政府大刀打預售炒房 熱區恐成倒貨區

2022/04/23 04:30文/記者朱語蕎
 

今年因有地方縣市長選舉，讓政府除了不斷釋出重大建設利多，針對民怨最高的房價問題，也頻頻出招，包括才剛經行政院通過內政部擬具的「平均地權條例」修正草案，修法5大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」等，首當其衝的預售屋限制換約轉售條款，讓不少投資客縮手，也讓預售屋未來買氣蒙上陰影。

預售屋因具備前期付款輕鬆的優勢，成為不少資金不足的年輕小資族購屋首選，但也因此特色，成為投資客炒作房市的工具，短期紅單轉讓換約消息不斷，讓內政部下重手，盼抑制炒房亂象，在政策還未上路之際，市場也已開始出現轉售潮。

預售市場火熱 房價持續攀高

根據去年預售揭露的預售資料顯示，除了雙北之外，其他縣市預售市場銷售相當熱絡，尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶，台南超過8千戶，新竹縣市也超過6千戶，而以近年房地合一稅收持續拉高來看，市場上的確存有一些短期的投資行為，目前市場也出現部份去年熱銷案的轉手潮。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦預售禁止換約上路，短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」，不過等到政策上路後，這些換約的供給又會消失，長期來講，短炒投資客會離開預售產品，預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場，去年以來急漲的房市會逐漸降溫，房價也較不容易出現大起大落的現象。
曾敬德表示，去年房地合一2.0上路之前，房市就出現一波預售換約潮，該換的原則上也換得差不多，不過去年下半年市場仍交易熱絡，預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。
 

新竹交易件數年增1倍 市場供不應求

若以七都地區的預售屋交易數據來看，雙北地區的2021預售屋交易量的成長較為和緩，年增為8.3%，其餘五都地區的預售屋交易量從2020年的47853件，到2021年一舉衝上63200件，年增超過32%，其中，交易件數成長最為驚人的要屬新竹縣市，2021年預售屋成交件數為6517件，是前年3770件的1.73倍，
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹縣市產業不斷發展，創造大量工作機會，帶動人口成長，根據七都地區民政局資料，2021年竹北市淨遷入人口4175人，位居全台之首，自住需求自然強勁。另一方面，建商也看準這波人口從雙北移至桃竹的現象，紛紛大量購地布局桃竹地區，也帶動當地預售屋交易量。
從數據中也可以發現，全台預售屋交易件數在雙北外地區的佔比略有增加，2019和2020兩年，雙北地區和其餘五都的預售屋交易件數比例約為3比7；到了2021年，五都地區的預售屋交易件數佔比達75%，而雙北地區略下降5%。陳金萍說，雙北地區因開發較早、大規模素地稀少，也鮮有新重劃區釋出，促使建商往南推案；再加上其他縣市政府加重投資產業園區，企業也紛紛進駐，促使人口往外移動。
陳金萍指出，政府為遏止炒作，祭出多項針對預售屋的打炒房政策，未來投機退場，房市將回歸正常供需。值得注意的是，內政部的數據顯示，2021住宅建築執照宅數達16.9萬，破26年來的紀錄，這意味房市供給量將持續增加，未來預售屋市場是否仍呈現如2021年的高漲現象，值得多加觀察。
 

禁止轉售「因噎廢食」 即時查核才是重點

房產專家李同榮則認為，這種禁止轉售政策，其實是「因噎廢食」便宜行事的政策，因被批評牽涉到人民財產權，政府就再想辦法增加多項排除條款，有如當年奢侈稅翻版，要正面表列又要兼顧更多無辜者，光提出非自願的排除條款，就可能超過10條以上。
另外，預售屋解約要申報登錄，李同榮也認為是多此一舉、防不勝防，他表示，為了不讓人民轉售而修法禁止，再為修法而修法，預防解約者再轉售，若有心建商作價哄抬售價後再行解約，並依規申報登錄，地方政府是否有能力逐案即時稽核，這才是重點。
而從今年第一季北台灣推案量來看，雖然建照核發量頻創新高，且建商獵地未歇，但根據住展雜誌統計，第一季推案量約2,732.9億元，較去年同期減少近80億元，年減幅約2.8％。住展雜誌研發長何世昌表示，既有的缺工、營造成本高漲導致推案進度落後，加上央行鷹式升息、第5波預售屋聯合稽查，以及打房5重拳等利空政策接連出籠，讓不少指標大案公開進度因此推遲，以致於整體案量減少。
何世昌表示，雖然第一季供給量縮，但建案銷售仍然穩健，一般而言，單季銷售率若達到15％以上，市況就屬於安全穩健水位，但今年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過2成以上，新竹縣市更飆破5成，意味市場仍處變不驚。