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工料雙缺、雙漲　品質不容許打折扣！
文／戴雲發

全球原物料大漲，不只民生物資漲聲四起，對於營建業最重要的建材類，漲幅更達兩至三成，當前營建成本的上漲，加上缺工問題難以解決，又土地與房屋建造價格日漸增加、住宅房價攀升，使得建築產業問題更是雪上加霜，此波缺工潮紛紛造成建築產業工期延宕，不少預售屋出現延後交屋的情形，房市問題顯得更加嚴峻。

在工料雙缺的威脅之下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，有民眾也會擔心這樣的狀況下蓋出來的房子品質會不會受影響？

綜觀建築產業施工方式，傳統工法是以鋼筋一根一根剪斷後做90度跟135度彎鉤再綁鐵線固定來施作，工地現場作業需要大量的人力支援，不僅耗費工時，要綁緊、鉤緊亦不容易，除了會受到氣候、設備因素影響外，再加上人為因素的不確定性，則會出現施工品質不容易控管的情況，營建成本也造成大家無法預期及控管。「差不多」、「應該沒有問題」、「我都這樣施工，921地震也沒有倒」是當前現場施工的最大問題，也是營建技術落後的根本原因。

目前一般業界層層分包施工的結果，再加上長時間養成的「工地好施工最重要，品質略有差異，只要不是太嚴重即好」的錯誤觀念，使得目前工地現行施工工法之成本，在某種程度上當然會較低。除此之外也令人擔憂的是，在建築技術沒有太大的成長下，我們還在用幾十年前的舊建築安全品質思維蓋現在新穎的超高大樓，且建築物越蓋越高、外型越蓋越多變，這樣情況下的建築安全真的令人憂心忡忡。

然而，面對目前國內情況，中央政府、地方政府及民間建築業者，必須共同來面對這問題，政府應該鼓勵及推動營建業朝向系統化、自動化、對環境友善的方向解決目前營建業困境，減少工地現場施工人力、降低施工勞力及施工技術性，來解決營建產業目前的困境並提升建築安全品質。

以新加坡為例，新加坡與台灣近年經濟發展迅速、穩定成長，同為競爭亞洲四小龍之首的國家。兩國不論在政治意識型態、經濟體制各方面趨同存異，同屬華裔族群為主體的多元移民社會國家，發展過程均面臨國土資源不足、人口結構老化等隱憂，面對國內經濟發展與營建勞動市場變遷，以往台星兩國仍每年開放為數可觀且多數來自東南亞國家勞動移民。新加坡自2010起加強管制企業聘僱外籍勞工，對勞工的技術水平要求提高，為了在有限人力下提升勞動生產力及整體素質，放眼未來趨勢推動了經濟轉型，逐步走向自動化、工業化、系統化生產的路，減少營造人力的過度需求、降低勞工成本，透過自動化成功解決勞工不足的問題。

目前業界採用系統化、自動化工法技術包括潤泰預鑄工法、Alfa Safe耐震系統工法、日本東京鉄鋼TTK鋼筋預組工法等，從結構規劃開始，做全面鋼筋系統化的考量規劃設計，到專業自動化鋼筋加工廠按施工圖說做精準確實加工，將有限的人力投入規劃設計，現場利用自動化機械設備及重型吊裝設備，完成每個構件的生產與吊裝，解決建築工人現場施工不易的問題，更能縮短工期、讓施工場所更加井然有序，安全品質有效管控，鋼筋工程之施工品質得以提升，使營造工作不再是辛苦的行業。

目前業界採用系統化、自動化工法技術包括潤泰預鑄工法、Alfa Safe耐震系統工法、日本東京鉄鋼TTK鋼筋預組工法等，從結構規劃開始，做全面鋼筋系統化的考量規劃設計，到專業自動化鋼筋加工廠按施工圖說做精準確實加工，將有限的人力投入規劃設計，現場利用自動化機械設備及重型吊裝設備，完成每個構件的生產與吊裝，解決建築工人現場施工不易的問題，更能縮短工期、讓施工場所更加井然有序，安全品質有效管控，鋼筋工程之施工品質得以提升，使營造工作不再是辛苦的行業。

 

你必須知道的：影響未來房產價值的因素？
文／胡偉良

房產價值是一個概念，和我們通常講的房產價格不同，價格圍繞價值波動，很多時候並不完全一致。

一、價值和價格

我一直認為影響房價的因素：長期看人口，中期看危老屋改建的成效，短期看民眾的預期和市場的金融狀況。
前兩個因素講的都是供需關係，影響著價格走勢；最後一個說的是，市場上貨幣（錢）的多少，決定著價格，這個觀念一般人可能比較難理解。
比如市場上有十間房子待售，而流動的錢（有意購屋）是1億元，這時房子是1千萬元1間。 而當流動的錢是2億元時，房子則會是是2千萬元1間；不論是1千萬元還是2千萬元，一間房子的使用價值其實都是一樣的。
所以說房價很多時候都受市場上流通的錢所影響，懂了這個你也就會了解貨幣對房價的影響。
房產做一個長期的價值投資標的，它的價值主要取決於「所在的城市」。
一片土地上承載的所有社會活動的產值，在土地上的對應就是價值。 房價只是一個城市活力的指標，影響城市的發展的因素有哪些？ 最主要的是產業，其次是人口數量，再次是協作效率等等。
近期人口老齡化問題很受大家關注；還有幾件大家不怎麼討論，但會影響房產價值的事，一個是城市群發展以及城際軌道交通建設；另一個是電動車。
無人駕駛很可能在5-10年大規模上市。電動車的快速發展會影響房產的需求和價值，「老舊公寓因難以滿足電動車的充電需求，而有可能因此進一步減少了它的需求」。

二、少子化和人口老齡化

2020年，我國人口首度出現負成長，1至12月出生人數為16萬5249人，死亡人數為17萬3156人，死亡人數超過出生人數，這是台灣人口首度出現負成長，呈現了史上第一次的「死亡交叉」。2021年人口數為2337萬5314人，較2020年減少18萬5922人。全年出生數為15萬3820人，創下史上新低；死亡數則為18萬3732人，是連續兩年出生人數低於死亡人數。除此之外，根據我國歷年來的統計資料顯示，台灣人口是「從1998年才出現快速遞減的」，所以它對不同產業的影響也是階段性的，像是對教育產業的影響，大家都已經耳熟能詳。它對房價的影響估計要到2033（1998＋35）才會顯現，35指的是主力購屋人群的年齡層。

人口作為對這個城市發展的最基本的原材料，老齡化到來，新生人口越來越少，對城市發展影響大，但是對大小城市還是不一樣。
參考國外已經走過的路，人口老齡化以後，中小城市的人口還會繼續流入大城市。 中小城市慢慢萎縮，農村會慢慢淪為空心村，最後慢慢消失，隨後他們所有的房屋也會無人問津。
但是核心的大城市，還會繼續增長。 看看鄰近的日本和韓國，30-50%的人口集中的首都都會圈，人口進一步聚集。 這也是我們的未來，都會城市會居住一半以上的人口。
對應的，不同城市房產的價值也會繼續分化。 不過，人口老齡化是個緩慢的過程，一個孩子長大需要30年的準備時間，甚至要到40歲以上，所以少子化人口老齡化對房地產的影響不會在短期發生。





 

桃園「這新興區」無投機客干擾　剛需買方可大膽議價？
好房網News記者林和謙

桃園市從2014年升格以來，每年人口都穩定成長，目前總人口數達到約227萬人，包括公共建設持續、捷運動工中、鐵路地下化建設、產業發展及就業機會，以及房價比雙北市親民些...因素，吸引不少民眾移居桃園。而在桃園諸多新新興重劃區中，中路特區總是不會被忽略，該區域近年人口持續正成長，周邊機能也好；永慶不動產中路京懋一號加盟店蔡君宏店長表示，中路特區一直以來多以自住剛需民眾為主，幾乎沒有投機客干擾市場與行情，以目前房市情勢來觀察，自住客看到喜歡的物件，不妨大膽議價。

中路特區擁有萬坪風禾公園，以及6,500坪向陽公園、水秀公園等超大綠地，綠地面積達20公頃，且區域位置接近桃園市區的火車站商圈，並鄰近永安商圈、力行商圈、市府商圈、藝文商圈等，因此生活需求可輕易滿足，同時坐擁各大商圈機能；交通上鄰近國道2號南桃園交流道，開車族南來北往很方便，而國際路、大興西路都有客運可搭乘上國道直達台北，對於開車族、通勤族來說，都有可輕易利用的交通設施。

除了綠地、單純住宅規劃、整齊的街道、便利的機能等優勢之外，中路特區的學區則有中興國中、文山國小，還有康萊爾雙語中小學，孩子教育不須擔心。

中路特區目前新大樓已一棟棟建起，還有一些正興建中的案子及預售屋推出，區域內大樓成屋平均屋齡落在5年內，蔡君宏指出，中路的客群幾乎都是自住剛需民眾，包括換屋、首購、小夫妻新婚等買房族群，2房+車位、3房+車位產品都很搶手，一直以來的交易量很穩定。

蔡君宏說，不過隨著房市變化，成交情形也有改變，2022年上半年還是熱絡，平均每個月10～12組成交，其中自住客就占9組左右，其他為投資置產族群；他表示，2022下半年房市買氣逐漸下滑，平均每個月6～8組成交，自住客占了5組，到今（2023）年1月份，因工作天數少，加上買方觀望者更多，平均1個月約2組成交，全都是自住客，過年後的2月份慢慢回來一些買氣，每月約3～4組成交，也都是自住買方。

蔡君宏指出，中路特區自住買盤多，且還會吸引周邊區域的民眾來購屋，像是少部分內壢客，以及桃園區龍安與中平商圈、市府商圈、火車站舊商圈等區域的買方，常呈現需求大但釋出量不多的情形。

蔡君宏分析說，中路房市是健康的市場，長期仍舊看好，雖然上半年買氣偏弱，但買方一直都在，今年預計是「量縮價穩」，有些賣方不會說很堅持開價，願意在價格上讓些空間，此時是買方可大膽議價的時候，「又沒有投機短炒客干擾市場，房價波動小，是自住買方的優勢之一」。目前中路特區整體成屋單價約在38～42萬元，預售屋多已站穩4字頭初，少部分案子單價37～39萬元。



 

打炒房5重拳力拼5月上路 林右昌：預售屋成交量已跌35％

《平均地權條例》祭出5招打炒房，項目包括禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、建立吹哨者檢舉制度、重罰房市炒作行為、預售屋解約申報等，而相關子法修正內容預計4月底公布，力拼5月新法上路。

內政部部長林右昌受訪時表示，修法通過後，房價已作溫和修正，政府要打的是投機客不是投資客，房價、地價不斷上漲，對國家經濟絕對是不利，希望房地產與租屋市場能夠正常化，並且讓居住成為人民可以負擔得起，也才能讓營建相關產業永續發展。

在修法之後，預售屋交易量下滑幅度明顯，林右昌接受質詢時表示，2021年12月預售屋成交量1萬2342戶，去年4月行政院通過相關的修法版本送立院審議時，預售屋成交量下降至7431戶，去年底排進立院審查後，更降到4414戶，與還沒修法前相比，預售屋成交量大幅減少35％，這就是修法後的效益。

林右昌表示，相關的執法修正與預告，會照著原本既定的期程進行。

房市風向轉了？　專家：政府四招正在改變降價趨勢
經濟日報記者游智文

過去一年在央行升息，政經情勢不佳下，房市逐漸由賣方市場轉為買方市場，近期立法院通過平均地權條例修法，各界更是普遍預期今年房價將反轉下修，購屋民眾有機會買到相對合理價位的房子。

不過，房市專家張欣民表示，這一個逐漸形成、有利於買方的完美風暴，因近期政府態度急轉連續拋出四招，現正快速退散中，房市風向正在轉變，說好的買方市場可能煙消雲散，房市又回到賣方市場。

政府出的第一招是，宣布平均地權條例預售屋禁止換約規定，不溯既往。張欣民表示，平均地權條例修正案殺傷力最大的，就是規定上路之後，所有預售屋都不能再換約轉售，這將逼使投機客若不是準備大筆資金乖乖交屋，就是趕在政策上路前殺出。

由於有出售時間壓力，且有大批物件會丟到市場，一般認為，平均地權條例通過後到上路前的幾個月，預售屋換約市場將有一波腥風血雨，投資客應會降價、平轉甚至認賠殺出，自住客很有機會撿到便宜。

然而，內政部在通過後不久，突然轉彎宣示，預售屋禁止換約僅適用於新法實施後的交易行為，已購者不受影響，也就是不溯及既往。如此一來，投資客沒了時間的急迫性，可能產生的價格破壞效應就自然解除掉，民眾也沒了撿便宜的機會。

第二招是央行鬆綁購地貸款須於18個月內動工的規定。張欣民表示，在買氣不佳下，限定18個月內動工否則收回貸款，對建商確是一項壓力，此一規定如果堅持下去，可能讓一些體質較差的中小型建商因資金斷鏈，必須賤價拋售換現金，購屋人因而可買到便宜房子。

而如果建商萬一倒了留下爛攤子，進而一堆餘屋淪為法拍屋，也會衝擊正常市場，讓房價進一步鬆動。

但平均地權條例修法通過後，在業者叫苦下，央行宣布，考量疫情等大環境因素列舉兩大項例外條款，排除18個月大限的適用。此一壓力解除，業者降價意願跟著大減，甚至可能「滿血復活」，房價修正機率大幅降低。

除了上述政策外，近期新任內政部長林右昌上任後再拋出兩招化解房價下跌風暴，一是房貸補助3萬元，這讓因央行升息繳不起房貸的人，多了一年喘息時間，短時間不會丟出市場，減緩房價下跌壓力。

另一則是購屋公積金構想。雖然內政部表示還在研議，尚未定案，但此一購想顯示，政府已從先前風風火火打炒房，現在轉為救市穩市。而公積金上路，若有數萬人，甚至數十萬人參加，屋主、建商看到這麼多人想買房，恐怕不是降價而是繼續再漲。



 

智慧建築不僅打造便利生活　亦可應用於鋼筋工程中提高產值
文／戴雲發

地球上充足的陽光、清淨的空氣與健康的水是萬物賴以生存的基本條件；由於隨著網際網路技術不斷的進步，人類可以自由地穿梭於世界各個角落，由網路通訊所建立的物聯網應用，正持續不斷地影響各行各業，相對應的技術也順勢而生，而如何應用物聯網與BIM（Building Information Modeling）技術創造智慧建築新發展，是建築界最深切關注的議題。

「智慧建築」乃是透過結構、系統、服務與管理四大基本要素，及其相互關係的優化設計，提供一個具備高效及成本經濟效益的建築空間環境，目的在於促進國內智慧建築之發展，提高我國建築物品質，以達到「安全、健康、便利舒適、節能永續」的建築物。簡單的說就是在建築及結構規劃初期即導入施工、設備系統化及節能觀念設計，將未來的建築物使用生命週期維護與服務管理之成本降低取得最佳之效益，並符合人類最安全安心、舒適健康、節能環保的生活環境。

多數人聽到智慧宅第一個反應是，要花很多錢吧？智慧住宅有需要嗎？現在大多數人長時間都在公司上班，待在家中的幾乎都是長輩與小孩，透過智慧科技利用監控系統聯合手機，可以隨時關心家中狀況，也可以運用電子產品的設定，達到安全防災的監控。譬如近兩年新冠狀病毒疫情影響，早晚定時測量體溫可套入智慧住宅中，不用擔心忘記測量體溫且可同時記錄自己的身體狀況等等。智慧建築的特性之一，是提供安全、監控、防災的效能，並根據居住者的生活需求，量身打造專屬自己的智慧家，讓居住者感到使用上的人性化，冰冷的產品也能被感關心，成為有溫度的住家。

另外，目前建築技術也正朝向綠色建築及智慧化建築方向發展，慢慢加入更多資訊設備於建築規劃中，在經過現今各類系統智慧化的使用整合研究，包括：系統化工法、BIM的應用、無線通訊網路平台應用等等，提供給營建業供應端優化執行使用及公司全面品質的提升，總體整合過程完全符合「智慧建築4.0」的精神－做到「服務百分百－客製化需求」及「供應端優化－精準百分百」的優質需求供應鏈關係。BIM正是因應此需求發展而來，已成為建築行業一個不斷興起的應用領域，以3D建模為基礎，允許工程項目在建造之前進行虛擬構建，提供具體的整合與運作，從而消除了施工過程中的眾多低效問題，並有助於消除潛在的設計與施工風險。

921地震後，經研究發現，建築物施工品質不良是當時房屋損壞、倒塌的最重要原因之一。房屋是否耐震安全，當然除了要有優良的結構系統規劃設計外，最主要還是決定於建築物每個細節的施工品質良窳。正因為施工現場有「人」的變數存在，即使建築設計圖面就算是全然無誤，但錯誤施工卻會大幅削弱建築結構的安全。而BIM應用在鋼筋工程中，其特點是藉由建築圖說及施工物件等相關尺寸資料，以電腦軟體程式操作形成3D圖形後，藉由3D視覺化，快速將工程樣貌在設施未完成前便具體的呈現給業主檢視，讓在辦公室做規劃的建築、結構等設計分析人員、鋼筋加工廠製造人員、工地現場施工綁紮工人及工程人員，彼此不再雞同鴨講，能立即有效溝通、共同討論得以解決問題，提升多方溝通的方便性及收斂性。建議在前期即導入BIM技術，後續重要訊息均能運用BIM進行構想規畫、驗證確認、施作管控及之後營運管理。

現今在 BIM的導入下，在規劃初期，不管是坐辦公室上班的或是在工地現場綁鋼筋的，都可藉由3D圖先行討論，將各鋼筋施工衝突點釐清排除，並建構柱牆梁版結構體之鋼筋細部立體3D圖，再搭配施工現場鋼筋系統化工法執行綁紮完成之紀錄相片，即完成購屋者所在乎的施工品質完整呈現。所以，BIM可建立最佳的建築結構鋼筋工程之設計與施工品質管理模式，亦是建築業不可或缺的系統智慧化輔助工具。

智慧建築的應用，該讓人與人的距離更親近、更溫暖，且更符合使用者的生活需求，而不是讓居住者感覺只是一棟冰冷的建築，當一個家科技越來越進步，人與人之間心的距離將會更拉近。



 

打炒房斷炒作也抑制供給？學者曝房價走向
好房網News記者林和謙

前幾年開始台商回流、熱錢回來國內，大量資金湧入房地產造成價量飆高，如今市場熱錢漸消去，金融情勢仍覺動盪，房市也走向低迷，加上《平均地權條例》修正案預期今（2023）年中會上路，更對房市造成震撼彈。中央大學經濟系教授、台經發展研究中心執行長吳大任指出，這次打炒房法案主要是要抑制炒作，但可能也會抑制到供給，牽動著房價走向。

前兩、三年房市火熱，加上利率較低、熱錢流向房地產，以及成本因素，造成價量揚升，不少區域預售屋價格上漲驚人，中古屋房價也被拉抬；前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰教授表示，如今房市走冷，交易量明顯縮，價量背離下，短期的價可能還不會變動，但中長期勢必價格會降，今年、明年將有大量新屋完工交屋，再加上過去累積的餘屋，恐怕一些區域出現供過於求的狀況，房價會出現修正

而這次《平均地權條例》修正案針對預售屋限制換約轉售、私法人購屋採許可制都造成很大的討論，吳大任分析，這次打炒房法案主要是抑制炒作，但可能也會抑制到供給，「如果供給的減幅程度還大過需求下降幅度，則房價反而不太會降」。

很多專家提到房市量先價行，吳大任認為，主要仍要看供需情況，如果房市供給量太大、而需求不變或減少，則房價會降，對於價格會有所抑制；但如果供給為平均值，而市場需求量增加、帶動交易量上升，則房價反而會漲。

吳大任表示，近年來供給有一定量能，且營造成本上升、土地價格上漲，又遇上缺工缺料，而房市需求也不小，所以房價就漲；他說，2018年後漸漸出現「再不買會越來越貴的氛圍，因此累積過去沒有買房者的能量一次匯集，形成房價、交易量上來，房價漲除了炒作的因素，成本及市場機制也是很重要的原因」。

吳大任表示，美國今年會緩升息、通膨壓力稍微緩解，經濟有機會「軟著陸」；而台灣則預期今年經濟表現不會好，出口將呈現衰退，科技業遭受影響，整體景氣趨於保守，對房市來說不是好事，因此判斷房市可能走衰。
 

2023最悲觀的時刻 也是最好的議價時機

文/記者朱語蕎整理

展望2023年，各方對經濟不甚樂觀，加上政府積極打房，讓今年房地產業充滿悲觀，但在機會往往就由此而生，2023年將是2016年之後，等待多年的買方所遇到的最佳議價時機點。

整體而言，平均地權條例細則如何規範，將會是房地產業2023年之後發展的主旋律。

住宅市場 預售成屋兩樣情

平均地權條例三讀通過後，雖然細則還未公布，但已經讓預售市場出現變化，畢竟在新規定下，購買預售屋得卡上7年以上(預售興建期間與5年房地合一閉鎖期)，若有資金缺口，壓力不可謂不大，也將一次把投機客趕出預售市場，讓預售回歸自用盤。而內政部雖說「不溯及既往」可是過去幾年，賣壓較大的蛋白區，很有機會有一成甚至更多的修正空間，成為率先降價的領頭羊。

成屋雖不受到政策影響，卻也因為政府緊縮銀根，造成買方無力加價，市場很難出現成交新高，交易趨冷之後，屋主也會一改過往心態回歸平實，除非出現無法預期的政經黑天鵝，不然價格修正幅度有限，購屋人可以考慮回防價格穩健的蛋黃區，靜待市場回穩。
 

商用市場 政策助攻 交易迎春

相較於住宅市場，商用市場受惠於私法人購置住宅許可制的規定，勢必有不少私法人把資金轉往商用市場，辦公、零售等等，都是在紛亂市況中優質的停泊港灣，加上產業又有ESG等需求，也將加速業者在辦公處所需求的升級，帶動商用交易。

綜觀新年，對於買方來說，等到睽違已久的東風，即使沒下手，也該多去走走，有助於讓自己順利買好屋，不過同時要提醒，千萬不要見獵心喜，房市修正點往往也是建商倒閉潮的始點，撿便宜還是要從體質健全的業者身上著手，以免無法交屋賠了大錢。

房市趨勢反轉？14家上市櫃砸171億元、搶購8.4萬坪桃園土地

文/記者張瀞勻
立法院通過「平均地權條例」修正案，今年將實施「預售屋新五規」，鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出，拉升房價上漲的元凶是政府增稅、利率升息與建築成本大幅上揚，今年全球通膨可望趨穩，利率再調整有限，平均地權修正案通過後，應該是最後一波打房，政府應會暫時縮手，他也預告台灣房市將盤整三年，逐漸回歸市場正常機制，也是消費者進場的好時機。

賴正鎰分析全球大環境指出，新冠疫情三年造成世界各國大量印鈔票撒錢，貨幣寬鬆政策，造成通膨嚴重，美國聯準會只好連續升息來抑制通膨，俄烏戰爭2023年還在持續打仗，英美等國家持續提供更多戰車及金援給烏克蘭，歐洲能源缺乏，天然氣與國際油價漲到每桶100美元的高點，全球原物料短缺，導致國際物價價格上漲，加上中美貿易戰持續，出口貿易訂單也受到影響，不過台灣出口貿易對大陸依存度高達46%，每年貿易順差超過1300億美元。

美元的大幅升值造成歐元、台幣與日幣都創下有史以來的重貶，像是台幣一度貶破33元，現在又回到30.4元兌一美元左右，股匯市也大受影響，美元升息造成外資抽腿，台股跌回到一萬四千點至一萬六千點之間盤整，台幣匯率也會回到29元。中美關係緊張，大陸在台海演習，影響兩岸政經，行政院主計總處下修去年經濟成長率為3.06%。

好消息是，在美國就業率提升，通膨趨緩的情況下，外界都推估美國聯準會將緩升利率，Q1只會調升一碼，他預估全球貿易在今年第三季可望好轉，在全球景氣漸漸恢復後，半導體晶片與手機等電子產品，今年應該是去庫存的一年。

他對於台灣房市未來表現有六大趨勢分析，第一，去年國際天然氣與原物料漲價，連帶使得國內民生物價與餐飲被迫漲價，民生消費壓力更大，政府此時又嚴厲打炒房政策，包括房地合一2.0，提高地價稅與土地增值稅，土建融貸款管制，取得土地後須在18個月內取得建照開工等一連串動作，打亂開發商的推案計畫。

第二，2022年房價大漲原因是政府帶頭調升利率與增稅，加上建築材料成本上漲，像是台中，這兩年平均房價從20萬元上升到45萬元，每坪建築成本從8.5萬元漲到14萬元，台北12.5萬元漲到22萬元，SRC鋼構建築的每坪成本甚至超過25萬元，他直言「房價已經回不去了」，這也吸引不少預期房價高漲的人趕緊進場置產抗通膨、求保值。

第三，目前建商購地貸款成數約剩五成，這幾年購地吃飽了，加上政府限期18個月須取得建照，所以今年也是去化土地年，去化速度放緩，加上無法預測建築成本，很多建商決定改採「先建後售」來確保金流，穩健經營。都會區未來的土地首選將會以都更為主，但首要必須先會控制營建成本。像是台北、新北、桃園、台中的舊市區都更為優先，台南與高雄也一樣，在高建築成本的現況下，房價真的回不去了。
第四，去年全國總推案量破台幣2兆元，但總體銷售面積並未上升，明顯是單價上漲造成，在政府打炒房下，今年持續發威，預估推案量減少兩成，總量約是1.6兆元，呈現「價穩、量縮」格局。

第五，九二一大地震後，全國的建商倒閉僅剩不到100家，這幾年又恢復了，增加到上萬家，他預估政府打房後，再來幾年都會是盤整年，小建商可能會被併購或出售土地已是未來趨勢，資金實力不夠的小建商，將會大幅減少，預估三年內會縮減50%，約剩下5000家左右。

第六，大型的品牌建商將會朝向商業不動產方向去經營，例如投資酒店、商場、辦公室收租，邁向正常開發商的永續經營方向走，在規劃設計建案方面，也會越來愈精緻化，產品會越來越精美，讓消費者可享受更好的生活品質。

 

房市「恐怖三殺」下跌風暴醞釀中
好房網News記者蔡佩蓉

房市正在醞釀一場下跌風暴嗎？包括《平均地權條例》修法建商跳腳，2022年3月起美國聯準會升息、國內央行跟進升息，資金派對結束、股市歷經修正，告別低利率、資金緊縮同步啟動，為2008年金融海嘯後首見，市場結構的改變，也讓房市不論預售與成屋買氣雙雙衰退，這次更恐陷入「三殺」局面。

以《平均地權條例》來說，預售屋禁止換約以及私法人購屋許可制，前者衝擊到短炒、投機型買方，預售屋買氣受挫；後者，因豪宅購置主力買家為私法人，因此也殺到了豪宅買氣。

預售屋一來房市走空，短炒型買方觀望，甚至退場，二來若《平均地權條例》照目前版本修法通過，等於鏟除紅單、預售換約獲利的生態鏈，買家只剩自住客與中長期置產客，銷售買氣勢必不如以往火紅。

而對自住客與置產客來說，升息造成的貸款負擔壓力，已經有感。其中，首購族雖面臨到循環升息，必須縮減生活消費，以填補升息後的房貸負擔，但畢竟是剛性需求，量力而為之下，還是會有買方出手購置；相形之下，換屋族評估換屋後，新房貸利率恐高於舊房貸，則可能按兵不動，先不換屋，這將衝擊到剛性買氣。

而置產客戶，若為長期收租型，面對房價處於高檔位置，租金報酬率甚至不及目前大額美元定存超過4％的利率，短期內靈活的置產型客戶可能讓「資金往最好報酬的地方去」，而後未來房價有所修正，才評估投入資金到不動產市場。

因此這波國內外金融情勢改變、《平均地權條例》修法，恐讓預售、豪宅、自住置產型產品皆受挫，出現三殺局勢，後續價格走勢值得關注。普華國際不動產總經理田揚名分析，《平均地權條例》等於讓炒房客打消購置意願，投資客就地解散，同時，抑制了豪宅市場，等於雙購屋渠道都被阻斷，買氣大受影響。

房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民表示，在銷售買氣轉弱時，買賣雙方可能會拉鋸一段時間，此時量縮嚴重，但若修正破口出現，並持續蔓延，就會出現區域的價格鬆動。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，利空干擾之際，房價有了商議空間，而待利率走低或重回房市牛市，可能又會進入房價高漲階段，整體來說，這些利空仍會以短期投資客受主要衝擊，自住方不論是首購或換屋族，看準時機就下手，其實不見得受到影響。

猛虎變病貓！專家預言2023年七大現象 地板價恐成天花板
文/記者張瀞勻
 
2022年虎年房市上半年虎虎生風，幾乎就是這波多頭最後的煙火，市場出現「買、租、裝修」皆創新高的現象，不過隨後受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓。展望2023房市已進入修正循環，房市高處不勝寒，兔年房市恐怕要慎防「獲利回兔」的壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，一二手市場同創新高，預售市場漲勢可怕，一手市調機構統計，過去一年房價的漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來的新高，不過短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市也將步入調整期。
 

2022房市有幾大現象：

1.一二手房價同創歷史新高

2.移轉棟數衰退6年來首見衰退，估跌破32萬棟

3.下半年預售實價揭露量較去年第四季旺季腰斬

4.資金由寬鬆轉向緊縮，房貸利率連四升

5.科技業投資題材退燒

6.危老題材熱，北市累計約20間飯店核准危老

7.頂級A辦仍夯，租售價格維持高檔

8.觀光處於谷底等待復甦，店面仍深受影響

展望2023年房市可能出現的現象：

1.房市進入盤整期

2.實價行情可能從地板變成天花板

3.一手案若銷況持續低迷，恐怕會有讓利現象

4.房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力

5.下半年選戰開打，房市可能成為政策焦點

6.利率升息循環接近尾聲

7.觀光復甦，店面飯店業谷底回升

曾敬德表示，展望2023兔年，因為外在情勢已經逐漸改變，房市難免會有高處不勝寒的疑慮，加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。