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房市指標？重劃區跟著「它」買不會虧　網舉「實例」2年漲4成
好房網News記者嚴鈺雯

開發中的重劃區難免會有生活機能不足的問題產生，只要有知名連鎖餐飲品牌進駐，就能為區域機能增加利多，且房價也會隨之上漲。

日前一名網友在PTT上以「重劃區沒開速食店真的有這麼重要嗎？」為題發文，他認為現在外送功能這麼方便，有想吃的餐點如果附近沒有的話，手機就能下單了，因此不太理解為什麼沒有麥當勞等速食店進駐，就會嚴重影響該重劃區的機能。

事實上，麥當勞的設點常被視為另類房市指標，許多網友紛紛提到「土城暫緩重劃區」就是個活生生的例子。

根據實價登錄平台統計，自麥當勞於2020年進駐土城暫緩重劃區後，近2年房價從每坪38.9萬元上漲到55.2萬元，漲幅達42％，相比開發程序差不多卻無麥當勞設點的江翠北側，AB區漲幅24.5％、C區10％、DEF區9.4％，房價成長皆輸給土城暫緩重劃區。

全球居不動產情報室總監陳炳辰曾表示，麥當勞設點一向精準，若是鎖定發展中的重劃區，背後反映出得就是看好區域的人口潛力，也因此坊間流傳著「跟著麥當勞買房不會虧」的說法。

除了麥當勞，近年日本旋轉壽司品牌大舉進攻台灣市場，進而成為新的房市指標，以「藏壽司」街邊店為例，在高雄開設全球最大旗艦店之外，包含台中七期、11期、水湳、中科特區都有店面，近期甚至公告將在沙鹿打造千坪大型街邊店。

當地業者指出，有鑑於知名連鎖品牌展店跟著趨勢走，不少業者開始嘗試減少百貨經營規模，以藏壽司來說，簽下長年租約的獨立店面，也代表大型企業相當看好區域發展，目前以沙鹿區種種利多加乘下，確實有助房市加分。 



 

A7「超強優勢」曝！2字頭還有？龜山成「脫北族」最愛買房區之一
好房網News記者林和謙

台北市房價相當驚人，新北市幾個蛋黃區的房價也已衝高，永慶房產集團統整北北基桃十大人口淨增長行政區與房市價量表現，顯示高房價下形成「脫北潮」，到桃園買房的民眾明顯增加，其中，除了人口增長量最高的桃園市桃園區，龜山區也殺進前人口增加五名，且房價親民更具吸引力。永慶不動產科技園區文一店廖廷軒店長表示，桃園龜山確實這幾年吸引續許多自住客、首購族，主要A7重劃區目前新案平均單價3字頭非常誘人，且距離雙北市近更是很強的優勢。

永慶房產集團根據各縣市人口統計資料，今（2023）年1～8月，桃園市人口淨成長人數為22,828人，成長相當多，其中又集中在桃園、中壢以及龜山三區，三個行政區的人口增長數便佔6成以上，而桃園、中壢、龜山三行政區的平均房價落在2字頭，親民的房價吸引不少脫北民眾到這些區塊購屋。
不過龜山2字頭房價要往哪裡找？廖廷軒指出，整體觀察舉我們第一線的統整，上龜山主要為A7重劃區及長庚醫院生活圈，而A7的合宜住宅少數交易單價落在2字頭尾，但多已站上3字頭，新推案都已站穩3字頭，靠近A7捷運站的案子已可見4字頭價位。他說，至於下龜山屬於發展已久的舊市區，新推案很少、僅有零星幾個，自住民眾可往中古大樓、公寓來找，有不少2字頭產品可選。

龜山區今年人口淨成長4,183人，高居北北基桃各行政區第四名，房市交易量681件也表現不俗。廖廷軒表示，龜山的人口成長主要與A7有緊密關係，過去3、4年正是A7開發密集時期，而今年開始到未來2、3年，將迎來較大量的新案完工交屋潮，一些新成屋社區更因新青安措施與TPASS的利多吸引很多首購族、新婚家庭來買房。

廖廷軒說，從機場捷運沿線站點的旅運量也可看出A7的移入人口增加明顯，去年8月A7站的入站與出站人次達9萬3千人次左右，今年8月大增為13萬多人次，相當驚人，清楚可見到A7購屋者是相當多的。

此外，A7與A8長庚生活圈緊鄰新北林口區，擁有便利的醫療與生活機能，廖廷軒指出，與桃園區、中壢區比較，龜山A7更接近雙北市，交通時間更加縮減，且從A7搭乘捷運到台北車站僅需20多分鐘，是很強大的優勢。

 

基泰大直釀鄰損保額恐不夠賠　專家揭業界行情
經濟日報記者戴玉翔

北市大直街建案「基泰大直」施工不當致工地及鄰房塌陷受損，此建案有投保明台產險營造綜合險及第三人建築物龜裂、倒塌責任附加條款，確切理賠金額尚待公證公司查勘理算。但有產險業者指出，該案鄰損保額單一事故理賠最高恐只有500萬元，且影響範圍太廣，實際損失難以保險來支付。

一般新建建案必須投保「營造綜合保險」，主要承保範圍為保險標的施工處所，在保險期間內，若因不可預料及突發的意外事故，例如火災、雷擊、淹水、颱風、地震，導致毀損或滅失，需予以修復或重置時，除了列舉的不保事項，產險公司將予以理賠。另外，鄰損的理賠，需額外附加「第三人建築物龜裂、倒塌責任附加條款」。

產險業者指出，以基泰的案子來看，500萬元的保額確實不夠賠。其實營造綜合險等險種因為工安事件較多，產險公司在承保時都會進行現場勘查等程序並進行評估，避免虧損風險。

而台灣工安事件頻傳，產險業者建議營建業者若有需要可以提高保額，但這仍須視各業者的需求而定。通常因為鄰損大多是建築物龜裂，所以多數營建業者保額落在1,000萬元內，足以支付小規模的龜裂，但基泰事件影響範圍太廣，實際損失難以保險來支付。

保險法權威、北宇管顧公司總經理劉北元則表示，第三人建築物龜裂、倒塌責任附加條款通常保額都不會保太高，主要是因為該險只承保施工造成鄰屋龜裂或倒塌等損失，若建築屋傾斜但尚能居住，則不在承保範圍內，而近幾年像基泰這樣大規模的事件並不多，加上產險公司會依據工地與鄰屋距離、戶數以及開挖深度核算保費，為了不增加成本，所以300至500萬元的保額是業界常見的行情。

至於如何使風險降低，劉北元指出，除了營建業者風險意識提高，增加保額之外，自己本身的營建管理、SOP等需要做好，不能全部都依賴保險，因為保險主要是保障意外。

劉北元也建議，儘管現在建商開工前都需要先存證鄰宅的狀況，並進行鑑定，避免事後有鄰損時造成爭議，但民眾得知附近有建案要開工，也可以自行拍照、錄影存證，保障自身權益。
 

花百萬買「超廢空間」他問能幹嘛？　專家揭4必要性：沒了1坪掉5萬
好房網News記者王惠琳／綜合報導

高房價讓消費者在買房時對室內坪數「斤斤計較」，希望每分錢都能換來實用的居住空間，「陽台」就成了建案中尷尬的設計，太小不好用，太大又讓人心疼錢花在室外。

一名網友在PTT上發文，表示自己最近看到一個建案「什麼都好，就是主臥室有個陽台可以走出去」，陽台約1坪多，價值100萬左右，但老婆卻擔心如果陽台可進出，可能就會將室外髒污帶回寢室，他也難以想像此陽台的用途，質疑：「我花100萬買了一個不知道要幹嘛的東西」。

文章貼出後，網友對主臥陽台的優缺點也各有見解，「只有在疫情期間，居家時間多，才有去這個陽台活動」、「個人會在陽台喝咖啡吃早餐，很愛大陽台」、「棟距遠、鄰居看不到、風景好才會想去陽台」、「我家沒用主臥陽台，單純就當落地採光面」、「雨會打到陽台上，每次要先擦拭拖鞋比較麻煩」、「灰塵會很多要掃」、「這種陽台都很廢，夏天很熱、冬天很冷，偶爾還有蟲子會飛來飛去」、「缺點：鄰居有可能在這種陽台抽菸」。

網友們也指出，主臥陽台是否實用端看個人生活習慣，目前坪數較大的房型大多都還是會有主臥陽台，但須注意陽台深度是否有超過60公分，才能放桌椅，若僅40公分就相當難利用。

內行人也指出主臥陽台有其必要性，尤其在潮濕的地區一定要有陽台，以免房子沒蓋好幾年後牆壁就有壁癌，另一方面陽台也可避免雨水濺進室內，或是打在窗戶上的噪音，而西曬的房間也需要陽台隔熱。

室內設計師邱柏洲表示，主臥陽台大部分出現在新建案中的「假2房」算是一種建商新手法，這類房型因為僅有單面採光，一字形陽台會從客廳延伸到主臥，主要用途就是放置洗衣機、晾衣服，避免把衣服晾在客廳。邱柏州表示，這類格局在台中北屯相當常見，他所經手的裝潢案例就多達30多個。 邱柏洲指出，對於小宅、極小宅來說，主臥陽台就是走實用功能，但若從豪宅角度來看，主臥陽台「不是拿來用，是給眼睛看的」，例如高雄厝的大陽台就常有延伸到主臥，只會用來觀景、植栽美化。

翔翰室內裝修設計總監盧淑媛則表示，其實有陽台好處多多，陽台除了可以綠化營造前景，如果陽台屬於東、西向時，可採用臨時落地形曬衣架支援曬衣被，或是曬太陽，多個運動之處，非常好用。再從建築安全方面來看，有陽台或雨遮設計的區域鮮少漏水，非常有利，而萬一發生火災或其他災害時，陽台更是逃生選擇之一的位置，尤其是高樓層待援助。

房產專家Sway則提醒，許多人為了要增加室內空間，就把陽台外推，但陽台的位置代表的是屋主的前途事業發展，這樣一來，不但違法也影響了風水，甚至還損及了房價。 

Sway指出，陽台外推一旦在裝潢時沒處理好，不但造成鄰居漏水，也可能會發生結構安全方面產生的危險，大樓外觀也會參差不齊，更重要的是，房價相對也受影響，外推的陽台1坪至少跌了5萬；另外買了陽台外推的房子後，室內空間看起來很大，房子裝潢時卻因為被告知是違建不能蓋，反而花上一大筆錢善後。 


 

預售屋2字頭不敗、桃園「這」優勢多多　首購買房好機會？
好房網News記者林和

桃園觀音區的草漯重劃區，受惠於周邊有觀音工業區、大園工業區、桃科一期等產業區塊，就業人口眾多，帶來龐大居住需求，加上航空城計畫利多，成為桃園新興的房市熱區。熟悉全國各區房市的寶麟廣告副總經理管清智認為，觀音草漯有其強大的房市優勢，「預售屋2字頭就非常吸引人，加上眾多建設、未來發展可期，都增添區域房市量能」。

內政部統計，2013～2022年近十年來，桃園戶數增幅居六都之冠，觀音區更是桃園各行政區中成長第二；觀音人口成長確實看得到，目前2字頭房價也相當吸睛，成為區域購屋民眾鎖定區塊，更是在地與周邊首購族買房好選擇。

管清智指出，不要用刻板的3字頭既成生活圈，或是4字頭的蛋黃、蛋白區來看待觀音草漯，必須用2字頭房價來衡量觀音草漯的機會與優勢。他說，觀音房價仍是低基期，這件事情非常重要，有了低基期，持有成本低可反映在出租投報率相對較優，且低基期的情況下，轉手獲利程度也會更好；十年前，2字頭可買在桃園蛋黃區的中正藝文特區、以及目前繁榮可見的青埔，如今這兩區域房市單價都有2、30萬元漲幅，可預見現在低基期的觀音草漯，未來房價增值可期。

管清智表示，對於首購族、第一次買房的年輕人與新婚夫妻來說，預售屋2字頭在北台灣更是幾乎消逝，因此觀音草漯的房價優勢，確實吸引許多在地及區域首購族、小資族入手，尤其現今高通膨情況下，又有自住需要，「先求有再求好，隨著區域發展利多、房價有所增值，未來可再從蛋殼換到蛋白，長線更能逐步買到符合自己需要的房子」。

管清智提及觀音草漯的優勢與機會，包括「2字頭房價仍足以負擔」、航空城開發計畫、人口正成長、完整的產業聚落及廊帶...等，以及草漯生活圈的生活機能更加便利，商家變多，此外，桃42縣月桃路拓寬工程、未來可更便利串聯觀音至青埔特區及高鐵桃園站，重要的是，隨著諸多重大建設開展，未來區域房市支撐性更強、房價增值可以看得見。

 

桃園「這新興區」預售屋、新大樓最新單價曝！交通優勢吸雙北客
好房網News記者林和謙

桃園市這幾年來的人口持續正成長，目前人口數已達230萬人，因房價比雙北市親民，加上大量新增就業機會及產業發展，都推升房市，也吸引外地民眾移居。其中位在桃園區的經國重劃區，這幾年也是討論度不低的房市新興區域，桃園市桃園地政事務所地價課最新統計，今（2023）年第二季經國重劃區預售屋平均單價來到39.3萬元，新大樓單坪均價也逼近4字頭。

桃園地政事務所地價課統整顯示，今年第二季經國重劃區預售屋平均單價為39.3萬元，整體預售屋市場價格穩定，交易量比上一季微幅增加，但與去年同季相較仍呈現下降趨勢。

桃園地政事務所地價課指出，交通便利的經國地區屬於新興發展區域，鄰近南崁交流道、經國轉運站，因交通優勢而吸引在雙北上班的通勤族及外縣市消費者移居，第二季因預售建案完工過戶，新大樓（不包含1樓）單坪均價為39.7萬元。

經國重劃區確實有其吸引人之處，永慶不動產中路京懋一號加盟店蔡君宏店長表示，與中路特區相較，經國重劃區的住宅推案比較少，但推案穩定，且持續有自住客群移入，除了桃園在地客，對於一些開車通勤的雙北市民眾來說，經國的房價相較雙北市更加親民，因此也吸引雙北客來此買房；經國重劃區已有預售案單價來到4字頭，3字頭則可往成屋產品選擇。

蔡君宏指出，經國重劃區有3大交通優勢，未來潛力相當大，第一優勢為鄰近國道一號南崁交流道，對於常須開車通勤的族群來說，要到台北上班，鄰近南崁交流道就非常方便；第二優勢為經國轉運站可便於搭乘客運，走國道更方便南來北往。此外，未來桃園捷運綠線G12也會在經國重劃區附近設站點，他表示，幸福橋完工後可直接連結中正路與同安街，民眾到G12捷運站更方便，而2025年預計捷運綠線完工，種種交通優勢下，經國重劃區的發展及潛力可期。


 

陸金融房市掀風暴　台灣恐步後塵？台經院曝2關鍵：免驚
EBC地產王

中國房市流年不利，近期陸續有指標房地產公司退市，繼恆大危機後，最大民營地產開發商「碧桂園」也驚傳債息跳票，此外近期也掀起大陸版的「雷曼風暴」，中資最大資產管理公司的中植企業集團旗下「中融信託」，也因投資房地產受累，令人憂心台灣房市會否步上後塵。專家認為，兩岸政經情勢以及風險控管程度不一，再者建商的體質不同，讓房市有明顯差異，不太需要過度擔心。

碧桂園日前表示，尚未支付2筆已到期的美元債券利息，金額高達2250萬美元（約新台幣6億2563萬元），2筆利息還在寬限期內，但債息跳票的風險引發關注，尤其作為中國房地產巨頭，令外界擔心成為下一個恒大，消息震撼海內外，就連經金管會也示警，提醒台灣金融業曝險也有大約新台幣3.06 億元，國人投資踩雷則有17.7億元。
 

不僅如此，「中融信託」也因投資房地產受累，傳出至少已有人民幣3500億元（約新台幣1.54兆元）的信託產品暫停兌付，由於碧桂園是大陸模範建商，如今面臨樓房銷售停滯，再看中融信託暴雷，令人好奇台灣是否步上後塵。有網友發文指稱，台灣近年房市明顯過熱，房價漲幅驚人，儘管兩岸預售制度不同，但觀察台灣GDP貢獻主力電子與半導體業前景不明朗，擔心股匯雙殺將影響房市，甚至催生建商倒閉、爛尾樓現象。

針對上述疑慮，台經院產經資料庫總監劉佩真表示，大陸房地產業者大量舉債的現象，在台灣很少發生，主要是兩岸環境不同，自從2022年起大陸發布「三箭齊發」等救市政策，加劇房地產業者債台高築，反觀台灣業者在2017~2022年期間荷包滿滿，大多累積一定資產，即便房市轉冷大多仍可生存，不至於湧現大量建商斷頭、爛尾樓。

劉佩真指出，觀察台灣經濟表現，半導體產業的影響高於不動產，反觀大陸GDP貢獻將近20％來自房地產，扮演經濟的重要引擎，影響程度不言可喻，再者兩岸政經局勢不同，台灣政府很早就對房市進行風險控管，推出信用管制等措施，觀察貸款也沒有超額現況，不用擔心會重演相似情節。

她補充說明，觀察台灣房市現況，目前呈現量縮價穩格局，尤其台灣在自住方面的需求，沒有呈現完全的潰散，加上通膨、營造成本攀升等因素，造成房價支撐在相對高點，即便房市景氣降溫，價格仍然不見下滑，這是可以留意的部分。

 

高房價造成的「無形社會損失」　學者揭恐怖的後果！
記者林和謙／台北報導

多年來國內房價上升明顯，尤其近幾年因熱錢充斥、供給面、利率等而使房價大漲，高房價引發民怨！崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦教授認為，高房價造成富人與窮人的財富差距拉大，政府不應任其失衡不斷擴大，當資本弱勢者難以在市場取得房屋資源、或是取得房屋資源的代價遠超過個人的負擔，「則弱勢者將不再努力工作，社會人口紅利逐漸消失，會是無形的社會損失」。

柯伯煦指出，昂貴的房價對多數一般勞動者造成購屋難題，形成很高的門檻且不易跨越，購屋需求者怨深載道；勞動者在社會中分工，努力一輩子卻無法交換到安身立命的住宅，代表房屋市場發展過程是存在問題的。

買房會有早買與晚買的時間差，柯伯煦說，若購屋成本由別人決定，則資本弱勢者的購屋成本由售屋者來決定，資本能力弱的購屋成本被資本能力較佳者加重了成本，售屋者又不會想降價出售，自由競爭機制就有著缺陷；高房價造成富人與窮人的財富差距，政府不應任其失衡不斷擴大。

柯伯煦表示，在社會中謀得一份工作進而取得穩定所得收入，這是多數勞動者累績個人財富的重要管道之一；不過低薪勞動所得難以累積基本的財富來用於購屋的自備款及分期付款，其次是無力參與購屋的市場交易來累積財富（例如小面積住宅換大面積住宅），最後是難以有多餘財富來從事其他交易活動進而累積財富。

柯伯煦指出，當資本弱勢者難以在市場取得房屋資源，或是取得房屋資源的代價遠遠超過個人的負擔，「則恐發生弱勢者不再努力工作，社會人口紅利消失、少子化，也是一種無形的社會損失」

他認為，此次《平均地權條例》修法主要目的是為了引導不動產市場正常發展，間接目的是讓青年人可購屋圓夢，不過政府應可有更多作為。青年人剛出社會時處於資本弱勢，在踏入職場工作10年之餘可能展開買房自住計畫，但等到多數人開始了解房市變化及房價趨勢，原本購屋計畫為時已晚；政府不妨以10年為一區間，依據房價上漲趨勢、人口居住偏好與都市發展變遷，預先準備一定比例數量且平價的公共住宅，讓購屋計畫與生育補助政策、融資優惠與租稅優免政策有相互影響，讓就業扶助、激勵生育、協助托育及購屋圓夢之間有鼓舞人心的作用，來施展出更平衡及全面性的政策。

 

大選前該進場嗎？下半年不可不知的三大房市密碼！
文／賴淑惠

房價飆漲不見盡頭，2023年一開年，執政與在野黨一致無異議通過打炒房平均地權條例修法，到了七月，時代力量前立委黃國昌和網紅館長又發起萬人集會，走上凱道訴求居住正義，2024選前倒數，相關議題再成藍綠白三黨攻防焦點！爭取「居住正義」看似兵家必爭，但這些為選票殺紅了眼的政治人物，誰是真心？誰在消費？而2024大選前，到底能不能大膽進場？成為龐大手無寸鐵的首購族最關心的房市話題，但選前最後不到半年的房市三大密碼，已經為選前與選後行情預先埋下伏筆！

■密碼一：房市成交均價破千萬　百萬購屋恐成絕響 日前有一名網友PO文喟嘆無處安居，他無助詢問網友「預算1000萬到1200萬，應該買在新北淡海新市鎮還是桃園青埔？」這篇PO文一出，回應如雪花般飛來，有人說「退休淡水、生活青埔」、「淡水每天塞車你要確定欸」，也有網友質疑「青埔鳥不生蛋，生活機能超不推！」多方交戰，引發網戰，千萬預算該落腳何處？真的是見仁見智，但又要交通又要機能的話，選項真的不多，但這個金額已經是多數人咬緊牙根，苦撐出來的血淚積蓄！
事實上，一千萬隱然已經成為台灣人晉身有房族的低消門檻，有房仲業者彙整實價登錄資訊，觀察七大都會區近五年1~5月預售屋總價中位數變化，發現2023年七都預售屋中位數總價，均已突破1000萬元大關，正式宣告千萬預售屋時代來臨；而內政部最新統計也呈現了類似的趨勢，2023年第一季的購屋申請貸款，人數最多的是40至45歲，總計7314件，購置總價約1271萬元的房屋；其次是35至40歲，共有7245件，購買總價約1204萬元；30至35歲則有6479件，購買總價1147萬元的房屋，百萬購屋已經是昨日黃花、再不復見。


■密碼二：首購族均齡近半百　窩居25坪以下小宅 天要下雨、娘要嫁人，跟房價一樣，誰選總統都管不了！回顧2013年同期，第一季申請房貸數量最多的是30至35歲，共9149件，購買總價729萬元的房屋；其次是35至40歲購買總價796萬元房屋；40至45歲則是購買總價877萬元房屋。跟十年前相比，平均購屋總價多出了約400萬元，而購屋客的平均年齡，卻延後了十歲以上，更辛酸的是，大家苦存購屋基金，換得的卻是越來越萎縮的住宅空間，今年Q1全國總面積低於25坪的小宅產品交易，占比約為41.9%，六都除台南之外，其他五都的小宅產品交易占比皆超過全國水準，其中又以台北市54.6%最高。
原因無他，建商為了銷售，深知一千萬已經成為「房市密碼」，為了投其所好，建商莫不絞盡腦汁，將房價壓在千萬上下，先把購屋客吸進案場，鎖定消費者最基本的消費能力，再量身訂造出符合這個銷售密碼的格局與坪數設計，才有可能把房子賣出去，於是這幾年小宅異軍突起，在房市寒冬屢屢吹響成交號角，全台房價漲破千萬外，在年輕人越買越小、越買越老的窩居化趨勢下，大家不敢「婚」、不能「生」、沒錢「育」，形成的巨大國安危機，更不是一次大選騙騙票的假政策紅利可以解決的！

■密碼三：北市房價近三年首跌！新北脫穎領漲全台房市 看似一片悲觀的選前房市，有首購族找到房市紅海，根據住展雜誌統計，台北市今年Q1平均房價106.2萬元／坪，較上季下跌4千元／坪、季減幅約0.4％，為2019年Q4以來首次下跌，雖然跌幅不多，大家幾乎無感，但這個數字已經直白表態，購屋族對天龍國房市開始死心，未來幾年，房市領頭羊換人當！
其中，表現最亮眼的莫過於新北市，Q1平均房價49.1萬元／坪，季增幅約1.9％，其中，表現較為強勁的包括2023年房價逼近4字頭的汐止；房價漲幅超越1成的，還有受惠淡江大橋即將通車、八里輕軌等議題的新北八里；2023年房價正式站穩3字頭的桃園龜山，因為鄰近雙北，還有機場捷運加持，同樣後勢驚人。

三大密碼曝光，呈現房市發展已成自走砲，藍綠白候選人各彈各調，恐怕無力回天，而回顧2012總統大選，央行祭出選擇性區域限貸與財政部2011年課徵奢侈稅，但，大選後房市在價量背離中卻死灰復燃；到了2016年總統大選前，政府則公布課徵房地合一稅1.0，並課徵囤房稅，大選後就公布前瞻建設，公共工程與交通建設擴張，房價也因此再展多頭氣勢。如今，2024總統大選，政府政策除了有央行四限貸、財政部房地合一2.0，加上平均地權修法，恐怕也只是再一次歷史重演，政治風向不過虛晃一招，有意購屋首購族與其緣木求魚，不如從善如流，先求有再求好，從新北小宅入手，自謀生路為先。


 

建照、使照「誇張差距」出現！房市「這些衝擊」恐躲不過
記者林和謙

政府這一波打炒房、健全房市政策，主要是要掃除房市的投機炒作，並不是要壓抑正常的自住與長期置產需求；不過這幾年房價大幅上漲，推案量也大幅增加，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，但建案銷售率除了2021年較高之外，其餘年度都低於50％，可預期未來餘屋數量會越來越多，也可從建照、使照量的差距來檢視，房市所受衝擊恐怕不小。
 
莊孟翰指出，回溯至2018年以來房地價格大漲的主要原因，除了台商回流、市場熱錢流向房地產，還有土地價格上升、營建成本大幅升高，因而使得房價也大幅度飆漲；此外，這幾年推案量也很大，但建案銷售率除了2021年達到6成，後續年度都低於5成，由此可知未來的餘屋數量將越來越多。
 

還有一個數據值得關注，莊孟翰說，從這幾年建照、使照量的差距來檢視，2017年建照、使照量呈現交叉點，2018年以後開始逐漸擴大差距、建照量大幅度增加，截至今（2023）年4月，建照與使照量差距達到29萬4,784棟，可以想見未來陸續完工對房市的影響。

莊孟翰指出，建照、使照量差距驚人，且這幾年各區域大量推案，未來3、5年開始大量完工交屋階段，將有越來越多新建住宅出現，加上現有的新建餘屋量以及未賣掉的預售屋，市場賣壓會更重，當市場出現銷售遲滯時，未售出或待售餘屋，就會改變市場供需結構。

莊孟翰分析，上述的情勢之下，蛋白區將大受影響，尤其這幾年推案量體大的中南部蛋白區，房價鬆動將更明顯，議價率可達1成；利空因素、資金壓力，中小建商撐不下去的恐會越來越多，建議想買房的民眾，不要買盤出去的建案，因為業者蓋不好、無法完工的，低價接手者可能降規減配，而影響住宅工程品質及居住安全，若有建案改名再賣的，這種案子也別碰。

他表示，今年房市預期「4大皆空」，包括經濟下行、政策偏空、利率可能還會升以及房市超額供給；今年經濟成長明顯會下修，政府持續打炒房、《平均地權條例》又實施，歐美通膨仍高、利率可能還會升，國內央行也可能再跟進升息，諸多利空因素下，房市買氣會持續弱。

 

近11季首見貸款期數減少 專家：反映申請狀況達到頂峰
文/記者張瀞勻

受限於高房價與利率相對偏低，國人房貸期數一路增加，不過最新統計今年第一季的房貸期數為291期，較上一季的297期減少約6期，反映30年期房貸申請狀況可能逐漸達到頂峰。不過今年第一季申請房貸的平均也達24.3年，雖然新青安的政策房貸最多可達40年，但可觀察國人對於這麼長期房貸的接受度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，30年期房貸可降低每月還款負擔，同時也增加房價的負擔能力，現在30年期房貸已經成為房貸主流產品，不過對比現在購屋貸款數量最多35~45歲的族群來看，倘若沒有提前償還貸款，則最後恐怕會一路還到退休。

統計顯示，今年第一季的房貸期數回落到291期，雖然較上季297期減少，但仍是歷史次高紀錄，若以主要都會區來看，僅有台北市、台南市與高雄市的貸款期數不到300期，最高的是新竹市的309期，主要新竹市有許多園區客，普遍收入較高且工作人口的年紀較輕，因此貸款期數平均達309期，其次則是新竹縣的303期，台中市平均也有301期，桃園市300期，除了貸款人的條件以外，這些區域有許多重劃區的新房子，銀行也願意給予較長的貸款年限。

曾敬德表示，30年期房貸已經成為目前房貸主流，過去幾年也扮演推升房價重要的資金動力來源，政府的新青安貸款方案，也拉長貸款年限與寬限期，建議購屋人應該謹慎使用，避免過度擴張財務槓桿，若手上有多的資金找不到低風險的投資標的，也可以多還一些本金，等於省下2%的利息費用。
以申請房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬873 元，若搭配30年期房貸，同樣條件月還款可以減少到3萬7263 元，每月還款壓力明顯減少。

電價只會越來越貴　家庭儲能未來商機無限記者
記者王玉樹

未來新建物強制設太陽光電，加上政府投資，未來儲能商機非常大。不過儲能設備業者認為，短期內因台灣電價太便宜，儲能設備仍貴，較難大量發展，但因核電退場、較貴的燃氣、綠電增加，電價看升，業者看好家用儲能未來商機，包括台塑等石化龍頭也搶進。

行政院推動淨零路徑，2050年前要砸約1800億元在強化智慧電網和儲能系統上，加上電動車電池需求，像是石化龍頭台塑今年還成立新智能公司，蓋電池芯工廠，並鎖定家用儲能。台塑新智能董事長王瑞瑜還宣示，目標每個家庭只要花10萬元，就可以買到鋰鐵電池儲能設備。

眾樹能源總經理莊景名說明，家用儲能設備目前有「落地式」與「壁掛式」，購買的民眾有的是因應防災型斷電，做為緊急備援系統。另外有的是照顧老人家，家中維生器呼吸系統不能片刻斷電，還有客戶是廟宇，點光明燈，也不能沒電。

對於新建大樓強制設太陽光電，台達電能源系統解決方案事業處資深處長艾祖華肯定說，確實該鼓勵綠電自發自用，減少輸電耗損。不過台灣短期內要大量發展家用儲能，他認為比較困難。主要原因是台灣電價不夠高，儲能費用則還太貴。

莊景名也持相同看法，使用儲能一度電成本是5到6元，但跟台電買1度才3元。且以能存10度電的壁掛式家用儲能看，一台要價也要10幾20萬，確實也還不便宜，通常是有需求的民眾會買。

雖短期內較難大量發展，可是業者都看好長期發展性，主要是便宜核電慢慢退場，未來燃氣、綠電比例上升，電價將持續上漲，莊景名就說，樂觀看未來儲能發展。 艾祖華進一步指出，儲能潛在商機雖大，但呼籲要政府帶頭鼓勵，並做示範規畫。