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又見驚人數據！房市買氣難壓？他揭「3大利空」：降溫機率不低
記者林和謙／台北報導

    房市過熱程度難壓？我國央行最新公布今（2024）年7月份五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華南銀、一銀）新承作房貸金額
為1,217.39億元，創下歷史新高，顯見房市仍相當熱絡；央行經研處官員說，7月份五大銀行新增房貸創新高，有季節性因素存在。
而住展雜誌企研室總監陳炳辰認為，8月份有房市「三大利空」，後續央行可能還有調控房市措施推出，預估房市降溫機會不小。

    今年5月份五大銀行新承作房貸金額為1,162.35億元，當時已創下歷史新高，而7月的1,217.39億元更猛，且五大銀行新承作房貸
金額已是連續三個月破千億。央行經研處副處長曹體仁表示，主要因8月進入農曆民俗月，不少民眾會提前交屋，而六都建物買賣
移轉棟數也明顯上升，加上一些區域出現交屋潮，都會讓新增房貸金額增加。

    另外，今年7月五大銀行新增房貸利率為2.187％、月增0.003個百分點；曹體仁指出，利率上升主要因利率較低的新青安房貸占
比有下滑現象，加上部分銀行調升非首購族的房貸利率所致。

     而今年6月新青安房貸占五大銀行新增房貸的比重來到近41％，是去年8月推出新青安以來的占比新高，不過7月新青安占比略降
至38.23％、五大銀行承作的新青安房貸是464.38億元。

     央行近期呼籲各銀行自主管理不動產貸款總量事宜，且希望在不影響無自用住宅民眾購屋貸款，以及業者推動都市更新危老重建
、社會住宅等配合政府政策相關用途，與企業購建自用廠辦等所需的資金...等前提下，自主管理不動產貸款總量；也顯示近年房價飆
漲、交易量也增加，央行希望各銀行謹慎注意房貸水位。

     陳炳辰表示，此次房貸數據也印證近期火熱議題、房貸滿水位的其來有自，7月進入暑期所屬房市淡季，仍不減民眾買房興致，
又再顯示房市熱度。 不過陳炳辰分析，8月份有民俗月、股災與房貸滿水位三大利空，還有9月份央行理事會前夕的不確定政策走向之
干擾，後續相關數據降溫機率不低。

 

當心房市現流動性風險！專家：將高檔盤整持續量縮
好房網News記者林和謙

    房價仍持續走揚，上漲幅度已高於自住買家的追價能力，買賣之間需要更多時間磨合，因此導致目前房市整體成交速度有略略趨緩
，後續房市又會如何變化？房市趨勢專家、「好宅攻略老編」管清智表示，房市仍屬偏熱，加上房價續漲，而央行6月份祭出新一波信
用管制以及調升存款準備率1碼，使得市場資金收斂，預期今（2024）年Q4至明年，房市流動性將持續下降，陣痛期有待觀察，市場
將會盤整，推案量大的地方，更需注意！

    央行今年六月份理監事會議上，決定降低特定地區第二戶購屋貸款成數為6成，並搭配調升存款準備率，可達到信用緊縮效果，避免
過多資金流向不動產市場，而存款準備率上調可望帶動市場利率上升，具有貨幣政策緊縮或升息之效。

    而在央行緊盯，新青安被嚴查，以及房貸水位須謹慎觀察的情況之下，這陣子諸多銀行在申辦房貸上都更加嚴格、房屋估價也趨向
保守。管清智說，可以觀察到，房價仍位於高點、甚至持續上升，加上市場一部份資金被收回，都使得最近房市買氣有稍稍緩一點。
管清智分析，縱使近期買氣稍緩，不過今年前七個月國內整體房市交易數據仍熱，表示市場仍處於熱絡狀態，且房價已漲到一個程度，
央行6月的出手管控後，預期接下來央行9月份還是會有動作，「資金水龍頭仍然會緊縮，不太可能短期內就打開」。 管清智指出，去
年下半年至今，新青安帶動一波房市買氣，股市強勢表現也帶動資金湧入房市，房價向上衝高，而市場到達一個高點後，加上目前資金
逐步緊縮，後續國際局勢也可能添變數；估計交易量將在今年第三季開始持續量縮，陣痛期有待觀察，但推案量與交屋量大的地方，更
須注意市場風險。



 

七都小宅火 坪價五年漲四成
  經濟日報 記者陳美玲

    近年來小宅快速崛起，據實價登錄網資料顯示，近五年六都暨新竹縣市（七都）25坪以下成屋交易比重，從2020年的15.7%躍升至
今年上半年的22.9%，以台中市成長速度最快，五年增加10.5個百分點；價格部分，從每坪成交均價約30萬元衝上42.6萬元、五年
漲幅達42%，以新竹縣市漲幅逾八成最多。

    永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，社會型態改變，加上房價居高不下，讓小宅產品獲市場青睞，帶動小宅交易占比節節攀升、
每坪成交價同步上漲。

   據實價登錄網資料，近五年七都25坪以下成屋交易比重持續攀升，從2020年15.7%提升7.2個百分點至今年上半年的22.9%；房價最
高的台北市五年增加6.7個百分點，今年上半年比重已達34.3%，相當於每三件交易就有一件是小宅；新北市小宅占比達26%。

值得注意是，台中市五年小宅比重增加10.5個百分點、增幅居七都之冠，今年上半年交易占比達22.4%。

     雙北市屬於政經、商業中心，加上區域價格相對較高，且近年房價不斷上漲，因此區域推案多推出小宅類型產品，
其中又以房價最高的台北市小宅比重最高。

    台中市近年小宅交易增幅快，陳金萍認為，因區域近年有不少產業、重大建設、捷運、商場等陸續進駐，不僅帶來強勁的購屋需求
，也快速推升房價。而小宅交易多鄰近中部科學園區的西屯區、北區，由於區域內還有大學商圈，加上生活機能便利，成為許多首購族
、小資族首選標的。

    房價部分，近五年七都25坪以下小宅漲幅達42%，每坪成交均價從約30萬元漲至今年上半年42.6萬元，以新竹縣市五年大逾83.6%最多，
每坪成交均價達33.6萬元，中南部每坪單價五年漲幅也有約48%左右。

     新竹縣市受惠於科學園區，擁有龐大的就業人口，剛性需求買盤強勁，但區域腹地有限、住宅供給相對不足，造成房價水
漲船高，因此坪數較小、總價負擔較輕的中小坪數產品需求竄起，區域房價同步因供給缺乏，推升每坪單價快速飆升。

22縣市地價指數統統漲 住宅區以桃園市漲最多

經濟日報 記者邱琮皓

           內政部公布最新全國都市地價總指數為102.76，較上期漲1.58％，全國22縣市齊漲，住宅區又以桃園市漲最多，
       主因持續推動捷運建設，吸引人口移入，帶動地價上漲。另外商業區、工業區指數上漲幅度，都以台北市漲幅最大。
       內政部統計，全國都市地價總指數為102.76，較上期漲1.58％，總指數來看，全台漲幅較大者依序為台北市漲1.93%
      、桃園市漲1.78%、新北市漲1.6%。

           進一步區分使用分區，住宅區、商業區指數均較上期漲1.59％，工業區則漲1.45％。從使用分區比較各縣市，住宅區
       漲幅以桃園市1.93％較大，主因捷運建設、生活機能完善，創造人口紅利。商業區指數漲幅以台北市1.96％較大，主要因
       為商辦租金收益提升，再加上大巨蛋體育館完工啟用，周邊商業效益增加 ，帶動地價上漲。

 

 

 

 

危老重建申請 趕獎勵末班車
 

    危老時程獎勵將於明年5月歸零，已催出一波危老申請潮，要趕在時程獎勵落日前上車。全國目前核准3,658件危老重建案，
過去三個月就增加了149件。

    為加速老屋重建，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）在上次修法時規劃「早鳥優惠」，也就是在施
行後三年內申請重建可獲10％時程容獎，第四年起以8％、6％、4％、2％、1％遞減，將於2025年5月歸零。時程獎勵加計規
模獎勵以10％為限。

    由於危老重建時程獎勵在今年5月12日再度調降，目前只剩下1％，到明年5月更將歸零，外界預估，在時程獎勵正式落日前，
將再有一波危老重建熱潮。

    危老重建與都更相同，主要集中在六都，台北市仍是全台第一，累積至今年5月底，核准938件，過去三個月新增21件；
台中市排名第二，核准713件，新增24件；新北市為第三，核准547件、新增十件。

    外界好奇，內政部先前曾「劇透」將推出新的危老容積獎勵項目，原訂上半年公布採用「預鑄工法」將可取得3％至5％獎勵。
對此，內政部表示，相關進度仍在研議。

討論少　房價卻悄悄漲！「它」挑戰桃園新一哥？
文/記者唐主桂
 
    桃園市各大重劃區林立，每個重劃區也各有特色，有些擁有極佳的交通建設，有些則是有眾多就業機會吸引民眾，
 就房價而言，目前青埔的價格暫時領先其他區域，不過未來是否有其他重劃區能夠超越青埔呢？

    有網友在PTT上發文，提到自己最近拜訪了家住中路重劃區的朋友，發現這個地方討論度雖然比青埔、A7來的低，
但是周邊的預售屋價格卻不低，生活上也非常宜居，各大連鎖店都有進駐，也有桃園少見的全區人行步道，因此認
為以年輕人居住的舒適度來看，應該是桃園重劃區第一，好奇未來再過5到10年是不是有可能成為桃園新一哥。

    不過網友們對於這個說法卻不買單，點出中路重劃區相較於其他重劃區上的弱勢，「不會，沒捷運沒高鐵」、
「不是。桃園一哥之爭只有藝文跟青埔有資格」、「差太多了吧。藝文有圖書館，展演廳，美食聚落。青埔有高鐵，
捷運，各種重大建設。相較中路，中路真的弱掉」、「沒捷運、沒高鐵，下雨上高速路排到爆」、「中路有什麼東西？
捷運也沒有，台鐵中路站位置沒加到分，而且路線超廢，雙北人外溢也不會選這裡」。

    也有人直言，青埔的桃園一哥身分很難取代，表示「青埔應該還是穩到不行」、「想太多，青埔以後就是永遠的一哥」，
原因就在於「只有青埔可以同時吃雙北跟新竹的外溢，在桃園是無敵的」。
   
    雖然網友們對於中路成為桃園一哥並不看好，但中路重劃區的房市其實表現不俗，永慶不動產中路京懋一號加盟店店長
蔡君宏就曾指出，中路重劃區的預售屋從去年10月平均單價41萬～50萬元，今年5月已衝到50萬～近60萬元，屋齡5年內的
成屋6月單價低標也逼近50萬出頭。整體觀察，這半年來，中路重劃區房價平均漲幅約有1至2成。

     至於房價漲勢如此明顯的原因，蔡君宏表示主要是市場需求大，但中路的釋出量不多，尤其不錯的成屋產品更是不多，
因此需求大過供給，加上現在房市買氣熱絡，使得房價被推升。
 

路網構成　桃捷各站點最新行情一次看
文／施絢傑

    隨著中壢延伸段定案，桃捷正式建構完成；事實上，這幾年不少捷運車站周邊，確實已上演價量走揚戲碼。
本期我們比照過去報導北捷之模式及慣例，提供整理桃捷系統各站最新房價行情。

    儘管近期原物料漲及缺工問題等，導致不少公共建設決標困難，桃捷也難倖免；不過在中壢延伸段稍早終於
獲得中央核定之後，至少代表著整個桃園捷運路網之構成，已向前邁進了一大步。

    對最年輕的第七都桃園市來說，現時最大的公共建設非航空城莫屬；畢竟，該計畫號稱台灣都計史上最大計
畫及區段徵收案。不過該案拆遷過程中，仍發生不少爭議，後續可能還有若干難關需克服。相較之下，同樣正
進展中的捷運建設，建構上顯然順利不少。

    根據桃園捷運局官網說明，桃園捷運（第一階段）以所謂「三心六線」為建構方針。三心是指原本北桃園、
南中壢兩大都心，加上推動中的航空城（新都心）；六線則包含機場捷運、綠線、棕線、紅線（台鐵地下化）
、綠線延伸中壢及三鶯線延伸八德。

    其中綠線、棕線及紅線，顯然是路網的真正主幹；綠線約走南北向，加上東西向的棕及紅線，再搭配從北
及西側環繞、已於2017年通車的機場捷運，以及上述的延伸中壢段（連結綠線及機捷），構成桃園捷運路網
大致雛形。

    除以上主要路線外，桃捷系統還有兩條與北捷連接，一是棕線連結新莊線（迴龍），另一則是三鶯線延伸
八德（綠線）。不過兩線都還未動工；前者現正招商中，後者則待行政院核定。

    以上共6條路線，都屬已定案。其實桃捷系統還有若干規劃中，主要有青線、橘線及綠線延伸大溪段。延伸
大溪段看名稱就能輕鬆理解，青線主要規劃連結高鐵特區與北桃人口稠密區，橘線則計畫串接中壢、平鎮、大
溪等南桃行政區。不過目前都還在初步規劃，路線、設站點等細節都尚未定案。

路網成型　將複製不敗神話？

    桃園捷運路網建構成型當下，想必眾人關注的除了通車時間、進度外，就是沿線各站周邊房市發展。過去本
刊多次整理、更新北捷各站行情，獲得讀者的支持與迴響；這回適逢桃園捷運傳出重大進展，我們比照過去作法，
根據本刊市調部門調查歸納，輔以最新官方實價登錄資訊，整理桃捷各線各站周邊最新行情。

    除了現階段行情外，另一相關重大議題，就是桃園捷運能否順利成功複製過去20餘年來，大台北捷運系統帶
起的房市不敗神話。就現階段幾個熱門站區之發展來看，機會的確不小，但這當中其實還有變數。

熱門站區　捷運反是配角？  

    首先，是各站點周邊發展現況差異過大，導致各站發展出現明顯落差。此點實為桃市整體發展的現實乃至通病
，但也使得桃捷難以實現站站房市皆奮起的理想狀態，若干站點周邊房市火紅，更非只靠捷運題材發酵，甚至有
時捷運只是配角。

    就拿機場捷運A7、A10、A20及綠線G01站來說，都是桃園市範圍內熱門的房市區塊。不過A10山鼻站大比例仰
賴鄰近南崁之優勢，A20興南站更是高鐵下一站，A7站是官辦大型重劃區之核心，再往前一站就到大台北盆地，綠
線G01站所在地更是大名鼎鼎的八德擴大重劃區。

    換言之，如果以上各站沒了各自所謂的優勢或舞台，那麼區段房市能否還有現在所見的規模，恐怕還在未定之天。
更何況屬機場捷運之兩站站點，原本都屬非都計區，山鼻站原本甚至沒有聯外道路，都是後來頒行新的都市計畫才得
以解套。就目前來看，真正只靠捷運題材而起的，大多還是原本發展就相對成熟、人口稠密的區段如桃園後站。

第二點則是更現實的狀態或限制，那就是桃園在地人通勤習慣，或說桃園現有大眾運輸系統，無法和大台北相比擬。

    大台北地區捷運通車前，就有相當成熟的都會大眾運輸體系（公共汽車等），因此各捷運路線先後通車後，大台北
居民通勤模式很順理成章轉換銜接到捷運系統；捷運帶動房市得以順利發酵，與此絕對有直接關聯。但來到桃園，就
不是這麼回事。

在地民眾　通勤模式須改變

    雖然桃園捷運路網也規劃了棕線（接北捷新莊線）、三鶯線接八德（綠線），企圖實現所謂北桃捷運生活圈；但基
於路線長度或通勤時間（可能過長），屆時桃捷恐怕還是必須高度仰賴在地民眾，才能達成起碼的營運量（及自償率）。

    當然會直接影響捷運帶動車站周邊土地開發及房市的效益及力度；畢竟現實上，桃園當地大眾運輸量能發展不足，民
眾通勤大多還是使用私家車輛。從已通車的機場捷運營運現況就可見端倪。捷運帶動房市，桃園能否複製大台北成功經
驗，確實不能太過樂觀。

    不過往好的方向想，至少其他路線，最快都還要7到8年才陸續通車營運；這段期間，桃園市府或應開始積極建構公車
接駁系統，培養桃園在地人使用大眾運輸工具的習慣。如果順利，或許未來就能很快轉換銜接至捷運這端，讓桃捷站點
的TOD概念，產生更具體的正向效益！

 

房市熱到供不應求？專家：買房族漏夜排隊像得「錯失恐懼症」

文／記者朱曼寧
 




        今年房市相當火熱，不管是成屋、中古屋與預售屋市場都可說是供不應求，信義房屋代銷事業部主任林暐哲表示，
今年房市可用FOMO(錯失恐懼症)來形容，而預售屋更是因為有安全與健康考量、自備款門檻較低、擁有更多選擇三個
特色吸引購屋者。不過，預售屋有需要等待、入住後未知因素多、實際空間可能與想像有出入的風險，購買時應多加評
估。


         對於現在預售市場乃至房市的狀況，林暐哲表示，可用一個詞「FOMO」來形容，許多客戶會覺得如果「現在不買
就買不到、或以後買不起了。」而導致恐慌急著出手，也是造成現今房市如此火熱的原因之一。

消費者普遍選擇預售屋的三個主要原因：

第一、安全與健康考量：相較於屋齡稍高的中古屋，預售屋在耐震設計、結構工法上多有加強，尤其在四月地震後，建築
            安全更受到客戶重視，另外後疫情時代，  許多新建案訴求健康建材，也讓民眾選擇新房子的原因。

第二、自備款門檻較低：預售屋低自備款及工程款分期還款的特性，使得預售屋不必動輒像成屋準備2至3成甚至以上的費
            用，對於資金有限的民眾如小資族、年輕人相對友善。

第三、擁有更多選擇：預售屋開案時可選擇的戶型、樓層、座向更多，且可以提前針對需求進行格局或配置上的「客變」，
           打造屋主理想空間的成本降低。

預售屋也同樣擁有三個不確定的因素與風險：

第一、需要等待：預售屋從起造到入住平均三年起跳，且如今缺工缺料狀況屢傳，恐延長交期，造成買方衍生如租金等等成本，
            對有即時住房需求的民眾不友善。

第二、入住後未知因素多：入住前無法看到房屋全貌、無法掌握社區鄰居素質，管委會運作等等。

第三、實際空間可能與想像有出入：現在新房公設比動輒33%起跳，且建商的樣品屋有裝潢過，可能與消費者在實際交屋後
            取得的空間會有出入，建議根據室內尺寸，事先規劃好一些家具的挑選或擺放，讓入住時可以符合自身的空間使用需求 。

公設保留地使用受限制 符合條件可按特別稅率課徵或減免地價稅

文/記者林耀文

屏東縣政府財稅局表示，公共設施保留地係指依都市計畫法第42條規定劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之土地。已取得或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者，仍非屬公共設施保留地。

該局進一步說明，地價稅一般用地稅率為千分之10至千分之55累進稅率課徵，考量公共設施保留地在未被政府徵收或收購前，土地使用上受到限制，經劃設為公共設施保留地，則按千分之6特別稅率課徵地價稅，土地如符合以下要件，可適用更優惠的稅賦減免。

包括一、符合自用住宅用地要件者，按千分之2稅率課徵地價稅。二、仍作農業用地使用者，課徵田賦（目前停徵）。三、未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。四、無償供公眾通行使用之道路土地，免徵地價稅。

稅務專家提醒，持有公共設施保留地，如符合適用自用住宅用地稅率課徵或免徵之規定，應於每年地價稅開徵40日（即9月22日，如遇例假日，則順延至次1工作日）前提出申請，經核准後當年度即可適用，逾期申請，則自申請之次年起開始適用；如符合課徵田賦規定提出申請，經核准後，自申請日之當年度開始適用。

5年房價飆近翻倍！七都這10區中古屋漲勢最猛 專家揭暴漲「兩大」原因
文/記者朱語蕎
近年來房市火熱，全台房價明顯水漲船高，業者彙整實價登錄成屋交易資訊，比較近5年七都各行政區的中古屋平均單價變化，其中，高雄楠梓區、新竹竹北市以及台中太平區的均價漲幅逾9成最狂，台南永康區也有將近9成的漲幅。進一步觀察這10個行政區近一年的房價變化，新北三峽區以及桃園龜山區的漲幅最高，領先七都其他行政區，而台南永康區則是漲勢乏力，表現敬陪末座。

  觀察近5年七都中古屋房價增幅最大的前5行政區，可以發現除了台中太平區以外，另外4個行政區與「台積電」息息相關。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台積電設廠背後蘊含著龐大的半導體產業鏈，除了能帶來先進製程和封裝技術的產能，還將吸引眾多上下游供應商、設備商。工程師的遷入，推升當地的消費及購房需求。

 因此，不論是台積電已設廠或將進駐的區域，房價都會提前反映對未來繁榮前景的預想。其中受惠於台積電大力投資，高雄楠梓區中古屋單價近5年漲幅飆破9成5，從2020Q1的12.7萬元漲至2024Q1的24.9萬元，近乎翻倍。
台中太平區是前5名中唯一未受益於台積電效應的行政區。陳金萍表示，太平區由於緊鄰北屯區，其房價相對台中市中心仍親民許多，加上台74線交流道加持，以及屯區捷運的建設規劃，提高太平區的房市熱度。同時，隨著區內重劃區預售屋的買氣持續火熱，也有效推升當地中古屋的交易熱度。

 進一步觀察榜上10個行政區近一年的均價表現，則是新北三峽區、桃園龜山區位居前二，皆有超過15%漲幅。陳金萍說明，近年房市熱絡，越來越多消費者在「比價效應」下，選擇外移至蛋白區購房。桃園龜山區由於緊鄰新北市，已成為「脫北者」的首選地區之一，加上區內A7重劃區的討論度居高不下，也成功帶動當地房市熱度。
房價基期相對低的三峽區也明顯受益，區域內交易熱區以北大特區為主力，居住環境良好，加上捷運三鶯線預計2025年完工通車，吸引不少首購族或換屋族入主，造就近1年三峽區均價漲幅達18.1%。
   新竹市、新竹縣竹北市的中古屋均價漲勢均穩定保持在前段班。陳金萍表示，新竹縣市由於腹地受限，新增供給不多，在供不應求的狀況下，當地精華地段如新竹市東區、新竹縣竹北市等地的房價屢創新高，再加上新竹是台灣科技產業重地，購屋族群大多是高淨值人士，其房價負擔能力佳，因此有效推升新竹市、新竹縣竹北市的房價。

   值得注意的是，近1年台南永康區的均價漲幅則是敬陪末座，陳金萍指出，永康區隨著前幾年台積電效應所帶來的投資買盤大量進場，房價已歷經大幅飆漲階段，自住買盤已較難追價，這也是該區近1年中古屋房價漲幅較低的原因。

台灣未來的房地產經營形態會改變嗎？選對標的　才是未來房地產的買房之道
文／胡偉良
房地產的重資產形態會改變嗎？
房地產行業一直是個重資產的行業，也就是說從事這個行業，得先投入大量的資本，這使得這個產業經常成為資本家的遊戰場，資本形塑了這個產業的高進入障礙，阻礙了一般民眾去涉足，造成產業享有寡占利潤。但也幸虧有預售制度的建立，讓一般人也「有機會」跨入這個 行業，以小博大，透過銀行給的融資貸款，加上預售期的順銷，甚至不出分文，就可以啓動一個建案。

就是因為如此，使得房地產業往往也成為梟雄、賭徒和投機客的樂園，這些人透過銀行貸款，買進土地建房，等資金回籠之後還清貸款，這也是主流開發商的創富流程。蔡惠任建築師指出，遇到地震時SRC結構的建築搖晃程度小減輕不適感，在相同建築規劃、施工品質的前提下，SRC結構建築顯然更耐震。

台灣在房市逐漸走向微利的當下，對照台灣的一些中大型房地產開發公司，似乎也逐漸可以看到類似的轉向行動正在展開。不再以傳統建商的模式去經營，反而，更注重提升效能、減化流程，做到物超所值，讓客戶在同樣的花費下可以獲得更高規格的產品，而在同樣的規格下，則可以花費較少。

房地產「隨便買就會賺」的時代已經過去了

隨著長期的經濟發展，有不少民眾口袋裡的錢都日漸富裕了，在這種情況下，民眾們想要思考的已經不再是如何吃飽、如何穿暖，而是如何利用自己手頭的閒置資金為自己創造更大的財富價值，帶來更多的收益。

房價早該下跌反轉？專家：雙重鎖籌碼爽到地主、建商
記者王惠琳／綜合報導

台灣房市今年以來熱度不墜，眼看央行極有可能在本周四16日登場的理監事會上祭出第6波房市管制措施，外界也關心到底能否讓不斷創高的房價下跌？

馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書上撰文直言，從大數據推算的結果，如果沒有「房地合一2.0」，將重稅閉鎖期從2年延長5年，那麼房市在2022年早已該遁入空頭、反轉下跌了。實際上，2022年末到2023年初房價確實有小跌一下，如果不是房地合一2.0鎖住更大量籌碼，房價不會只跌那一下就結束。

除了「房地合一2.0」鎖住中古屋市場籌碼，另一項「預售屋禁止轉售」則是鎖了預售屋籌碼，使得國內房地產市場進入「雙重鎖籌碼時代」。

何世昌指出，在「雙重鎖籌碼」的環境下，建案賣壓不易堆疊過高、高到供過於求讓市場反轉，除非發生令大家意想不到的「黑天鵝」事件，突發性重大利空導致賣壓在同一時間大舉出籠，房市才有可能反轉。如果只有小利空，房價仍不會跌，「但若是此時來個小利多，房價就容易蹦蹦跳了，更遑論大利多了」。

更糟的情況是，由於「房地合一2.0」與「預售屋禁止轉售」是全國一體適用的政策，所以這波預售屋搶房潮從台灣頭燒到台灣尾，就連原本半死不活的台北市，現在預售屋市況都已經回了半條血。 何世昌表示，目前看來，房市多頭一直旺至年底的機率頗高，甚至還有可能延續到明年，稱之為「打房紅利」；當調控政策扭曲了市場，造成揠苗助長的效果正在持續發酵當中，短線投資客的確大量退場，但地主、建商，以及中古屋的屋主成為最大受益者。