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多空議題影響 指標建商分析下半年房市

2022/06/18 04:30文/記者朱語蕎

去年台灣雖受疫情影響，但在解封之後，反而迎來前所未有的房市熱潮，即便因原物料、工資上漲，讓房價節節攀高，但絲毫未影響購屋買氣，遞延性買盤讓市況熱度一路到年底，但今年在央行升息、平均地權條款政策下，下半年房市是否能維持紅盤？讓各界關注。

6月是各大上市櫃公司股東會旺季，綜觀去年各家財報，幾乎都較前一年成長不少，有些更創下歷史新高，顯見去年房市買氣熱度。上市建商優質生華固建設，去年營收達135.47億元，每股稅後純益達10.56元，連續3年賺進一個股本，毛利率更達32.1，表現亮眼。

華固：「量縮價緩」 房市仍在高原期

華固建設董事長鍾榮昌表示，雖然現階段因疫情、升息和政策影響，交易量略為下滑，但在疫情過後，市場應會逐步回穩，第3季將重拾交易動能，鍾榮昌認為，國內房地產預估在未來1~2年還是處在高原期，因通膨壓力，市場對房地產保值需求仍強勁，但因政府對房市的調控政策，今年應呈現「量縮價緩漲」狀況。

他認為，今年房地產不會像去年一樣大漲，但價格也難以下跌，可能會出現5~10％緩漲幅度，對於央行打炒房政策，鍾榮昌說，選擇性信用管制對豪宅影響較大，但目前豪宅供給量少，還是會有一定的買盤。

皇翔建設去年每股稅後盈餘達7.46元，創下2012年以來新高，對於房市走勢，董事長廖年吉說，政府打炒房政策多到已經「霧煞煞」，目前銀行放貸開始緊縮，民眾房貸可貸到金額比較少，可能會影響自住買氣。不過，目前需求仍強，大台北老舊房屋有改建需求，建商還是有生意可作。

打炒房政策多到「霧煞煞」剛性需求仍大

豪宅建商大陸建設，近年在大台北精華地段，陸續整合推出指標豪宅，執行長廖淳森認為，疫情急轉直下，對房地產造成衝擊，來客數影響最大，尤其公司旗下的大坪數建案，影響最為明顯，打炒房政策長期也會影響成交表現，成交速度會放慢，但價格因原物料上漲仍難下跌，預估今年應會是「價漲量縮」格局。

2021年再度榮登建設公司「營收王」的興富發集團，去年獲利大爆發，EPS達6.45元，刷新6年新高紀錄，每股配息4.16元、配股1.04元，合計達5.2元，也創下6年最大手筆。

興富發董事長曹淵博表示，近來受疫情影響，來客和成交下降，但市場仍有需求，預估待疫情趨緩，7月過後將有一波修復式反彈。

曹淵博表示，觀察市場現況，國內3月份出口規模445.03億美元是史上最旺，5月份也達到420.8億美元，創史上第3高，可以說「看不到不好的可能性」。

至於央行可能在本月再度升息，曹淵博說，利率非房價絕對指標，央行在2009~2015年也曾接連升息，但當時市場房價穩定，買賣移轉棟數也有30萬以上。針對未來房市，曹淵博表示，台積電連續5年資本支出超出預算，帶動台中、台南和高雄市場需求，像是今年第1季新竹以南建案價格都比去年增加1~2成，買氣依舊相當好。

在台北市積極耕耘都更市場多年的吉美建設，董事長林進輝直言，目前原物料和工資上漲仍是開發商最大問題，以市中心推案成本來看，土地就佔了7成成本，剩下才是加工，政府卻不對土地價格去作調控，反而不斷透過標售國有地來創高地價，房價根本難以下跌。林進輝說，雖然近期因疫情影響民眾來接待中心賞屋，來人數有受影響，但成交狀況仍穩定，成交比反而提高，預估下半年還是一樣的走勢。

土地價格飆漲 房價難跌

同樣以都更改建為主力的全坤建設，今年有60億新莊大案「全坤峰碩」和20億的衡陽路「全坤衡峰」兩大案登場，全坤建設表示，在疫情緩和後，民眾經濟活動恢復，購屋信心增加，但全球通膨現象和美國QE退場，讓利率上升，勢必會對房市造成衝擊，尤其在營建成本增加下，開發商應更注意成本控管。

興富發旗下的潤隆建設日前招開股東會，董事長蔡聰賓表示，今年在雙北和台中都有建案推出，未來推案仍鎖定在六都、基隆等地，現階段利率仍在相對低點，今年首購和換屋剛性需求強勁，加上半導體產現陸續在各地設廠投資，為房市帶來連動效益，這些都是今年房市的有利因素，也預估未來3～5年房價不會往下掉。

 

桃園航空城啟動 拆遷戶搬遷需求 讓這兩區地價翻升
【文/記者朱語蕎】
 
桃園航空城歷經多年總算拍板定案，也讓受惠區域房價跟著起飛，不過根據實價登錄系統發現，桃園航空城計劃地區近3年土地交易價格及成交量呈現大幅消退，其中成交均價在1年間下跌超過2成5，交易量也在1年間減少近9成，自2020年3765件，減少至2021年352件，今年第一季也僅有49件。
航空城計劃區域內之拆遷戶，以市府第一期計劃2千戶，以及交通部負責之3千戶，共約5千戶居民，在計劃施行後，約3分之1居民選擇遷居外地購買成屋，也因此熱絡鄰近區域房屋市場，如大園客運園區，以及觀音草漯區域。

東森房屋桃園航空城高鐵加盟店潘志威店長表示，其中大園客運園區，過去建地行情約在每坪15萬元，近一兩年則已站上2字頭，中古透天總價1200萬元起跳；草漯重劃區建地在兩年前成交均價每坪約15萬元，目前則已飆漲至每坪25萬元左右，中古透天也高於1200萬元，新成屋行情更是站上2字頭。
 

桃園航空城計劃區段徵收已於2020年施行，而區域內土地交易便在2019至2020年間計畫施行前達到高峰，而在2020年11月公告徵收後，基本上區域內土地移轉是禁止的，但仍有少許民眾選擇交易自己的權益，因此可以看到2021年甚至2022年仍有部分土地交易紀錄。

潘志威表示，目前航空城計劃徵收階段已完成，將準備進入配地階段，第一段將以拆遷戶為主，說明會已於近期展開，並預計將於8月展開配地，至於第二段大配地，則預計將在兩年後執行。而根據開發成本以及鄰近區域土地行情評估，未來航空城內建地均價將不低於30萬元。

桃園航空城計劃區域內不僅將有大批建地待開發，潘志威表示，此區規劃有商業區以及產業專區，尤其政府力推六大產業中的生物科技亦皆聚落於此，預期將為區域內帶入大量人口，而建設中的桃園捷運綠線也貫穿航空城，在產業、交通以及人口相繼進駐後，區域內發展將不容小覷。

大溪「落羽松公園」完工啟用，小朋友開心多了遊憩空間。（記者李容萍攝）
 
〔記者李容萍／桃園報導〕桃園市大溪區「落羽松路」每到落羽松轉紅季節吸引眾多遊客造訪，也是桃園市入冬拍照、打卡的熱門景點，市府向中央爭取預算補助，共投入1828萬元闢建「落羽松公園」，今（6）日辦理啟用典禮，公園以「好客、水圳、樟樹林」區分公園空間，串聯起落羽松大道景觀，同時巧妙融入當地水圳文化及山林開發歷史，設置觀景台、廣場、停車場、公廁等設施，提供遊客更友善的觀光環境。

桃園市長鄭文燦出席典禮表示，大溪區落羽松大道位於國家級浪漫台3線客庄大道北端起點，長約1公里的瑞福路及落羽松路，原來主要是中科院使用的通勤便道，兩側種植約300棵落羽松，每逢秋冬季節，落羽松葉轉為金黃、再轉緋紅的繽紛色彩，吸引無數遊客來此打卡拍照。市府商請經濟部水利署北區水資源局撥用周邊約0.55公頃的土地，並向行政院客家委員會爭取「客家文化生活及產業環境計畫」補助1426萬元，另市府自籌402萬元規劃闢建「落羽松公園」。

鄭說，工程設計團隊採用清水紅磚、壘石等客家建築素材，以「好客、水圳、樟樹林」概念區分公園空間，北側設置「落羽松觀景台」；在道路兩旁設置「客家及原住民意象廣場」；南側則有「番仔寮活動區」，包含樟樹瞭望台及客家涼亭、砌石座椅及水岸，象徵客家建築工藝的紅磚公廁及穀倉管理室，園內遍植桂花及梔子花等客家文化代表花卉，希望讓遊客來落羽松大道賞景的同時也能享受公園優質環境。

大溪區長陳聖義也說，大溪區公所2017年將落羽松遍佈的「瑞福東路」改名為「落羽松路」，此路的前身為石園路558巷，20年前由升格前的大溪鎮公所開闢為通往員林路的替代道路時，種植兩排約300棵的落羽松作為行道樹，每逢秋冬松葉轉紅掉落形成「落羽」美景，吸引遊客駐足，星期假日更是車水馬龍。

大溪「落羽松公園」設置嶄新公廁，讓入園民眾不會再找不到可以「方便」的廁所。


大溪「落羽松公園」設置觀景台和小朋友遊憩設設。


大溪「落羽松公園」完工啟用，地方鄉親踴躍參加啟用典禮。


 



大溪區落羽大道在網路竄紅後，公所順勢將此路命名落羽松路。

這款房子CP值超高？每坪便宜5萬元！
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

想進場撿便宜，挑這款房子有機會！樂屋網統計全台六都大樓均價，對比同一時期的4樓大樓均價，發現4樓的價格普遍比均價來得更低，其中台北市價差最大，4樓每坪可以便宜5萬元！等於用相對低的價格，和其他高樓層住戶住進同個社區，對於有預算考量的買方而言，也會是一個可以考慮的選項。

樂屋網統計站上實價登錄資訊，發現4樓的房價普遍比均價還來得更低，其中桃園市的價差最小，每坪價差僅1.19萬元，其次為高雄市每坪價差1.79萬元，台中市每坪價差1.89萬元，台南市每坪價差2.1萬元，新北市每坪價差2.42萬元，六都之中差異最大的是台北市，每坪價差居然可高達5.34萬元。

由於在傳統觀念上認為，數字4的諧音較不吉利，台北市的買方年齡層普遍較高，更容易受傳統觀念影響，即便有些人不避諱，但可能會遭遇資助頭款的長輩反對，在購屋時傾向避開4樓，轉而挑選如6樓、8樓等樓層，取其六六大順，或一路發等更為吉利的諧音。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，有些建商在銷售時，會將4樓挑選出來，當廣告戶促銷，也有些投資型買方反其道而行，看準4樓的劣勢而優先選購4樓，也因為部分人會忌諱4樓，在轉手時，也可能會在價格上有所影響；而除了諧音不吉利外，像4樓這樣的低樓層，也較容易受噪音干擾，或是發生採光較差，隱密性不足等問題。

但4樓也並非全無優點，洪安怡指出，由於住宅大樓通常樓層愈高，價格愈貴，往上一個樓層，每坪單價就可能會墊高個數千元不等，因此4樓的價格會比高樓層更便宜，萬一大樓停電，或電梯發生故障時，低樓層還可以選擇用走樓梯的方式聯外，有些社區有中庭造景或面向公園，3到5樓正好是樹梢的高度，還可以有不錯的窗景。

此外，樂屋網統計2022年5月中古屋買氣，訪客數相較上月縮減11.4％，預約看屋數則下滑23％，但相較2021年同期，訪客數、預約看屋數仍成長2成以上，主因在於2021年5月正是疫情升溫期間，基期較低的關係；總體而言，5月的中古屋房市表現相較4月來得更差，也可能反映在1、2個月後的買賣移轉棟數上，預估要等疫情趨緩，房市才有機會再回溫。

你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置
文／胡偉良

「錯過買房」是「戰略失誤」，是對房地產認知出現了偏差，「買錯房則是戰術錯誤」，是對房地產專業認識不足。 相對於買錯房的損失，錯過買房才是最大的損失，畢竟買錯會被其他房產的增值給攤平，錯過買房則是徹底的損失。

人生的財富機運和資産配置
因為房價過高，促使政府加大打了炒房措施，也使得房價的上漲逐漸回歸理性。在政府嚴打炒房下，建商出售的房價僅能反應成本的提升，不再享有暴利，因此，若從投資獲利的角度來看，房產投資已不再享有絕對的優勢，但對剛需族，像是首購及換屋族群，畢竟，擁有符合自己需求的好房子是人生的幸福表徵，是安定的泉源，其意義不止是家庭財富，也是心理安定的基石。

房地產的特性：
高槓桿、低資金成本、低流動性 房地產的最大優勢在於高槓桿的運用，也就是只要擁有20～25%的自有資金就可以撬動4、5倍的資產，選購預售屋時，投入甚至更少，所以只要標的物選對了，獲利就可以大幅放大，這項優勢是其他資產所不具備的，也因此房地產成了投機客炒作的溫床，預售屋更是如此。 房地產的缺點則是交易流程長（幾個月）、流動（變現）性低，如果急需用錢，往往沒有辦法立即套現，滿足需要。

房市vs股市
長久以來，房地產不論在獲利的金額或成功的機率上都遠遠超過股市，所以市場上靠房地產致富的人是遠遠超過靠股市；另外，房地產在專業的操作上也遠比股市來得簡單，亦即具備普及性，幾乎販夫走卒都能輕鬆掌控，不像股市，沒有三兩三幾乎很難上梁山，股市如海，是大資本的舞臺，一般民眾除非長期認真鑽研，否則終將只是大戶鯨吞的韭菜。
在注重創新的市場經濟體中，股市的增長率則高於房市；而在跑馬圈地的市場經濟裡，房市則跑蠃股市。以房地產做為理財方式的風潮，因受到政府對房價的干預正在消退中，展望未來，靠房地產賺取暴利的時代正在逐漸遠去，房地產不再是投資理財的最佳方式。

年輕人真的有能耐在大都會買房嗎？
根據筆者的親身經歷，年輕人有能力靠自身能力買房的真的很少，尤其是台北市的房產，除了由父母支助頭期款外，甚至不少是由父母全款資助，很多父母更是利用危老、都更改建的機會，把祖先的老房在改建後的分回轉移給子女，而且類似的情形已是愈來愈多、愈來愈普遍。就像一些父母說的：「當今房價這麼高，父母不支持，子女那有能力買房」，也因為父母的資助，使得家庭凝聚力更高，呈現更和諧的氛圍，只要處理得當，更可確保家中一輩子的和樂。

老屋老化的度會愈來愈快，但改建卻愈來愈不容易
從房屋老化的情形來看，近期內政部公布最新數據顯示，109年6月底，我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅，住宅屋齡中位數為29.8年， 50年以上的建物比率，台北市達10.4%（93890戶），為六都最高，新北市則達4.7%（共76758戶）。再根據我國房屋的耐震相關規範檢視，2003年 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮，而這些房子就佔了我國現存房屋量的76%以上。
從房屋老化的速度來看，房子的老化速度更是遠遠快過新宅的供應量，這種情形在幾年後，屋齡大於60年的房子逐年增加之後會更加明顯，要改變這種情況，除非都更危老改建推動的「非常非常非常」成功（重要的事要說3遍）。
但現實上，老屋要大量改建會很困難，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此，在新屋少於老屋老化（不堪使用）的情況下，筆者預估至少在10年內，新屋供過於求的情形不會發生。





 

拋售潮要來了？專家揭「搶下車」真相：很多地方打回原形
好房網News記者戴鈺純

全台房價瘋漲，很多人不解，政府明明就已祭出一堆打炒房策略，且央行連4波的選擇性信用管制下，鎖定炒作風氣較熱的區域及特定購屋族，但對於高房價卻未有明顯嚇阻作用，為此，房市專家認為，想要降低房價，解決之道就是必須把炒房客手裡的房產逼到市場上拋售。

品嘉建設創辦人胡偉良舉例，有位手上有不少房的炒房者說到，他買房只出了20％～30％的自備款，剩下70％～80％都是銀行貸款，就算日後房市真的下跌了，也有銀行托底，這就是「為什麼炒房客不怕房價下跌的主要原因」。胡偉良說，炒房客一次性買下很多房產，造成市場供應短缺的局面，再把房價抬高，用這種控制大量房源的惡劣手段，來烘抬房價。

胡偉良表示，多數時候炒房者為了能儘量拿下更多的房子，都會向銀行貸款買房，而且只需要付出20％的頭期款就能拿到房子，所以「槓桿能有多大就用多大」，有些財力不夠的還會透過揪團買房。即使日後房價下跌了，炒房者暫時無力償還貸款，從過去經驗來看，銀行也有可能選擇讓炒房者延期繳納房貸，因為銀行明白如果逼得太緊，炒房者會棄房不繳房貸，「銀行要的是錢而不是房子，也因此炒房客總是有恃無恐。」 但很多人納悶，房市空屋率偏高，為何他們還不把這些房產拿出來出售？胡偉良分析，這就是導致房價一直居高不下的局面，所以想要降低房價，就必須把炒房客手裡的房產逼到市場上。但在目前沒有多大持有成本壓力下，想要讓炒房者主動拋售房產，就必須要給炒房客添加壓力。胡偉良認為，這就是為什麼政府要推出「房地合一稅2.0」和對多房者嚴苛的「選擇性信用管制」的原因，在政府嚴打之下，就算銀行有可能幫炒房者托底，但炒房者也會承受巨大的持有成本壓力，到時候就不得不把房子拿出來賣了。 對於投資客來說到底有沒有賣壓？從內政部實價登錄觀察，桃園、台中、高雄某些特定區域，待售戶數皆破百戶，房市專家Sway曾表示，很多投資客受到打炒房政策影響，紛紛搶著下車，「案子先掛上平台待售，能平轉就跑，因為等到政府真正出手打炒房時，人擠人是下不了車的」。Sway分析，這些投資客現在被套牢，就是當初一窩蜂所致，如今很多地方都打回原形。以台中來說，平台上待售件數動輒超過200戶，若扣掉重複刊登約100多戶，這類爆量社區榜上前幾名多是預售建案，苦等新手承接。 Sway直言，市場塑造出來的美好幻想，讓特定區域的預售案熱得快、冷得也快。而像是新竹看似平緩，實際上是因為市場比較特殊，購屋者偏好透過LINE投資群組、臉書私人社團、揪團賞屋等方式進行交易，不易統計出確切的案量，事實上新竹的房價「從頭漲到尾」，後勢仍應謹慎看待。 消基會房委會委員張欣民表示，房地產市場的價格本身具有「僵固性」，即便是再升息，價格並不會瞬間暴跌，不過，若交易量萎縮的趨勢持續維持3～6個月，價格自然也可能產生鬆動，最快有機會在2022年底、2023年出現。

 

央行瞄準第2戶、限縮30年房貸 專家：打擊首購50年首見 市場將崩潰

2022/05/13 10:41 文/記者朱語蕎

央行總裁楊金龍日前接受立委備詢時表示，選擇性信用管制「還有空間」，後續可能瞄準20年或30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向，也希望不動產貸款集中度降至35%以下，房市才能軟著陸。
對此，房產趨勢專家 李同榮直批，這是衝著首購在打房，可說是50年首見，簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」，也不是央行口中希望的「軟著陸」，而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」，其後果堪慮，政府得三思而後行。
李同榮表示，過去50年來，無論房價飆漲多高，政府都不曾對首購剛性需求開刀，這次央行凖備對20年或30年以上房貸限縮，證明過去限貸措施用盡，央行已經黔驢技窮，無技可施，才會連首購的年輕人也打，首購需求一旦倒地，嚴重受扭曲的市場，必會遍地哀嚎，而營建成本暫時又居高不下，這勢必引發市場信心崩潰。
若央行針對貸款年限縮減，對首購年輕人受傷最重，以1000萬貸款，利率1.75%為例，30年貸款每月本息分擔35724元，若限縮為20年，每月本息分擔49413元，月增13689元，年增達16萬4268元。
在租金連漲10多年的居住環境中，不但買也買不起，連租也租不起，而已經簽約的預售案，當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮，若不承受加重的負擔，不然就陷入解約的糾紛中。
央行第5波也透露會針對第2戶採限貸措施，李同榮表示，首購與換屋族群共同成為政府打炒房不力的代罪羔羊，當今執政者打房已經殺紅了眼，面臨選舉與選票壓力，政府的公共政策選擇，寧願採取激烈破壞市場機制的不當政策，也不能因而失去選票利益與政治前途。
至於區域選擇性信用管制，央行在2010年連續4次採取此項措施，結果造成資金亂竄，此次央再提區域限縮信貸，李同榮說，10年前央行為了防堵台北，資金轉入新北市，防堵新北，資金轉入桃園，防堵桃園，資金轉向中南部，使得房價續熱3、4年之久，且目前房市熱區在中南部，難道央行要防堵中南部熱區，要讓資金再往北部亂竄？還是往蛋殼區亂竄？
李同榮建議，央行理事們應多到市場走動深入考察民情，針對成屋剛性需求打房，完全是偏離房市核心炒作亂象問題，打炒房演變成打房價，房市越打，效率越遞減，而若採激烈手段硬著陸，後果更堪慮。

升息、通膨不斷拉扯買房意願！專家直指「5大風險」：房市危險了
好房網News記者呂詠柔／綜合報導

根據國泰金控上月發布的最新「國民經濟信心調查結果」，在房屋交易調查部分，買房意願指數下降至-52.1，為2019年5月以來新低，顯現現今通膨來襲、央行升息反制，都大大影響購屋族的買房意願。

消基會房委會委員張欣民指出，這2年來持續熱絡的房市，已在近日逐漸降溫，而面對通膨不斷進逼，有閒置資金的人都會想找房地產來當資金的避風港，為此，他列出現在投資置產可能面對的5大風險：

一、打炒房的雞尾酒效應逐步發酵、後勁不小 2020年底央行開出打炒房第一槍，後續還持續補槍，實際上這就猶如一盅特調的雞尾酒，其後座力已悄然發酵中，有感覺的人已快倒下去，還能撐的人也只能強顏歡笑，這雞尾酒效應，後勁不容小覷。

二、國內外資金退潮，買氣動能不足 張欣民表示，近2年來房市的熱絡，就是一場資金派對，先前他曾提及的「8道資金大水沖倒房市龍王廟效應」，如今看來，曾經捲起市場千堆雪的資金大水，已逐一退潮中，特別是低利營造的大資金潮，隨著升息循環的展開，對建商、對購屋人都只是嚴酷挑戰的開始。此外，是熱錢效應的快速冷卻，從最近台幣的急貶就可見一斑，美國後續可能還有數波升息及縮表動作，外資班師回朝的副作用，衝擊的不只是房市，近一個月國內股市的激烈震盪走勢，也明顯反映外資撤出的作用，短時間內還見不到底。

三、投資客退場的倒貨效應 最近這波國內房市的熱潮及房價的急漲，投資客扮演了興風作浪的角色，因此政府的健全房市措施，從央行的取消寬限期到最近行政院送到立法院的修法，在在直指投資客的要害，特別是禁止換約、禁炒房及檢舉制，已然在市場上掀起一波波拋售潮。 根據實價登錄資料顯示，近3年全台預售屋成交件數高達20萬2417戶，保守抓投資客占比約2成，約4萬多戶，這4萬多戶會在新政策實施前倒貨，此一賣壓及價格破壞效應，都是不利於房市之穩定，特別是推案量大的新興重劃區，更會是市場重要觀察的指標。

四、建商倒閉潮及爛尾樓現蹤 台北市不動產開發公會理事長、全陽建設及陽信銀行董事長陳勝宏日前一句「8、9月恐掀建商倒閉潮」，震撼整個市場。陳勝宏表示，財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商，或者新建商，是選擇性管制下首當其衝的受害者，不只面臨資金壓力，甚至開始求售手中的土地。預期到8、9月時，會出現一波建商「倒閉潮」，且強調一定會出現。張欣民指出，建商倒閉潮之後就是爛尾樓，此時購屋置產，是否碰到這類「倒閉潮」建案的機率也會跟著大增？

五、疫情恐成最後一根稻草 張欣民表示，這波新冠疫情剛開始，不少人抱著希望，期待會是SARS 2.0，有機會、有可能在房市撿到便宜貨。但2年過去了，期待是一再落空。最近國內Omicron確診數急速攀升，配合上述的一些不利因素與現象，民眾在房價漲多情況下，也不敢再追高，直言「這波疫情會不會成為壓垮駱駝的最後一根稻草呢？」



 

首購買不起雙北只能選桃園？網列2優勢推「這區」：3年後看到補漲
好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導

雙北房價高，許多人會退而求其次，選擇往桃園購屋。一名網友在PTT上以「青埔和迴龍選哪個好呢？」為題發文，他表示自己是首購族，由於預算問題，「雙北買不起，故選擇桃園」。
原PO指出，他挑選了位在中壢區的青埔特區，以及位在新北和桃園交界帶的迴龍，並列出兩區的優勢，「青埔是桃園全力重點發展區域，有高鐵、機捷；迴龍是新北生活圈，有中和新蘆線和萬大線。」
貼文曝光後，幾乎所有網友一致選擇「迴龍」，認為論生活機能還是比青埔優秀，「迴龍現有機能都不差，像是牛皮股，青埔就是賭未來，算是潛力股」、「迴龍的生活機能方便多了，只是街景老舊無解」、「絕對是迴龍，離新莊近，購物交通都方便」。 此外，交通也比較方便，「坐車到台北車站就算跟高鐵時間差不多，中和新蘆票價也不到高鐵5分之一」、「肯定是迴龍，萬大二期發包了，你看他三年後會補漲到哪？」、「迴龍位置不錯，新莊樹林一街之隔，萬大線一通串連台鐵、板南線、環狀線、機捷、高鐵」、「橘線加可預見的樹林線，日後發展不會太差，迴龍離A6也很近」。 不過，也有部分網友指出迴龍的缺點，「迴龍的缺點是新建案很少」、「迴龍太偏了，環境不行」、「以都市設計的規格來說，青埔遠勝迴龍」、「迴龍的捷運坐到市中心超久，比青埔高鐵到台北還久；環境、素質也是青埔屌打」、「2選1選青埔，市容、規劃、遠景都比迴龍好太多了。太早發展的區域，沒素質的居民行為是改善不了的」。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，迴龍所位交界地帶，有下新莊的居住生活便利性，但也有工業區、市容舊、老社區多的窘況，至於房價因地段、門牌出現落差也不意外，不過有學區、工業區的租屋市場，也是房價恆溫的要素之一，整體房價在3字頭，往外圍走則會下修至2字頭，核心區捷運站周邊房市都相較為佳，小宅新案還可來到4字頭。
 

政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區

2022/04/23 04:30文/記者朱語蕎
 

今年因有地方縣市長選舉，讓政府除了不斷釋出重大建設利多，針對民怨最高的房價問題，也頻頻出招，包括才剛經行政院通過內政部擬具的「平均地權條例」修正草案，修法5大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」等，首當其衝的預售屋限制換約轉售條款，讓不少投資客縮手，也讓預售屋未來買氣蒙上陰影。

預售屋因具備前期付款輕鬆的優勢，成為不少資金不足的年輕小資族購屋首選，但也因此特色，成為投資客炒作房市的工具，短期紅單轉讓換約消息不斷，讓內政部下重手，盼抑制炒房亂象，在政策還未上路之際，市場也已開始出現轉售潮。

預售市場火熱 房價持續攀高

根據去年預售揭露的預售資料顯示，除了雙北之外，其他縣市預售市場銷售相當熱絡，尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶，台南超過8千戶，新竹縣市也超過6千戶，而以近年房地合一稅收持續拉高來看，市場上的確存有一些短期的投資行為，目前市場也出現部份去年熱銷案的轉手潮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦預售禁止換約上路，短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」，不過等到政策上路後，這些換約的供給又會消失，長期來講，短炒投資客會離開預售產品，預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場，去年以來急漲的房市會逐漸降溫，房價也較不容易出現大起大落的現象。
曾敬德表示，去年房地合一2.0上路之前，房市就出現一波預售換約潮，該換的原則上也換得差不多，不過去年下半年市場仍交易熱絡，預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。
 

新竹交易件數年增1倍 市場供不應求

若以七都地區的預售屋交易數據來看，雙北地區的2021預售屋交易量的成長較為和緩，年增為8.3%，其餘五都地區的預售屋交易量從2020年的47853件，到2021年一舉衝上63200件，年增超過32%，其中，交易件數成長最為驚人的要屬新竹縣市，2021年預售屋成交件數為6517件，是前年3770件的1.73倍，
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹縣市產業不斷發展，創造大量工作機會，帶動人口成長，根據七都地區民政局資料，2021年竹北市淨遷入人口4175人，位居全台之首，自住需求自然強勁。另一方面，建商也看準這波人口從雙北移至桃竹的現象，紛紛大量購地布局桃竹地區，也帶動當地預售屋交易量。
從數據中也可以發現，全台預售屋交易件數在雙北外地區的佔比略有增加，2019和2020兩年，雙北地區和其餘五都的預售屋交易件數比例約為3比7；到了2021年，五都地區的預售屋交易件數佔比達75%，而雙北地區略下降5%。陳金萍說，雙北地區因開發較早、大規模素地稀少，也鮮有新重劃區釋出，促使建商往南推案；再加上其他縣市政府加重投資產業園區，企業也紛紛進駐，促使人口往外移動。
陳金萍指出，政府為遏止炒作，祭出多項針對預售屋的打炒房政策，未來投機退場，房市將回歸正常供需。值得注意的是，內政部的數據顯示，2021住宅建築執照宅數達16.9萬，破26年來的紀錄，這意味房市供給量將持續增加，未來預售屋市場是否仍呈現如2021年的高漲現象，值得多加觀察。
 

禁止轉售「因噎廢食」 即時查核才是重點

房產專家李同榮則認為，這種禁止轉售政策，其實是「因噎廢食」便宜行事的政策，因被批評牽涉到人民財產權，政府就再想辦法增加多項排除條款，有如當年奢侈稅翻版，要正面表列又要兼顧更多無辜者，光提出非自願的排除條款，就可能超過10條以上。
另外，預售屋解約要申報登錄，李同榮也認為是多此一舉、防不勝防，他表示，為了不讓人民轉售而修法禁止，再為修法而修法，預防解約者再轉售，若有心建商作價哄抬售價後再行解約，並依規申報登錄，地方政府是否有能力逐案即時稽核，這才是重點。
而從今年第一季北台灣推案量來看，雖然建照核發量頻創新高，且建商獵地未歇，但根據住展雜誌統計，第一季推案量約2,732.9億元，較去年同期減少近80億元，年減幅約2.8％。住展雜誌研發長何世昌表示，既有的缺工、營造成本高漲導致推案進度落後，加上央行鷹式升息、第5波預售屋聯合稽查，以及打房5重拳等利空政策接連出籠，讓不少指標大案公開進度因此推遲，以致於整體案量減少。
何世昌表示，雖然第一季供給量縮，但建案銷售仍然穩健，一般而言，單季銷售率若達到15％以上，市況就屬於安全穩健水位，但今年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過2成以上，新竹縣市更飆破5成，意味市場仍處變不驚。

 

桃園最後2字頭花園重劃區　過嶺重劃區吸脫北者目光
聯合報記者張瑞傑／台北報導

國際因素加上通膨效益，台灣各區房價持續看漲；近年交通建設帶動軌道經濟，高鐵加上機場捷運效益，更吸引不少跨區購屋的「脫北者」、輕移民至桃園居住、投資、置產。其中鄰近桃園市與青埔特區，銜接國道1號的過嶺重劃區，更標榜僅2字頭房價，對比桃園動輒4字頭價格更顯親民，受到不少首購族青睞。

攤開市地圖就能發現，近年房市發展幾乎都沿著國道1號建設，而國道2號、高鐵與機場捷運更是催生了青埔特區，因此桃園市中心、青埔特區房價更是受到各界矚目的區段，房價一路從2020年的4字頭持續上探5字頭、6字頭。不過隨著人口進駐紅利、公共建設速度加快之下，各地生活機能大為提升，距離青埔特區15分鐘、國道1號新屋交流道10分鐘車程的「過嶺重劃區」，房價只要2字頭，對比其他區段更顯競爭力。

過嶺重劃區一直是桃園在地客戶眼中的好地段，過嶺重劃區屬中壢區，中壢地政事務所就位於過嶺重劃區內，商業機能集中於民族路五至六段，近年已有好市多中壢店、全聯福利中心、路易莎設點，加上鄰近中壢海華商圈、青埔特區，可享有SOGO中壢店、威尼斯影城、華泰名品城等商業設施。

此外，區內擁有過嶺廣場、松勇公園、過嶺兒童公園、萬坪埤塘公園預定地等綠地環繞，學區上以國立中央大學為核心、從國小到大學都有的完整學區，集結生活機能、公園、學區於一身，加上鄰近青埔、又被譽為「青埔後花園」，也讓過嶺重劃區的房價悄悄逼近3字頭大關。

專家析分析，桃園近年在航空城以及產業升級議題下，人口持續進駐、各地建設不斷，不過未來發展最需要留意的就是交通機能；觀察可以發現，交通機能好的重劃區包括青埔特區、經國重劃區等區段，房價早已水漲船高，而過嶺重劃區在交通上鄰街國道1號，距離青埔特區也不遠，目前房價仍屬於首購族可負擔範圍內，區段內學校、公園綠地多，堪稱桃園能得的文教住宅區，後市可期。

 

房市拋售潮快來了？專家曝落在「這時間點」：投資客必急跳車
好房網News記者呂詠柔

為遏止炒房亂象，政府頻下猛藥，接二連三祭出打炒房政策，後續效應也越發顯著。房產專家認為，一旦立院修法通過，致使投資客急下車，此時房市恐怕就會出現拋售潮。
行政院會日前正式通過「平均地權條例」修正草案，將函請立法院審議，力拚本會期三讀通過。值得討論的是，內政部雖將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限，由500萬元提高至5000萬元，但也拔除最高3年有期徒刑刑責，引發熱議。
消基會房屋委員會委員張欣民表示，雖然對於業者來說，雖然刑責部分踩了煞車，但罰鍰卻跑不掉，可按交易戶數處罰100萬元至5000萬，且可連續處罰。另外像是「禁止預售屋換約轉售」、「預售屋解約需在30日內登錄申報」、建立檢舉獎金制度等修法內容，明顯都是衝著「預售屋」而來。 張欣民進一步指出，可能有些人會認為，不斷罰鍰金額多少，建商都無關痛癢，但要留意這是「行政罰」，判定基準在於前線執法人員，且在此次地政司的簡報中，明確提及「潛銷、分期銷售（飢餓行銷）、網路揪團、換約加價」等，皆為建商、代銷常見銷售手法，因此實際上應當有相當效果。
此外，張欣民也說，以目前的法案來看，打炒房存在一定的效果，尤其是換約的部分，投資客見苗頭不對，必會急忙下車。屆時修正草案立院拍板通過，宣布確切的實施日期後，房市就會陸續出現真正的拋售潮。