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央行瞄準第2戶、限縮30年房貸 專家:打擊首購50年首見 市場將崩潰 資料來源-自由時報地產天下
央行瞄準第2戶、限縮30年房貸 專家:打擊首購50年首見 市場將崩潰
2022/05/13 10:41 文/記者朱語蕎
央行總裁楊金龍日前接受立委備詢時表示,選擇性信用管制「還有空間」,後續可能瞄準20年或30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向,也希望不動產貸款集中度降至35%以下,房市才能軟著陸。
對此,房產趨勢專家 李同榮直批,這是衝著首購在打房,可說是50年首見,簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」,也不是央行口中希望的「軟著陸」,而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」,其後果堪慮,政府得三思而後行。
李同榮表示,過去50年來,無論房價飆漲多高,政府都不曾對首購剛性需求開刀,這次央行凖備對20年或30年以上房貸限縮,證明過去限貸措施用盡,央行已經黔驢技窮,無技可施,才會連首購的年輕人也打,首購需求一旦倒地,嚴重受扭曲的市場,必會遍地哀嚎,而營建成本暫時又居高不下,這勢必引發市場信心崩潰。
若央行針對貸款年限縮減,對首購年輕人受傷最重,以1000萬貸款,利率1.75%為例,30年貸款每月本息分擔35724元,若限縮為20年,每月本息分擔49413元,月增13689元,年增達16萬4268元。
在租金連漲10多年的居住環境中,不但買也買不起,連租也租不起,而已經簽約的預售案,當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮,若不承受加重的負擔,不然就陷入解約的糾紛中。
央行第5波也透露會針對第2戶採限貸措施,李同榮表示,首購與換屋族群共同成為政府打炒房不力的代罪羔羊,當今執政者打房已經殺紅了眼,面臨選舉與選票壓力,政府的公共政策選擇,寧願採取激烈破壞市場機制的不當政策,也不能因而失去選票利益與政治前途。
至於區域選擇性信用管制,央行在2010年連續4次採取此項措施,結果造成資金亂竄,此次央再提區域限縮信貸,李同榮說,10年前央行為了防堵台北,資金轉入新北市,防堵新北,資金轉入桃園,防堵桃園,資金轉向中南部,使得房價續熱3、4年之久,且目前房市熱區在中南部,難道央行要防堵中南部熱區,要讓資金再往北部亂竄?還是往蛋殼區亂竄?
李同榮建議,央行理事們應多到市場走動深入考察民情,針對成屋剛性需求打房,完全是偏離房市核心炒作亂象問題,打炒房演變成打房價,房市越打,效率越遞減,而若採激烈手段硬著陸,後果更堪慮。
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升息、通膨不斷拉扯買房意願!專家直指「5大風險」:房市危險了 資料來源-好房網
升息、通膨不斷拉扯買房意願!專家直指「5大風險」:房市危險了
好房網News記者呂詠柔/綜合報導
根據國泰金控上月發布的最新「國民經濟信心調查結果」,在房屋交易調查部分,買房意願指數下降至-52.1,為2019年5月以來新低,顯現現今通膨來襲、央行升息反制,都大大影響購屋族的買房意願。
消基會房委會委員張欣民指出,這2年來持續熱絡的房市,已在近日逐漸降溫,而面對通膨不斷進逼,有閒置資金的人都會想找房地產來當資金的避風港,為此,他列出現在投資置產可能面對的5大風險:
一、打炒房的雞尾酒效應逐步發酵、後勁不小 2020年底央行開出打炒房第一槍,後續還持續補槍,實際上這就猶如一盅特調的雞尾酒,其後座力已悄然發酵中,有感覺的人已快倒下去,還能撐的人也只能強顏歡笑,這雞尾酒效應,後勁不容小覷。
二、國內外資金退潮,買氣動能不足 張欣民表示,近2年來房市的熱絡,就是一場資金派對,先前他曾提及的「8道資金大水沖倒房市龍王廟效應」,如今看來,曾經捲起市場千堆雪的資金大水,已逐一退潮中,特別是低利營造的大資金潮,隨著升息循環的展開,對建商、對購屋人都只是嚴酷挑戰的開始。此外,是熱錢效應的快速冷卻,從最近台幣的急貶就可見一斑,美國後續可能還有數波升息及縮表動作,外資班師回朝的副作用,衝擊的不只是房市,近一個月國內股市的激烈震盪走勢,也明顯反映外資撤出的作用,短時間內還見不到底。
三、投資客退場的倒貨效應 最近這波國內房市的熱潮及房價的急漲,投資客扮演了興風作浪的角色,因此政府的健全房市措施,從央行的取消寬限期到最近行政院送到立法院的修法,在在直指投資客的要害,特別是禁止換約、禁炒房及檢舉制,已然在市場上掀起一波波拋售潮。 根據實價登錄資料顯示,近3年全台預售屋成交件數高達20萬2417戶,保守抓投資客占比約2成,約4萬多戶,這4萬多戶會在新政策實施前倒貨,此一賣壓及價格破壞效應,都是不利於房市之穩定,特別是推案量大的新興重劃區,更會是市場重要觀察的指標。
四、建商倒閉潮及爛尾樓現蹤 台北市不動產開發公會理事長、全陽建設及陽信銀行董事長陳勝宏日前一句「8、9月恐掀建商倒閉潮」,震撼整個市場。陳勝宏表示,財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商,或者新建商,是選擇性管制下首當其衝的受害者,不只面臨資金壓力,甚至開始求售手中的土地。預期到8、9月時,會出現一波建商「倒閉潮」,且強調一定會出現。張欣民指出,建商倒閉潮之後就是爛尾樓,此時購屋置產,是否碰到這類「倒閉潮」建案的機率也會跟著大增?
五、疫情恐成最後一根稻草 張欣民表示,這波新冠疫情剛開始,不少人抱著希望,期待會是SARS 2.0,有機會、有可能在房市撿到便宜貨。但2年過去了,期待是一再落空。最近國內Omicron確診數急速攀升,配合上述的一些不利因素與現象,民眾在房價漲多情況下,也不敢再追高,直言「這波疫情會不會成為壓垮駱駝的最後一根稻草呢?」
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首購買不起雙北只能選桃園?網列2優勢推「這區」:3年後看到補漲 資料來源-好房網
首購買不起雙北只能選桃園?網列2優勢推「這區」:3年後看到補漲
好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
雙北房價高,許多人會退而求其次,選擇往桃園購屋。一名網友在PTT上以「青埔和迴龍選哪個好呢?」為題發文,他表示自己是首購族,由於預算問題,「雙北買不起,故選擇桃園」。
原PO指出,他挑選了位在中壢區的青埔特區,以及位在新北和桃園交界帶的迴龍,並列出兩區的優勢,「青埔是桃園全力重點發展區域,有高鐵、機捷;迴龍是新北生活圈,有中和新蘆線和萬大線。」
貼文曝光後,幾乎所有網友一致選擇「迴龍」,認為論生活機能還是比青埔優秀,「迴龍現有機能都不差,像是牛皮股,青埔就是賭未來,算是潛力股」、「迴龍的生活機能方便多了,只是街景老舊無解」、「絕對是迴龍,離新莊近,購物交通都方便」。 此外,交通也比較方便,「坐車到台北車站就算跟高鐵時間差不多,中和新蘆票價也不到高鐵5分之一」、「肯定是迴龍,萬大二期發包了,你看他三年後會補漲到哪?」、「迴龍位置不錯,新莊樹林一街之隔,萬大線一通串連台鐵、板南線、環狀線、機捷、高鐵」、「橘線加可預見的樹林線,日後發展不會太差,迴龍離A6也很近」。 不過,也有部分網友指出迴龍的缺點,「迴龍的缺點是新建案很少」、「迴龍太偏了,環境不行」、「以都市設計的規格來說,青埔遠勝迴龍」、「迴龍的捷運坐到市中心超久,比青埔高鐵到台北還久;環境、素質也是青埔屌打」、「2選1選青埔,市容、規劃、遠景都比迴龍好太多了。太早發展的區域,沒素質的居民行為是改善不了的」。 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,迴龍所位交界地帶,有下新莊的居住生活便利性,但也有工業區、市容舊、老社區多的窘況,至於房價因地段、門牌出現落差也不意外,不過有學區、工業區的租屋市場,也是房價恆溫的要素之一,整體房價在3字頭,往外圍走則會下修至2字頭,核心區捷運站周邊房市都相較為佳,小宅新案還可來到4字頭。
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政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區 資料來源-自由時報地產天下
政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區
2022/04/23 04:30文/記者朱語蕎
今年因有地方縣市長選舉,讓政府除了不斷釋出重大建設利多,針對民怨最高的房價問題,也頻頻出招,包括才剛經行政院通過內政部擬具的「平均地權條例」修正草案,修法5大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」等,首當其衝的預售屋限制換約轉售條款,讓不少投資客縮手,也讓預售屋未來買氣蒙上陰影。
預售屋因具備前期付款輕鬆的優勢,成為不少資金不足的年輕小資族購屋首選,但也因此特色,成為投資客炒作房市的工具,短期紅單轉讓換約消息不斷,讓內政部下重手,盼抑制炒房亂象,在政策還未上路之際,市場也已開始出現轉售潮。
預售市場火熱 房價持續攀高
根據去年預售揭露的預售資料顯示,除了雙北之外,其他縣市預售市場銷售相當熱絡,尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶,台南超過8千戶,新竹縣市也超過6千戶,而以近年房地合一稅收持續拉高來看,市場上的確存有一些短期的投資行為,目前市場也出現部份去年熱銷案的轉手潮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,一旦預售禁止換約上路,短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」,不過等到政策上路後,這些換約的供給又會消失,長期來講,短炒投資客會離開預售產品,預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場,去年以來急漲的房市會逐漸降溫,房價也較不容易出現大起大落的現象。
曾敬德表示,去年房地合一2.0上路之前,房市就出現一波預售換約潮,該換的原則上也換得差不多,不過去年下半年市場仍交易熱絡,預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。
新竹交易件數年增1倍 市場供不應求
若以七都地區的預售屋交易數據來看,雙北地區的2021預售屋交易量的成長較為和緩,年增為8.3%,其餘五都地區的預售屋交易量從2020年的47853件,到2021年一舉衝上63200件,年增超過32%,其中,交易件數成長最為驚人的要屬新竹縣市,2021年預售屋成交件數為6517件,是前年3770件的1.73倍,
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,新竹縣市產業不斷發展,創造大量工作機會,帶動人口成長,根據七都地區民政局資料,2021年竹北市淨遷入人口4175人,位居全台之首,自住需求自然強勁。另一方面,建商也看準這波人口從雙北移至桃竹的現象,紛紛大量購地布局桃竹地區,也帶動當地預售屋交易量。
從數據中也可以發現,全台預售屋交易件數在雙北外地區的佔比略有增加,2019和2020兩年,雙北地區和其餘五都的預售屋交易件數比例約為3比7;到了2021年,五都地區的預售屋交易件數佔比達75%,而雙北地區略下降5%。陳金萍說,雙北地區因開發較早、大規模素地稀少,也鮮有新重劃區釋出,促使建商往南推案;再加上其他縣市政府加重投資產業園區,企業也紛紛進駐,促使人口往外移動。
陳金萍指出,政府為遏止炒作,祭出多項針對預售屋的打炒房政策,未來投機退場,房市將回歸正常供需。值得注意的是,內政部的數據顯示,2021住宅建築執照宅數達16.9萬,破26年來的紀錄,這意味房市供給量將持續增加,未來預售屋市場是否仍呈現如2021年的高漲現象,值得多加觀察。
禁止轉售「因噎廢食」 即時查核才是重點
房產專家李同榮則認為,這種禁止轉售政策,其實是「因噎廢食」便宜行事的政策,因被批評牽涉到人民財產權,政府就再想辦法增加多項排除條款,有如當年奢侈稅翻版,要正面表列又要兼顧更多無辜者,光提出非自願的排除條款,就可能超過10條以上。
另外,預售屋解約要申報登錄,李同榮也認為是多此一舉、防不勝防,他表示,為了不讓人民轉售而修法禁止,再為修法而修法,預防解約者再轉售,若有心建商作價哄抬售價後再行解約,並依規申報登錄,地方政府是否有能力逐案即時稽核,這才是重點。
而從今年第一季北台灣推案量來看,雖然建照核發量頻創新高,且建商獵地未歇,但根據住展雜誌統計,第一季推案量約2,732.9億元,較去年同期減少近80億元,年減幅約2.8%。住展雜誌研發長何世昌表示,既有的缺工、營造成本高漲導致推案進度落後,加上央行鷹式升息、第5波預售屋聯合稽查,以及打房5重拳等利空政策接連出籠,讓不少指標大案公開進度因此推遲,以致於整體案量減少。
何世昌表示,雖然第一季供給量縮,但建案銷售仍然穩健,一般而言,單季銷售率若達到15%以上,市況就屬於安全穩健水位,但今年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過2成以上,新竹縣市更飆破5成,意味市場仍處變不驚。
政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區 資料來源-自由時報地產天下
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桃園最後2字頭花園重劃區 過嶺重劃區吸脫北者目光 資料來源-好房網
桃園最後2字頭花園重劃區 過嶺重劃區吸脫北者目光
聯合報記者張瑞傑/台北報導
國際因素加上通膨效益,台灣各區房價持續看漲;近年交通建設帶動軌道經濟,高鐵加上機場捷運效益,更吸引不少跨區購屋的「脫北者」、輕移民至桃園居住、投資、置產。其中鄰近桃園市與青埔特區,銜接國道1號的過嶺重劃區,更標榜僅2字頭房價,對比桃園動輒4字頭價格更顯親民,受到不少首購族青睞。
攤開市地圖就能發現,近年房市發展幾乎都沿著國道1號建設,而國道2號、高鐵與機場捷運更是催生了青埔特區,因此桃園市中心、青埔特區房價更是受到各界矚目的區段,房價一路從2020年的4字頭持續上探5字頭、6字頭。不過隨著人口進駐紅利、公共建設速度加快之下,各地生活機能大為提升,距離青埔特區15分鐘、國道1號新屋交流道10分鐘車程的「過嶺重劃區」,房價只要2字頭,對比其他區段更顯競爭力。
過嶺重劃區一直是桃園在地客戶眼中的好地段,過嶺重劃區屬中壢區,中壢地政事務所就位於過嶺重劃區內,商業機能集中於民族路五至六段,近年已有好市多中壢店、全聯福利中心、路易莎設點,加上鄰近中壢海華商圈、青埔特區,可享有SOGO中壢店、威尼斯影城、華泰名品城等商業設施。
此外,區內擁有過嶺廣場、松勇公園、過嶺兒童公園、萬坪埤塘公園預定地等綠地環繞,學區上以國立中央大學為核心、從國小到大學都有的完整學區,集結生活機能、公園、學區於一身,加上鄰近青埔、又被譽為「青埔後花園」,也讓過嶺重劃區的房價悄悄逼近3字頭大關。
專家析分析,桃園近年在航空城以及產業升級議題下,人口持續進駐、各地建設不斷,不過未來發展最需要留意的就是交通機能;觀察可以發現,交通機能好的重劃區包括青埔特區、經國重劃區等區段,房價早已水漲船高,而過嶺重劃區在交通上鄰街國道1號,距離青埔特區也不遠,目前房價仍屬於首購族可負擔範圍內,區段內學校、公園綠地多,堪稱桃園能得的文教住宅區,後市可期。
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房市拋售潮快來了?專家曝落在「這時間點」:投資客必急跳車 資料來源-好房網
房市拋售潮快來了?專家曝落在「這時間點」:投資客必急跳車
好房網News記者呂詠柔
為遏止炒房亂象,政府頻下猛藥,接二連三祭出打炒房政策,後續效應也越發顯著。房產專家認為,一旦立院修法通過,致使投資客急下車,此時房市恐怕就會出現拋售潮。
行政院會日前正式通過「平均地權條例」修正草案,將函請立法院審議,力拚本會期三讀通過。值得討論的是,內政部雖將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限,由500萬元提高至5000萬元,但也拔除最高3年有期徒刑刑責,引發熱議。
消基會房屋委員會委員張欣民表示,雖然對於業者來說,雖然刑責部分踩了煞車,但罰鍰卻跑不掉,可按交易戶數處罰100萬元至5000萬,且可連續處罰。另外像是「禁止預售屋換約轉售」、「預售屋解約需在30日內登錄申報」、建立檢舉獎金制度等修法內容,明顯都是衝著「預售屋」而來。 張欣民進一步指出,可能有些人會認為,不斷罰鍰金額多少,建商都無關痛癢,但要留意這是「行政罰」,判定基準在於前線執法人員,且在此次地政司的簡報中,明確提及「潛銷、分期銷售(飢餓行銷)、網路揪團、換約加價」等,皆為建商、代銷常見銷售手法,因此實際上應當有相當效果。
此外,張欣民也說,以目前的法案來看,打炒房存在一定的效果,尤其是換約的部分,投資客見苗頭不對,必會急忙下車。屆時修正草案立院拍板通過,宣布確切的實施日期後,房市就會陸續出現真正的拋售潮。
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磁吸人口購屋!桃園10年戶數增近16萬戶 這三區竟勝過中壢 資料來源-自由時報地產天下
磁吸人口購屋!桃園10年戶數增近16萬戶 這三區竟勝過中壢
2022/04/05 08:00文/記者朱語蕎
根據內政部最新統計,2021年全國平均粗出生率僅在6.55‰,而桃園市為六都之冠粗出生率最高,達8.9‰,根據內政部最新統計,全國10年來成長近1成的戶數,六都中以桃園市戶數增幅最大,成長22.7%,增加了近159,535戶,約一個中壢區戶量之多。
台中市以15.1%增幅居2,增加了近133,902戶,約1.5個西屯區(91,251戶)戶量;而新北市11.1%居3,增加161,317戶,快一個新莊區(162,668戶)戶量;台北市十年來才增加3%,約30,486戶,不到桃園市的5分之1。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示,主要是台北居大不易,高房價加上屋齡普遍老舊,相對桃園房價低產生磁吸效應,形成購屋外溢現象。
江怡慧表示,桃園市近10年增加約16萬戶數,將近一個中壢區行政區這麼多的戶數,平均每年增加1.6萬戶量體,主要是由於桃園產業蓬勃發展,工作機會充沛,加上各項重大建設與計劃陸續推動,帶動大量人口進桃園定居。
據內政部戶政司最新統計,桃園市戶全市各行政區皆達正成長,戶數成長幅度最多的黑馬是「龜山區」達31.5%、其次是「觀音區」增幅29.7%以及緊跟在後的第三名的「八德區」有28.2%。江怡慧分析,這三區最大的共同點為區內有新興重劃區,整齊的街廓﹑綠化公園等設施、各項建設議題與交通便捷性高,是10年來民眾購屋時深受吸引的主因。
台灣房屋長庚直營店店長 林士涵表示,龜山區主要是受到交通便利、A7重劃區開發、以及產業群聚(長庚醫院商圈、華亞園區)等因素,吸引許多剛性自住客及置產客前來購屋。另外科技業、醫護所得相對穩定,買盤多為自住,因此房市有一定的需求存在,得以撐盤。
全桃園工業區最多的觀音區拿下戶數成長第2名,台灣房屋觀音直營店店長彭勝奎表示,觀音工業區就業帶動人口移入,近年火紅的草漯重劃區,區內新大樓房價每坪約17.8萬元,而5年以上中古大樓每坪14.3萬元,1字頭房價相對青埔高鐵特區、過嶺重劃區內房價便宜,因此成為購屋輕負擔的選擇。
八德區有許多新興重劃區開發、大型綜合購物城的開發以及大湳森林公園議題的發酵,未來捷運綠線開通更是錦上添花,台灣房屋八德豐德直營店店長黃仲儀表示,根據桃園不動產e指通統計顯示,2022年八德地區平房價每坪落在18~23.3萬元間,八德地區購屋民眾偏好廣豐新天地週邊住宅、大潤發商圈及三鄰重劃區一帶、東勇重劃區及思源重劃區,因緊鄰大湳商圈也是自住客之首選,其次往區公所商圈、埔頂重劃區一帶購屋。
磁吸人口購屋!桃園10年戶數增近16萬戶 這三區竟勝過中壢 資料來源-自由時報地產天下
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房市熱潮不減 全台329案量再飆新高 資料來源-自由時報地產天下
房市熱潮不減 全台329案量再飆新高
文/記者朱語蕎
房市推案大檔329即將到來,在歷經疫情衝擊下,全台房市反更加增溫,今年房市也延續前兩年熱潮,推案量持續攀高,根據住展雜誌統計,今年北台灣329檔推案預估高達3420.67億元,比去年同期成長近千億元,創下歷史新高紀錄,堪稱史上最旺的329檔。
另外根據591新建案統計,新竹縣市推案量有7007億元,也創下5年新高,大台中地區量能略減,指標案多位在市中心;南台灣部分,台南市量減近7成,推案市況冷清,高雄市整體量能大增逾200億元,較去年量增4成多,表現在各縣市排名第2名。
成本提高 消費者恐追著價格跑
住展雜誌研發長何世昌表示,329檔期推案爆大量除了與房市景氣好有關外,延遲推案量挹注、百億級建案眾多,以及房價漲速加快導致案量膨脹都是原因之一,由於通膨壓力愈發沉重,原物料價格持續飆高,大多數建案因成本墊高而漲價,329檔期恐怕是個「消費者追著價格跑」的購屋季。
今年北台灣329檔期可說是重案齊發,包括「Diamond Towers台北之星」、「新光人壽總統傑仕堡」、「都廳大院」、「大同莊園III」、「亞昕森中央」、「台北灣-銀河」、「宏道新竹帝寶」等7個大型指標案,如此多的百億級建案堪稱史上罕見。
北市百億大案激增 危老都更案達千億
何世昌指出,除了百億級建案一籮筐之外,建案售價持續調漲,也使整體案量膨脹逾3千多億元,去年下半年有部份建案因政府打房、或因建照核發塞車而延後至329檔推出的建案因禍得福,建案都還沒開賣,案量已普遍調高,甚至有建案案量一口氣暴增40億元,簡直是老天爺送錢花。此外,危老都更案也相當多,台北市都更、危老重建案量逾9百多億元,新北市重建案雖不如北市龐大,但也有將近7百億元案量,光是大台北地區329檔,老屋重建案量竟高達約1600億元。
桃園重劃區領軍 新竹大案登場
桃園地區,今年仍有重劃區領軍,包括:桃園中路和小檜溪、龜山A7、蘆竹南崁與大竹、八德擴大等重劃區,總推案量估約有4百餘億元。
房價和案量漲幅驚人的新竹,根據591新建案調查,329案量較去年成長接近1.5倍,主要由上市櫃建商愛山林、宏國建設攜手推出的造鎮案「新竹帝寶」第一期帶來約300億元所致,是新竹近年規模最大的開發案。
台中今年329檔期在市區仍有不少新案推出,位在西屯區的七期及水湳經貿園區,有興富發、豐邑等品牌建商插旗,目前當地預售案每坪開價普遍已站穩6字頭,相
較雙北毫不遜色。而去年買氣火燙的海線沙鹿、梧棲及清水等地,目前則以當地建商推出的小量體建案為主。
台中、台南案量略減 高雄量增4成多
南台灣部分,台南市量減近7成,推案市況冷清,主要因全台缺工缺料、土地成本上漲衝擊,加上前兩年邁入推案高峰期,案量基期較高,業者目前轉為觀望居多。
高雄市整體量能大增逾200億元,較去年量增4成多,表現在各縣市排名第2,主要推案熱區有左營、三民,兩區均有百億元的案量釋出,其中三民區近年幾無新案推出,這次三地、國泰建設分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」等大案,挹注不少案量。
何世昌說,今年北台灣329檔仍以2~3房為主流,唯台北市豪宅明顯放量,而台北市一線豪宅市場已睽違多年沒見到5百億元以上的案量,足見業者看好豪宅市場回溫的信心,成交價可能有機會挑戰每坪300萬元關卡。
不過,央行剛宣布升息1碼,對房貸族來說,假設貸款1000萬元、20年期,利率1.5%來估算,升1碼後推估利率上升至1.75%,每月應還本利和為4萬9413元,每月多了1158元,1年將增加13896元,是否會影響首購族購屋意願,值得關注。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,市場對於央行可能的取向多有準備,而選擇性信用管制搭配政府打炒房政策,投資性買盤有縮手的趨勢,但不動產抗通膨的效果、穩定性仍優於其他投資標的,置產型買方仍有需求需求,自用買盤也有一定量體,預估今年市場交易價量應平和發展,像去年遍地開紅盤的盛況難以再現。
房市熱潮不減 全台329案量再飆新高 資料來源-自由時報地產天下
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桃園土地交易破2千億 建商鎖定這三區搶地 資料來源-自由時報地產天下
桃園土地交易破2千億 建商鎖定這三區搶地
文/記者朱語蕎
桃園土地近期交易熱絡,信義全球資產統計2021年桃園土地買賣實價登錄已揭露資訊,總交易金額來到2088億元,其中重劃及區段徵收區的交易就佔了整體土地市場近4成,交易規模前3名區域都位於機場捷運沿線上,分別為高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站、機場捷運A7站,且金額規模皆破百億,其中A20站地區的交易成長最為亮眼。
信義全球資產總經理柯宏安分析,桃園具有交通建設及人口紅利,且工業區以及開發中的產業園區帶動更多產業進駐,就業人口也隨之增加,建商看準此剛性需求布局,讓去年中壢區、蘆竹區、大園區、桃園區、觀音區、龜山區、楊梅區、八德區等行政區的土地交易金額都超越百億,中壢區因受益於高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站下,更達500億等級。
以重劃及區段徵收區之土地交易來看,排名第1是高鐵桃園站青埔特區,總交易金額205億元,除交通建設到位,由國泰人壽打造的置地廣場也成休閒娛樂亮點,加上航空城開發題材也讓各大建商卡位進場,連續ˇ年土地交易金額破200億元,去年就有華建、宏普、興富發等建商投資,其中興富發以24.23億元買下近2300坪商業區土地為金額最大筆之交易。
機場捷運A20站地區,規模雖排名第2,但成長幅度卻極亮眼,受惠區位鄰近中壢市區及高鐵青埔特區下,也備受建商推案青睞,自2020年完成配地後的交易量暴增,2021年總交易金額來到145億元,較2020年成長238%。至於排名第3的機場捷運A7站地區,總交易金額107億元,建商看準華亞科技園區及中華郵政物流園區帶來的就業人口,使得近兩年交易量破百億,去年興富發以每坪153.8萬元買下近2600坪商業土地,創下此區新高價。
柯宏安表示,建商偏愛大面積基地開發,而重劃及區段徵收區因街廓整齊又較有千坪土地釋出,所以會是其購地重點目標。像是中路、小檜溪、高鐵桃園站青埔特區等,仍會是大型品牌建商主要評估區域,但中小型建商在考量購地與開發成本下,則可能以蛋白區的新興重劃區為優先考量。
像高鐵桃園站青埔特區未來逐漸發展成熟後,土地供給也會減少,預期土地交易熱區可能以航空城、機場捷運、高鐵等題材向外延伸擴展,轉向南桃園及西半部地區。
桃園土地交易破2千億 建商鎖定這三區搶地 資料來源-自由時報地產天下
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疫情衝擊飯店熄燈轉身 改建豪宅商辦 突圍求生 資料來源-自由時報地產天下
疫情衝擊飯店熄燈轉身 改建豪宅商辦 突圍求生
文/記者朱語蕎
肺炎疫情重創台灣觀光產業,首當其衝就是飯店業,疫情之下,不少旅館飯店改為防疫旅館因應,更有許多知名老飯店,乾脆直接打掉重建,趁著危老都更正熱,申請都更改建,在原址興建豪宅或豪辦,成為區域新地標,這股飯店改建風潮,正逐漸蔓延。
2020年,突如其來的新冠肺炎肆虐全球,跨境旅遊成為當前最不可能辦到的事,讓不少著重在國際旅遊業的飯店業,住房率一落千丈,不少商務旅館乾脆直接轉型變防疫旅館,台北市精華區的星級飯店,原多訴求國際旅客,在這波疫情中,受創最慘重。
從去年開始,不少知名飯店就傳出將都更改建消息,今年2月,開業32年的西華飯店,正式熄燈走入歷史,讓不少老顧客相當不捨,北市知名飯店改建不只於此,包括國賓、六福客棧、神旺、首都大飯店小巨蛋館、三德大飯店,也都預計以危老改建模式,拆掉重建。
住房率不到10% 飯店搶搭危老改建
根據觀光旅館營運月報資料顯示,台北市在去年6月三級管制期間,飯店住用率平均不到10%,疫情前的旺季北市平均的住用率可達75%,國際觀光客少了千萬人次,在市中心大面積素地難求,政府又祭出40%最高的危老容積獎勵下,這些位在台北市精華地段的老飯店、商場,寧願選擇停業在原址重生,活化資產改建成豪宅、商辦,重拾昔日風光。
根據統計,2021年台北市新推建案約2763億元,其中都更和危老改建案超過7成,創下歷史新高,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市參與危老改建的基地面積已經超過10萬坪,其中約有5%是老舊飯店改建,全國首宗飯店危老案「馥敦飯店-南京館」改建後,由大陸建設推出「鐫萃」,根據實價揭露,單價多落在每坪143萬~154萬元之間。
除了飯店外,老舊商辦大樓也成為熱門重建標的,台北市敦化南路屋齡40年的老B辦「華塑大樓」,改建成豪宅案「華固敦品」,根據實價登錄資料揭露23樓成交每坪202.9萬元,擠身兩百萬俱樂部行列。而目前揭露都更改建案最高價的預售案是「敦仰」,前身是老商辦蘇黎世大樓,實價揭露顯示預售成交單價有3筆超過每坪200萬元,高樓層的17樓成交2.68億元,每坪單價更達221.9萬元。
北市大面積素地難尋 「類土地」成優勢
曾敬德表示,台北市可開發的素地稀有,開發商透過參與合建、都更、危老甚至是捷運聯開的方式取得合適的開發案,近年因為危老、都更政策盛行,包括飯店、舊辦公大樓、電影院、老透天厝等,都成為熱門的改建產品。
不少商辦大樓也趁這波危老獎勵,積極改建,像是上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行、新光產險大樓、敦化大樓、中華票券金融大樓、蘇黎世保險大樓、國泰襄陽大樓等,另外也有企業的總部辦公或營業大樓進行改建,包含永達承德大樓、佳美機構大樓等,不管是未來自用或出租,身價勢必提升不少。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,飯店原本就收到觀光團體數量下滑影響,住房率下降,之後又收到疫情衝擊,在政府提供容積獎勵的誘因下趁勢改建,不僅能重新規劃更符合未來趨勢的建築類型,若評估飯店的營收不理想,也可改變型態,轉做商場或豪宅,由於許多老飯店地段優越,因此轉為豪宅或商場具有發展潛力。
專家警示 豪宅商辦恐供過於求
此外,這波飯店改建潮以台北市最多,除了老飯店本就較多,國內旅遊的主力偏向中南部、花東、離島,北部不容易吸引國內觀光客,而商務客的競爭大,也是老飯店思考重新出發的主因。
不過,房產趨勢專家李同榮預表示,知名飯店及舊商場陸續趁著危老及都更獎勵便利性,大舉投入重建行列,勢必會對未來市場產生影響,除了幾個知名飯店改建外,目前正積極推動都更中的還有10幾棟大樓,短期間這些大樓暫時退出,將造成市場短期供給吃緊,長期則將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂,預計3~5年後,A級商辦與豪宅將會爆量。
李同榮表示,未來A辦恐供給過剩,導致租金和售價下滑,而B辦、C辦也因被A辦排擠,導致空置率增加,還無法都更的40年以上老舊商辦,將更加不值錢。而整體豪宅市場供給過多,不只讓新豪宅售價受影響,也會讓中古豪宅受到排擠,套牢的就是開發商和盲目的投資者。
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首推小資購屋區!全台最夯5個行政區 前3名均價還在2字頭 資料來源-自由時報地產天下
首推小資購屋區!全台最夯5個行政區 前3名均價還在2字頭
【文/記者張瀞勻】
根據六都地政局建物買賣移轉棟數,去年全年的交易熱門行政區前5名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和,其中桃園區移轉量更破萬棟,而根據信義房屋統計房價資料,前3名的交易均價仍在2字頭,顯見房價親民條件仍是吸引小資族購屋的重要關鍵。
根據六都地政局建物買賣移轉棟數統計,2021年六都行政區交易量前5名分別為桃園市桃園區11688棟、中壢區8338棟、台中市北屯區9068棟、新北市板橋區7548棟、中和區6733棟,而進一步探究房價,信義房屋據內政部實價登錄資料統計2021年住宅平均單價,桃園區平均單價為23.4萬、北屯區為24.4萬、中壢區為21.1萬、板橋區47.6萬、中和區44.4萬。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,上述交易量前5名都是傳統的熱門交易區域,反應部分小資族雖然面對高房價,但仍希望住在捷運站、成熟商圈的周邊,但相對就是買舊一點、小一點、遠一點,加上搭配三十年期的房貸讓每月負擔減壓。
而全台行政區移轉量前三名中,桃園市就佔了兩大行政區,其中桃園區交易移轉棟數去年全年為11688棟,為全台之最,信義房屋青埔A18店店長張文宗分析,桃園有三多題材,包括重大建設多、重劃區多、工作機會多,重大建設包括原有的機捷、高鐵,現又有捷運綠線興建中,又有青埔、中路、藝文特區等多個重劃區,題材眾多。
而桃園市的工業區密集度也很高,就業機會多,加上有元智、中原、中央等多個大專院校,大學密集度高,張文宗表示,許多在桃園讀書的外地族群,畢業後留在桃園成家立業,也讓桃園房市有源源不絕的人口紅利。
此外,桃園市房價相對雙北親民,長久以來吸引北客到此購屋,並透過高速公路、高鐵通勤,張文宗進一步分析,桃園區的移轉量較中壢區多,主因為桃園區離台北地區較近,本來人口密集程度高,近期又因藝文特區等多個重劃區開發,新房子持續吸引民眾購屋,帶動交易量走揚。
台中的北屯區全年買賣移轉棟數逾9000棟,僅次於桃園區。信義房屋文心中清店店長謝明哲表示,無論官方或民間,在北屯投資的重大建設均多,包括捷運綠線、台中巨蛋、漢神洲際娛樂城等,加上重劃區帶來龐大供給量,吸引剛性需求買方湧入;特別的是,北屯行情屢創新高,但買方有剛性需求,且未來有發展性,仍願意在北屯購屋成家立業。
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楊梅「消失的十年」全補回來 中古屋漲幅完勝新成屋 資料來源-自由時報地產天下
楊梅「消失的十年」全補回來 中古屋漲幅完勝新成屋
2022/02/23 10:39文/記者朱語蕎
根據桃園不動產e指通系統發現,楊梅區近3年中古屋漲幅完勝新成屋,公寓大樓3年漲幅高達27%,中古大樓成交均價自2019年的9.8萬元成長至2021年的12萬,成長幅度約2成5,而新電梯大樓漲幅14.23%,成交均價來到17萬。
東森房屋楊梅新農加盟店吳尚信表示,楊梅房市存在所謂「消失的十年」,由於楊梅為位處中壢新竹間,在桃園整體房市未起漲前,人口多集中在兩處,使得楊梅成屋完工於2000年代較少。直至2010房市飛揚,加上楊梅交通建設逐步落成,包括台31線、五楊高架打通楊梅對外聯繫,建商始逐漸補起缺落,也吸引願意用時間成本換住屋成本之自住型客戶。
過去楊梅主要生活區及房市交易熱點,以楊梅與埔心火車站為雙核心,近年知名建商大舉狩進位處兩站間的金山街腹地,並推出大型建案,當前房市行情最高點也在此。
吳尚信表示,過去位處金山街建案之主力客群8成以上為自住客,近2~3年則吸引2成之投資型置產客戶,多屬意電梯大樓,以兩房800~900萬元、三房1200~1300萬元之產品為市場主力產品。指標建案如「豪發帝景」單價落在24~25萬,並強勢帶動周遭新古屋、中古屋以及老公寓行情。
吳尚信表示,以「豪發帝景」為例,由於區域內出現屋齡、機能及環境相去不遠之新成屋站上高價,使得市場對於0~5年之新古屋期望值也隨之調高,中古大樓及老公寓漲幅更劇烈。
吳尚信表示,過去市區之兩房加車位中古電梯大樓開價約在400~500萬元,目前都要600萬元起跳,新古屋單價則在17~19萬之間,雖然中古屋漲勢猛烈,但總價仍相對親民。
楊梅「消失的十年」全補回來 中古屋漲幅完勝新成屋 資料來源-自由時報地產天下