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首推小資購屋區！全台最夯5個行政區 前3名均價還在2字頭

【文/記者張瀞勻】

根據六都地政局建物買賣移轉棟數，去年全年的交易熱門行政區前5名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和，其中桃園區移轉量更破萬棟，而根據信義房屋統計房價資料，前3名的交易均價仍在2字頭，顯見房價親民條件仍是吸引小資族購屋的重要關鍵。

根據六都地政局建物買賣移轉棟數統計，2021年六都行政區交易量前5名分別為桃園市桃園區11688棟、中壢區8338棟、台中市北屯區9068棟、新北市板橋區7548棟、中和區6733棟，而進一步探究房價，信義房屋據內政部實價登錄資料統計2021年住宅平均單價，桃園區平均單價為23.4萬、北屯區為24.4萬、中壢區為21.1萬、板橋區47.6萬、中和區44.4萬。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上述交易量前５名都是傳統的熱門交易區域，反應部分小資族雖然面對高房價，但仍希望住在捷運站、成熟商圈的周邊，但相對就是買舊一點、小一點、遠一點，加上搭配三十年期的房貸讓每月負擔減壓。

而全台行政區移轉量前三名中，桃園市就佔了兩大行政區，其中桃園區交易移轉棟數去年全年為11688棟，為全台之最，信義房屋青埔A18店店長張文宗分析，桃園有三多題材，包括重大建設多、重劃區多、工作機會多，重大建設包括原有的機捷、高鐵，現又有捷運綠線興建中，又有青埔、中路、藝文特區等多個重劃區，題材眾多。

而桃園市的工業區密集度也很高，就業機會多，加上有元智、中原、中央等多個大專院校，大學密集度高，張文宗表示，許多在桃園讀書的外地族群，畢業後留在桃園成家立業，也讓桃園房市有源源不絕的人口紅利。

此外，桃園市房價相對雙北親民，長久以來吸引北客到此購屋，並透過高速公路、高鐵通勤，張文宗進一步分析，桃園區的移轉量較中壢區多，主因為桃園區離台北地區較近，本來人口密集程度高，近期又因藝文特區等多個重劃區開發，新房子持續吸引民眾購屋，帶動交易量走揚。

台中的北屯區全年買賣移轉棟數逾9000棟，僅次於桃園區。信義房屋文心中清店店長謝明哲表示，無論官方或民間，在北屯投資的重大建設均多，包括捷運綠線、台中巨蛋、漢神洲際娛樂城等，加上重劃區帶來龐大供給量，吸引剛性需求買方湧入；特別的是，北屯行情屢創新高，但買方有剛性需求，且未來有發展性，仍願意在北屯購屋成家立業。
 

楊梅「消失的十年」全補回來 中古屋漲幅完勝新成屋
2022/02/23 10:39文/記者朱語蕎

根據桃園不動產e指通系統發現，楊梅區近3年中古屋漲幅完勝新成屋，公寓大樓3年漲幅高達27%，中古大樓成交均價自2019年的9.8萬元成長至2021年的12萬，成長幅度約2成5，而新電梯大樓漲幅14.23%，成交均價來到17萬。

東森房屋楊梅新農加盟店吳尚信表示，楊梅房市存在所謂「消失的十年」，由於楊梅為位處中壢新竹間，在桃園整體房市未起漲前，人口多集中在兩處，使得楊梅成屋完工於2000年代較少。直至2010房市飛揚，加上楊梅交通建設逐步落成，包括台31線、五楊高架打通楊梅對外聯繫，建商始逐漸補起缺落，也吸引願意用時間成本換住屋成本之自住型客戶。

過去楊梅主要生活區及房市交易熱點，以楊梅與埔心火車站為雙核心，近年知名建商大舉狩進位處兩站間的金山街腹地，並推出大型建案，當前房市行情最高點也在此。
吳尚信表示，過去位處金山街建案之主力客群8成以上為自住客，近2~3年則吸引2成之投資型置產客戶，多屬意電梯大樓，以兩房800~900萬元、三房1200~1300萬元之產品為市場主力產品。指標建案如「豪發帝景」單價落在24~25萬，並強勢帶動周遭新古屋、中古屋以及老公寓行情。
吳尚信表示，以「豪發帝景」為例，由於區域內出現屋齡、機能及環境相去不遠之新成屋站上高價，使得市場對於0~5年之新古屋期望值也隨之調高，中古大樓及老公寓漲幅更劇烈。

吳尚信表示，過去市區之兩房加車位中古電梯大樓開價約在400~500萬元，目前都要600萬元起跳，新古屋單價則在17~19萬之間，雖然中古屋漲勢猛烈，但總價仍相對親民。
 

【桃園】八德擴大重劃區 捷運綠線加持 房價站上3字頭

2022/02/19 04:29文/記者朱語蕎

位在八德區的八德擴大重劃區，為八德舊市區的再延伸，以棋盤式道路規劃，區內屋齡新穎，位置鄰近國道2號、國道3號優勢，吸引不少新北客群移居，由桃園市政府自主興建的捷運綠線，也在此設置站點，讓此區未來備受期待，區內新案價格也水漲船高，價格站穩3字頭大關。

八德重劃區範圍緊鄰舊市區，以八德區公所為中心向外擴張，北至仁德路、南到豐德路，東側以仁德一路為界，西邊則臨茄苳溪，採棋盤格式規劃，道路寬敞筆直，相當舒適，生活機能主要集中在豐德路，有全聯、寶雅、全國電子和超商，採買也可至公有市場、置地廣場的家樂福，機能相當便利。
交通動線方面，此區最大優勢就是鄰近國道2號八德交流道，以及國道3號的大溪交流道，可快速銜接至高速公路，未來還增設國道3號大鶯豐德交流道，紓解區內車潮。而捷運綠線也在此設置G01、G02站，可通往廣豐商圈、中正藝文特區，未來還將串連三鶯線，可轉乘至板南線，對於在雙北通勤族更加便利。

公園綠帶眾多 機能便利
重劃區內綠覆率也相當高，包括有建德、豐德、仁德等多個公園綠帶，未來還將興建八德第二埤塘公園，而一旁還有八德興仁夜市，提供區內居民逛街覓食的去處；另外，北區青少年活動中心也位在此區，規劃有托嬰中心、親子館等，提供更多機能。
重劃區約在10年前開始有建案推出，目前中古屋最舊屋齡也僅約10年，整體環境相當新穎舒適，區內以麗寶集團為大地主，已陸續推出「麗寶大藝術家」、「麗寶青年時代」、「麗寶FIKA」等建案。預售案則有「竹風大陸」，基地位在豐田一路，規劃26~40坪。建德路、廣興三路口的「益騏福爾摩沙」，則規劃26~50坪，每坪價格在31~38萬。預售案還有「福鄉匯」，距離八德國小不遠，每坪開價在34~40坪。

新案站穩3字頭 主打首購族
成屋案有位在建德路的「昇捷天沐」，規劃68、89坪，每坪均價在32萬；麗寶建設的「麗寶大藝術家」分為A、B區，以2+1到4房為主，每坪價格在20~26萬。
台灣房屋八德興豐店店長崔文翔表示，八德擴大重劃區鄰近既有的八德舊商圈，許多知名商家也陸續進駐，整體街廓道路相當整齊筆直，綠帶公園多，未來這裡更是捷運綠線的起點，也因鄰近國道3號交流道，吸引不少新北客移居，人口成長快速，讓八德國小在改建後依舊滿編。
中古屋市場部分，區內最舊的屋齡約10年，現在每坪行情在26~32萬左右，以2~3房為主力，指名度高的社區有「深耕十」規劃4房產品、近商業區的有「宏普之星」、「皇翔百老匯」、「合雄MAX」等。崔文翔表示，八德擴大重劃區去年也跟上這波漲幅，年增有約1成左右，整體交易量也增加不少。

八德擴大重劃區算是舊市區的再延伸，因此具備基本生活機能，車程都在5~8分鐘可達，雖腹地範圍不大，但綠帶公園多，且鄰近交流道，規劃初期就吸引不少北客移居，未來有捷運綠線，對通勤族來說更加便利。
此區2房含車位總價約在1000~1100萬元，3房含車位約在1200~1500萬，若喜歡鄰近未來捷運站或機能多的，可選擇靠近商業區的物件，若是喜歡寧靜環境的，可選擇住宅區。

小提醒
捷運綠線為高架路段，兩側住家會面到高架軌道，在意風水或噪音問題的人，要避免選擇面捷運軌道第一排物件。重劃區旁有興仁夜市，營業時間人車較多，環境也較為混雜，而大型採買需要騎車或開車較為便利。

房價狂飆遲早「泡沫化」？數據一攤秒解答…專家示警：別再幻想會大跌
好房網News記者呂詠柔／綜合報導

根據最新發布的國泰房地產指數，2021年第4季六都與新竹縣市的新建案房價再創新高。房價漲不停，但仍有許多民眾期待，炒房最終將導致泡沫化，屆時即是進場好時機。專家則提醒，期待房價大跌只是個不切實際的幻想。

面對現今房市狀況，品嘉建設創辦人胡偉良提出3大觀點：

一、當前房屋過剩，房價會下跌 胡偉良指出，台灣擁有不少缺乏安全性、居住性的老朽建物，早已無法滿足民眾的居住需求，也因此常聽聞「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳，反倒是只見建商更積極獵地的情景。而建商也不是傻瓜，新房空著不降價求售，其實是期待更高的房價回報，而不是賣不出去。此時民眾更要有客觀的衡酌環境，而不是人云亦云，「不切實際的等待房價大幅下跌，最後一再錯失機會，淪為被收割的韭菜」。

二、少子化與老齡化會造成的房市危機 依國發會的研究報告估算，民國125年起將出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也僅不到0.7％，亦即平均每年減少16萬人（6.4萬戶，以每戶2.5人推估）；以雙北為例，平均每年減少4.5萬人（1.8萬戶）。 再從家戶及每戶人口數來看，據統計資料，當前全國戶籍戶數逐年增加，由民國99年底793萬7024戶，遞增至108年底883萬2745戶，10年增近90萬戶（每年約9萬戶），增幅達11.29％，每年增幅達1.13％，已大於人口減少比例0.7％的比例，也就是房屋的需求量仍將呈正數增加，而房屋需求坪數則將變小。 但從房屋老化的速度來看，房子的老化速度遠遠快過住宅的需求減少量。若把不堪用的屋齡標準拉到50年以上，全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新，大於人口減少比例0.7％所導致的住宅需求減少量6.4萬戶，這種情形在幾年後（屋齡大於60年的房子逐年增加之後）會更加明顯。 胡偉良認為，要改變這種情況，除非危老改建推動的「非常成功」，但老屋要大量改建並不容易，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此在新屋少於老屋的情況下，預估至少在15、20年內，少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。

 三、房市兩極化的趨勢，使得好房子愈稀缺，不優質的房子將無人青睞 胡偉良強調，也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生，而是不優的房子會首當其衝，淪落為沒人要的棄屋。他認為，房市走向兩極化已是必然的趨勢，大城市核心區的優質好宅的需求強勁，小城市及大城市偏郊地區的房宅將無人青睞，目前已有日本房地產市場作為借鏡，當前當前日本大城市的房價仍屢創高峰，而偏郊房產卻沒人接手，成為棄屋

 

虎年房市打硬仗、區域拉鋸比手骨粗 桃園台中韌性最強
文/記者張瀞勻整理

文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

經歷了兩年疫情衝擊，雖然去年底又出現了傳染力更強的Omicron變異株，但死亡率下降，輕症者也越來越多，不免讓國人鬆弛戒心，而歐美各國也在防疫漸現疲態之後，甚至產生想放手一搏，以群體感染免疫與疫苗接種併進的提議。

當人們從2020年對未知的恐慌、2021年對疫苗的渴望，到2022年對疫後與病毒泰然處之，隨著量化寬鬆資金潮的大量湧出到有序退場的各階段轉折，也開始影響房產投資態度的轉變。前期的躊躇游移、中期的激情盲動到現在也應該是時候回到基本面，仔細評估減債、縮表後，尚能維繫實體投資動能不墜、需求如計畫進場、資產價格堅實膨脹的投資區域。

從人口趨勢、產業投資兩大維度來看，桃園以產業腹地、交通條件、低價優勢，吸納北部強大外移的產業及人口，而台中市近期產業發展大爆發，又是中部縣市的樞紐，最有可為。

從人口趨勢來看，台灣已經連兩年面臨出生人口不如死亡人數「生不如死」的人口負成長現象，但更重要的是社會遷移的變化，因為2020年人口淨遷入是1997年以來首度出現負值，而去年更從-33,978人擴大到-156,010人，其中移往外國的有18.3萬人，是1991年有統計資料以來最高，較過去每年4、5萬的平均值有倍增的現象，因此如何能在人口自然及社會負成長的逆流中成長，不但是確保城市活力，也是維繫行政管理運作的基本硬道理。

其中全台淨遷入/人口數的比值為-0.7%，台北市大幅流失至3%，但桃園、台中只有0.1%、0.3%的影響，是六都中的資優生。另外，從各縣市人口粗出生率來看，全國平均是千分之6.8，但桃園市9.3，台中亦達6.8的水準，分佔六都的一、三名。既然遷徙的比例低，出生比率又較高，因此帶動兩市過去10年人口成長13%、6%，分居全國一、三名。

然而人口趨勢雖然能為勞動、消費力背書，但真正拉動的是未來的產業投資趨勢，因為產業到位才代表有新職缺，新職缺又意味著新就業人口及家戶消費的跟進。光用現在的人口統計的落後指標唱衰市場其實毫無意義，因為台灣都市結構受惠於前所未有的產業、資金潮，正出現產業聚落、人口的大洗牌。從建造執照核准量來看，台中去年作為零售百貨的商業類申請面積達6.4萬坪，為全國第一，而桃園工業倉儲類更高達39.4萬坪是第二名的台中的兩倍多，兩都的辦公服務類更雄踞全台一、二名，可見未來磁吸工作機會的能量極大。

在雙北房價已高，新竹腹地有限，南二都的產業、商圈、房價發展不同步的限制下，桃園、台中房市經歷多次景氣淘洗，外來買方的誘因最強、支援房市發展的條件最成熟，因此也吸引最多的北部品牌建商跨境投資，中長期來看，仍大有可為。
 

林正雄：「4個字」形容2022年房地產
買購不動產新聞台
2022年01月19日

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產聯盟總會理事長林正雄2022年1月18日表示，面對2022年房地產發展，市場將迎來「史上最友善購屋環境」，而標榜「節能減碳」的建築商品將成為房地產市場的標準配備。對於2022年房地產表現，他以4個字形容，那就是「量縮價揚」。

林正雄指出，在預售與新成屋市場方面，通膨壓力大，營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制，導致購地貸款成數減少，購地連動降低，將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。至於成屋(二手屋)市場，他則認為因房地合一稅長達5年的閉鎖期，與超重的45％稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少，造成供不應求；而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。

林正雄指出，2020年1/23武漢因COVID-19疫情封城，全球亦隨之擴大邊境管制，疫情高峰時各國紛紛頒布旅遊禁令並關閉邊境，封城更是時有所聞，頓時全球服務業與航空業陷入停擺。所幸經過8個月後，疫苗問世開始施打普及，加上各國政府採取量化寬鬆貨幣政策刺激消費，全球經濟終於緩過勁來，民眾也終於回歸正常生活。我國因政府、醫界、產業界與國人通力合作共體時艱，使得疫情管控得宜，在陸續適應疫情衝擊之後，景氣亦快速復甦。根據最新資料，景氣對策訊號連10個月維持在熱絡階段，外銷訂單創歷史新高，製造業採購經理人指數(PMI)連18個月擴張，批發、零售及餐飲業營業額年增11.3％，GDP成長率達6.05％，台股加權指數更是續創歷史高點站穩萬八關卡。

但緊接著因經濟強勢復甦需求驟升，供應商搶料備貨，國際貿易因缺船、缺櫃與塞港等因素，導致原物料、農作物價格上升，全球面臨通膨風暴。當全球大印鈔時，我國也被迫增加貨幣供給，以免新台幣升值太快。(2021年底M1B年增14.2％)，這些增加的本國貨幣加上外資，成了推動物價上漲的強大力量。消費者物價指數CPI年增率創13年新高，躉售物價指數年增率創41年新高。營建業亦因缺料缺工問題嚴重，加上國際原物料漲價潮，整體營造成本上漲55％，預售屋為反映成本只好調升售價，獲利並未增加甚至會受到侵蝕。

除了前述因資金供給增加的通貨膨脹外，另有因應全球永續發展的能源轉型與減碳議題所引發的綠色通膨，2021年11月剛剛結束的第 26 屆聯合國氣候變遷大會(COP26)，確定了碳減排、碳交易、永續金融、零碳車、綠色航運等協議，足見這波綠色通膨亦將對你我影響深遠。

政府為了穩定房價自2020年12月8日央行實施選擇性信用管制，吹起新一輪政府打房的號角，接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等，希望從資金面截斷炒房動能。「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題，政府這套打房組合拳又快又猛，希望房價可以停止漲幅並軟著陸。然而在國際通膨浪潮之下，置產成了資金良好的避風港，而隨著土地與營造成本不斷上升，剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠，形成房價的一股上升螺旋。依最新資料，消費者購買耐久財信心指數達到歷史次高，2021全年買賣移轉棟數預估為35萬棟，是近8年新高。五大銀行住宅貸款月增近720億(2021.12)，增幅為史上次高。在央行多次限縮融資條件下，市場買盤已由自住剛性需求接手撐盤，而房市量能具創高可見確實剛性需求者眾，動能強大。而從法人為主要買方的大型土地交易統計，已連5年成長，交易總額更達到史上最高的4256億元，可見不論一般消費者與大型法人都同步在加緊置產。


展望2022年，在前所未有的通膨浪潮中，置產仍是躲避通膨影響的唯一解方。前面提到的綠色通膨亦將對建築規劃產生影響，從綠色金融加強促使企業採取ESG永續經營的概念，減碳議題更細部延伸到建築規劃納入綠建築、智慧建築概念等強化綠能與節能訴求產品，將陸續成為標準配備，建築業這個古老行業亦步入建築4.0的時代。

環境方面，2021年中「實價登錄2.0」正式上路，揭露成交登錄資訊到門牌、預售屋備查後銷售、銷售契約納管、成交1個月內申報，加上主管機關不定期稽查。從成交資訊公開透明、銷售資訊與契約皆由政府把關審核後使用，為消費者構築史上最友善購屋環境。

 

桃園代銷公會理事長黃正忠：青埔未來不只5字頭
文/記者朱語蕎

桃園近年房市熱絡，受惠重劃區房價基期低，加上社會福利佳，磁吸許多北客移居，桃園代銷公會理事長、也是新理想廣告執行長黃正忠，接受本刊專訪時談到，桃園建設眾多，加上房價比起雙北便宜，幾個低單價地區漲幅大，不少建案更是還沒開案就上調底價。

黃正忠談到，從2020年中美貿易戰、台商陸續回流，加上利率維持低檔，台灣可說是最大的受益者，也成為這些游資最好的避險港口，現在股市漲到1萬7千多點，比前一年漲了6成多，代表企業有獲利，真的有賺錢，而賺的錢該往哪兒去，就成了這些高資產族群最重視的事情。

資金充沛找出口 房地產最佳避險工具
此外，2020年壽險業開始停止銷售儲蓄險，黃正忠說，據統計，1年有高達6千億的儲蓄險資金，這些資金可能會分幾個地方跑，一部分會進股市、美金儲蓄險、黃金，剩下的就會跑來房地產，尤其對投資較保守的人，把錢放進房產相對保值，進而讓這波買氣持續到去年。
黃正忠說，這兩年來，大家應該都有賺到錢，現在各種物資都上漲，連虛擬貨幣都漲翻天了，更何況是「實」的房地產，只要地段選得好，房子放20年也不太會貶值，甚至還會增值，房子已不再只有單純住的功能，以投資角度來看，房地產是最紮實的產品。
台商回流帶來的資金浪潮，加上通膨問題，全世界的房價都在漲價，原本預估2020年會量化寬鬆（QE）政策，一直到去年也沒有，反而加重量能，這些都是房價可以上漲的理由。而面對房價上漲，黃正忠說，以代銷立場來看，其實很兩難，現在業主都在調價，有些連案子還沒開案就先調漲底價。

桃園買氣旺 低價區房價漲更兇
以桃園來看，一些原本相對低單價的區域，在這波漲勢中，漲幅更驚人，另外像是青埔去年也漲很快，4字頭已經是常態，有些案子已經來到5字頭，黃正忠說，桃園不少區域都是預期心理跟著上漲，不過因為桃園建設多，加上房價比新北便宜，還是很有競爭力。
而政府政策也是左右房市的關鍵，黃正忠說，因為營建成本上漲，未來成本難抓，現在不少案子都改成先建後售，政府的政策也反映目前房市真的很熱，反而會讓消費者認為未來還會再上漲，他認為，政府應該抑制房價不要快速飆漲，而不是全面打壓。

而六都陸續公布囤房稅稅率，成為未來建商推案的未知數，黃正忠說，囤房稅會造成持有成本增加，但對房價影響不大，如果預期的獲利仍大，屋主其實沒什麼影響；而禁止預售屋換約制度，這些只能打壓一些已經為數不多的投資客，不太能壓抑房價上漲。
他也提到，其實政府對房市政策有點兩難，現在很明顯是一直在救中小企業，對房地產不太敢出重手，打的力道有在控制，真正能讓買氣暴跌的，還是2014年那時候推出的限制部分區域貸款政策，當時只要政府限縮哪些區域房貸成數，那個區域買氣馬上下跌，影響相當大。
對於今年房市，黃正忠說，還是要看疫情何時穩定，全球何時才能正常運作，現在太多不確定性干擾，像是之後QE、利率調升等，還有新病毒的影響多重，都會影響未來經濟發展。

青埔是桃園火車頭 未來潛力大
而針對桃園房市，黃正忠還是看好青埔發展，他說，青埔就像是桃園的火車頭，建設是全方面的規劃，已經不再只是桃園的青埔，而是全台灣甚至全世界等級的國際城市，應該要單獨從桃園拉出來分析，現在全台高鐵周邊都是潛力股，以前是跟著台鐵走，未來就看這些高鐵站點的發展，像是竹北、烏日等，以桃園青埔來說，未來房價恐不只5字頭。
 

八個買房思維引導你進入房地產的頂端！
文／胡偉良
人的思維不同，格局就不同。 在買房這件事上，買房思維不同，得到的結果也大不相同。
1、避開三不靠 不管是自住還是投資，買房最忌諱的就是“三不靠”：不靠捷運、不靠學區、不靠周邊配套（生活機能）。 買房抉擇時，捷運、學區、配套這三件事極為重要，能同時滿足最好，不能兼得時至少也要滿足一件。三件都不具備的房子，不僅漲的慢、跌的快，而且居住功能也會受到限制，沒有居住屬性和金融屬性的房子，就是一堆磚頭！ 所以，買房最好的選擇是交通便利、靠近名校、周邊配套成熟的房子。

2、豪宅與普通住宅 同樣的價格，投資首選市區普通住宅，而絕不要買郊區豪宅。 郊區豪宅的溢價早在開盤時就已完成，日後必定跑輸大盤。而市區地段好的普通住宅、增值空間反而比較大。 畢竟，增值的是土地而不是房子，品牌和裝修只會隨著時間跌價而不會漲價。 自住可以買豪宅，但投資一定要買普通住宅。 如果你是投資客 ，首選市區住宅，地段是你投資時應考慮的第一要素。

3、如果是投資，就要有兩間以上 兩間以上才叫資產，只有一間自住房，其實就只能自用！

4、等待毀一生 人生兩件事要趁早，一是出名，二是買房。 千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖，對於絕大多數家庭來講，湊夠20-30％的頭期款，還是可以做到的。 記住一點，買房，不是你有沒有錢決定的，而是房價漲不漲決定的。只要房價會上漲，就要想盡一切辦法上車，沒錢買小房，有錢就買大一點的，抓住每一次房價的上漲紅利。不浪費任何一次使自己身價增值的機會。 要記住：買房窮十年，等待毀一生。

5、便宜是王 買房要選擇價值被低估的房子，選擇開發商在促銷時買入，以及房東因缺錢而急著拋售的房子。 買房第一原則，絕不是看得順眼，而是價格便宜。

 6、買房的屬性 買房有三種需求：純剛需、純投資、剛需加投資。 對剛需來說，錢夠就買，因為沒買到就要等待的更久。 對投資來說，時機對了再買，因為時機不對就會套牢。 對於剛需加投資來說，付得起每月的還款金額就買，只要現金流不出問題，漲跌都不是問題。

7、賣出之時 我把人分為兩類：一類是時刻關注趨勢走向，在上漲前買房的人；一類是通過看新聞報導才知道現在房價上漲的人。 第一類的人永遠是人生贏家，第二類的人要麼是祈禱房價大跌的傻瓜，要麼就是高位接盤的小白。 房產投資，要做發現機會的人，而不是聽人談論機會的人。當賣菜阿姨都告訴你現在房價漲的厲害的時候，你的覺悟已經太遲而且無可救藥了。 請切記一點：當新聞報導開始出現高房價的報導時，就是賣出的時候！

8、對抗通脹 亂世黃金、盛世古董。幾千年來，人一代代繁衍下來的目的，就是在傳承財富、對抗通脹。 美國人的財富中，金融資產占比70%，房地產占比20%；而華人正好相反，房地產占比70%，金融資產占比20%。 現在，最焦慮投資的不是富裕階層，而是大量的中產階級，手裡的幾百萬現金反而成了燙手山芋。

 

房價瘋漲回不去？他預言2022房市「5大變數」：不會再暴衝
好房網News記者戴鈺純
全台房價直直漲，只有薪水不漲，這也是很多受薪階級最大的痛，從清華安富房價指數顯示，2021年11月全國房價指數達137.71，創下歷史新高，2020年1月以來，全國房價漲幅來到9.43％，漲速也相當驚人。而大家最關心的，莫過於2022年房市的走向與價量表現，專家表示，2022年房市會是利多還是利空？還是得看「5大變數」的發展。

房產專家張欣民分析，全台房屋交易量可突破34萬棟，就六都前11個月份的房屋買賣移轉數量來推估（約佔整體76％左右），2021年台灣全年房屋交易量約莫落在34萬5857棟上下，與前一年比較，年增率可達5.9％，創下近7年來新高紀錄。主要原因是市場上除了有大資金潮及超低利率的環境之外，疫後又碰上全球性的通貨膨脹效應，導致國內房市與股市一樣都是逆勢大幅增長，特別是南台灣，更因為台積電效應發酵，出現過去非常罕見的價量補漲的行情。

但是2021年情勢是整個翻轉，明顯的是「北冷中溫南熱」的景況，來了個風水輪流轉。推估6都全年度交易量的表現，台北市會是唯一負成長的，主要是長期以來台北房市價量基期都已經過高，南部低基期又有諸多建設比價效應帶動下，資金南移的情形非常明顯，因此南2都都是出現雙位數的成長率，這在過去真的是很少見的現象。 張欣民表示，展望2022年房市，時序進入虎年，一般而言老虎給人都是威風凜凜的印象，但是大家也都聽過「老虎不發威被當作病貓」！到底是老虎還是病貓呢？可能就要看資金、利率、通膨、打炒房政策及營建成本這「5大變數」。 張欣民補充，2022年有地方縣市首長選舉，政府在居住正義議題上會更關注，中央或是地方政府一定會投入更多心力及資源在調控房市上面，因此業者或是市場一定要小心謹慎因應，盡量不要再去觸發政府抑制市場炒作的敏感神經！綜合以上諸多變數來看，2022年房市會是個「價量雙穩」的格局，房價應該不會再爆衝，整體交易量大致上也會維持平盤。
 

桃園買房難？數據一亮：北部最輕鬆　搶1字頭先避開「2高價區」

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

六都之一的桃園市，近來受惠捷運、大型建設、鄰近雙北市等利多，不但人口激增，房價也水漲船高，各大重劃區房市表現也相當出色。根據內政部今年第2季房價負擔能力指標統計，桃園市在「房貸負擔率」及「房價所得比」皆為六都最低，也就是說，桃園人的成家壓力是北台灣相對較小的。

數據顯示，全國房貸負擔率36.27％，以六都來看，新北市48.48％、台北市63.11％、桃園市30.29％、台中市39.46％、台南市31.64％、高雄市30.36％；房價所得比方面，全國為9.07倍，六都的部分則是台北市15.79倍、新北市12.13倍、桃園市7.58倍、台中市9.87倍、台南市7.92倍、高雄市7.60倍。

而桃園主計處統計桃園建物買賣交易量，今年1～6月建物買賣交易量為2萬3210棟，與去年同期相比增加了3185棟、成長15.9％。仔細觀察桃園各行政區買賣情形，桃園區交易6298棟為全市最多，其次則為中壢區4257棟、龜山區2733棟。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，桃園市房市買氣強，不過高價區塊多為如位在桃園區、中壢區的幾處熱門重劃區，其實只要避開這些地區，1字頭遍地開花，而且沿著這些地域的外圍購屋，都能享包括機能、建設等房市外溢效益，像是平鎮、八德等處。 此外，陳炳辰說，桃園仍有不少民眾習於居住透天產品，加上免於群聚的氛圍，因此走美式風格的龍潭區也會是房市亮點，像是渴望園區知名透天社區「大院舞」，能在數千萬元購置，也成為在地討論度高的物件。
 

2022年不動產市場走勢─飛龍已在天　漲聲見風險
文／林左裕

這兩周筆者受邀對兩家銀行的貴賓及法人客戶演講，主題恰都是明年的不動產市場走勢分析，可見在不動產價格高漲的同時，社會大眾對市場(尤其是房市)的關注。打鐵趁熱，且目前在市場上「擦鞋童」滿街跑之際，本文提出明年市場之走勢及風險分析供讀者參考。
首先是利多因素，自美、中貿易戰及香港「新國安法」以來，許多台、外資自中國大陸及香港轉進台灣投資，這些資金成就了台灣近兩年相較於過去的高經濟成長，同時伴隨著營建與人工成本一、兩成的漲幅，強勢拉抬了近兩年房市。
然在資金充斥，房市炒風再起之際，錢進不動產市場是否就能高枕無憂呢?事實上市場上仍存有諸多風險，值得投資者注意。
首先是高空屋率的問題持續。空屋率的統計在台灣一直是「一國兩制」，內政部以「用電度數不足」的主觀認定一刀切，估計近年台灣的空屋率約為一成；但主計總處則每十年進行「人口及住宅普查」，在民國109年的統計中，全台平均之「空閒住宅率」約18.5%，連台北市都有15%的空屋，可見囤房等待增值的現象持續。另根據財政部統計，擁有四戶房屋以上者，自民102年之27萬人，增至108年之31萬人，更顯示出囤房問題的嚴重性。雖然官員聲稱「囤房稅不是萬靈丹」，就好像是說「錢不是萬能的」，但實務上｢沒有錢卻萬萬不能」。隨著明年地方選舉的到來，部分縣市首長已感受到民眾對高房價的不滿而陸續推出｢囤房稅」，值得注意的則是地方對｢囤房數」的認定及稅率的高低是否能有效遏止囤房動機，值得觀察。
其次是高漲的房價偏離基本收益及購買力的問題。國際上衡量不動產泡沫最常用的兩個指標就是房價相對租金收益及所得的比值，若此二比值愈高，表示房市的泡沫風險愈高。根據內政部不動產資訊中心統計，台灣全體房市之｢房價所得比」在近兩年急遽攀升，已逼近、甚至超過104年的高點。而租金報酬率則在全球市場｢吊車尾」(參見圖一)。由這兩點來看，投資者不重視租金的基本面或未來購屋者之負擔能力，僅期望有增值空間，是有相當程度風險的。
最後是因應通膨來襲的升息效應。筆者早於今年七月即在好房網發表｢正視疫情所致之通膨風險」(林左裕，2021c)，而各界對通膨的一般認知是｢不動產可抗通膨」，但值得注意的是，不出租、不具收益、且空屋率高的不動產是不一定能抗通膨的，舉個反證來說，台北市東區的店面在此期間是跌價的，因其面臨電子商務、信義區及疫情下人流減少的夾殺下導致收益下跌，也因此房東需降租求生，而影響售價。更嚴重的是，這次的通膨是根源自西元2009年起的三次｢量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策及COVID疫情下在2020年初實施的｢QE無限」政策，在QE過程中已大幅推升房市的價格，而未來因通膨暴漲後，因民怨四起，繼之而來的將是｢量化緊縮」(Quantitative Tightening, QT)升息，否則將衝擊當政者(尤其是美國總統拜登)之政權；而通膨的另一要素是｢過少的商品」，然由上述可知，台灣的房屋並非短缺，而是被囤房者占住了而已。
以上的前兩風險，在台灣房市已持續多年，需視政府的態度再推測未來持續的可能性(林左裕，2012)，但這次我們面臨的通膨是十多年來印鈔下的洪水，今年10月台灣的躉售物價指數比去年同期漲近15%，顯見長期印鈔下的通膨已非政府可控，若升息的幅度過猛，勢必危及借款人的償債能力而引發違約潮，值得我們持續觀察。
 

【桃園】草漯重劃區 1字頭房價倒數中

2021/12/11 04:29文/記者朱語蕎

桃園觀音區的草漯重劃區，受惠航空城計劃，及周邊工業區就人口居住需求，成為建商新獵地區塊，相對便宜的房價行情，也吸引不少首購族群青睞，目前區內1字頭逐漸減少中，新建案也正式邁入2字頭大關，隨著日前標地價格再創新高，未來房價勢必再度攀昂。
位在觀音區的草漯重劃區，總面積共約147公頃，其中約83.2公頃為可建築用地，綠帶面積約6公頃，桃園市政府將此區定位為田園城市，以「綠色、韌性、循環、智慧」為基礎，並以「里山、里川」為概念出發，融入當地村落、耕地、皮堂等，打造新移居城市。

航空城計劃優勢 房價起漲
重劃區開發範圍北至觀音工業區聯外道路外緣50公尺，及觀音工業區和萬安橋為界，西從下厝溪二號橋往南至大草厝既有道路，南邊則由福安橋研菜寮埤順桃39號道路，再沿桃園大圳八支線，東側則以保障橋為界。
區內以資源永續利用、智慧管理、低碳城市和花園空間佈局為理念，打造河岸親水空間、景觀平台及生態步道，活化閒置土地，目前已規劃兩座公園，包括水之丘主題公園、風之谷公園，以埤塘特有的飼料桶結合溜滑梯，相當特別。
聯外交通部分，開車可經忠孝路上台61線快速道路，最近的交流道為大園交流道，台15線可通往各區，未來此區也有規劃輕軌經過，預計從大園和青埔兩區延伸過來，可望補足此區大眾運輸不便的問題。區內主要生活機能集中在大觀路，未來在長興路、莊敬路有多功能場館興建中。
台灣房屋觀音直營店經理羅淑敏表示，草漯重劃區共有4個公辦都更，包括第一、二、三、六單元，以及2個自辦都更，為第四和第五單元，其中第二單元速度最快，約在10年前就有大樓推案出現，近期受惠航空城計劃有普，不少航空城搬遷戶也會就近來此購屋，另外還有工業區的就業人口，也會傾向在草漯買房。
目前新建案大多集中在第二單元，主要位在草漯國中北側，四維路、莊敬路及七賢路一帶，預售案有「耀承澄心」、「青年首富」、「喆悦」、「合展大觀富域」、「昕陽築青庭」、「鍾華HERO」等，每坪行情在18~22萬元，還可找到北台灣難得的1字頭物件。
而桃園市地政局在今年8月舉辦的市地重劃標售，其中草漯第六單元搶標情況熱絡，大觀段84地號土地，因面大觀路角地，吸引21封標單搶購，最後以6712萬元標出，換算每坪單價高達43萬，刷新該區地價新高。

標地價格創新高 建商搶進
另外根據住展雜誌統計，由於觀音區的土地價格持續上漲，加上原物料及工資上揚，進而拉高草漯整體總銷售案量，截至目前已達96.5億元，超越去年全年的87.6億元，換算平均單戶房價達681萬，也較去年上漲約15%，漲勢直逼都會區。
羅淑敏表示，第六單元位在保障宮南側，是草漯地區最熱鬧的核心區塊，包括郵局、銀行和區公所都在此，標出高價並不意外，此區已有多家知名建商插旗，包括寶佳、冠德等，預計未來會是草漯最高價區塊。

草漯重劃區鄰近航空城計劃，讓此區的規劃開發納入航空城計劃內，而周邊本來就有許多工業區，就業人口多，居住需求暢旺，出租報酬率很不錯，平均每年都有4～6％的投報率。而中古屋市場行情，新透天總價1500~2200萬左右，舊透天總價1250~1800萬，中古大樓每坪19~21萬之間，1字頭的物件越來越少，房價漲幅相當明顯。

小提醒
重劃區仍在開發初期，主要生活機能都在舊商圈，採買較不便。因缺乏大眾運輸，較適合開車或騎車通勤的族群。目前重劃區內新建案多，要注意工程施工噪音和卡車進出等問題。