕軌轉乘至捷運紅線就可直通台北市中心，是小資族的首選地帶。
桃園可說是北台灣房價凹陷區，雖近年房價有所攀升，但整體仍相較雙北市便宜，因而磁吸不少人口移居，根據內政部戶政司資料，2022年全台淨遷入人數最多的行政區是桃園市的龜山區、淨遷入達5289人最多。

桃園吸北客移居 中壢龜山熱門

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，龜山區以A7重劃區建設為首，臨近林口地區，近年有機場捷運通車利多，以及重劃區開發效益，從推案初期的2字頭，到如今已有新建案成交價飆破4字頭，從長線來看，隨著區域基礎機能與產業的進駐，A7重劃區的房價仍有可觀的上升空間。
另外中壢地區因有青埔特區，新案量體大，近年也是北客移居首選，而楊梅區因有工業區，且房價基期低，適合有地緣性民眾選購。
台中地區平均總價帶在1088萬，房價也上漲不少，以房價推算，北屯區是不錯的購屋選擇，郎美囡指出，北屯區因新案多、交通具有優勢，且建設話題性十足，是台中本地首購及換屋的熱門選擇。西屯區有七期重劃區，是北部客的最愛，但由於台中市這幾年房價漲勢猛，諸多區域房價邁入高水位，因此像梧棲區等低價區能見度反而提高，若要買2字頭新大樓，外圍蛋白區機會相對高。

台中北屯新案多 南高總價不用千萬

台南市及高雄市的首購族，可說是六都最幸福，平均購屋總價還不到千萬元，但也逼近千萬大關，台南及高雄這幾年因科技園區議題帶動園區周邊房價，不過科技業話題熱燒降溫也快，近期購屋主力地段還是回歸傳統購屋地，如台南市永康區及東區、北區生活機能成熟，一直以來都是購屋穩健的選擇。
高雄市三民區及鳳山區是人口最多的兩個行政區，雖然話題性不如新興區域鋒健，不過價格平實的住宅選擇多，未來轉售也相對容易，至於苓雅區在亞洲新灣區帶動下，有許多高價物件，對區域也有帶動的效果，由於亞灣區是高雄市產業及建設發展的重點，未來仍具有發展潛力。
 

「三十而立」好難 首購年齡往後遞延

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然「三十而立」是許多人的目標，但從數據上來看，要在40歲前買房愈來愈不容易。且若民眾收入的成長幅度，依舊趕不上物價和房價上漲的速度，可能會導致民眾購屋時間需不斷向後遲延，年輕世代想要「三十而立」恐怕愈來愈難實現。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在首購買總價千萬以上的房子，已不是甚麼太奇怪的事，不過首購族因為手上資金有限，加上房價高漲，光靠自己努力存錢可能追不上房價的漲幅，因此在雙北常常會發現首購的自備款有長輩資助幫忙，若扣掉自備款的門檻，加上30年期的房貸減壓，首購族才得以順利擁有一間自己的房子。

雙捷運加持　桃園「這區域」3字頭→4字頭、2年漲7萬！
好房網News記者林和謙

桃園市因鐵路地下化工程、捷運綠線建設、房價比雙北市便宜...等因素，這幾年人口增加明顯，房市討論度高。桃園市桃園地政事務所與桃園區戶政事務所合作，針對2020至2022年桃園區8大重點生活圈人口增減情形與「住宅大樓」房價變化進行分析，發現藝文特區這兩年房價漲幅居各生活圈第二名，人口增加數名列第三；而藝文特區未來因為有綠線捷運雙站點加持、以及桃園市立圖書館總館，加上區域生活機能便利，都帶動房市需求及交易量能。

桃園區8大生活圈包括經國重劃區、藝文特區、藝文周圍區域、中路特區、龍安地區、大有地區、中平地區與站前地區，桃園市桃園地政事務所統整分析指出，桃園藝文特區2022年房價為每坪44.1萬元，較2020年每坪上漲7萬元、在各生活圈中排名第二，人口增加1,010人，名列第三。藝文特區為桃園區內高單價指標地區，生活機能健全，並擁有雙捷運站及桃園圖書總館開幕題材，未來前景看好。

藝文特區未來擁有桃園綠線捷運G10、G11站的交通利多，站點位於藝文特區南北兩側，藝文特區屬於發展成熟的整體開發區，因環境優、生活機能完備，再加上雙捷運站的交通建設題材及桃園圖書總館，推升房市發展。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，藝文特區整體市況穩健，房市供需平衡、甚至供不應求，具房市發展利多，後況看好。當地興建桃園市立圖書館總館，被譽為「全台最美圖書館」，備受期待的桃園綠線捷運也在藝文特區設置兩個站點，為繼中山高速公路南崁交流道、機場聯絡道南桃園交流道後，進一步推升當地交通機能，帶動區域發展。

藝文特區位在桃園區中正路、新埔六街、南平路之間，該區域一直為桃園市最貴房價區，還有桃園市「信義計畫區」之稱，從2007年開發，整體規模為5.6公頃，地域內規劃有多功能展演中心、多功能廣場、生態公園、兒童公園等，展演中心自2011年營運，經歷多項大型展演活動，為北台灣知名的藝文空間。

 

住宅「隔音」規劃　提升居家生活品質
文／戴雲發

俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，鄰房噪音，一直以來都是大樓住宅常見的爭議問題之一。現代社會，都會地區人口密集，高樓大廈林立，住戶緊鄰而居比比皆是，你是否曾因為樓上樓下的小孩跑跑跳跳、物品掉落衝擊聲、住戶拖拉家具桌椅的聲音、廁所一直傳來沖馬桶的聲音等所困擾？而集合式住宅的缺點是無法預知鄰居是什麼習慣的人，而花了大筆錢買了屋，卻因為鄰居噪音影響生活品質或導致鄰居間爭議不斷，不僅得不償失甚至會影響身心健康。

聲音的傳遞是藉由介質傳導，一般聲音以空氣為傳播介質傳遞，造成噪音無孔不入，而衝擊波更可藉由牆、柱、樓板等建築結構隔戶蔓延，影響廣泛。換句話說，當住家內聽到撞擊聲時，可能要先確認一下聲音的來源是否是來自於樓上鄰居所造成的。

吸音跟隔音的差別：

1.吸音：吸音的主要目的，就是為了防止聲音在平行的兩個光滑面來回反射產生駐波，避免聲音反射而產生像浴室空間內一樣的回音，跟隔音材料相反，材質密度越低、越鬆散、越多凹凸面越好，其實很多傢俱、窗簾、床、地毯都是很好的吸音材料。

2.隔音：隔音主要目的是為了阻絕聲音的穿透，避免聲音傳進室內空間或傳出去，因此要隔絕聲音必須先找出哪些地方漏音。

「隔音」是針對兩個相鄰的空間音源相互傳遞或干擾，利用隔音構造及材料來阻絕兩個空間的音源，為了解決居家的噪音問題，新建大樓標榜使用隔音氣密窗、玄關門加厚等，還可以有以下選擇：

1.管路包覆材：使用經SGS檢驗合格，具有隔音、耐候、保溫的管路包覆材，目的在於減少給水或排水使用時，水流經過產生的聲音影響，且部分包覆材具有防火及保溫之效果，居住者能夠得到更舒適的居住品質。

2.隔音地坪：因樓板受到敲擊或共震共鳴所導致的噪音，因此只要於樓板間鋪設緩衝材等隔音地坪，則可大幅改善上下樓層聲音的傳遞。緩衝材料包含隔音墊、隔音毯、橡膠墊等，較能有效減少住戶產生的噪音，阻斷聲波的傳遞，但需特別注意，施作隔音墊後，上面加打PC（混凝土）整平再貼磚或大理石，日後是否會有連結上的問題而造成磁磚或大理石龜裂，這個是業界要小心注意的地方。另也有業者採用在水泥砂漿打底整平後，於地板再鋪上一層隔音木地板，效果其實也不錯，但須注意並非所有木地板都具有隔音效果，建議應選符合最新隔音法規的建材為佳。

3.隔音氣密窗：「隔音窗」可以有「氣密」功能，但「氣密窗」卻不一定可以「隔音」，兩者最大的差別在於隔音氣密條、鋁擠型不同與玻璃規格。居住在靠近馬路旁或人多的地方（如：夜市、景點旁），窗戶的隔音就非常重要，使用隔音氣密窗可有效隔絕戶外噪音，已成為建案普遍的標準配備，現更進一步有中空複層玻璃，更能有效隔音。好的隔音氣密窗，只要將窗戶關起來，高音頻的聲音像是汽車聲、鳥叫聲等應該要隔絕90%以上的噪音，但多少還是會聽到低音頻的聲音像是公車聲、卡車聲和摩托車，因為低音頻的聲音連牆壁都會穿透。選擇時可注意是否有隔音測試報告，須符合經濟部中央標準檢驗局CNS的規範，包含了氣密性、水密性、耐風壓性等數值提供參考，另外要注意隔音氣密條的材質，且與五金密合度愈高者隔音性愈好。

4.低噪音衛浴設備：例如低噪音馬桶及低噪音浴廁排風機，以降低於深夜使用時對熟睡的人的影響。

5.選擇合適的牆面材質：若是鋼筋混凝土的牆面本身隔音係數已經很好，通常不需要特別加強，但如果牆面是輕隔間（採用質量輕的鋼架做為骨架，再搭配板材而加以拼接成的隔間工程），建議可以加裝隔音棉、隔音毯、石膏板、岩棉或矽酸鈣板等，增加牆面厚底及密度，減少漏音。

為了提升新房的隔音度，解決集合住宅的噪音問題，內政部已於2021年公布樓板隔音新制，修正「建築技術規則」要求連棟住宅、集合住宅新建或增建的建物，分隔上下樓層的分戶樓板，都必須達到一定隔音效果才能通過政府檢測。居家生活中難免會產生各種聲響，為了給家人更好的生活品質，除了在購屋時可選擇有隔音地坪的建案外，建議將隔音設計與隔音建材做完善規劃，以避免日後實際居住時受居家噪音所干擾，提升舒適的居住生活品質。






 

桃園這「房市熱區」人口增最猛！房價最新變化出爐
林和謙／桃園報導

身為六都之一的桃園市，這幾年移入人口持續增多，目前設籍人口數已達近229萬人，包括捷運建設、鐵路地下化工程、產業發展，以及房價比雙北較親民...等因素，都吸引民眾移居桃園。桃園市桃園地政事務所針對桃園區各生活圈內人口與房價最新變化統計，發現中路特區人口增加最多、居桃園區主要活圈中第一，永慶不動產中路京懋一號加盟店蔡君宏店長表示，中路特區一直以來多以自住剛需民眾為主，以目前房市情勢來觀察，自住客若看到喜歡的住宅物件，不妨大膽議價。

桃園市桃園地政事務所將各里設籍人口數量與實價登錄資料結合，針對經國特區、藝文特區、藝文周圍區域、中路特區、龍安地區、大有地區、中平地區與站前地區，從2020至2022年這8大重點生活圈人口增減情形與「住宅大樓」實價登錄房價漲跌情形作分析，發現中路特區人口增加情形居各生活第一、增加4,690人，2022年房價為每坪34.6萬元，較2020年每坪上漲6.4萬元、排名第三。

蔡君宏指出，近一年多來，中路重劃區整體新案房價，平均1坪漲了約10萬元；觀察中路重劃區實價登錄，會發現1年多前預售案單價多落在34萬、35萬元左右，目前不少案子已來到4字頭。

蔡君宏分析說，中路房市算是健康的市場，一直以來多為自住客群，長期房市看好，雖然今年上半年買氣偏弱，但買方一直都在，今年預計是「量縮價穩」，有些賣方不會說很堅持開價，願意在價格上讓些空間，此時是買方可大膽議價的時候，又沒有投機短炒客干擾市場，房價波動小，是自住買方的優勢之一。目前中路特區整體成屋單價約在38～42萬元，預售屋多已站穩4字頭初，少部分案子單價37～39萬元。

他表示，中路重劃區所處位置很優異，距離桃園市區火車站商圈、永安商圈、力行商圈、市府商圈、藝文商圈等都不遠，生活需求可輕易滿足，坐擁這幾大商圈的機能；交通上不但鄰近國道2號南桃園交流道，開車族南來北往很方便。








 

「房價跌多少」業者也不敢保證　專家曝「這種區域」更要當心
好房網News記者林和謙

近期金控業者舉辦法說會，預估今（2023）年經濟成長趨緩、抑制消費力，加上升息循環，因此房市也不太樂觀，將呈「量縮價跌」走勢。中華民國消費者文教基金會董事暨房委會委員張欣民表示，去年第四季不動產業者就預期今年房市將是「量縮價緩跌」，在諸多因素干擾之下，又遇到明年將進行總統大選，情勢更不明朗，一些業者也不敢保證「房價會跌多少」

從去年下半年開始，房市買氣就有明顯減少，房仲業者、預售屋銷售人員的感受都相當明顯；張欣民指出，去年經過一波升息循環，且今年經濟成長預期趨緩，加上打炒房法案可能在6、7月會實施，對於房市都是負面衝擊，買氣銳減，去年底不動產業者就認為今年將是「量縮價緩跌」。

從去年下半年開始，房市買氣就有明顯減少，房仲業者、預售屋銷售人員的感受都相當明顯；張欣民指出，去年經過一波升息循環，且今年經濟成長預期趨緩，加上打炒房法案可能在6、7月會實施，對於房市都是負面衝擊，買氣銳減，去年底不動產業者就認為今年將是「量縮價緩跌」。

從去年下半年開始，房市買氣就有明顯減少，房仲業者、預售屋銷售人員的感受都相當明顯；張欣民指出，去年經過一波升息循環，且今年經濟成長預期趨緩，加上打炒房法案可能在6、7月會實施，對於房市都是負面衝擊，買氣銳減，去年底不動產業者就認為今年將是「量縮價緩跌」。

張欣民指出，房市賣壓也是今年要注意的問題，因為這兩年住宅建照量、使照量的確都創高，尤其是蛋白區推案量體大的重劃區，《平均地權條例》修法打炒房逼出的投資客，有不少物件拋售，再加上同區域代銷、建商手中要銷售的產品，若買氣持續不振，去化困難，房價會下修更有感。