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  • 【桃園】中路重劃區 生活圈逐漸成形 資料來源-自由時報地產天下

    【桃園】中路重劃區 生活圈逐漸成形

    2022/07/16 04:30文/記者朱語蕎

    桃園中路重劃區,區內規劃多個公園綠帶,新社區陸續完工落成,加上推案量大、產品選擇多元,鄰近交流道的地理位置,近年成為不少北客移居首選,可說是繼藝文特區後,桃園區腹地規模最大的重劃區,不少商家、幼兒園陸續進駐,生活圈逐漸形成。
    中路特區佔地103.91公頃,重劃區北自大興西路開始,南到文中路、廈門街,東邊接國際路二段,西側則到永安路,約在2016年開始有新建案推出,區內的綠地面積就佔了20公頃,規劃有3大公園,包括向陽、風禾和水秀公園,還有6個兒童公園,綠覆率相當高。
    重劃區訴求純住宅規劃,住宅用地約佔了65公頃,在藝文特區開發飽和後,成為桃園新興住宅區塊,目前區內已有全聯超市和超商進駐,滿足居民日常採買,也可到力行市場、南門市場,距離市府商圈也不遠,而司法園區也預計規劃複合式商場、青創中心,未來將帶來更多商業機能。

    純住宅規劃 全聯進駐

    交通動線部分,此區緊鄰國道3號南桃園交流道,可快速往返南北,地理位置佳,因而吸引不少北客目光。在大興西路、國際路,有多班客運可通往台北地區,對於北桃通勤族來說,相當便利。而區內也規劃有國中小預定地,未來待人口足夠興建後,就可就近上學。
    由於是桃園難得的全新重劃區,在標售土地時期就相當熱絡,指標建商相繼搶進,包括國泰、中悅、昭揚、京懋、璟都、宜誠和寶佳系列等,推案量長期居北台灣前茅,成為購屋熱區之一。
    其中,璟都建設在此深耕多年,繼「璟都柏悅」、「璟都巴黎」後,結構中的「璟都米蘭」,位在正光路和吉安街口,主力36~47坪,每坪開價36~39萬元,目前主推總價1458萬起3房含平面車位,享有前後陽台、邊間格局。

    指標建商推案多 吸北客移居

    桃園指標建商昭揚建築,其在中路的最後一塊基地「昭揚天韻」也於上個月正式公開,基地面積約370坪,規劃38坪、51坪共38戶住家,戶戶邊間,配備中空樓板等高檔建材。
    「中悦美樹花園」則規劃區內少有的百坪住家,基地位在大興西路三段,120、125坪產品,每坪採不二價39~41萬銷售,全新完工。
    宜誠建設在慈文路、慈愛街推出的「宜誠天玓」,規劃36~55坪2~4房,每坪成交行情約在39~41萬元。銷售進尾聲的「悦峰華」,規劃34~42坪,每坪成交均價約35萬。
    信義房屋中路重劃店專案經理林誼銘表示,桃園區有三大重劃區,包括中路、小檜溪和藝文特區,其中,中路重劃區以純住宅為主,道路規劃整齊,與另兩個重劃區相比,位置更近交流道。
    目前區內行情,林誼銘表示,重劃區內的新成屋,行情在每坪35~42萬,預售屋每坪成交行情在39~47萬,去年開始就出現4字頭行情,今年有更多社區站上4字頭大關。指標社區部分,像是「京懋1號」、「國泰水秀」、「權視界」、「印象天裔」等,都是面公園,地段條件較好的社區。

    此區以換屋族佔多數,不少是外地客特別來此購屋,4房需求頗大,含車位總價約在2000~2500萬,3房含車位總價在1600~2000萬。區內推案量大,建議找有品牌的建商,或是以面公園、近主幹道正光路的物件,保值性更高。


    小提醒
    重劃區仍在開發階段,商家和人口數進駐不多,晚上較荒涼。因新建案眾多,未來要留意棟距問題,以及施工期間的噪音和大卡車。尖峰時間,上交流道車較多,要注意通勤時間。
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  • 桃園房市差很大!價差1.5倍...「這類房」交易翻倍原因曝光 資料來源-好房網

    桃園房市差很大!價差1.5倍...「這類房」交易翻倍原因曝光
    好房網News記者戴鈺純/綜合報導

    桃園市因新興的重劃區規劃眾多,成為六都中房地產量能極大的區域,且因擁北北桃共同生活圈優勢,加上房價比起雙北更加誘人,因此掀起一波脫北潮,至今桃園市人口數已突破227萬人。根據桃園地政事務所以實價登錄交易資料彙整,熱門生活圈包括藝文特區、中路重劃區、經國重劃區、中平地區、大有地區、小檜溪重劃區、站前地區、龍安地區。

    從桃園市地政局公布捷運綠線各站點周邊行情,觀察2021年下半年交易價量,各站點周邊實價登錄,新成屋及屋齡5年以上中古屋均價最高都落在G10、G11兩站,新成屋為42.1萬,中古屋則是27.8萬,價差約1.5倍;交易量部分,新成屋39棟,中古屋則有95棟,中古屋成交量約是新成屋的2.4倍。

    全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,藝文特區一直為桃園市高價區塊,只因可供開發素地不多,近期被像是青埔重劃區超車,這也是該數據呈現出新屋價碼高,但中古屋交易量大的根本原因,也就是在於該處蛋黃區地位,新案當然價格趨高,但可興案之處也不多,購置方則得就中古屋來選擇。 陳炳辰認為,目前在桃園市購屋,有許多重劃區可選擇,包括中壢青埔、桃園中路與小檜溪、八德擴大、龜山A7等,預售案因首付款低,拉長資金籌備、資產累積的時間,仍為不少首購族青睞,也有新屋舒適度高的優勢。 至於中古成屋,雖然價位可稍低,但得先拿出三成的自備款,較得有一定的資金準備,桃園藝文特區、中壢海華特區等處,又為高價區塊,屬於換屋、高資產族群的買盤,其餘中古屋市場像桃園火車站前一帶,房價相較親民,也沾未來捷運開通優勢,可為有意購置成屋者考量性價比上不錯的選項。
     
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  • 300億元租屋津貼救火 北市單身族房租逾薪水3成最辛苦 資料來源-自由時報地產天下

    300億元租屋津貼救火 北市單身族房租逾薪水3成最辛苦
    2022/07/01 12:00文/記者朱語蕎

    中央300億元擴大租金補貼專案,於7月1日開放申請,房仲業者以今年申請租金補貼的家庭人均月所得上限為依據,統計六都套房租金佔月收的比例,發現台北市的單身租屋族平均租一間套房,需給付近2萬元月租,租金支出佔月薪的35%,已超過月收入的3分之1,生活壓力為六都最大。

    反觀鄰近的桃園市,平均套房月租金約8220元,與台北市相比,每月可省下1萬元以上的租屋開銷,租金支出僅約月薪的17.9%,負擔為六都最輕鬆,可說是台灣都會區的租屋美樂地。

    台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,台北市的房價與消費水平,均屬全國最高,加上租屋市場長期以來需求大於供給,因此租金水準相對高昂,所以過去不少民眾選擇「單身住台北,成家就脫北」,但如今連單身族在台北租屋,都要花掉3分之1以上的月薪,且絕大多數申請補貼的租客,月收標準都低於所得上限,所以實際的租屋負擔恐怕更沉重。

    台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,若將月收入與租金相減,觀察各都可支配的剩餘所得,單身租屋族在台北市每月剩下3.6萬元能花用,但到了桃園市,則有將近3.8萬元可過生活,手頭比住台北更寬裕,且近年桃園發展日盛,公共建設與就業機會都緊追雙北,因此「脫北入桃」的風氣愈來愈鮮明,加上桃園的租金及房價都相對親民,上班族若轉戰桃園求職租屋,仍有機會儲存餘裕、累積頭期款,以備將來「轉租為買」。

    張旭嵐提醒,7月1號的開放申請的擴大租金補貼,不僅將補助戶數從12萬戶增加到50萬戶,針對35歲以下的成年單身族,補助金額上限還提高到1.2倍,以在台北市區租屋的單身青年為例,原先若沒有弱勢身分,補貼金額每月最高3000元,今年擴大租金補貼後,補貼金額每月最高為3600元,對小資租屋族而言,也算不無小補。
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  • 再創新高!5月全台房價上漲5.8% 專家:恐已見頂 資料來源-好房網

    再創新高!5月全台房價上漲5.8% 專家:恐已見頂
    好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

    清華安富房價指數24日公告最新5月全國房價指數,撇除台東縣交易量能不足,全國縣市房價「紅通通一片」,較去年同期增加5.8%,房價走勢逐步上揚,續創歷史新高。不過,專家也提醒,房價近幾個月在升息、縮表等環境改變之下,小心數據已「見頂」。

    全國清華安富房價指數較上月增加0.63%,較去年同期增加5.8%,房價走勢逐步上揚,續創歷史新高;住宅市場交易量較上月減少21.62%,較去年同期減少17.82%,而COVID-19疫情及房地合一稅2.0對房市的影響,需多留意後續表現。

    5月仍由台南市以房價年變動率上漲11.79%,連續三個月蟬聯第一名寶座,其次為嘉義縣市的9.44%漲幅,與台中市的8.57%。細部觀察,各縣市房價指數與上月及去年同期相比,皆呈現上漲狀態,但交易量月衰退21.62%、年衰退17.82%,各縣市皆呈現下跌趨勢,已有「量比價先行」的衰退格局。 清華安富房價指數則評析,各縣市房價皆為正成長,尤其中部的強勁漲幅,帶動全國市場價格較去年同期上漲,並創歷史新高;5月因受疫情及房市新制影響,未來市場買氣料受影響,須留意後續對房市價量衝擊,目前房市處於「價漲量穩」的格局。


    房市專家、消基會房委會委員張欣民指出,推估去年5月是疫情三級警戒,也使得基期比較低之下,產生房價勁揚數據,但從央行3月升息以來,外部環境已經改變,包括升息、熱錢退場都是利空因素,甚至股市大幅修正,造成資金套牢或蒸發。 他建議,一般購屋者要強化個人理財規劃,包括自備款過高是否造成經濟負擔過重,以及未來利息大幅增加的風險評估;至於投資者,張欣民認為,房價數據恐怕已見頂,不宜追價投資。


    5月全國房價指數全台皆漲,續創房價歷史新高。圖/取自清華安富房價指數

     
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  • 多空議題影響 指標建商分析下半年房市 資料來源-自由時報地產天下

    多空議題影響 指標建商分析下半年房市

    2022/06/18 04:30文/記者朱語蕎

    去年台灣雖受疫情影響,但在解封之後,反而迎來前所未有的房市熱潮,即便因原物料、工資上漲,讓房價節節攀高,但絲毫未影響購屋買氣,遞延性買盤讓市況熱度一路到年底,但今年在央行升息、平均地權條款政策下,下半年房市是否能維持紅盤?讓各界關注。

    6月是各大上市櫃公司股東會旺季,綜觀去年各家財報,幾乎都較前一年成長不少,有些更創下歷史新高,顯見去年房市買氣熱度。上市建商優質生華固建設,去年營收達135.47億元,每股稅後純益達10.56元,連續3年賺進一個股本,毛利率更達32.1,表現亮眼。

    華固:「量縮價緩」 房市仍在高原期

    華固建設董事長鍾榮昌表示,雖然現階段因疫情、升息和政策影響,交易量略為下滑,但在疫情過後,市場應會逐步回穩,第3季將重拾交易動能,鍾榮昌認為,國內房地產預估在未來1~2年還是處在高原期,因通膨壓力,市場對房地產保值需求仍強勁,但因政府對房市的調控政策,今年應呈現「量縮價緩漲」狀況。

    他認為,今年房地產不會像去年一樣大漲,但價格也難以下跌,可能會出現5~10%緩漲幅度,對於央行打炒房政策,鍾榮昌說,選擇性信用管制對豪宅影響較大,但目前豪宅供給量少,還是會有一定的買盤。

    皇翔建設去年每股稅後盈餘達7.46元,創下2012年以來新高,對於房市走勢,董事長廖年吉說,政府打炒房政策多到已經「霧煞煞」,目前銀行放貸開始緊縮,民眾房貸可貸到金額比較少,可能會影響自住買氣。不過,目前需求仍強,大台北老舊房屋有改建需求,建商還是有生意可作。

    打炒房政策多到「霧煞煞」剛性需求仍大

    豪宅建商大陸建設,近年在大台北精華地段,陸續整合推出指標豪宅,執行長廖淳森認為,疫情急轉直下,對房地產造成衝擊,來客數影響最大,尤其公司旗下的大坪數建案,影響最為明顯,打炒房政策長期也會影響成交表現,成交速度會放慢,但價格因原物料上漲仍難下跌,預估今年應會是「價漲量縮」格局。

    2021年再度榮登建設公司「營收王」的興富發集團,去年獲利大爆發,EPS達6.45元,刷新6年新高紀錄,每股配息4.16元、配股1.04元,合計達5.2元,也創下6年最大手筆。

    興富發董事長曹淵博表示,近來受疫情影響,來客和成交下降,但市場仍有需求,預估待疫情趨緩,7月過後將有一波修復式反彈。

    曹淵博表示,觀察市場現況,國內3月份出口規模445.03億美元是史上最旺,5月份也達到420.8億美元,創史上第3高,可以說「看不到不好的可能性」。

    至於央行可能在本月再度升息,曹淵博說,利率非房價絕對指標,央行在2009~2015年也曾接連升息,但當時市場房價穩定,買賣移轉棟數也有30萬以上。針對未來房市,曹淵博表示,台積電連續5年資本支出超出預算,帶動台中、台南和高雄市場需求,像是今年第1季新竹以南建案價格都比去年增加1~2成,買氣依舊相當好。

    在台北市積極耕耘都更市場多年的吉美建設,董事長林進輝直言,目前原物料和工資上漲仍是開發商最大問題,以市中心推案成本來看,土地就佔了7成成本,剩下才是加工,政府卻不對土地價格去作調控,反而不斷透過標售國有地來創高地價,房價根本難以下跌。林進輝說,雖然近期因疫情影響民眾來接待中心賞屋,來人數有受影響,但成交狀況仍穩定,成交比反而提高,預估下半年還是一樣的走勢。

    土地價格飆漲 房價難跌

    同樣以都更改建為主力的全坤建設,今年有60億新莊大案「全坤峰碩」和20億的衡陽路「全坤衡峰」兩大案登場,全坤建設表示,在疫情緩和後,民眾經濟活動恢復,購屋信心增加,但全球通膨現象和美國QE退場,讓利率上升,勢必會對房市造成衝擊,尤其在營建成本增加下,開發商應更注意成本控管。

    興富發旗下的潤隆建設日前招開股東會,董事長蔡聰賓表示,今年在雙北和台中都有建案推出,未來推案仍鎖定在六都、基隆等地,現階段利率仍在相對低點,今年首購和換屋剛性需求強勁,加上半導體產現陸續在各地設廠投資,為房市帶來連動效益,這些都是今年房市的有利因素,也預估未來3~5年房價不會往下掉。

     
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  • 桃園航空城啟動 拆遷戶搬遷需求 讓這兩區地價翻升 資料來源-奇摩地產天下

    桃園航空城啟動 拆遷戶搬遷需求 讓這兩區地價翻升
    【文/記者朱語蕎】
     
    桃園航空城歷經多年總算拍板定案,也讓受惠區域房價跟著起飛,不過根據實價登錄系統發現,桃園航空城計劃地區近3年土地交易價格及成交量呈現大幅消退,其中成交均價在1年間下跌超過2成5,交易量也在1年間減少近9成,自2020年3765件,減少至2021年352件,今年第一季也僅有49件。
    航空城計劃區域內之拆遷戶,以市府第一期計劃2千戶,以及交通部負責之3千戶,共約5千戶居民,在計劃施行後,約3分之1居民選擇遷居外地購買成屋,也因此熱絡鄰近區域房屋市場,如大園客運園區,以及觀音草漯區域。

    東森房屋桃園航空城高鐵加盟店潘志威店長表示,其中大園客運園區,過去建地行情約在每坪15萬元,近一兩年則已站上2字頭,中古透天總價1200萬元起跳;草漯重劃區建地在兩年前成交均價每坪約15萬元,目前則已飆漲至每坪25萬元左右,中古透天也高於1200萬元,新成屋行情更是站上2字頭。
     

    桃園航空城計劃區段徵收已於2020年施行,而區域內土地交易便在2019至2020年間計畫施行前達到高峰,而在2020年11月公告徵收後,基本上區域內土地移轉是禁止的,但仍有少許民眾選擇交易自己的權益,因此可以看到2021年甚至2022年仍有部分土地交易紀錄。

    潘志威表示,目前航空城計劃徵收階段已完成,將準備進入配地階段,第一段將以拆遷戶為主,說明會已於近期展開,並預計將於8月展開配地,至於第二段大配地,則預計將在兩年後執行。而根據開發成本以及鄰近區域土地行情評估,未來航空城內建地均價將不低於30萬元。

    桃園航空城計劃區域內不僅將有大批建地待開發,潘志威表示,此區規劃有商業區以及產業專區,尤其政府力推六大產業中的生物科技亦皆聚落於此,預期將為區域內帶入大量人口,而建設中的桃園捷運綠線也貫穿航空城,在產業、交通以及人口相繼進駐後,區域內發展將不容小覷。
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  • 桃園大溪「落羽松公園」啟用 串聯落羽松大道美景 資料來源-自由時報

    大溪「落羽松公園」完工啟用,小朋友開心多了遊憩空間。(記者李容萍攝)
     
    〔記者李容萍/桃園報導〕桃園市大溪區「落羽松路」每到落羽松轉紅季節吸引眾多遊客造訪,也是桃園市入冬拍照、打卡的熱門景點,市府向中央爭取預算補助,共投入1828萬元闢建「落羽松公園」,今(6)日辦理啟用典禮,公園以「好客、水圳、樟樹林」區分公園空間,串聯起落羽松大道景觀,同時巧妙融入當地水圳文化及山林開發歷史,設置觀景台、廣場、停車場、公廁等設施,提供遊客更友善的觀光環境。

    桃園市長鄭文燦出席典禮表示,大溪區落羽松大道位於國家級浪漫台3線客庄大道北端起點,長約1公里的瑞福路及落羽松路,原來主要是中科院使用的通勤便道,兩側種植約300棵落羽松,每逢秋冬季節,落羽松葉轉為金黃、再轉緋紅的繽紛色彩,吸引無數遊客來此打卡拍照。市府商請經濟部水利署北區水資源局撥用周邊約0.55公頃的土地,並向行政院客家委員會爭取「客家文化生活及產業環境計畫」補助1426萬元,另市府自籌402萬元規劃闢建「落羽松公園」。

    鄭說,工程設計團隊採用清水紅磚、壘石等客家建築素材,以「好客、水圳、樟樹林」概念區分公園空間,北側設置「落羽松觀景台」;在道路兩旁設置「客家及原住民意象廣場」;南側則有「番仔寮活動區」,包含樟樹瞭望台及客家涼亭、砌石座椅及水岸,象徵客家建築工藝的紅磚公廁及穀倉管理室,園內遍植桂花及梔子花等客家文化代表花卉,希望讓遊客來落羽松大道賞景的同時也能享受公園優質環境。

    大溪區長陳聖義也說,大溪區公所2017年將落羽松遍佈的「瑞福東路」改名為「落羽松路」,此路的前身為石園路558巷,20年前由升格前的大溪鎮公所開闢為通往員林路的替代道路時,種植兩排約300棵的落羽松作為行道樹,每逢秋冬松葉轉紅掉落形成「落羽」美景,吸引遊客駐足,星期假日更是車水馬龍。

    大溪「落羽松公園」設置嶄新公廁,讓入園民眾不會再找不到可以「方便」的廁所。


    大溪「落羽松公園」設置觀景台和小朋友遊憩設設。


    大溪「落羽松公園」完工啟用,地方鄉親踴躍參加啟用典禮。


     



    大溪區落羽大道在網路竄紅後,公所順勢將此路命名落羽松路。
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  • 這款房子CP值超高?每坪便宜5萬元! 資料來源-奇摩房地產

    這款房子CP值超高?每坪便宜5萬元!
    【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

    想進場撿便宜,挑這款房子有機會!樂屋網統計全台六都大樓均價,對比同一時期的4樓大樓均價,發現4樓的價格普遍比均價來得更低,其中台北市價差最大,4樓每坪可以便宜5萬元!等於用相對低的價格,和其他高樓層住戶住進同個社區,對於有預算考量的買方而言,也會是一個可以考慮的選項。

    樂屋網統計站上實價登錄資訊,發現4樓的房價普遍比均價還來得更低,其中桃園市的價差最小,每坪價差僅1.19萬元,其次為高雄市每坪價差1.79萬元,台中市每坪價差1.89萬元,台南市每坪價差2.1萬元,新北市每坪價差2.42萬元,六都之中差異最大的是台北市,每坪價差居然可高達5.34萬元。

    由於在傳統觀念上認為,數字4的諧音較不吉利,台北市的買方年齡層普遍較高,更容易受傳統觀念影響,即便有些人不避諱,但可能會遭遇資助頭款的長輩反對,在購屋時傾向避開4樓,轉而挑選如6樓、8樓等樓層,取其六六大順,或一路發等更為吉利的諧音。

    樂屋網調研中心經理洪安怡指出,有些建商在銷售時,會將4樓挑選出來,當廣告戶促銷,也有些投資型買方反其道而行,看準4樓的劣勢而優先選購4樓,也因為部分人會忌諱4樓,在轉手時,也可能會在價格上有所影響;而除了諧音不吉利外,像4樓這樣的低樓層,也較容易受噪音干擾,或是發生採光較差,隱密性不足等問題。

    但4樓也並非全無優點,洪安怡指出,由於住宅大樓通常樓層愈高,價格愈貴,往上一個樓層,每坪單價就可能會墊高個數千元不等,因此4樓的價格會比高樓層更便宜,萬一大樓停電,或電梯發生故障時,低樓層還可以選擇用走樓梯的方式聯外,有些社區有中庭造景或面向公園,3到5樓正好是樹梢的高度,還可以有不錯的窗景。

    此外,樂屋網統計2022年5月中古屋買氣,訪客數相較上月縮減11.4%,預約看屋數則下滑23%,但相較2021年同期,訪客數、預約看屋數仍成長2成以上,主因在於2021年5月正是疫情升溫期間,基期較低的關係;總體而言,5月的中古屋房市表現相較4月來得更差,也可能反映在1、2個月後的買賣移轉棟數上,預估要等疫情趨緩,房市才有機會再回溫。
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  • 你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置 資料來源-好房網

    你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置
    文/胡偉良

    「錯過買房」是「戰略失誤」,是對房地產認知出現了偏差,「買錯房則是戰術錯誤」,是對房地產專業認識不足。 相對於買錯房的損失,錯過買房才是最大的損失,畢竟買錯會被其他房產的增值給攤平,錯過買房則是徹底的損失。

    人生的財富機運和資産配置
    因為房價過高,促使政府加大打了炒房措施,也使得房價的上漲逐漸回歸理性。在政府嚴打炒房下,建商出售的房價僅能反應成本的提升,不再享有暴利,因此,若從投資獲利的角度來看,房產投資已不再享有絕對的優勢,但對剛需族,像是首購及換屋族群,畢竟,擁有符合自己需求的好房子是人生的幸福表徵,是安定的泉源,其意義不止是家庭財富,也是心理安定的基石。

    房地產的特性:
    高槓桿、低資金成本、低流動性 房地產的最大優勢在於高槓桿的運用,也就是只要擁有20~25%的自有資金就可以撬動4、5倍的資產,選購預售屋時,投入甚至更少,所以只要標的物選對了,獲利就可以大幅放大,這項優勢是其他資產所不具備的,也因此房地產成了投機客炒作的溫床,預售屋更是如此。 房地產的缺點則是交易流程長(幾個月)、流動(變現)性低,如果急需用錢,往往沒有辦法立即套現,滿足需要。

    房市vs股市
    長久以來,房地產不論在獲利的金額或成功的機率上都遠遠超過股市,所以市場上靠房地產致富的人是遠遠超過靠股市;另外,房地產在專業的操作上也遠比股市來得簡單,亦即具備普及性,幾乎販夫走卒都能輕鬆掌控,不像股市,沒有三兩三幾乎很難上梁山,股市如海,是大資本的舞臺,一般民眾除非長期認真鑽研,否則終將只是大戶鯨吞的韭菜。
    在注重創新的市場經濟體中,股市的增長率則高於房市;而在跑馬圈地的市場經濟裡,房市則跑蠃股市。以房地產做為理財方式的風潮,因受到政府對房價的干預正在消退中,展望未來,靠房地產賺取暴利的時代正在逐漸遠去,房地產不再是投資理財的最佳方式。

    年輕人真的有能耐在大都會買房嗎?
    根據筆者的親身經歷,年輕人有能力靠自身能力買房的真的很少,尤其是台北市的房產,除了由父母支助頭期款外,甚至不少是由父母全款資助,很多父母更是利用危老、都更改建的機會,把祖先的老房在改建後的分回轉移給子女,而且類似的情形已是愈來愈多、愈來愈普遍。就像一些父母說的:「當今房價這麼高,父母不支持,子女那有能力買房」,也因為父母的資助,使得家庭凝聚力更高,呈現更和諧的氛圍,只要處理得當,更可確保家中一輩子的和樂。

    老屋老化的度會愈來愈快,但改建卻愈來愈不容易
    從房屋老化的情形來看,近期內政部公布最新數據顯示,109年6月底,我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅,住宅屋齡中位數為29.8年, 50年以上的建物比率,台北市達10.4%(93890戶),為六都最高,新北市則達4.7%(共76758戶)。再根據我國房屋的耐震相關規範檢視,2003年 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮,而這些房子就佔了我國現存房屋量的76%以上。
    從房屋老化的速度來看,房子的老化速度更是遠遠快過新宅的供應量,這種情形在幾年後,屋齡大於60年的房子逐年增加之後會更加明顯,要改變這種情況,除非都更危老改建推動的「非常非常非常」成功(重要的事要說3遍)。
    但現實上,老屋要大量改建會很困難,一方面是改建的成本(包括營造成本、整合成本和難度)愈來愈高,改建的分回會愈來愈少,因此,在新屋少於老屋老化(不堪使用)的情況下,筆者預估至少在10年內,新屋供過於求的情形不會發生。





     
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  • 拋售潮要來了?專家揭「搶下車」真相:很多地方打回原形 資料來源-好房網

    拋售潮要來了?專家揭「搶下車」真相:很多地方打回原形
    好房網News記者戴鈺純

    全台房價瘋漲,很多人不解,政府明明就已祭出一堆打炒房策略,且央行連4波的選擇性信用管制下,鎖定炒作風氣較熱的區域及特定購屋族,但對於高房價卻未有明顯嚇阻作用,為此,房市專家認為,想要降低房價,解決之道就是必須把炒房客手裡的房產逼到市場上拋售。

    品嘉建設創辦人胡偉良舉例,有位手上有不少房的炒房者說到,他買房只出了20%~30%的自備款,剩下70%~80%都是銀行貸款,就算日後房市真的下跌了,也有銀行托底,這就是「為什麼炒房客不怕房價下跌的主要原因」。胡偉良說,炒房客一次性買下很多房產,造成市場供應短缺的局面,再把房價抬高,用這種控制大量房源的惡劣手段,來烘抬房價。

    胡偉良表示,多數時候炒房者為了能儘量拿下更多的房子,都會向銀行貸款買房,而且只需要付出20%的頭期款就能拿到房子,所以「槓桿能有多大就用多大」,有些財力不夠的還會透過揪團買房。即使日後房價下跌了,炒房者暫時無力償還貸款,從過去經驗來看,銀行也有可能選擇讓炒房者延期繳納房貸,因為銀行明白如果逼得太緊,炒房者會棄房不繳房貸,「銀行要的是錢而不是房子,也因此炒房客總是有恃無恐。」 但很多人納悶,房市空屋率偏高,為何他們還不把這些房產拿出來出售?胡偉良分析,這就是導致房價一直居高不下的局面,所以想要降低房價,就必須把炒房客手裡的房產逼到市場上。但在目前沒有多大持有成本壓力下,想要讓炒房者主動拋售房產,就必須要給炒房客添加壓力。胡偉良認為,這就是為什麼政府要推出「房地合一稅2.0」和對多房者嚴苛的「選擇性信用管制」的原因,在政府嚴打之下,就算銀行有可能幫炒房者托底,但炒房者也會承受巨大的持有成本壓力,到時候就不得不把房子拿出來賣了。 對於投資客來說到底有沒有賣壓?從內政部實價登錄觀察,桃園、台中、高雄某些特定區域,待售戶數皆破百戶,房市專家Sway曾表示,很多投資客受到打炒房政策影響,紛紛搶著下車,「案子先掛上平台待售,能平轉就跑,因為等到政府真正出手打炒房時,人擠人是下不了車的」。Sway分析,這些投資客現在被套牢,就是當初一窩蜂所致,如今很多地方都打回原形。以台中來說,平台上待售件數動輒超過200戶,若扣掉重複刊登約100多戶,這類爆量社區榜上前幾名多是預售建案,苦等新手承接。 Sway直言,市場塑造出來的美好幻想,讓特定區域的預售案熱得快、冷得也快。而像是新竹看似平緩,實際上是因為市場比較特殊,購屋者偏好透過LINE投資群組、臉書私人社團、揪團賞屋等方式進行交易,不易統計出確切的案量,事實上新竹的房價「從頭漲到尾」,後勢仍應謹慎看待。 消基會房委會委員張欣民表示,房地產市場的價格本身具有「僵固性」,即便是再升息,價格並不會瞬間暴跌,不過,若交易量萎縮的趨勢持續維持3~6個月,價格自然也可能產生鬆動,最快有機會在2022年底、2023年出現。

     
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  • 央行瞄準第2戶、限縮30年房貸 專家:打擊首購50年首見 市場將崩潰 資料來源-自由時報地產天下

    央行瞄準第2戶、限縮30年房貸 專家:打擊首購50年首見 市場將崩潰

    2022/05/13 10:41 文/記者朱語蕎

    央行總裁楊金龍日前接受立委備詢時表示,選擇性信用管制「還有空間」,後續可能瞄準20年或30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向,也希望不動產貸款集中度降至35%以下,房市才能軟著陸。
    對此,房產趨勢專家 李同榮直批,這是衝著首購在打房,可說是50年首見,簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」,也不是央行口中希望的「軟著陸」,而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」,其後果堪慮,政府得三思而後行。
    李同榮表示,過去50年來,無論房價飆漲多高,政府都不曾對首購剛性需求開刀,這次央行凖備對20年或30年以上房貸限縮,證明過去限貸措施用盡,央行已經黔驢技窮,無技可施,才會連首購的年輕人也打,首購需求一旦倒地,嚴重受扭曲的市場,必會遍地哀嚎,而營建成本暫時又居高不下,這勢必引發市場信心崩潰。
    若央行針對貸款年限縮減,對首購年輕人受傷最重,以1000萬貸款,利率1.75%為例,30年貸款每月本息分擔35724元,若限縮為20年,每月本息分擔49413元,月增13689元,年增達16萬4268元。
    在租金連漲10多年的居住環境中,不但買也買不起,連租也租不起,而已經簽約的預售案,當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮,若不承受加重的負擔,不然就陷入解約的糾紛中。
    央行第5波也透露會針對第2戶採限貸措施,李同榮表示,首購與換屋族群共同成為政府打炒房不力的代罪羔羊,當今執政者打房已經殺紅了眼,面臨選舉與選票壓力,政府的公共政策選擇,寧願採取激烈破壞市場機制的不當政策,也不能因而失去選票利益與政治前途。
    至於區域選擇性信用管制,央行在2010年連續4次採取此項措施,結果造成資金亂竄,此次央再提區域限縮信貸,李同榮說,10年前央行為了防堵台北,資金轉入新北市,防堵新北,資金轉入桃園,防堵桃園,資金轉向中南部,使得房價續熱3、4年之久,且目前房市熱區在中南部,難道央行要防堵中南部熱區,要讓資金再往北部亂竄?還是往蛋殼區亂竄?
    李同榮建議,央行理事們應多到市場走動深入考察民情,針對成屋剛性需求打房,完全是偏離房市核心炒作亂象問題,打炒房演變成打房價,房市越打,效率越遞減,而若採激烈手段硬著陸,後果更堪慮。
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  • 升息、通膨不斷拉扯買房意願!專家直指「5大風險」:房市危險了 資料來源-好房網

    升息、通膨不斷拉扯買房意願!專家直指「5大風險」:房市危險了
    好房網News記者呂詠柔/綜合報導

    根據國泰金控上月發布的最新「國民經濟信心調查結果」,在房屋交易調查部分,買房意願指數下降至-52.1,為2019年5月以來新低,顯現現今通膨來襲、央行升息反制,都大大影響購屋族的買房意願。

    消基會房委會委員張欣民指出,這2年來持續熱絡的房市,已在近日逐漸降溫,而面對通膨不斷進逼,有閒置資金的人都會想找房地產來當資金的避風港,為此,他列出現在投資置產可能面對的5大風險:

    一、打炒房的雞尾酒效應逐步發酵、後勁不小 2020年底央行開出打炒房第一槍,後續還持續補槍,實際上這就猶如一盅特調的雞尾酒,其後座力已悄然發酵中,有感覺的人已快倒下去,還能撐的人也只能強顏歡笑,這雞尾酒效應,後勁不容小覷。

    二、國內外資金退潮,買氣動能不足 張欣民表示,近2年來房市的熱絡,就是一場資金派對,先前他曾提及的「8道資金大水沖倒房市龍王廟效應」,如今看來,曾經捲起市場千堆雪的資金大水,已逐一退潮中,特別是低利營造的大資金潮,隨著升息循環的展開,對建商、對購屋人都只是嚴酷挑戰的開始。此外,是熱錢效應的快速冷卻,從最近台幣的急貶就可見一斑,美國後續可能還有數波升息及縮表動作,外資班師回朝的副作用,衝擊的不只是房市,近一個月國內股市的激烈震盪走勢,也明顯反映外資撤出的作用,短時間內還見不到底。

    三、投資客退場的倒貨效應 最近這波國內房市的熱潮及房價的急漲,投資客扮演了興風作浪的角色,因此政府的健全房市措施,從央行的取消寬限期到最近行政院送到立法院的修法,在在直指投資客的要害,特別是禁止換約、禁炒房及檢舉制,已然在市場上掀起一波波拋售潮。 根據實價登錄資料顯示,近3年全台預售屋成交件數高達20萬2417戶,保守抓投資客占比約2成,約4萬多戶,這4萬多戶會在新政策實施前倒貨,此一賣壓及價格破壞效應,都是不利於房市之穩定,特別是推案量大的新興重劃區,更會是市場重要觀察的指標。

    四、建商倒閉潮及爛尾樓現蹤 台北市不動產開發公會理事長、全陽建設及陽信銀行董事長陳勝宏日前一句「8、9月恐掀建商倒閉潮」,震撼整個市場。陳勝宏表示,財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商,或者新建商,是選擇性管制下首當其衝的受害者,不只面臨資金壓力,甚至開始求售手中的土地。預期到8、9月時,會出現一波建商「倒閉潮」,且強調一定會出現。張欣民指出,建商倒閉潮之後就是爛尾樓,此時購屋置產,是否碰到這類「倒閉潮」建案的機率也會跟著大增?

    五、疫情恐成最後一根稻草 張欣民表示,這波新冠疫情剛開始,不少人抱著希望,期待會是SARS 2.0,有機會、有可能在房市撿到便宜貨。但2年過去了,期待是一再落空。最近國內Omicron確診數急速攀升,配合上述的一些不利因素與現象,民眾在房價漲多情況下,也不敢再追高,直言「這波疫情會不會成為壓垮駱駝的最後一根稻草呢?」



     
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