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陸金融房市掀風暴　台灣恐步後塵？台經院曝2關鍵：免驚
EBC地產王

中國房市流年不利，近期陸續有指標房地產公司退市，繼恆大危機後，最大民營地產開發商「碧桂園」也驚傳債息跳票，此外近期也掀起大陸版的「雷曼風暴」，中資最大資產管理公司的中植企業集團旗下「中融信託」，也因投資房地產受累，令人憂心台灣房市會否步上後塵。專家認為，兩岸政經情勢以及風險控管程度不一，再者建商的體質不同，讓房市有明顯差異，不太需要過度擔心。

碧桂園日前表示，尚未支付2筆已到期的美元債券利息，金額高達2250萬美元（約新台幣6億2563萬元），2筆利息還在寬限期內，但債息跳票的風險引發關注，尤其作為中國房地產巨頭，令外界擔心成為下一個恒大，消息震撼海內外，就連經金管會也示警，提醒台灣金融業曝險也有大約新台幣3.06 億元，國人投資踩雷則有17.7億元。
 

不僅如此，「中融信託」也因投資房地產受累，傳出至少已有人民幣3500億元（約新台幣1.54兆元）的信託產品暫停兌付，由於碧桂園是大陸模範建商，如今面臨樓房銷售停滯，再看中融信託暴雷，令人好奇台灣是否步上後塵。有網友發文指稱，台灣近年房市明顯過熱，房價漲幅驚人，儘管兩岸預售制度不同，但觀察台灣GDP貢獻主力電子與半導體業前景不明朗，擔心股匯雙殺將影響房市，甚至催生建商倒閉、爛尾樓現象。

針對上述疑慮，台經院產經資料庫總監劉佩真表示，大陸房地產業者大量舉債的現象，在台灣很少發生，主要是兩岸環境不同，自從2022年起大陸發布「三箭齊發」等救市政策，加劇房地產業者債台高築，反觀台灣業者在2017~2022年期間荷包滿滿，大多累積一定資產，即便房市轉冷大多仍可生存，不至於湧現大量建商斷頭、爛尾樓。

劉佩真指出，觀察台灣經濟表現，半導體產業的影響高於不動產，反觀大陸GDP貢獻將近20％來自房地產，扮演經濟的重要引擎，影響程度不言可喻，再者兩岸政經局勢不同，台灣政府很早就對房市進行風險控管，推出信用管制等措施，觀察貸款也沒有超額現況，不用擔心會重演相似情節。

她補充說明，觀察台灣房市現況，目前呈現量縮價穩格局，尤其台灣在自住方面的需求，沒有呈現完全的潰散，加上通膨、營造成本攀升等因素，造成房價支撐在相對高點，即便房市景氣降溫，價格仍然不見下滑，這是可以留意的部分。

 

高房價造成的「無形社會損失」　學者揭恐怖的後果！
記者林和謙／台北報導

多年來國內房價上升明顯，尤其近幾年因熱錢充斥、供給面、利率等而使房價大漲，高房價引發民怨！崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦教授認為，高房價造成富人與窮人的財富差距拉大，政府不應任其失衡不斷擴大，當資本弱勢者難以在市場取得房屋資源、或是取得房屋資源的代價遠超過個人的負擔，「則弱勢者將不再努力工作，社會人口紅利逐漸消失，會是無形的社會損失」。

柯伯煦指出，昂貴的房價對多數一般勞動者造成購屋難題，形成很高的門檻且不易跨越，購屋需求者怨深載道；勞動者在社會中分工，努力一輩子卻無法交換到安身立命的住宅，代表房屋市場發展過程是存在問題的。

買房會有早買與晚買的時間差，柯伯煦說，若購屋成本由別人決定，則資本弱勢者的購屋成本由售屋者來決定，資本能力弱的購屋成本被資本能力較佳者加重了成本，售屋者又不會想降價出售，自由競爭機制就有著缺陷；高房價造成富人與窮人的財富差距，政府不應任其失衡不斷擴大。

柯伯煦表示，在社會中謀得一份工作進而取得穩定所得收入，這是多數勞動者累績個人財富的重要管道之一；不過低薪勞動所得難以累積基本的財富來用於購屋的自備款及分期付款，其次是無力參與購屋的市場交易來累積財富（例如小面積住宅換大面積住宅），最後是難以有多餘財富來從事其他交易活動進而累積財富。

柯伯煦指出，當資本弱勢者難以在市場取得房屋資源，或是取得房屋資源的代價遠遠超過個人的負擔，「則恐發生弱勢者不再努力工作，社會人口紅利消失、少子化，也是一種無形的社會損失」

他認為，此次《平均地權條例》修法主要目的是為了引導不動產市場正常發展，間接目的是讓青年人可購屋圓夢，不過政府應可有更多作為。青年人剛出社會時處於資本弱勢，在踏入職場工作10年之餘可能展開買房自住計畫，但等到多數人開始了解房市變化及房價趨勢，原本購屋計畫為時已晚；政府不妨以10年為一區間，依據房價上漲趨勢、人口居住偏好與都市發展變遷，預先準備一定比例數量且平價的公共住宅，讓購屋計畫與生育補助政策、融資優惠與租稅優免政策有相互影響，讓就業扶助、激勵生育、協助托育及購屋圓夢之間有鼓舞人心的作用，來施展出更平衡及全面性的政策。

 

大選前該進場嗎？下半年不可不知的三大房市密碼！
文／賴淑惠

房價飆漲不見盡頭，2023年一開年，執政與在野黨一致無異議通過打炒房平均地權條例修法，到了七月，時代力量前立委黃國昌和網紅館長又發起萬人集會，走上凱道訴求居住正義，2024選前倒數，相關議題再成藍綠白三黨攻防焦點！爭取「居住正義」看似兵家必爭，但這些為選票殺紅了眼的政治人物，誰是真心？誰在消費？而2024大選前，到底能不能大膽進場？成為龐大手無寸鐵的首購族最關心的房市話題，但選前最後不到半年的房市三大密碼，已經為選前與選後行情預先埋下伏筆！

■密碼一：房市成交均價破千萬　百萬購屋恐成絕響 日前有一名網友PO文喟嘆無處安居，他無助詢問網友「預算1000萬到1200萬，應該買在新北淡海新市鎮還是桃園青埔？」這篇PO文一出，回應如雪花般飛來，有人說「退休淡水、生活青埔」、「淡水每天塞車你要確定欸」，也有網友質疑「青埔鳥不生蛋，生活機能超不推！」多方交戰，引發網戰，千萬預算該落腳何處？真的是見仁見智，但又要交通又要機能的話，選項真的不多，但這個金額已經是多數人咬緊牙根，苦撐出來的血淚積蓄！
事實上，一千萬隱然已經成為台灣人晉身有房族的低消門檻，有房仲業者彙整實價登錄資訊，觀察七大都會區近五年1~5月預售屋總價中位數變化，發現2023年七都預售屋中位數總價，均已突破1000萬元大關，正式宣告千萬預售屋時代來臨；而內政部最新統計也呈現了類似的趨勢，2023年第一季的購屋申請貸款，人數最多的是40至45歲，總計7314件，購置總價約1271萬元的房屋；其次是35至40歲，共有7245件，購買總價約1204萬元；30至35歲則有6479件，購買總價1147萬元的房屋，百萬購屋已經是昨日黃花、再不復見。


■密碼二：首購族均齡近半百　窩居25坪以下小宅 天要下雨、娘要嫁人，跟房價一樣，誰選總統都管不了！回顧2013年同期，第一季申請房貸數量最多的是30至35歲，共9149件，購買總價729萬元的房屋；其次是35至40歲購買總價796萬元房屋；40至45歲則是購買總價877萬元房屋。跟十年前相比，平均購屋總價多出了約400萬元，而購屋客的平均年齡，卻延後了十歲以上，更辛酸的是，大家苦存購屋基金，換得的卻是越來越萎縮的住宅空間，今年Q1全國總面積低於25坪的小宅產品交易，占比約為41.9%，六都除台南之外，其他五都的小宅產品交易占比皆超過全國水準，其中又以台北市54.6%最高。
原因無他，建商為了銷售，深知一千萬已經成為「房市密碼」，為了投其所好，建商莫不絞盡腦汁，將房價壓在千萬上下，先把購屋客吸進案場，鎖定消費者最基本的消費能力，再量身訂造出符合這個銷售密碼的格局與坪數設計，才有可能把房子賣出去，於是這幾年小宅異軍突起，在房市寒冬屢屢吹響成交號角，全台房價漲破千萬外，在年輕人越買越小、越買越老的窩居化趨勢下，大家不敢「婚」、不能「生」、沒錢「育」，形成的巨大國安危機，更不是一次大選騙騙票的假政策紅利可以解決的！

■密碼三：北市房價近三年首跌！新北脫穎領漲全台房市 看似一片悲觀的選前房市，有首購族找到房市紅海，根據住展雜誌統計，台北市今年Q1平均房價106.2萬元／坪，較上季下跌4千元／坪、季減幅約0.4％，為2019年Q4以來首次下跌，雖然跌幅不多，大家幾乎無感，但這個數字已經直白表態，購屋族對天龍國房市開始死心，未來幾年，房市領頭羊換人當！
其中，表現最亮眼的莫過於新北市，Q1平均房價49.1萬元／坪，季增幅約1.9％，其中，表現較為強勁的包括2023年房價逼近4字頭的汐止；房價漲幅超越1成的，還有受惠淡江大橋即將通車、八里輕軌等議題的新北八里；2023年房價正式站穩3字頭的桃園龜山，因為鄰近雙北，還有機場捷運加持，同樣後勢驚人。

三大密碼曝光，呈現房市發展已成自走砲，藍綠白候選人各彈各調，恐怕無力回天，而回顧2012總統大選，央行祭出選擇性區域限貸與財政部2011年課徵奢侈稅，但，大選後房市在價量背離中卻死灰復燃；到了2016年總統大選前，政府則公布課徵房地合一稅1.0，並課徵囤房稅，大選後就公布前瞻建設，公共工程與交通建設擴張，房價也因此再展多頭氣勢。如今，2024總統大選，政府政策除了有央行四限貸、財政部房地合一2.0，加上平均地權修法，恐怕也只是再一次歷史重演，政治風向不過虛晃一招，有意購屋首購族與其緣木求魚，不如從善如流，先求有再求好，從新北小宅入手，自謀生路為先。


 

建照、使照「誇張差距」出現！房市「這些衝擊」恐躲不過
記者林和謙

政府這一波打炒房、健全房市政策，主要是要掃除房市的投機炒作，並不是要壓抑正常的自住與長期置產需求；不過這幾年房價大幅上漲，推案量也大幅增加，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，但建案銷售率除了2021年較高之外，其餘年度都低於50％，可預期未來餘屋數量會越來越多，也可從建照、使照量的差距來檢視，房市所受衝擊恐怕不小。
 
莊孟翰指出，回溯至2018年以來房地價格大漲的主要原因，除了台商回流、市場熱錢流向房地產，還有土地價格上升、營建成本大幅升高，因而使得房價也大幅度飆漲；此外，這幾年推案量也很大，但建案銷售率除了2021年達到6成，後續年度都低於5成，由此可知未來的餘屋數量將越來越多。
 

還有一個數據值得關注，莊孟翰說，從這幾年建照、使照量的差距來檢視，2017年建照、使照量呈現交叉點，2018年以後開始逐漸擴大差距、建照量大幅度增加，截至今（2023）年4月，建照與使照量差距達到29萬4,784棟，可以想見未來陸續完工對房市的影響。

莊孟翰指出，建照、使照量差距驚人，且這幾年各區域大量推案，未來3、5年開始大量完工交屋階段，將有越來越多新建住宅出現，加上現有的新建餘屋量以及未賣掉的預售屋，市場賣壓會更重，當市場出現銷售遲滯時，未售出或待售餘屋，就會改變市場供需結構。

莊孟翰分析，上述的情勢之下，蛋白區將大受影響，尤其這幾年推案量體大的中南部蛋白區，房價鬆動將更明顯，議價率可達1成；利空因素、資金壓力，中小建商撐不下去的恐會越來越多，建議想買房的民眾，不要買盤出去的建案，因為業者蓋不好、無法完工的，低價接手者可能降規減配，而影響住宅工程品質及居住安全，若有建案改名再賣的，這種案子也別碰。

他表示，今年房市預期「4大皆空」，包括經濟下行、政策偏空、利率可能還會升以及房市超額供給；今年經濟成長明顯會下修，政府持續打炒房、《平均地權條例》又實施，歐美通膨仍高、利率可能還會升，國內央行也可能再跟進升息，諸多利空因素下，房市買氣會持續弱。

 

近11季首見貸款期數減少 專家：反映申請狀況達到頂峰
文/記者張瀞勻

受限於高房價與利率相對偏低，國人房貸期數一路增加，不過最新統計今年第一季的房貸期數為291期，較上一季的297期減少約6期，反映30年期房貸申請狀況可能逐漸達到頂峰。不過今年第一季申請房貸的平均也達24.3年，雖然新青安的政策房貸最多可達40年，但可觀察國人對於這麼長期房貸的接受度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，30年期房貸可降低每月還款負擔，同時也增加房價的負擔能力，現在30年期房貸已經成為房貸主流產品，不過對比現在購屋貸款數量最多35~45歲的族群來看，倘若沒有提前償還貸款，則最後恐怕會一路還到退休。

統計顯示，今年第一季的房貸期數回落到291期，雖然較上季297期減少，但仍是歷史次高紀錄，若以主要都會區來看，僅有台北市、台南市與高雄市的貸款期數不到300期，最高的是新竹市的309期，主要新竹市有許多園區客，普遍收入較高且工作人口的年紀較輕，因此貸款期數平均達309期，其次則是新竹縣的303期，台中市平均也有301期，桃園市300期，除了貸款人的條件以外，這些區域有許多重劃區的新房子，銀行也願意給予較長的貸款年限。

曾敬德表示，30年期房貸已經成為目前房貸主流，過去幾年也扮演推升房價重要的資金動力來源，政府的新青安貸款方案，也拉長貸款年限與寬限期，建議購屋人應該謹慎使用，避免過度擴張財務槓桿，若手上有多的資金找不到低風險的投資標的，也可以多還一些本金，等於省下2%的利息費用。
以申請房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬873 元，若搭配30年期房貸，同樣條件月還款可以減少到3萬7263 元，每月還款壓力明顯減少。

電價只會越來越貴　家庭儲能未來商機無限記者
記者王玉樹

未來新建物強制設太陽光電，加上政府投資，未來儲能商機非常大。不過儲能設備業者認為，短期內因台灣電價太便宜，儲能設備仍貴，較難大量發展，但因核電退場、較貴的燃氣、綠電增加，電價看升，業者看好家用儲能未來商機，包括台塑等石化龍頭也搶進。

行政院推動淨零路徑，2050年前要砸約1800億元在強化智慧電網和儲能系統上，加上電動車電池需求，像是石化龍頭台塑今年還成立新智能公司，蓋電池芯工廠，並鎖定家用儲能。台塑新智能董事長王瑞瑜還宣示，目標每個家庭只要花10萬元，就可以買到鋰鐵電池儲能設備。

眾樹能源總經理莊景名說明，家用儲能設備目前有「落地式」與「壁掛式」，購買的民眾有的是因應防災型斷電，做為緊急備援系統。另外有的是照顧老人家，家中維生器呼吸系統不能片刻斷電，還有客戶是廟宇，點光明燈，也不能沒電。

對於新建大樓強制設太陽光電，台達電能源系統解決方案事業處資深處長艾祖華肯定說，確實該鼓勵綠電自發自用，減少輸電耗損。不過台灣短期內要大量發展家用儲能，他認為比較困難。主要原因是台灣電價不夠高，儲能費用則還太貴。

莊景名也持相同看法，使用儲能一度電成本是5到6元，但跟台電買1度才3元。且以能存10度電的壁掛式家用儲能看，一台要價也要10幾20萬，確實也還不便宜，通常是有需求的民眾會買。

雖短期內較難大量發展，可是業者都看好長期發展性，主要是便宜核電慢慢退場，未來燃氣、綠電比例上升，電價將持續上漲，莊景名就說，樂觀看未來儲能發展。 艾祖華進一步指出，儲能潛在商機雖大，但呼籲要政府帶頭鼓勵，並做示範規畫。

 

「這種區域」房價掉得快！專家：支撐因素太薄弱　
好房網News記者林和謙

台灣因為少子化危機、高齡化，以及普遍民眾所得跟不上房價漲幅，一些區域的房價漲幅兇猛，若又發生供過於求的情況，加上少子化的人口紅利在後續數年逐步發酵，對於房市恐怕都是一大衝擊。對於上述這樣的說法，房產專家、景文物業管理董事長郭紀子表示，支撐房市、推升房價的因素很多，關鍵要檢視各區域房市支撐的因素，若支撐因素薄弱，則景氣不振時、房價會掉得較快。

國內房價這幾年持續攀高，一些區域的漲幅相當誇張、炒作成分高，多數民眾所得根本跟不上房價漲幅，而在少子化情況嚴重、漸漸沒有人口紅利下，加上所有權第一次登記與買賣的數據相加的總和不斷下滑、所有權繼承與贈與的筆數在近十年來成長趨勢明顯，出現多數民眾買不起也不想買的情形，房市未來會逐步衰弱嗎？
郭紀子認為，影響房價的因素很多，包括人口、產業發展、市場供需、周遭就業就學機會、生活機能良窳、區位獨特性、交通便捷度、不同價位住房商品之區隔性、總體經濟、政策面向、營建成本等因素對房價的變動皆有顯著的作用力。以台北市、新北市大部分地區來說，因為屬於政經中心，就業機會多、產業發展多元，具備人口移入利多，交通也便利、大眾運輸發達，這些因素對於房市都有強大支撐力。

郭紀子指出，而一些偏遠的縣市或蛋白、蛋殼區域，這幾年如果僅因為產業園區議題又加上一些炒作成分，而推升房價大漲，因為推動與支撐房市的因素過於薄弱，若遇到房市下行、景氣衰退時，房市買氣下滑，則這種區域的房價將會掉得快且明顯。

另外，成本也是影響房價的重要因素之一，郭紀子說，近年來因為缺工，原物料價格上升，且土地價格也頗高、尤其是房市熱區的地價更為驚人，諸多因素都推升土地成本、營建成本、管銷成本上來，目前RC鋼筋混凝土大樓的單坪造價成本，都比過去3、5年多個好幾萬元甚至十來萬，SRC鋼構的大樓成本又更高，都會反映在房價上。因此，對於有一定人口移入、建設利多且接近成本的地區，房價由高成本支撐，要等到下跌，其實不易。

 

科技智慧建築規劃新潮流 兼顧安全與便利成關鍵

文/記者林耀文

國內疫情趨緩後，購屋居住需求回歸本質，同時迎合少子化、單身小宅趨勢，，除了持續提高空間質感與機能性，並引進最新科技居家設備與智慧建築設計模式，更是爭取消費者進場的重要規劃方向。

高科技智慧建築 都會新貴居住便利更安全
例如，以消費者居住便利需求為設計出發點，台南知名品牌建商宗大建設，將仁德區公所商圈推出的「宗大青田」輕豪宅大樓預售案，透過「類重劃」概念開闢道路街廓、丘坡地景與街角廣場，並導入通用設計，貼心規劃全齡化無障礙空間。同時採用智慧儲物櫃、送餐機器人等新科技建材，預先佈建地下室車位EMS電能管理系統，打造電動車友善社區，社區更引進智慧電梯，備有人臉辨識可一路刷臉到府，眾多人性化設計，成為台南罕見「銀級智慧建築標章」住宅。
宗大建設執行副總林子鈞指出，迎合小宅居住趨勢與都會新貴居住需求，建築規劃設計融入最新科技與智慧化安排，考量日後住戶進住後使用便利，與居家安全需求，從住戶日常生活的細節著手，讓住戶從開車返家在地下室車庫停好車，進入梯廳與電梯，即可透過人臉辨識與手勢或聲控啟動電梯，不需再按壓電梯面板升降開關，方便住戶不需再拿出感應卡，也減少接觸面板開關機會，雖然疫情減緩，這種規劃仍利於提高防疫與居家安全維護。
冠傑建設楠梓高大特區「冠傑Ui」為滿足從年輕住到老概念，規劃時即以「未來適住」為概念，以具前瞻性的建材打造「現在的進化宅，未來的精品宅」。車位採全平面車位，社區出入搭載先進人臉辨識系統，回家更便利安全。

友善住戶迎合潮流 電動車友善社區新趨勢
華友聯開發在高市左營南門圓環旁啟文路推出「華友聯NEXT 21」景觀大樓邊建邊售案，地下室每層設置60個電動車專用停車位，社區約500個停車位，電動車專用車位即規劃240個，成為高市首棟電動車友善社區。
目前台南少數輕豪宅大樓社區，規劃地下室皆平面電動車位，且將設置完成EMS能源管理系統與裝設管線槽架、充電樁，方便住戶停放電動車與安心充電，包括新營區「清景麟長勝」大樓預售案，訴求2房也可購買電動車位；安南區「清景麟美學」大樓預售案，地下室皆電動車位，訴求戶戶都配置電動車位堪稱台南電動車最友善社區。

高科技智慧小宅 人性化安排獲認同
城安建設也將高市湖內區「城安大未來」大樓預售案與苓雅區「新文化城安」大樓預售案，地下室也設置電動車充電設施，結合EMS智能管理智慧電錶與整體規劃主幹線電纜線、排線槽架，日後車主只需由停車格鄰近主幹線引接充電設施電源線，就可達到擴增方便充電的功效。
城安建設董事長洪健溥即說，台電公司因應電動車潮流，去年5月30日即實施「電動車專用電價」具有「低基本費、高價差、離峰長」三特色，鼓勵社區採專設一戶搭配能源管理系統（EMS)，可由實際開電動車住戶分擔電費，且明確記錄每一停車位充電時間及充電量，每位車主所付費用將公平合理，配合運用台電時間電價及「電動車專用電價」，且深思過電動車未來10~20年將成為潮流，因此規劃新案採取電動車友善社區模式，考量住戶日後購買電動車的時程不定，因此預留讓住戶日後購買電動車後，再自行加裝最新式充電樁與拉線至主幹線，避免充電樁過久未用損壞與設備老化的疑慮。

晨均建設總經理涂麗雅也認為，針對都會新貴或是空巢銀髮族的小宅居住需求，除了仔細規劃建物外觀、室內空間與綠建材，並採用天使光、手勢驅動防疫電梯、防霾紗窗等，同時安排日系clean up廚具提高收納機能，都受到都會新貴與銀髮族客層認同。

房價真的跌了！六都這幾區全跌價 僅桃園守住
文/記者朱語蕎

根據最新清華安富統計今年3月房價指數，較上月增加0.18％，也比去年同期增加5.69%，全台房價漲幅趨緩，房價逐漸穩定，而3月住宅交易量部分，雖較上月增加57.57%，但比去年同期減少33.18%，在央行持續升息加上房市不景氣影響，需多留意後續表現。

綜觀台灣各縣市2023年3月之價量表現，多數縣市房價指數與上月相比，走勢逐漸趨緩；交易量摒除季節性因素後與去年同期相比，全國各縣市表現皆呈現下跌狀態。與去年同期房價表現相比，六大都會區中，桃園市以7.82%漲幅位居第一，台中市也有7.22%的表現；北部縣市中，新竹縣市價格漲幅9.61%，而基隆市漲幅9.16%；中部縣市中，苗栗縣漲幅為13.07%，南投縣漲幅為8.82%；南部縣市中，嘉義縣市及屏東縣漲幅分別為12.41%與3.76%；東部地區中，花蓮縣漲幅為1.72%。

六都中，台北市、高雄市呈現季變動率和月變動率雙雙下跌趨勢，進一步觀察六都各行政區，以年變動率來看，台北市有高達9個行政區下跌，新北市有1 區、台中市1區、台南市1區、高雄市2區，僅桃園市無地區下跌。

下跌地區最多的台北市，僅松山、南港區未下跌，北投區持平，其餘地區房價均跌；新北市則有永和、淡水、三峽區下跌，樹林區持平；台中市僅中區一區下跌；台南市有仁德區下跌，高雄市為苓雅、鳥松等區出現房價修正，左營區持平。

桃園區與去年同期相比，所有行政區房價皆上漲，其中以龜山區上漲11.07%最多，其次為楊梅區9.01%，但交易量與去年同期相比，則全數下降，並以桃園區下跌53.47%最多，其次是中壢區48.04％居次。

清華安富表示，各縣市房價月漲幅趨緩，觀察六大都會區，部分縣市已出現房價下跌趨勢；受營建工程缺工問題及房市新制影響，未來市場買氣料受影響，須留意後續對房市價量衝擊，目前房市處於價漲量縮的格局。

藝文特區跌落神壇？ 專家：桃園這一區中古屋均價拿下全市冠軍
文/記者張瀞勻

平均地權條例即將上路，房市信心不免受到影響，但桃園有6區中古大樓房價相對保值！根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示，桃園市13個行政區當中，屋齡五年以上中古大樓平均每戶交易單價月增減幅、年增減幅皆為正成長的區域，除了中壢、龍潭、桃園以外，還有龜山、蘆竹、觀音總計六區，而大溪雖然月增13.1%，不過價格較去年下滑2.6%！

年月皆增的6區中，其中又以有A7重劃區的龜山區平均每戶交易單價26.9萬元最高，不只贏過有藝文特區的桃園區24.3萬元，也高過有青埔特區的中壢區22.5萬元，以及傳統北客最愛的蘆竹區26萬元，且月增幅10.8%、年增幅11%表現最為亮眼!

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園擁有眾多新興重劃區，預售屋量體也相當龐大，過去眾建案百花齊放，在售價和中古大樓差距不如雙北市大的狀況下，確實吸引不少南下北客及在地客層，但自平均地權條例議題拋出後，因為禁止換約及房地合一稅閉鎖期等因素，就有許多購屋族轉向中古大樓產品，尤其是本身就具有前景利多的區域更是明顯，這在房價相對抗跌上也可看出端倪。

以此次統計資料來看，張旭嵐指出，可以發現龜山區、桃園區、中壢區、蘆竹區等區域的中古房價未受平均地權條例政策影響，價格反而穩定成長，以桃園市傳統市區--桃園區來說，年增幅2.7%、月增幅0.3%，因區內除了有站前商圈、藝文特區、市府園區等已發展成熟商圈外，同時也有中路特區、經國特區、小檜溪重劃區等新興重劃區，且串聯區內最重要的交通建設捷運綠線也正在興建當中，在預售屋市場受政策下，購屋族自然願意將預算放至中古屋上。而蘆竹不管是機場捷運A10站的帶動，抑或是傳統南崁商圈的生活便捷性等，中古屋房價自然也相對抗跌，年增幅2%、月增幅也有7.9%。


 

少子＋高齡影響大！專家揭「房市2變化」：未來交易新寵兒
台灣人口高齡化與少子化問題嚴重，不僅對就業、長照、勞保等民生議題產生衝擊，就連對台灣房市的未來面貌，也將產生重大影響。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，根據內政部統計，台灣2022年總人口數為2,326萬4,640人，連續3年負成長；其中2022年新生兒人數僅13萬8,986人，創下統計以來的新低。而國家發展委員會的報告也指出，2025年後，台灣老年人口（65歲以上者）占總人口比率將超過20%，台灣將正式進入超高齡社會。
 
台灣人口的高齡化與少子化現象已是現在進行式，而這又將對房市產生什麼樣的衝擊？筆者認為，受到高齡化與少子化的影響，台灣房市會逐步出現「都市集中化」和「小宅化」現象，大幅改變台灣房市景象。

首先是「都市集中化」。根據內政部戶政司資料，2008年1月，六大都會區(台中縣市、台南縣市、高雄縣市合併計算)加上新竹縣市的人口數，占全台人口比例為71.9%；到了2023年1月，占比已攀升至73.9%。若以戶數觀察之，2008年底，六大都會區加上新竹縣市的戶數，占全台總戶數比例為65.6%；到了2023年底，占比已飆高至75.3%。而建物買賣移轉棟數數據也呈現類似現象，六大都會區加上新竹縣市的占比從1993年的81.3%，到2023年便攀升至82.8%。這些數據的變化，充分可以印證人口逐漸往都市集中的過程，而在高齡化與少子化的趨勢影響下，「都市集中化」的現象將更為明顯，人口與住宅交易都將持續高度集中在都市地區。

「小宅化」現象亦有跡可循。同樣觀察內政部戶政司的戶數資料，撇去共同事業戶不計，2008年1人家戶的占比為27.6%，到了2022年，占比升至35.4%，成長7.8個百分點。若以3人家戶作為分界，2008年3人家戶以下的占比為63.8%，到了2022年，3人家戶以下的占比飆升至74.5%，成長高達10.7個百分點。

與家戶人口組成逐漸縮小相對應的是，住宅面積的減少。比較2013年和2023年十年期間，六都和新竹縣市的住宅平均坪數變化，除高雄市坪數縮水9.4%未達一成之外，其餘六大都會區均縮水1成以上，新竹縣市的平均坪數更是減少22.4%。台北、新北和台中三大都會區，住宅的平均坪數已不滿40坪。

根據上述資料可以料見，隨著台灣家戶人口組成持續縮小，頂客族、小家庭成為主流；以及，如果民眾的薪資成長速度趕不上房價的上漲速度，都將使民眾轉向選擇中低坪數、中低總價的小宅產品。小宅產品將成為未來台灣房市的主力。

除了「都市集中化」和「小宅化」現象之外，隨著台灣高齡社會將提早來臨，符合銀髮族的需求，具備電梯、無障礙空間的住宅大樓將是未來房市交易的新寵兒。

 

六都車位變貴、坪數卻縮減！內行、專家齊曝「背後真相＋行情價」好房網
好房網News記者嚴鈺雯

房價不斷上漲，連車位價格也向上推升，再加上土地成本的提高，車位坪數也有縮減的現象，不過現在買房附車位已成為趨勢，停車位對許多人而言仍然是缺一不可的。

根據內政部實價登錄資料顯示，2023年Q1六都坡道平面車位相比3年前同期價格均上漲。其中漲最多的是台南市，平均價格從114萬升至133萬，漲幅達16.7％；其次是新北市的171萬漲至192萬，漲幅12.3％；第三多則是台北市248萬漲至273萬，增幅約10.1％。雙北價格還是遠高於中南部縣市，而最便宜的是台中市的128萬。

車位除了價格增加外，坪數也有縮減情況，且越往南走、坪數減幅越大。平均坪數大小依序為台北10.9坪（減幅1.2％）、新北市9.9坪（增幅0.9％）、桃園9.6坪（減幅3.5％）、台中9.4坪（增幅1.4％）、台南8.3坪（減幅1.4％），減少最多的是高雄市，從8.2坪縮小至7.2坪，減幅12.1％。

有業者指出坡道平面車位的面積與地下層深度和公設比有關。地下層越深，所需車道面積越多，且地下層越多，每個車位分配的車道面積越大；地下室空間除了汽車車位，也有機車車位、機電相關設備、垃圾處理及儲藏空間等，所以部分比例也會撥做公設。

全球居不動產情報室總監陳炳辰曾指出，由於這些地段多高價住宅，坡平車位加上面積大，專人管理等，價碼都高，台北市豪宅，一個車位三四百萬都尋常，自然拉高了平均行情，新北市也有類似的情況，兩百來萬也是高價宅的車位身價，遂拉抬數據。

陳炳辰分析，即便雙北捷運機能佳，但購置價位偏高的買方，資產高，甚至有身分地位，需擁車位並不意外，購置時除了依照社區行情，也可觀察車位所在位置是否不易出入或為機械車位，價格都有下修的空間。

消基會房委會委員張欣民也曾表示，新北車位單價超過200萬的行政區，不外乎是因有高價宅集中，加上商業氣息濃厚帶動停車位需求，在區域性供不應求的條件下，促成車位平均單價往上攀升，因此超出原本行情價的20％都有可能。

張欣民說明，在區域利多優勢下，不僅房價會持續上漲，車位單價也會跟著持續走高，他提醒消費者，為了避免因車位灌水買到總價偏高的房子，看房時要記得扣除車位坪數與單價分開做計算，才會讓房價更加透明。

雖然中南部車位價格有上漲，但仍比雙北價格低廉許多，陳炳辰表示，雖然汽車需求會比北部地區來得大，不過中南部也吹起小宅風，即使坪數不會像台北市的套房來得小，但若附的又是機械車位，價格當然就比較便宜些，所以整體上來說還是跟「產品特性」有關。再加上中南部這幾年房價漲太兇，一般民眾負擔得起的產品，車位上不見得會選擇坡平產品，而是價格較低的機械車位。