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房市趨勢反轉？14家上市櫃砸171億元、搶購8.4萬坪桃園土地

文/記者張瀞勻
立法院通過「平均地權條例」修正案，今年將實施「預售屋新五規」，鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出，拉升房價上漲的元凶是政府增稅、利率升息與建築成本大幅上揚，今年全球通膨可望趨穩，利率再調整有限，平均地權修正案通過後，應該是最後一波打房，政府應會暫時縮手，他也預告台灣房市將盤整三年，逐漸回歸市場正常機制，也是消費者進場的好時機。

賴正鎰分析全球大環境指出，新冠疫情三年造成世界各國大量印鈔票撒錢，貨幣寬鬆政策，造成通膨嚴重，美國聯準會只好連續升息來抑制通膨，俄烏戰爭2023年還在持續打仗，英美等國家持續提供更多戰車及金援給烏克蘭，歐洲能源缺乏，天然氣與國際油價漲到每桶100美元的高點，全球原物料短缺，導致國際物價價格上漲，加上中美貿易戰持續，出口貿易訂單也受到影響，不過台灣出口貿易對大陸依存度高達46%，每年貿易順差超過1300億美元。

美元的大幅升值造成歐元、台幣與日幣都創下有史以來的重貶，像是台幣一度貶破33元，現在又回到30.4元兌一美元左右，股匯市也大受影響，美元升息造成外資抽腿，台股跌回到一萬四千點至一萬六千點之間盤整，台幣匯率也會回到29元。中美關係緊張，大陸在台海演習，影響兩岸政經，行政院主計總處下修去年經濟成長率為3.06%。

好消息是，在美國就業率提升，通膨趨緩的情況下，外界都推估美國聯準會將緩升利率，Q1只會調升一碼，他預估全球貿易在今年第三季可望好轉，在全球景氣漸漸恢復後，半導體晶片與手機等電子產品，今年應該是去庫存的一年。

他對於台灣房市未來表現有六大趨勢分析，第一，去年國際天然氣與原物料漲價，連帶使得國內民生物價與餐飲被迫漲價，民生消費壓力更大，政府此時又嚴厲打炒房政策，包括房地合一2.0，提高地價稅與土地增值稅，土建融貸款管制，取得土地後須在18個月內取得建照開工等一連串動作，打亂開發商的推案計畫。

第二，2022年房價大漲原因是政府帶頭調升利率與增稅，加上建築材料成本上漲，像是台中，這兩年平均房價從20萬元上升到45萬元，每坪建築成本從8.5萬元漲到14萬元，台北12.5萬元漲到22萬元，SRC鋼構建築的每坪成本甚至超過25萬元，他直言「房價已經回不去了」，這也吸引不少預期房價高漲的人趕緊進場置產抗通膨、求保值。

第三，目前建商購地貸款成數約剩五成，這幾年購地吃飽了，加上政府限期18個月須取得建照，所以今年也是去化土地年，去化速度放緩，加上無法預測建築成本，很多建商決定改採「先建後售」來確保金流，穩健經營。都會區未來的土地首選將會以都更為主，但首要必須先會控制營建成本。像是台北、新北、桃園、台中的舊市區都更為優先，台南與高雄也一樣，在高建築成本的現況下，房價真的回不去了。
第四，去年全國總推案量破台幣2兆元，但總體銷售面積並未上升，明顯是單價上漲造成，在政府打炒房下，今年持續發威，預估推案量減少兩成，總量約是1.6兆元，呈現「價穩、量縮」格局。

第五，九二一大地震後，全國的建商倒閉僅剩不到100家，這幾年又恢復了，增加到上萬家，他預估政府打房後，再來幾年都會是盤整年，小建商可能會被併購或出售土地已是未來趨勢，資金實力不夠的小建商，將會大幅減少，預估三年內會縮減50%，約剩下5000家左右。

第六，大型的品牌建商將會朝向商業不動產方向去經營，例如投資酒店、商場、辦公室收租，邁向正常開發商的永續經營方向走，在規劃設計建案方面，也會越來愈精緻化，產品會越來越精美，讓消費者可享受更好的生活品質。

 

房市「恐怖三殺」下跌風暴醞釀中
好房網News記者蔡佩蓉

房市正在醞釀一場下跌風暴嗎？包括《平均地權條例》修法建商跳腳，2022年3月起美國聯準會升息、國內央行跟進升息，資金派對結束、股市歷經修正，告別低利率、資金緊縮同步啟動，為2008年金融海嘯後首見，市場結構的改變，也讓房市不論預售與成屋買氣雙雙衰退，這次更恐陷入「三殺」局面。

以《平均地權條例》來說，預售屋禁止換約以及私法人購屋許可制，前者衝擊到短炒、投機型買方，預售屋買氣受挫；後者，因豪宅購置主力買家為私法人，因此也殺到了豪宅買氣。

預售屋一來房市走空，短炒型買方觀望，甚至退場，二來若《平均地權條例》照目前版本修法通過，等於鏟除紅單、預售換約獲利的生態鏈，買家只剩自住客與中長期置產客，銷售買氣勢必不如以往火紅。

而對自住客與置產客來說，升息造成的貸款負擔壓力，已經有感。其中，首購族雖面臨到循環升息，必須縮減生活消費，以填補升息後的房貸負擔，但畢竟是剛性需求，量力而為之下，還是會有買方出手購置；相形之下，換屋族評估換屋後，新房貸利率恐高於舊房貸，則可能按兵不動，先不換屋，這將衝擊到剛性買氣。

而置產客戶，若為長期收租型，面對房價處於高檔位置，租金報酬率甚至不及目前大額美元定存超過4％的利率，短期內靈活的置產型客戶可能讓「資金往最好報酬的地方去」，而後未來房價有所修正，才評估投入資金到不動產市場。

因此這波國內外金融情勢改變、《平均地權條例》修法，恐讓預售、豪宅、自住置產型產品皆受挫，出現三殺局勢，後續價格走勢值得關注。普華國際不動產總經理田揚名分析，《平均地權條例》等於讓炒房客打消購置意願，投資客就地解散，同時，抑制了豪宅市場，等於雙購屋渠道都被阻斷，買氣大受影響。

房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民表示，在銷售買氣轉弱時，買賣雙方可能會拉鋸一段時間，此時量縮嚴重，但若修正破口出現，並持續蔓延，就會出現區域的價格鬆動。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，利空干擾之際，房價有了商議空間，而待利率走低或重回房市牛市，可能又會進入房價高漲階段，整體來說，這些利空仍會以短期投資客受主要衝擊，自住方不論是首購或換屋族，看準時機就下手，其實不見得受到影響。

猛虎變病貓！專家預言2023年七大現象 地板價恐成天花板
文/記者張瀞勻
 
2022年虎年房市上半年虎虎生風，幾乎就是這波多頭最後的煙火，市場出現「買、租、裝修」皆創新高的現象，不過隨後受到美國暴力升息、通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息等衝擊，房市由盛轉衰，下半年猛虎變病貓。展望2023房市已進入修正循環，房市高處不勝寒，兔年房市恐怕要慎防「獲利回兔」的壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，虎年房市上半年在通膨預期、造價上揚與科技業投資等利多刺激，一二手市場同創新高，預售市場漲勢可怕，一手市調機構統計，過去一年房價的漲幅創下20年以來新高，連房地合一稅的稅收，也創下上路以來的新高，不過短期房價漲得又快又急，加上大環境已經沒有支撐房市繼續往上的條件，房市也將步入調整期。
 

2022房市有幾大現象：

1.一二手房價同創歷史新高

2.移轉棟數衰退6年來首見衰退，估跌破32萬棟

3.下半年預售實價揭露量較去年第四季旺季腰斬

4.資金由寬鬆轉向緊縮，房貸利率連四升

5.科技業投資題材退燒

6.危老題材熱，北市累計約20間飯店核准危老

7.頂級A辦仍夯，租售價格維持高檔

8.觀光處於谷底等待復甦，店面仍深受影響

展望2023年房市可能出現的現象：

1.房市進入盤整期

2.實價行情可能從地板變成天花板

3.一手案若銷況持續低迷，恐怕會有讓利現象

4.房價強漲區、重劃區難免出現修正壓力

5.下半年選戰開打，房市可能成為政策焦點

6.利率升息循環接近尾聲

7.觀光復甦，店面飯店業谷底回升

曾敬德表示，展望2023兔年，因為外在情勢已經逐漸改變，房市難免會有高處不勝寒的疑慮，加上現在民眾對於房價已經沒有不買會更貴的預期，房市景氣循環從高檔步入修正的跡象越來越顯著。

開窗與健康住宅選購
文／孫振義

論起居家環境，東方有傳統的風水學，談的是風生水起。然而，當今社會講求的是科學與實證，因此關於生活環境就得特別強調通風、採光、遮陽、對流等微氣候因子了。事實上，一般人購屋買房更應該對微氣候特別關注，因為房子的通風與採光環境，將顯著地主宰著居住者的健康與舒適。

首先，擁有良好的採光環境，不但可以確保居所在白天的室內環境明亮度，更可顯著地降低人工光源照明的耗電量。常言道：明廳暗房，即表示有明亮寬敞的客廳以及生活空間，對於居住而言，不但可以提升居住者的心理感受，自然陽光所帶來的殺菌效果，也可以確保室內有更好的健康環境品質。

然而，對建築物而言，陽光的過猶不及都不恰當，例如某些建築物有嚴重的東、西曬問題，亦即過度的陽光從東邊或西邊直接曬進室內，同時也引進大量的熱蓄積，不但會讓室內空間感覺到高溫與不舒服，還可能會造成冷氣及空調耗電量的增加。所以，這時候就必須輔以完善的遮陽板或良好的牆壁與屋頂隔熱才行。

其次，自然通風與對流，也是維持建築物良好的舒適性的重要因素。建築物間有良好的鄰棟間隔，再加上適當的開窗，就有機會引進自然風到室內環境。如此不但有助於以通風換氣降低室內的二氧化碳濃度，還可以有效地降低室內的溫度，達到讓室內在夏季保持涼爽的環境條件。

然而，並不是所有的自然風都是舒適的，例如在冬季吹過來的冷風，對居住者而言就不是舒適的風。因此在購買房屋的時候，為避免有東北季風侵襲的可能性，又或者是儘量選購具有良好氣密窗的建築物，如此才可以在冬季降低冷風的侵襲，以維持室內保暖的環境。

此外，建築物也最好具備有兩側以上的通風窗戶，如此才能夠讓空氣在建築物裡自然流動，最終產生良好的對流循環。但建築物的深度也不宜過深，否則不利於自然通風與採光，如此就無法營造出舒適的室內環境。

總而言之，挑選一個住起來舒服又健康的居所，首先要觀察所有窗戶的開窗方位、大小及位置，以確保有充足的自然採光，且又不會有太過份的東、西曬之情況。倘若建築物朝向東方或西方，那就更要注意是否有足夠的遮陽深度，以及建築物本身牆面或屋頂的隔熱性能。

另外，開窗的位置與角度，也會連帶著影響建築物能不能有足夠且適當的對流、通風。民眾要儘量選購有兩側以上的通風採光窗戶之建築物，才較能夠保證讓建築物擁有良好的對流通風。如此，不但可以讓居住者有較健康且乾淨的空氣品質，室內亦能擁有較安全的二氧化碳濃度，也可以增加自然通風的機會，以降低空調耗電的使用量。亦即，通常房屋的先天條件就決定了未來居住者的健康以及能源消耗的情況，所以民眾在購買房屋的時候，只要稍加留意觀察建築物，就可以為自己爭取更健康舒適的居住環境、換得更美好的未來。

 

2023年房市展望與期望
文／彭建文

即將揮別2022年，綜觀今年房地產市場，房價大致延續2020年下半的漲勢，持續「看回不回」，但整體成交量則呈現萎縮，將以「價漲量縮」揮別。

2022年房價的「上漲」，基本上是建構在兩個條件，其一是延續2020年上半前新冠疫情爆發，各國紛紛以量化寬鬆貨幣政策振興經濟，營造龐大資金量潮與低利率環境，其二是俄烏戰爭導致國際物價大幅上漲，加以國內本身大量公共建設與民間產業投資，使得營建成本大幅飆漲，故房價在需求強勁而供給相對不足下不斷攀升。

2022年成交量的「萎縮」，也是建構在兩個條件，其一是「升息」，央行從3月17日起美國Fed的大幅升息，已展開三波的升息，雖然幅度僅兩碼(0.5%)，遠低於美國的升息幅度，但美國升息循環尚未結束，預期未來仍將持續升息。其二是籠罩在「政策不確定性」，內政部在2021年12月9日推出「平均地權條例」修正案，祭出限制預售屋或新建成屋換約轉售、高額罰金與刑法重罰炒作行為、預售屋買賣解約申報登錄、管制私法人購屋、及建立檢舉獎金機制等五大打炒房措施，並在2022年4月8日經行政院小幅修正，將不動產炒作課以刑責部分刪除後，於5月送立法院審查，市場預期該法案若通過，將對房地產市場產生重大影響。不過，該法案在選舉衝擊考量下，在立法院遲遲無法正式排審，而在11月26日縣市長選舉，執政黨以「4+1」慘敗後，後續可能更將無力繼續推動。

關於2023年房市，個人有下列的展望與期望：
在經歷量化寬鬆貨幣與低利率的狂潮後，短期房價上漲趨勢已達滿足點，未來房市應該逐漸回歸房價負擔能力的基本面，並進行合理的盤整與修正，而住宅租賃市場的健全發展應被重視。

新冠疫情衝擊減緩，各國開始逐步解封，此有助於國際觀光旅遊的復甦，但美國升息循環尚未結束，可能使全球經濟成長趨緩或甚至衰退，加以國際地緣政治風險仍高，極應避免擦槍走火情況發生，建議應提高投資風險意識。

目前國內大致可區分台北、台中、南高三大生活圈，以往因各縣市地方政府分屬不同政黨，彼此在許多政策的溝通合作與執行上較不順暢，此次選舉後，台北都會區(台北、新北、桃園、基隆)、台中都會區(台中、彰化、南投)、南高都會區(台南、高雄、屏東、嘉義)均為同政黨，未來應可在許多重大建設與民生議題上有更多合作空間，尤其是大眾交通運輸網絡、產業合作與分工、居住問題解決、以及社會住宅興辦，建議在各項政策規劃與執行上有更多合作空間，達到共榮共存的目標。

近年新竹與南高地區的房市熱絡，地方產業發展與就業機會是重要的基礎，未來應積極透過都會區合作方式，讓產業發展能彼此加分互補，並應避免經濟發展過程中可能產生的不動產投機炒作，才能讓更多民眾享受到經濟發展的成果，達到安居樂業的目標。

此次執政黨在地方選舉慘敗，房價的高不可攀也是重大的民怨之一，而「平均地權條例」修正草案遲遲未能在立法院排會審查，也讓許多民眾對於執政黨落實「居住正義」的信心大打折扣，未來無論是中央與地方政府應致力規劃具遠見的好政策，並確實有能力加以執行，才能提高民眾的執政信心。

 

公股銀行看淡房市！「價跌量縮」走勢已不可避免？
好房網News記者林和謙／台北報導

在多個負面因素包括連續升息、通膨、地緣政治與政經情勢不穩...等因素影響下，今（2022）年房市明顯降溫，且房市政策未見鬆綁，都更使房市低迷；近日多家公股銀行於第三季法說會上，都看淡明年房市，且認為房價將下修。學者分析說，今年下半年開始呈現價減量縮，2023年也不會樂觀，預計將是「價跌量縮」的情勢。

近期包括合庫金、台企銀、彰銀等公股銀行舉辦法說會，針對房市都提出看法，合庫金指出，在連續升息、政府的房市政策等原因下，房市交易量減緩，預期2023年房市將呈「房價緩下修、交易量跌」。台企銀認為，今年以來因通膨、疫情、升息等衝擊，國內房市降溫明顯，且政府相關房市措施尚未鬆綁，加上預期央行可能會再升息，都會牽動明年房市走勢。

另外彰銀則表示，因國際原物料價格下跌，因此近期營建成本也趨緩，加上升息、政府打炒房，預估房價在第四季會出現反轉；此外，受到多種負面因素影響，第四季至明年國內房市交易量將持續走冷。

而金融研訓院之前也針對銀行業調查，顯示銀行業看今年下半年房市，也持保守態度，認為下半年市場供需都降溫，住宅推案量減少，且包括投資、剛性需求都會下滑，議價幅度增加。而從今年下半年以來的六都建物買賣移轉棟數變化，確實可見交易大幅冷卻，買方觀望氣氛濃厚。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，從2018年到2021年是這一波房市「價量齊揚」飆漲最明顯階段，不過今年出現明顯變化，包括價量都呈降溫，推案量趨向保守，銷售率下降及部分小建商出現財務危機，房市風險逐漸顯現。

莊孟翰表示，房市走冷，銷售情況欠佳、面臨賣壓，建商又要負擔各項成本，都成為經營風險。房市從今年上半年的價平量縮，到下半年開始呈現價減量縮，2023年也不樂觀，預計將是價跌量縮的情勢，尤其機能不佳的蛋白區，前兩、三年房價哄抬太高，都勢必會出現下修。
 

桃園八德2新興區比聲量！「這裡」發展條件不可小覷
好房網News記者林和謙

桃園八德火熱房市熱區有兩個，就是大湳廣豐生活圈的廣豐重劃區、八德區公所生活圈的擴大重劃區，因為房價更親民、生活機能漸成熟，近年來包括桃園、不少雙北市民眾會到此購屋。永慶不動產八德廣豐桃智加盟店店東周亞威表示，大湳廣豐生活圈更靠近桃園區市區，整體周邊商圈熱絡，買房詢問度高，而八德擴大重劃區因為房價更具吸引力、新古屋社區單價平均落在2字頭，又有新醫院未來將進駐，增添區域房市吸引力。

八德這兩個房市熱區近年的討論度高，交易量不少，大湳廣豐生活圈以廣豐新天地及大湳商圈為中心，鄰近桃園、龜山及新北市，交通方面鄰近大湳交流道，有捷運綠線G4、G5站設置。八德區公所生活圈以八德區公所為中心，範圍涵蓋整個八德擴大重劃區，在多年發展後，逐漸由舊市區為中心向周邊區域發展，並有捷運綠線G1、G2站點，生活機能提升許多。

周亞威指出，大湳廣豐生活圈當地擁有國泰集團買下的廣豐新天地置地生活廣場、大潤發、全聯、大湳森林公園等，區域生活與休閒機能較成熟，廣豐重劃區有不少大樓社區，該區域開發較飽和，屋齡多落在5～10年，平均交易單價27、28萬至33萬元左右；而離未來桃園捷運綠線「大湳站」車程不到5分鐘的義勇街，屋齡20到30年左右的3房及2房中古大樓，也是不錯的選擇、詢問度頗高。

談到八德房市，常有人會將大湳廣豐生活圈的廣豐重劃區及八德區公所生活圈的擴大重劃區做比較，這兩區域都有便利的綠線捷運站點設置，加上區域機能明顯進步、方便度大大提升，成為民眾購屋的好選擇之一。周亞威表示，八德擴大重劃區目前預售案平均單價約在35萬元，視建商品牌及建材而有價格些微差異，若是屋齡5年～8年的大樓社區，平均單價都在2字頭，多落在25萬至27萬元左右，算是親民價位。

八德擴大重劃區擁有更新穎街廓、新大樓林立，環境及機能不錯，除了桃園、雙北民眾會來此購屋，甚至有一些竹科人也被這裡的較親民房價吸引、而到此買房居住，開車上班；另外也有不少土城、三峽、樹林區域的民眾，考量房價及具地緣關係，而會選擇到八德擴大重劃區買房。

周亞威指出，八德擴大重劃區除了擁有成熟的八德區公所生活圈機能，並有連鎖大賣場可供採買，也有多路線公車、客運，未來還有捷運綠線、大鶯豐德交流道…等建設利多，對於交通助益又更大，整體機能成熟，加上，之後的區域發展值得期待。此外，長榮健康醫療社團法人八德長榮醫院園區已在今年10月底舉辦動土典禮，長榮醫院位於八德擴大重劃區內、鄰近捷運G02站，院區預計2026年中完工啟用，屆時將為當地民眾挹注更多醫療資源。

房市變天！交易量腰斬剉咧等　專家斷言「只剩降價這條路」
好房網News記者戴鈺純

從2022年開始，美國聯準會（Fed）連續升息15碼、烏俄戰爭開打、兩岸關係等變因，為房市帶來諸多不確定性。而大眾最關心的，莫過於「房市真的退燒了嗎？房價要跌了嗎？」，全球高通膨持續，貨幣緊縮也讓經濟復甦力道放緩，金融市場出現震盪，這些種種的壓力，也確實嚴重影響民眾購屋行為與態度。

從觀察七大都會區今年第三季的預售屋交易量，與去年同期相比形成「價漲量縮」格局。整體而言，第三季度的預售屋買氣驟降，下滑了49.2％，幾近腰斬；而減少最多的是高雄、台北與台中，減幅都超過六成，永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，自去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，就讓市場投機買盤退場，加上今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量已明顯萎縮。

另外，從財政部每年度統計的契稅與土地增值稅數據當中，可以觀察出各地房屋交易量表現，根據最新資料顯示，全國1到8月契稅與土地增值稅雙雙減少，其中契稅累計實徵金額達106億，比去年減少4％；土地增值稅為669億，比去年減少約8％。不僅如此，今年10月的個人房地合一稅收為27.6億元，也已連續五個月衰退，更創下近8個月以來的新低，房市退燒跡象有此可見。

清華大學科管學院榮譽講座教授張金鶚分析，從金融機構角度觀察購屋者房貸及建商的土建融資料，可明顯感受到房市的變化，越來越多的訊息顯示房市不景氣的趨勢慢慢浮現，基本上就是房市的供過於求，而明年恐怕更不樂觀。過去景氣蓋了許多房屋，並炒高了房價，加上產品定位及個案區位不佳，導致供給過多且不當。另外，自住者在所得及家戶增加有限下，投資客在過高的房價及資金週轉成本下，無利可圖，使得不論自住或投資需求越來越減少，導致新推個案的銷售率越來越差，房市空餘屋越來越多，甚至傳出爛尾樓事件，而在無法消化的情況下，那當然只有降價這條路。

張金鶚說，再加上國內、外的資金越來越緊縮，利率也不斷調升，建商及購屋者的資金周轉成本也不斷增加。在「沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價格」壓力下，房價下跌的壓力當然也會越來越大。因此，張金鶚認為，隨著社會大眾的預期心理及整體大環境的不景氣，骨牌效應將產生，進而造成越來越多個案及金融機構的困擾，房市未來可能反轉！


 

【地產專欄】徐佳馨:升息大利空 2023房市拐點浮現

轉眼間，2022年就到了尾聲，這一年無論國際和台灣都發生不少大事，在疫情趨緩，各國逐漸解封，經濟活動逐漸回歸下；卻同時發生讓眾人跌破眼鏡的俄烏戰爭，打亂全球供應鏈；美國為打通膨，透過快速升息讓全球金融市場大震盪；台灣的紛擾也不少，年初的花蓮地震再次喚醒民眾對地震的恐慌與都更的覺醒，對岸首次越過海峽中線，兩岸關係進入前所未有的緊張；在經濟面上，央行連續升息、股市由牛入熊等等，對房市來說，2022年是一個不安且震盪的一年。

房市豬羊變色，升息成為大利空

在今年三月之前，台灣房市一片大好，對業者而言，因為疫情下造成的工料雙漲，加上原本土地價格就不低，有了漲價的理由，加上消費者擔心在通膨壓力下，房價會越來越高，恐慌心態下積極進場，使得第一季六都移轉棟數為6.49萬棟，較2021年同期的成長4％，同時第一季的移轉棟數創下11年以來同期新高，尤其是新北與南台灣的台南、高雄，第一季移轉的年增成長幅度都達7％以上，交出亮眼成績單。

殊不知，在這榮景下，因應美國聯準會升息不斷，台灣央行在第一季理監事會中宣布升息一碼，高過各方預期的幅度使得輿論大嘩，同時因台灣升息落後美國，勢必得急起直追，購屋者發現苗頭不對，想等待房價修正的預期心理下，讓房市交易在三月之後交易再無亮點，一路慘澹到年底。
 

房價向下拐點浮現，出手時機到了嗎？

經歷了大半年疲軟交易量，賣方心中也有壓力，成屋個案出現議價空間並不稀奇，還有個案願意直接降低開價，只求順利脫手，這種狀況不僅出現在中古屋，鐵板一塊的預售市場也有中南部個案願意降價求售，對於很多購屋人來說，面對新的一年，是不是準備出手了呢？

確實，2023年可能是近三年最佳的議價時間，不過因為景氣由多轉空，加上建商成本大幅增加，建議購屋人如果要買預售屋，宜選擇規模大的業者，避免買到爛尾樓；成屋雖然因為看得到也比較有保障，但是要特別注意，急賣個案是否有產權問題或是屋況瑕疵，建議最好透過專業房仲業者或是地政士協助把關，避免買到無法過戶或無法居住的房子，賠了夫人又折兵。

 

Q3房市量急縮、房價將反轉？ 專家揭3個關建點
文/記者朱語蕎
 
根據統計，今年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下2月後新低紀錄，且連續6個月跌破三萬棟，市場開始臆測房價是否面臨反轉？房市趨勢專家李同榮指出，第三季交易量雖然急縮，但面臨房價反轉下跌端視三大關鍵因素，包括股市表現、兩岸局勢、疫情控制。

據內政部統計，全台1～9月移轉總數為243,931棟，比較去年同期減少4948棟，微幅縮減1.99%：第三季全台合計移轉73,129棟，比上一季減少12,897棟，縮幅達15%之多，同時今年已連續6個月跌破3萬戶，因此市場一片悲觀氣氛。

李同榮指出，去年是此波房市技術循環的主升段，價量齊揚，但平均每月交易量也才在3萬戶邊緣，因此今年在七大利空齊襲下，指望每月交易量超越3萬戶本來就不容易，更何況第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊，交易量急縮達15%，但這將是今年季交易量的最低點，房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫，全年交易量預測不會低於32萬棟，最有可能是在32～32.5萬棟之間，甚至更高。

李同榮表示，判斷此波房市多頭會不會提早結束，今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點，而第四季交易量是否延續傳統旺季效應，或是繼續走弱，端看三大關鍵因素：

一、股市表現是否持續探底？

今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下，連續重挫達3成之多，對房市連動性就會越來越緊密，若第四季股市回穩上升，就有助剛性需求的資金活水。

二、兩岸關係是否持續惡化？

第三季在兩岸軍演的心理威脅下，嚴重影響房市購屋置產信心，尤其是高總價產品，交易明顯減少很多。中國二十大之後，預期習近平會在領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作，應該不會在第四季就出手，大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後，那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。

三、疫情是否持續蔓延？

9疫情總數持續延燒未退，尤其第三季更是疫情擴散的高原，雖然不致影響房價，但因影響房市交易活動的效率，以致成交期平均延長10天以上，因此，笫四季疫情若能趨緩，有助交易速度。

李同榮認為，影響第三季房市交易量的三大關鍵因素中，股市表現再低應該有限，兩岸衝突短期應不致增高，疫情應該會慢慢趨緩，加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季，綜合判斷第四季房市會回溫，暫時房價沒有反轉向下的危機，預期第四季房市交易量在76,000~78,000棟之間。

至於明年房市表現，李同榮認為房價開始會有些鬆動，部分區域與產品漲跌互見，上半年會比下半年表現較好，2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵，惟這波房價因有投資客剎車表現，縱使房價反轉，跌幅不會太深。

投資產能六都最強 桃園從工業聚落華麗變身
文/記者朱語蕎

桃園近年除了人口持續正成長，也是各大企業投資的首選，投資台灣三大方案中，包括台商回流、企業根留台灣、中小企業創新投資等，累積至今年9月，全台已核定1兆8千多億元，其中有3千5百多億是選擇桃園投資，約佔整體兩成，顯見桃園的投資環境深獲投資人青睞。

市長鄭文燦說，對於產業投資，桃園也對接經濟部，落實協助企業投資，以「單一窗口 全程陪伴」，包括土地取得、建照使照和營運使照申請、用水用電申請、聯外道路規劃，甚至是日後的員工招募，通通一條龍服務，這樣的機制設計，可讓投資更加順利。

鄭文燦說，桃園的成長，經濟力和就業力是很大的基礎，也因為投資金額增加，讓桃園工業用地逐漸不足，對此市府積極加速工業地釋出，包括工業區立體化方案，可有50%容積獎勵，工業用地毗鄰擴大案，最多可擴大至1.5倍。

另外市府也積極開發新的產專區，鄭文燦表示，像是航空城計劃就提供380公頃產專區，以及70多公頃自由貿易區，近期招商的9塊基地中，有7塊順利標出，都是知名企業得標，代表大家對桃園未來十分看好。

目前有超過10個產專區正在開發中，都已經全部核定，可望在下一屆市長任內完成，將提供超過300公頃的產業用地，幾乎每個生活圈都有，讓企業可以充分選擇，也促進就業市場的區域平衡。

此外，桃園也積極規劃高科技投資，像是龜山的華亞工五工業區擴大案，竹科龍潭基地擴大案等，都已有初步進展，鄭文燦說，整個桃園投資類型還是以高科技、電子業、電動車、綠能產業為主，工業產值達3兆台幣，一旦新的產專區完成，桃園競爭力勢必提高。

鄭文燦說，桃園是一個很好的投資亮點，他已把許多的產業擴大計劃都規劃好，未來4年內完成絕對沒有問題，希望讓台商、在地或跨國企業，在選擇據點時，能優先選擇桃園，許多國立大學也積極來桃園設立分校、醫院或產學研究中心，包括清大、北科大、陽明交通、中央大學等，桃園不會只是一個工業聚落，會是以一個永續城市的經營格局，發展的亮點城市。


桃園未來將提供超過300公頃產專區，涵蓋多個生活圈，讓企業有更多選擇，也平衡區域發展。

桃捷綠線周邊　這站房價最親民
2022年10月30日
 
桃園捷運綠線正在興建中，推升買賣雙方的預期心理，許多購屋族會超前部署選擇捷運沿線購屋，桃園市桃園地政事務所統計今年第二季捷運綠線沿線站點周邊地區價量分析，中古大樓均價最低在八德區的G03站單價17.3萬元，在地房仲表示，該站周邊屬舊商圈，不屬於重劃區域，因此房價基期仍低，不過因為大樓不多、釋出量較少，只要一釋出，詢問度高。

桃園捷運綠線貫穿八德、桃園、蘆竹及大園等區，桃園市桃園地政事務所統計今年第2季捷運綠線沿線21個站點周邊500公尺內地區進行價量分析，屋齡6年以上且11層樓以上的住宅中古大樓均價最高於G10、G11站周邊的桃園中正藝文特區，均價最低則在八德區的G03站單價17.3萬元。

信義房屋八德介壽店店長吳健揚表示，捷運綠線G01-G05站都在八德區，G01-G02站位於八德擴大重劃區內，G04站有聯開大樓開發案、G05站位於八德廣豐重劃區，都有較多新大樓，而G03站則位於八德兩大重劃區之間，有部分農地、廠房，並以2-30年透天厝、3-40年公寓產品居多，部分中古大樓多為屋齡10年左右電梯大樓，單價較為親民。

吳健揚表示，G03站周邊鄰近舊街區，主要幹道介壽路為八德最早發展的地方，生活機能俱全，有全聯購物中心、麥當勞等美食餐飲店林立，且上國道2號八德交流道也不遠，又有捷運綠線未來捷運站，具備交通優勢。

吳健揚分析，因為八德擴大重劃區與廣豐重劃區房價已高，廣豐重劃區已站穩3字頭，而八德擴大重劃區則是2-3字頭，區內有10餘座公園，有綠線中壢延伸線、大溪延伸線等工程規劃，以及青少年活動中心等建設，交易最為活絡。許多有地緣關係的購屋族一路看兩大重劃區從1字頭到3字頭，對房價增長的認知差距太大，會選擇到G03捷運站一帶找房，車程只差3分鐘，但房價較為親民。