最新消息

房價猛漲想合資 4種登記方式風險分析

2022/07/30 04:30 文/記者朱語蕎

 

近幾年房地產買氣熱絡，不少人擔心房價回不去，進而積極進場買房，不論是自住或投資，有些人會因資金不足，或想與親友合作，選擇一起合資買房，但房地產動交易輒上百萬元，買賣糾紛多，合資買房不得不謹慎小心。

現代風氣開放，不少交往長久的情侶，在同居多年後，想要一同合資買房，但在愛情沖昏頭之下衍生問題也多，甚至為展現愛意只將房屋登記在1人名下，若感情融洽還算可以，但若日後分手，後續問題恐相當麻煩。

其實不論是情侶、夫妻或親友間合資買房，通常有以下幾種常見登記方式：

一、共同登記：

產權為共同持有，若未來其中一方想賣房，需要雙方都同意才可執行，建議可在合約內註明出資比例、稅務負擔比例，未來處理房屋才能更明確的將賣房所得依比例分回。

不過，因產權是雙方共同持有，在申請貸款上，若其中一人信用不良，會影響到貸款利率和成數；此外，若是夫妻共同登記持有，就會佔用掉「一生一次自用住宅土地增值稅優惠稅率10%」。

二、信託登記：

委託人基於某種目的將財產移轉給受託人，並以契約方式成立信託關係，委託人信託登記應由委託人與受託人共同申請，受託人需是專業人士或機構，為委託人處理相關事宜，並分配利益給受益者，進而達到產權保障，且不受法院判決、或任何強制執行影響。但信託管理費用昂貴，日後若需要更改任何一條合約，就得收費一次。

三、預告登記：

將房產登記在其中一人名下（所有權人），另一人採用預告登記登記房屋（請求權人），未來若有任何買賣、贈與、信託、過戶或抵押設定等問題，都必須要請求權人同意才能執行，可防止房產被所有權人任意轉賣、贈與或設定抵押，但若是房產遭法院判決、徵收、強制執行，就無法主張預告登記的請求權。

四、借名登記：

若是因為自身想節稅，或因信用不佳不好貸款等因素，需要找另一位信用條件較好人擔任登記名義人，直接解決信用不良、節稅等問題，常見於投資客找人頭買房。借名登記雖可解決字身信用不佳問題，但因產權是在登記人名下，若合約未載明清楚，倘若未來對方擅自處理房產，或藉故不歸還，恐難以取回。

合資買房 注意自用住宅優惠稅率被用掉

合資買房在稅務上，要注意土地增值稅自用住宅優惠稅率10%，每人一生只有一次，若採取共同登記，在申報土地增值稅時，就會用掉所有人的一生一次資格，未來雖還可適用「一生一屋」優惠，但必須是本人、配偶和未成年子女名下均無其它房產，若是之後再出售第2間以上房屋，就無法享有土地增值稅優惠稅率。

而在申報所得稅部分，登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅，不論是誰出資或借貸，都須合併申報所得稅，才可將貸款利息列為列舉扣除稅額。若未來賣房是在限定年限內售屋獲利，還須繳納房地合一稅；合資人每人所取得的「現金所得」部分，還必須申報所得稅；若是以贈與方式移轉，則須繳納贈與稅。
 

預售屋未來恐難轉售 合資更小心

近年預售屋也出現不少網路糾團購屋的資訊，不少人會一起加入投資行列，但預售屋看不到實品，且在完工前，產權都在建商手上，且若合資人過多，恐會影響彼此權益。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡建議，可依據出資比例換算權利範圍，因要等預售屋蓋好交屋，才能到地政機關登記，因此在簽約時，可以一人簽約即可，交屋登記再登記為多人共有。

除了與建商簽訂契約，合資人也要共同簽立契約協議書，包括出資比例、相關費用負擔、售屋獲利分配等，也可討論持有時間，或中途有人想撤資，或工程期間持角費用等違約項目載明，並將此契約到法院公證，保障權利。而與建商簽約後，所有的支付金額、單據、憑證、支出比例都要全數保留。

郎美囡表示，數合資投資預售屋，都希望在預售期間即可獲利了結，但內政部已針對預售屋炒房修法平均地權條例，限制預售屋的轉售對象，若修正案由三讀通過，合購人要有長期持有的準備，以免資金被套牢。


 

房市面臨不可逆困境　採用自動化特殊工法提升建物正面價值與效益
文／戴雲發

缺工缺料、營造成本上漲、房價居高不下、實價登錄2.0等，是近幾年房地產相當熱門的議題，加上近年來地球環境災害及氣候嚴重惡化之際導致天災頻繁，耐震宅、防疫宅也相繼成為房地產銷售關鍵字。在大環境所影響的狀況下，該如何實際蓋出真正安全又兼顧品質的房子？ 綜觀台灣建築產業施工方式，大多數仍由工人在工地現場作業，除了氣候、設備因素影響外，再加上人為因素的不確定性，則會出現施工品質不容易控管的情況，導致施工進度延宕，造成無形營建成本增加。

同為競爭亞洲四小龍之首的國家－新加坡為例，新加坡與台灣近年經濟發展迅速、穩定成長，兩國不論在政治意識型態、經濟體制各方面趨同存異，發展過程均面臨國土資源不足、人口結構老化等隱憂。然而，隨著技術密集型工業化世代的發展，智慧科技與自動化也將用來解決新加坡經濟成長的阻礙：勞工成本相對較高，以及缺乏勞動資源。為了在有限人力下，放眼未來趨勢推動了經濟轉型，逐步走向自動化、工業化、系統化生產的路，透過自動化成功解決勞工不足的問題。 倘從不動產市場開發商之經營角度而言，除了部分受到基地特性（如潛勢區、斷層帶附近及施工期考量等）而必須施作特殊工法外，其餘大多數特殊工法相對被視為一項工具，因開發商真正所在意的是效益多寡，而效益通常所指的是成本與收益。

根據調查結果，以潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」之特殊工法來說，相較於一般建物造價水準，平均每坪約需多付出30,000元（預鑄工法）或6000元（Alfa Safe鋼筋系統化工法）不等之費用，約莫增加15%及30%不等之成本，增加幅度有限，因此如何將多支出的費用能夠回收甚至創造加值便是開發商所在意的面向，目前市場上對於該類之研究數據或統計資料仍付之闕如；調查結果顯示，有採用特殊工法之建案，無論是新成屋抑或預售屋，個案成交價格多可達到區域房價之中上區間；另外部分個案施作如耐震系統工法具備提升建物結構安全及耐抗震能力強化之優點外，也附帶延長漏水保固之承諾，皆有效地促使業者在銷售之際，不僅無須擔心成本不易回收之風險外，似乎更能將營建核心回歸建物安全之本質，並於銷售之際同時提高知名度與信譽。

不動產開發市場預期短期內仍將受到疫情影響，物價通膨、國際人力短缺以及營建物價大幅波動之挑戰，導致營建成本高低不下；然政府對於老舊建物鼓勵改建之龐大需求前提下，開發商必須改弦易轍，拋棄舊有成本導向之營建思維，重新檢視下一波之建築趨勢。 另一方面，對於極大多數之終端消費者而言，無論是潤泰之「預鑄工法」抑或「Alfa Safe鋼筋系統化工法」此類之特殊工法，恐多停留在對於專有名詞之認識而言，實不足矣，其工法之技術創新及施工品質要求所具備之抗震、耐震、防漏優點，所能帶給居住使用者的建築安全、安心及安適感，才應該是消費者最重視的角度。

由此可知，特殊工法之成本增加有限，但能夠顧及前端施工品質，中端建物完成後之品質保證，以及後段使用者的居住舒適，讓建物可以達到施工安全、品質安全、居住安全之三安一體前提下，開發商及消費者皆應正確認識特殊工法對不動產實質上之影響。


■「Alfa Safe鋼筋系統化工法」以完備的系統化規劃、加工作業，替代工地現場施工困難的綁紮作業，工作效率看得見，帶給居住者實質的安全、安心及安適感。

 

【桃園】中路重劃區 生活圈逐漸成形

2022/07/16 04:30文/記者朱語蕎

桃園中路重劃區，區內規劃多個公園綠帶，新社區陸續完工落成，加上推案量大、產品選擇多元，鄰近交流道的地理位置，近年成為不少北客移居首選，可說是繼藝文特區後，桃園區腹地規模最大的重劃區，不少商家、幼兒園陸續進駐，生活圈逐漸形成。
中路特區佔地103.91公頃，重劃區北自大興西路開始，南到文中路、廈門街，東邊接國際路二段，西側則到永安路，約在2016年開始有新建案推出，區內的綠地面積就佔了20公頃，規劃有3大公園，包括向陽、風禾和水秀公園，還有6個兒童公園，綠覆率相當高。
重劃區訴求純住宅規劃，住宅用地約佔了65公頃，在藝文特區開發飽和後，成為桃園新興住宅區塊，目前區內已有全聯超市和超商進駐，滿足居民日常採買，也可到力行市場、南門市場，距離市府商圈也不遠，而司法園區也預計規劃複合式商場、青創中心，未來將帶來更多商業機能。

純住宅規劃 全聯進駐

交通動線部分，此區緊鄰國道3號南桃園交流道，可快速往返南北，地理位置佳，因而吸引不少北客目光。在大興西路、國際路，有多班客運可通往台北地區，對於北桃通勤族來說，相當便利。而區內也規劃有國中小預定地，未來待人口足夠興建後，就可就近上學。
由於是桃園難得的全新重劃區，在標售土地時期就相當熱絡，指標建商相繼搶進，包括國泰、中悅、昭揚、京懋、璟都、宜誠和寶佳系列等，推案量長期居北台灣前茅，成為購屋熱區之一。
其中，璟都建設在此深耕多年，繼「璟都柏悅」、「璟都巴黎」後，結構中的「璟都米蘭」，位在正光路和吉安街口，主力36~47坪，每坪開價36~39萬元，目前主推總價1458萬起3房含平面車位，享有前後陽台、邊間格局。

指標建商推案多 吸北客移居

桃園指標建商昭揚建築，其在中路的最後一塊基地「昭揚天韻」也於上個月正式公開，基地面積約370坪，規劃38坪、51坪共38戶住家，戶戶邊間，配備中空樓板等高檔建材。
「中悦美樹花園」則規劃區內少有的百坪住家，基地位在大興西路三段，120、125坪產品，每坪採不二價39~41萬銷售，全新完工。
宜誠建設在慈文路、慈愛街推出的「宜誠天玓」，規劃36~55坪2～4房，每坪成交行情約在39~41萬元。銷售進尾聲的「悦峰華」，規劃34~42坪，每坪成交均價約35萬。
信義房屋中路重劃店專案經理林誼銘表示，桃園區有三大重劃區，包括中路、小檜溪和藝文特區，其中，中路重劃區以純住宅為主，道路規劃整齊，與另兩個重劃區相比，位置更近交流道。
目前區內行情，林誼銘表示，重劃區內的新成屋，行情在每坪35~42萬，預售屋每坪成交行情在39~47萬，去年開始就出現4字頭行情，今年有更多社區站上4字頭大關。指標社區部分，像是「京懋1號」、「國泰水秀」、「權視界」、「印象天裔」等，都是面公園，地段條件較好的社區。

此區以換屋族佔多數，不少是外地客特別來此購屋，4房需求頗大，含車位總價約在2000~2500萬，3房含車位總價在1600~2000萬。區內推案量大，建議找有品牌的建商，或是以面公園、近主幹道正光路的物件，保值性更高。


小提醒
重劃區仍在開發階段，商家和人口數進駐不多，晚上較荒涼。因新建案眾多，未來要留意棟距問題，以及施工期間的噪音和大卡車。尖峰時間，上交流道車較多，要注意通勤時間。

桃園房市差很大！價差1.5倍...「這類房」交易翻倍原因曝光
好房網News記者戴鈺純／綜合報導

桃園市因新興的重劃區規劃眾多，成為六都中房地產量能極大的區域，且因擁北北桃共同生活圈優勢，加上房價比起雙北更加誘人，因此掀起一波脫北潮，至今桃園市人口數已突破227萬人。根據桃園地政事務所以實價登錄交易資料彙整，熱門生活圈包括藝文特區、中路重劃區、經國重劃區、中平地區、大有地區、小檜溪重劃區、站前地區、龍安地區。

從桃園市地政局公布捷運綠線各站點周邊行情，觀察2021年下半年交易價量，各站點周邊實價登錄，新成屋及屋齡5年以上中古屋均價最高都落在G10、G11兩站，新成屋為42.1萬，中古屋則是27.8萬，價差約1.5倍；交易量部分，新成屋39棟，中古屋則有95棟，中古屋成交量約是新成屋的2.4倍。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，藝文特區一直為桃園市高價區塊，只因可供開發素地不多，近期被像是青埔重劃區超車，這也是該數據呈現出新屋價碼高，但中古屋交易量大的根本原因，也就是在於該處蛋黃區地位，新案當然價格趨高，但可興案之處也不多，購置方則得就中古屋來選擇。 陳炳辰認為，目前在桃園市購屋，有許多重劃區可選擇，包括中壢青埔、桃園中路與小檜溪、八德擴大、龜山A7等，預售案因首付款低，拉長資金籌備、資產累積的時間，仍為不少首購族青睞，也有新屋舒適度高的優勢。 至於中古成屋，雖然價位可稍低，但得先拿出三成的自備款，較得有一定的資金準備，桃園藝文特區、中壢海華特區等處，又為高價區塊，屬於換屋、高資產族群的買盤，其餘中古屋市場像桃園火車站前一帶，房價相較親民，也沾未來捷運開通優勢，可為有意購置成屋者考量性價比上不錯的選項。
 

300億元租屋津貼救火 北市單身族房租逾薪水3成最辛苦
2022/07/01 12:00文/記者朱語蕎

中央300億元擴大租金補貼專案，於7月1日開放申請，房仲業者以今年申請租金補貼的家庭人均月所得上限為依據，統計六都套房租金佔月收的比例，發現台北市的單身租屋族平均租一間套房，需給付近2萬元月租，租金支出佔月薪的35%，已超過月收入的3分之1，生活壓力為六都最大。

反觀鄰近的桃園市，平均套房月租金約8220元，與台北市相比，每月可省下1萬元以上的租屋開銷，租金支出僅約月薪的17.9%，負擔為六都最輕鬆，可說是台灣都會區的租屋美樂地。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市的房價與消費水平，均屬全國最高，加上租屋市場長期以來需求大於供給，因此租金水準相對高昂，所以過去不少民眾選擇「單身住台北，成家就脫北」，但如今連單身族在台北租屋，都要花掉3分之1以上的月薪，且絕大多數申請補貼的租客，月收標準都低於所得上限，所以實際的租屋負擔恐怕更沉重。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，若將月收入與租金相減，觀察各都可支配的剩餘所得，單身租屋族在台北市每月剩下3.6萬元能花用，但到了桃園市，則有將近3.8萬元可過生活，手頭比住台北更寬裕，且近年桃園發展日盛，公共建設與就業機會都緊追雙北，因此「脫北入桃」的風氣愈來愈鮮明，加上桃園的租金及房價都相對親民，上班族若轉戰桃園求職租屋，仍有機會儲存餘裕、累積頭期款，以備將來「轉租為買」。

張旭嵐提醒，7月1號的開放申請的擴大租金補貼，不僅將補助戶數從12萬戶增加到50萬戶，針對35歲以下的成年單身族，補助金額上限還提高到1.2倍，以在台北市區租屋的單身青年為例，原先若沒有弱勢身分，補貼金額每月最高3000元，今年擴大租金補貼後，補貼金額每月最高為3600元，對小資租屋族而言，也算不無小補。

再創新高！5月全台房價上漲5.8％　專家：恐已見頂
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

清華安富房價指數24日公告最新5月全國房價指數，撇除台東縣交易量能不足，全國縣市房價「紅通通一片」，較去年同期增加5.8％，房價走勢逐步上揚，續創歷史新高。不過，專家也提醒，房價近幾個月在升息、縮表等環境改變之下，小心數據已「見頂」。

全國清華安富房價指數較上月增加0.63％，較去年同期增加5.8％，房價走勢逐步上揚，續創歷史新高；住宅市場交易量較上月減少21.62％，較去年同期減少17.82％，而COVID-19疫情及房地合一稅2.0對房市的影響，需多留意後續表現。

5月仍由台南市以房價年變動率上漲11.79％，連續三個月蟬聯第一名寶座，其次為嘉義縣市的9.44％漲幅，與台中市的8.57％。細部觀察，各縣市房價指數與上月及去年同期相比，皆呈現上漲狀態，但交易量月衰退21.62％、年衰退17.82％，各縣市皆呈現下跌趨勢，已有「量比價先行」的衰退格局。 清華安富房價指數則評析，各縣市房價皆為正成長，尤其中部的強勁漲幅，帶動全國市場價格較去年同期上漲，並創歷史新高；5月因受疫情及房市新制影響，未來市場買氣料受影響，須留意後續對房市價量衝擊，目前房市處於「價漲量穩」的格局。


房市專家、消基會房委會委員張欣民指出，推估去年5月是疫情三級警戒，也使得基期比較低之下，產生房價勁揚數據，但從央行3月升息以來，外部環境已經改變，包括升息、熱錢退場都是利空因素，甚至股市大幅修正，造成資金套牢或蒸發。 他建議，一般購屋者要強化個人理財規劃，包括自備款過高是否造成經濟負擔過重，以及未來利息大幅增加的風險評估；至於投資者，張欣民認為，房價數據恐怕已見頂，不宜追價投資。


5月全國房價指數全台皆漲，續創房價歷史新高。圖／取自清華安富房價指數

 

多空議題影響 指標建商分析下半年房市

2022/06/18 04:30文/記者朱語蕎

去年台灣雖受疫情影響，但在解封之後，反而迎來前所未有的房市熱潮，即便因原物料、工資上漲，讓房價節節攀高，但絲毫未影響購屋買氣，遞延性買盤讓市況熱度一路到年底，但今年在央行升息、平均地權條款政策下，下半年房市是否能維持紅盤？讓各界關注。

6月是各大上市櫃公司股東會旺季，綜觀去年各家財報，幾乎都較前一年成長不少，有些更創下歷史新高，顯見去年房市買氣熱度。上市建商優質生華固建設，去年營收達135.47億元，每股稅後純益達10.56元，連續3年賺進一個股本，毛利率更達32.1，表現亮眼。

華固：「量縮價緩」 房市仍在高原期

華固建設董事長鍾榮昌表示，雖然現階段因疫情、升息和政策影響，交易量略為下滑，但在疫情過後，市場應會逐步回穩，第3季將重拾交易動能，鍾榮昌認為，國內房地產預估在未來1~2年還是處在高原期，因通膨壓力，市場對房地產保值需求仍強勁，但因政府對房市的調控政策，今年應呈現「量縮價緩漲」狀況。

他認為，今年房地產不會像去年一樣大漲，但價格也難以下跌，可能會出現5~10％緩漲幅度，對於央行打炒房政策，鍾榮昌說，選擇性信用管制對豪宅影響較大，但目前豪宅供給量少，還是會有一定的買盤。

皇翔建設去年每股稅後盈餘達7.46元，創下2012年以來新高，對於房市走勢，董事長廖年吉說，政府打炒房政策多到已經「霧煞煞」，目前銀行放貸開始緊縮，民眾房貸可貸到金額比較少，可能會影響自住買氣。不過，目前需求仍強，大台北老舊房屋有改建需求，建商還是有生意可作。

打炒房政策多到「霧煞煞」剛性需求仍大

豪宅建商大陸建設，近年在大台北精華地段，陸續整合推出指標豪宅，執行長廖淳森認為，疫情急轉直下，對房地產造成衝擊，來客數影響最大，尤其公司旗下的大坪數建案，影響最為明顯，打炒房政策長期也會影響成交表現，成交速度會放慢，但價格因原物料上漲仍難下跌，預估今年應會是「價漲量縮」格局。

2021年再度榮登建設公司「營收王」的興富發集團，去年獲利大爆發，EPS達6.45元，刷新6年新高紀錄，每股配息4.16元、配股1.04元，合計達5.2元，也創下6年最大手筆。

興富發董事長曹淵博表示，近來受疫情影響，來客和成交下降，但市場仍有需求，預估待疫情趨緩，7月過後將有一波修復式反彈。

曹淵博表示，觀察市場現況，國內3月份出口規模445.03億美元是史上最旺，5月份也達到420.8億美元，創史上第3高，可以說「看不到不好的可能性」。

至於央行可能在本月再度升息，曹淵博說，利率非房價絕對指標，央行在2009~2015年也曾接連升息，但當時市場房價穩定，買賣移轉棟數也有30萬以上。針對未來房市，曹淵博表示，台積電連續5年資本支出超出預算，帶動台中、台南和高雄市場需求，像是今年第1季新竹以南建案價格都比去年增加1~2成，買氣依舊相當好。

在台北市積極耕耘都更市場多年的吉美建設，董事長林進輝直言，目前原物料和工資上漲仍是開發商最大問題，以市中心推案成本來看，土地就佔了7成成本，剩下才是加工，政府卻不對土地價格去作調控，反而不斷透過標售國有地來創高地價，房價根本難以下跌。林進輝說，雖然近期因疫情影響民眾來接待中心賞屋，來人數有受影響，但成交狀況仍穩定，成交比反而提高，預估下半年還是一樣的走勢。

土地價格飆漲 房價難跌

同樣以都更改建為主力的全坤建設，今年有60億新莊大案「全坤峰碩」和20億的衡陽路「全坤衡峰」兩大案登場，全坤建設表示，在疫情緩和後，民眾經濟活動恢復，購屋信心增加，但全球通膨現象和美國QE退場，讓利率上升，勢必會對房市造成衝擊，尤其在營建成本增加下，開發商應更注意成本控管。

興富發旗下的潤隆建設日前招開股東會，董事長蔡聰賓表示，今年在雙北和台中都有建案推出，未來推案仍鎖定在六都、基隆等地，現階段利率仍在相對低點，今年首購和換屋剛性需求強勁，加上半導體產現陸續在各地設廠投資，為房市帶來連動效益，這些都是今年房市的有利因素，也預估未來3～5年房價不會往下掉。

 

桃園航空城啟動 拆遷戶搬遷需求 讓這兩區地價翻升
【文/記者朱語蕎】
 
桃園航空城歷經多年總算拍板定案，也讓受惠區域房價跟著起飛，不過根據實價登錄系統發現，桃園航空城計劃地區近3年土地交易價格及成交量呈現大幅消退，其中成交均價在1年間下跌超過2成5，交易量也在1年間減少近9成，自2020年3765件，減少至2021年352件，今年第一季也僅有49件。
航空城計劃區域內之拆遷戶，以市府第一期計劃2千戶，以及交通部負責之3千戶，共約5千戶居民，在計劃施行後，約3分之1居民選擇遷居外地購買成屋，也因此熱絡鄰近區域房屋市場，如大園客運園區，以及觀音草漯區域。

東森房屋桃園航空城高鐵加盟店潘志威店長表示，其中大園客運園區，過去建地行情約在每坪15萬元，近一兩年則已站上2字頭，中古透天總價1200萬元起跳；草漯重劃區建地在兩年前成交均價每坪約15萬元，目前則已飆漲至每坪25萬元左右，中古透天也高於1200萬元，新成屋行情更是站上2字頭。
 

桃園航空城計劃區段徵收已於2020年施行，而區域內土地交易便在2019至2020年間計畫施行前達到高峰，而在2020年11月公告徵收後，基本上區域內土地移轉是禁止的，但仍有少許民眾選擇交易自己的權益，因此可以看到2021年甚至2022年仍有部分土地交易紀錄。

潘志威表示，目前航空城計劃徵收階段已完成，將準備進入配地階段，第一段將以拆遷戶為主，說明會已於近期展開，並預計將於8月展開配地，至於第二段大配地，則預計將在兩年後執行。而根據開發成本以及鄰近區域土地行情評估，未來航空城內建地均價將不低於30萬元。

桃園航空城計劃區域內不僅將有大批建地待開發，潘志威表示，此區規劃有商業區以及產業專區，尤其政府力推六大產業中的生物科技亦皆聚落於此，預期將為區域內帶入大量人口，而建設中的桃園捷運綠線也貫穿航空城，在產業、交通以及人口相繼進駐後，區域內發展將不容小覷。

大溪「落羽松公園」完工啟用，小朋友開心多了遊憩空間。（記者李容萍攝）
 
〔記者李容萍／桃園報導〕桃園市大溪區「落羽松路」每到落羽松轉紅季節吸引眾多遊客造訪，也是桃園市入冬拍照、打卡的熱門景點，市府向中央爭取預算補助，共投入1828萬元闢建「落羽松公園」，今（6）日辦理啟用典禮，公園以「好客、水圳、樟樹林」區分公園空間，串聯起落羽松大道景觀，同時巧妙融入當地水圳文化及山林開發歷史，設置觀景台、廣場、停車場、公廁等設施，提供遊客更友善的觀光環境。

桃園市長鄭文燦出席典禮表示，大溪區落羽松大道位於國家級浪漫台3線客庄大道北端起點，長約1公里的瑞福路及落羽松路，原來主要是中科院使用的通勤便道，兩側種植約300棵落羽松，每逢秋冬季節，落羽松葉轉為金黃、再轉緋紅的繽紛色彩，吸引無數遊客來此打卡拍照。市府商請經濟部水利署北區水資源局撥用周邊約0.55公頃的土地，並向行政院客家委員會爭取「客家文化生活及產業環境計畫」補助1426萬元，另市府自籌402萬元規劃闢建「落羽松公園」。

鄭說，工程設計團隊採用清水紅磚、壘石等客家建築素材，以「好客、水圳、樟樹林」概念區分公園空間，北側設置「落羽松觀景台」；在道路兩旁設置「客家及原住民意象廣場」；南側則有「番仔寮活動區」，包含樟樹瞭望台及客家涼亭、砌石座椅及水岸，象徵客家建築工藝的紅磚公廁及穀倉管理室，園內遍植桂花及梔子花等客家文化代表花卉，希望讓遊客來落羽松大道賞景的同時也能享受公園優質環境。

大溪區長陳聖義也說，大溪區公所2017年將落羽松遍佈的「瑞福東路」改名為「落羽松路」，此路的前身為石園路558巷，20年前由升格前的大溪鎮公所開闢為通往員林路的替代道路時，種植兩排約300棵的落羽松作為行道樹，每逢秋冬松葉轉紅掉落形成「落羽」美景，吸引遊客駐足，星期假日更是車水馬龍。

大溪「落羽松公園」設置嶄新公廁，讓入園民眾不會再找不到可以「方便」的廁所。


大溪「落羽松公園」設置觀景台和小朋友遊憩設設。


大溪「落羽松公園」完工啟用，地方鄉親踴躍參加啟用典禮。


 



大溪區落羽大道在網路竄紅後，公所順勢將此路命名落羽松路。

這款房子CP值超高？每坪便宜5萬元！
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

想進場撿便宜，挑這款房子有機會！樂屋網統計全台六都大樓均價，對比同一時期的4樓大樓均價，發現4樓的價格普遍比均價來得更低，其中台北市價差最大，4樓每坪可以便宜5萬元！等於用相對低的價格，和其他高樓層住戶住進同個社區，對於有預算考量的買方而言，也會是一個可以考慮的選項。

樂屋網統計站上實價登錄資訊，發現4樓的房價普遍比均價還來得更低，其中桃園市的價差最小，每坪價差僅1.19萬元，其次為高雄市每坪價差1.79萬元，台中市每坪價差1.89萬元，台南市每坪價差2.1萬元，新北市每坪價差2.42萬元，六都之中差異最大的是台北市，每坪價差居然可高達5.34萬元。

由於在傳統觀念上認為，數字4的諧音較不吉利，台北市的買方年齡層普遍較高，更容易受傳統觀念影響，即便有些人不避諱，但可能會遭遇資助頭款的長輩反對，在購屋時傾向避開4樓，轉而挑選如6樓、8樓等樓層，取其六六大順，或一路發等更為吉利的諧音。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，有些建商在銷售時，會將4樓挑選出來，當廣告戶促銷，也有些投資型買方反其道而行，看準4樓的劣勢而優先選購4樓，也因為部分人會忌諱4樓，在轉手時，也可能會在價格上有所影響；而除了諧音不吉利外，像4樓這樣的低樓層，也較容易受噪音干擾，或是發生採光較差，隱密性不足等問題。

但4樓也並非全無優點，洪安怡指出，由於住宅大樓通常樓層愈高，價格愈貴，往上一個樓層，每坪單價就可能會墊高個數千元不等，因此4樓的價格會比高樓層更便宜，萬一大樓停電，或電梯發生故障時，低樓層還可以選擇用走樓梯的方式聯外，有些社區有中庭造景或面向公園，3到5樓正好是樹梢的高度，還可以有不錯的窗景。

此外，樂屋網統計2022年5月中古屋買氣，訪客數相較上月縮減11.4％，預約看屋數則下滑23％，但相較2021年同期，訪客數、預約看屋數仍成長2成以上，主因在於2021年5月正是疫情升溫期間，基期較低的關係；總體而言，5月的中古屋房市表現相較4月來得更差，也可能反映在1、2個月後的買賣移轉棟數上，預估要等疫情趨緩，房市才有機會再回溫。

你必須知道的幾個房地產知識和觀念─關於資産配置
文／胡偉良

「錯過買房」是「戰略失誤」，是對房地產認知出現了偏差，「買錯房則是戰術錯誤」，是對房地產專業認識不足。 相對於買錯房的損失，錯過買房才是最大的損失，畢竟買錯會被其他房產的增值給攤平，錯過買房則是徹底的損失。

人生的財富機運和資産配置
因為房價過高，促使政府加大打了炒房措施，也使得房價的上漲逐漸回歸理性。在政府嚴打炒房下，建商出售的房價僅能反應成本的提升，不再享有暴利，因此，若從投資獲利的角度來看，房產投資已不再享有絕對的優勢，但對剛需族，像是首購及換屋族群，畢竟，擁有符合自己需求的好房子是人生的幸福表徵，是安定的泉源，其意義不止是家庭財富，也是心理安定的基石。

房地產的特性：
高槓桿、低資金成本、低流動性 房地產的最大優勢在於高槓桿的運用，也就是只要擁有20～25%的自有資金就可以撬動4、5倍的資產，選購預售屋時，投入甚至更少，所以只要標的物選對了，獲利就可以大幅放大，這項優勢是其他資產所不具備的，也因此房地產成了投機客炒作的溫床，預售屋更是如此。 房地產的缺點則是交易流程長（幾個月）、流動（變現）性低，如果急需用錢，往往沒有辦法立即套現，滿足需要。

房市vs股市
長久以來，房地產不論在獲利的金額或成功的機率上都遠遠超過股市，所以市場上靠房地產致富的人是遠遠超過靠股市；另外，房地產在專業的操作上也遠比股市來得簡單，亦即具備普及性，幾乎販夫走卒都能輕鬆掌控，不像股市，沒有三兩三幾乎很難上梁山，股市如海，是大資本的舞臺，一般民眾除非長期認真鑽研，否則終將只是大戶鯨吞的韭菜。
在注重創新的市場經濟體中，股市的增長率則高於房市；而在跑馬圈地的市場經濟裡，房市則跑蠃股市。以房地產做為理財方式的風潮，因受到政府對房價的干預正在消退中，展望未來，靠房地產賺取暴利的時代正在逐漸遠去，房地產不再是投資理財的最佳方式。

年輕人真的有能耐在大都會買房嗎？
根據筆者的親身經歷，年輕人有能力靠自身能力買房的真的很少，尤其是台北市的房產，除了由父母支助頭期款外，甚至不少是由父母全款資助，很多父母更是利用危老、都更改建的機會，把祖先的老房在改建後的分回轉移給子女，而且類似的情形已是愈來愈多、愈來愈普遍。就像一些父母說的：「當今房價這麼高，父母不支持，子女那有能力買房」，也因為父母的資助，使得家庭凝聚力更高，呈現更和諧的氛圍，只要處理得當，更可確保家中一輩子的和樂。

老屋老化的度會愈來愈快，但改建卻愈來愈不容易
從房屋老化的情形來看，近期內政部公布最新數據顯示，109年6月底，我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅，住宅屋齡中位數為29.8年， 50年以上的建物比率，台北市達10.4%（93890戶），為六都最高，新北市則達4.7%（共76758戶）。再根據我國房屋的耐震相關規範檢視，2003年 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮，而這些房子就佔了我國現存房屋量的76%以上。
從房屋老化的速度來看，房子的老化速度更是遠遠快過新宅的供應量，這種情形在幾年後，屋齡大於60年的房子逐年增加之後會更加明顯，要改變這種情況，除非都更危老改建推動的「非常非常非常」成功（重要的事要說3遍）。
但現實上，老屋要大量改建會很困難，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此，在新屋少於老屋老化（不堪使用）的情況下，筆者預估至少在10年內，新屋供過於求的情形不會發生。





 

拋售潮要來了？專家揭「搶下車」真相：很多地方打回原形
好房網News記者戴鈺純

全台房價瘋漲，很多人不解，政府明明就已祭出一堆打炒房策略，且央行連4波的選擇性信用管制下，鎖定炒作風氣較熱的區域及特定購屋族，但對於高房價卻未有明顯嚇阻作用，為此，房市專家認為，想要降低房價，解決之道就是必須把炒房客手裡的房產逼到市場上拋售。

品嘉建設創辦人胡偉良舉例，有位手上有不少房的炒房者說到，他買房只出了20％～30％的自備款，剩下70％～80％都是銀行貸款，就算日後房市真的下跌了，也有銀行托底，這就是「為什麼炒房客不怕房價下跌的主要原因」。胡偉良說，炒房客一次性買下很多房產，造成市場供應短缺的局面，再把房價抬高，用這種控制大量房源的惡劣手段，來烘抬房價。

胡偉良表示，多數時候炒房者為了能儘量拿下更多的房子，都會向銀行貸款買房，而且只需要付出20％的頭期款就能拿到房子，所以「槓桿能有多大就用多大」，有些財力不夠的還會透過揪團買房。即使日後房價下跌了，炒房者暫時無力償還貸款，從過去經驗來看，銀行也有可能選擇讓炒房者延期繳納房貸，因為銀行明白如果逼得太緊，炒房者會棄房不繳房貸，「銀行要的是錢而不是房子，也因此炒房客總是有恃無恐。」 但很多人納悶，房市空屋率偏高，為何他們還不把這些房產拿出來出售？胡偉良分析，這就是導致房價一直居高不下的局面，所以想要降低房價，就必須把炒房客手裡的房產逼到市場上。但在目前沒有多大持有成本壓力下，想要讓炒房者主動拋售房產，就必須要給炒房客添加壓力。胡偉良認為，這就是為什麼政府要推出「房地合一稅2.0」和對多房者嚴苛的「選擇性信用管制」的原因，在政府嚴打之下，就算銀行有可能幫炒房者托底，但炒房者也會承受巨大的持有成本壓力，到時候就不得不把房子拿出來賣了。 對於投資客來說到底有沒有賣壓？從內政部實價登錄觀察，桃園、台中、高雄某些特定區域，待售戶數皆破百戶，房市專家Sway曾表示，很多投資客受到打炒房政策影響，紛紛搶著下車，「案子先掛上平台待售，能平轉就跑，因為等到政府真正出手打炒房時，人擠人是下不了車的」。Sway分析，這些投資客現在被套牢，就是當初一窩蜂所致，如今很多地方都打回原形。以台中來說，平台上待售件數動輒超過200戶，若扣掉重複刊登約100多戶，這類爆量社區榜上前幾名多是預售建案，苦等新手承接。 Sway直言，市場塑造出來的美好幻想，讓特定區域的預售案熱得快、冷得也快。而像是新竹看似平緩，實際上是因為市場比較特殊，購屋者偏好透過LINE投資群組、臉書私人社團、揪團賞屋等方式進行交易，不易統計出確切的案量，事實上新竹的房價「從頭漲到尾」，後勢仍應謹慎看待。 消基會房委會委員張欣民表示，房地產市場的價格本身具有「僵固性」，即便是再升息，價格並不會瞬間暴跌，不過，若交易量萎縮的趨勢持續維持3～6個月，價格自然也可能產生鬆動，最快有機會在2022年底、2023年出現。