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桃園航空城「這件事」期限放寬至8/13
買購不動產新聞台

2021年07月29日【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
                桃園市長鄭文燦2021年7月29日前往桃園航空城聯合服務中心，視察「桃園航空城地上物協議價購發價及簽約情形」時表示，桃園航空城計畫於2020年11月完成全區土地公告徵收，優先搬遷區的地上物在2021年5月辦理區段徵收公告，其他搬遷區的地上物也在2021年7月7日通過內政部審議，並於7月15日至8月13日期間辦理其他搬遷區地上物的公告徵收。

                鄭文燦說，目前協議價購結果顯示，優先搬遷區有超過9成土地及地上物所有權人同意協議價購，其他搬遷區約為8成左右，顯示多數民眾肯定及支持桃園航空城計畫的開發作業。而優先搬遷區同意協議價購的居民，已在6月下旬完成發價作業；其他搬遷區協議價購簽約及發價則於7月23日至8月11日期間辦理。然而考量部分所有權人接收錯誤資訊，或提出複估申請而來不及提出協議價購同意書，所有權人如仍有意願與市府進行協議價購者，歡迎在8月13日其他區地上物徵收公告期滿前至航空城聯合服務中心，辦理同意書及契約書簽署，市府會盡可能的讓每位居民獲得最大的保障。

                鄭文燦說明，航空城計畫目前正辦理其他搬遷區地上物協議價購簽約及發價作業，居民參與協議價購有助於後續地上物搬遷及工程進場施工，市府也放寬協議價購的同意期限，從原先已截止的5月7日，延長至8月13日前，有意願的居民前來簽署同意書，也一律適用7.5％協議價購獎勵金的補償標準，讓每個人都能取得較好的優惠。鄭文燦也說，市府提供優惠的補償方案，除了提高建物評點單價外，更加計10大優惠加碼方案，試算後目前桃園航空城計畫地上物拆遷補償金，從452億提高至730億，增值約61％，且集中保障民宅權益；搭配後續的配地、配售住宅的優惠計算下，是目前桃園區段徵收最好的補償制度，市府會盡最大努力，讓市民感受到誠意。鄭文燦強調，偉大的建設從基層出發，期許每位同仁以同理心為居民爭取最大的權益，以最高的居民同意率，完成桃園航空城計畫關鍵一步，也期待以建設讓未來的大園脫胎換骨。

                鄭文燦指出，桃園航空城計畫已走過10年，市府透過全區聽證的方式，讓航空城計畫擺脫爭議、形成共識，並藉由實價登錄使地價透明化，減少人為炒作地價的可能性，終於在2020年完成徵收計畫核定及公告，徵收面積高達2598公頃，在市府一對一、面對面方式，保障居民權益極大化的努力下，成功讓約96％地主選擇領回抵價地。

                鄭文燦提到，市府團隊提供貼心、細心及暖心的服務，使居民權益在防疫期間不打折扣，為取得辦理安置住宅及安置街廓所需的土地，2021年10月須進行優先區地上物搬遷作業，以興建安置住宅；目前市府規劃2,400戶安置住宅，先行發包1,200戶，數量充足，且會以成本價提供居民舊房換新房、舊社區換新社區，獲得更好的居住品質；另外，安置街廓也會配地讓居民陸續興建住宅。

                鄭文燦也補充說明，桃園航空城計畫辦理過程中，有關地方廟宇，市府提供特別優惠協助廟方遷建；而學校方面，市府也決定在計畫範圍內增設新學校。當前新冠肺炎疫情雖然處於國境管制階段，但機場貨運量仍在成長，未來大園投資量有望增加，航空城及青埔地區成為桃園第3大都會區指日可待。
 

營建業景氣連4跌 台經院：第3季將面臨陣痛期
自由時報地產天下【文/記者張瀞勻】

▲台經院透過模型試算，三大景氣動向，6月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點同步下滑。

               台經院23日發布「6月景氣動向調查」，儘管民間消費受本土疫情爆發影響致使成長動能轉弱，然而受惠於民間投資續強，外需表現優於預期，有助於帶動2021年全年經濟成長表現，預測2021年國內經濟成長率為5.40%，較2021年4月預測上修0.37個百分點。不過三大景氣動向，6月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點同步下滑，其中營建業景氣已連續4個月下跌，專家指出，下半年房市的好壞取決於疫情是否能夠控制妥當，預估第三季房市恐仍將面臨銷售的陣痛期。

                台經院透過模型試算，6月製造業營業氣候測驗點為103.79點，較上月修正後104.98點減少1.19點，呈現連續2個月下滑態勢。服務業營業氣候測驗點為91.90點，較上月修正後97.36點減少5.46點，呈連續3個月下滑態勢，自2020年6月以來的新低。營建業2021年6月營業氣候測驗點為101.34點，較5月103.08點下跌1.74點。

               其中營建業呈現連續第4個月的下滑，台經院研究員劉佩真指出，儘管防疫趨嚴，連帶延遲工地勘驗時程，不過對於營造業出工作業影響有限，即使有部分工地出現確診情事並一度停工，所幸已獲得控制並陸續復工，因此對其工程實績衝擊不大。

              在不動產方面，6月全國均處於疫情的三級警戒，因而房市供給端包括不動產開發商的推案、仲介業與代銷業所提供之服務出現萎縮，甚至部分商用不動產的標案有所遞延，需求端的房市買氣也未如預期，故有將近一半比例的建築投資業者看壞當月景氣。

              展望未來，劉佩真表示，下半年房市的好壞取決於疫情是否能夠控制妥當，以及整體疫苗的施打率，雖然2021年第三季房市恐仍將面臨銷售的陣痛期，但隨著業者強推928檔期、遞延性買盤釋出，同時大型投資者對於收益型不動產仍將伺機而動，以及營建成本居高不下，使房價難有跌價空間，加上製造業延續擴張榮景，對於收購既有廠房或辦公室仍維持積極態度，使得未來房市景氣仍具有支撐力道，故有超過五成的建築投資業者對於未來半年景氣以持平視之。
 

專家看房疫／房價漲太快市場難接受！楊宗憲：疫情後價漲量縮　
好房網News記者林和謙／台北報導 
 
       新冠肺炎疫情肆虐全球，台灣也難以倖免，今（2021）年5月中開始進入三級警戒，每日確診數、死亡數都頗高，雖然近日疫情有趨緩趨勢，但仍不可掉以輕心；面對疫情後的房地產走勢，許多業界人士認為會有「報復性買盤」，不過國立屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲表示，解封後，若房價漲得太快，市場接受度定會比較差，預計將走向「價漲量縮」格局。
      國內疫情近日雖較緩和，但疫苗施打率不夠普及，因此仍須謹慎。而此波疫情除了衝擊民眾生命、諸多產業，對於房市也有干擾；楊宗憲指出，這一、兩個月影響較為明顯，疫情衝擊房市約達6成、房市買氣受壓抑，若後續疫苗充足、施打率提升，到今年8、9月疫情慢慢趨緩、解除警戒，市場會較活絡，加上低利率、貨幣寬鬆、市場資金充裕，許多熱錢恐仍會流向房地產。

楊宗憲教授認為，解封後，若房價漲得太快，市場接受度定會比較差，預計將走向「價漲量縮」格局。
       今年7月1日房地合一稅2.0與實價登錄2.0政策上路，市場出現一些出售潮；楊宗憲認為，打炒房政策會影響投資客進場意願，不過沒有現今的資金、利率因素影響來得大，短期投資與投機客需要半年至一年時間去適應房市政策、待摸清眉角後，預料投資客後續還是會勇於進場。
       因為目前利率低，不少剛性居住需求者也有打算購屋，楊宗憲說，許多民眾就是缺頭期款，預估疫情後建商會大力促銷，貸款成數可以拉得很高，「民眾跨過頭期款這個檻，才能談後續繳房貸、養得起的問題」；他表示，今年底前如完全解封，將再回到資金行情、會有一波買氣，若解封得早、資金行情也可能提早發酵。
       而未來疫情常態化、升息也都不可忽視；楊宗憲指出，目前看起來，升息議題更為明顯，美國2022年到2023年有可能升息，在疫情衝擊下，全球包括國內多採貨幣寬鬆政策，又是低利率環境，熱錢拼命流到股市與房地產，而到底這把火會不會燒過頭？因此美國未來的貨幣及利息政策也可能影響到我們，必須謹慎且持續觀察，若升息恐影響相當多的購屋族、以及諸多產業包括建商在內。
       楊宗憲表示，疫情後我們的經濟活動可以恢復到幾成，未來新病毒出現恐成為人類生活常態，所以經濟能不能回到過去般的正常，這些都值得思考與觀察；這次疫情來襲，很多人的經濟及收入受影響、甚至繳不出房貸；很多購屋族買在都會區、房貸負擔超過收入的40％，壓力相當大；因此明年的課題，要審視經濟能不能正常化，還有資金行情、市場供給，以及國內餘屋消化的問題。
      此外，在營建成本、人力成本等都上漲情況下，給了建商漲房價與房價不跌的理由；楊宗憲表示，疫情期間其實國內房價也沒什麼跌，如果解封後，房價漲得太快太兇，市場接受度會比較差，買賣認知有差距下，市場就會觀望，將走向價「價漲量縮」，價會漲、但量增不會持續太久，爆發性的價會有、但沒有爆發性的量，「況且民眾會在如此高價與高點去買嗎？如果民眾覺得門檻降低了，建商、銀行又推出高成數貸款，認為買得起才可能出手」。另外之後房市量的走勢，也要觀察資金行情、利率變化等因素去判斷。
◎楊宗憲看房市多空



1.影響目前房市因素請排序：
利率、資金、GDP、失業率、股市、空餘屋量、人口、疫情
疫情＞利率＞資金＞股市＞空餘屋量＞失業率＞人口＞GDP


2、疫情干擾房市，您認為影響達到幾成？20%、40%、60％、80％、100％
60％


3、您對於未來半年房市看法？
價：好、極好、壞、極壞、持平
量：好、極好、壞、極壞、持平
價：好
量：壞


 4、請以四個字形容疫情後的房市
資金行情


5、SARS後與2020年疫情趨緩後，報復性買盤可能再出現嗎？
可能出現，價會漲但量增不會持續太久

微解封來了！疫後商用不動產激變五趨勢
2021-07-09 11:35 經濟日報 / 記者游智文／即時報導

  本土疫情趨緩，各地開始微解封，瑞普萊坊總經理劉美華表示，疫情緩解後，商用不動產會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」，會造成中長期商用不動產投資市場「質變」，疫後商用不動產將有五大趨勢。
首先，「以租代買」或「先租後買」崛起。
劉美華表示，房地合一稅2.0將讓這幾年商用市場大爆發的買方，受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節奏。未來兩三年供給量緊縮，而且短投退場，將壓抑交易量。不過由於產業需求面的旺盛，尤其製造業仍一片榮景，因此一改過去「售後回租」的安排，而改以租代買或是先租後買，可以同時解決需求的燃眉之急，同時也讓屋主能省稅、賺租金，已成為市場新趨勢。

第二，建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場。
房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，不二價或是先建後售，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。
舉例來說，上半年商用土地交易金額約546億元，遠勝過工業及住宅地的360億。另外，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。

第三，供需失衡、防疫意識抬頭，辦公需求東移。
根據瑞普萊坊市場研究部統計今年第二季台北市A辦空置率為2.97%，正式跌破3%，即使新增供給的元大人壽也因供集團使用，全屬自用，因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果，間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，其中松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。

第四，強化電商供應鏈布局。
光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，今年預計還會增加一到兩成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積，乃至電商物流建立倉儲，從上游到下游、從平台到終端，都產生極大的投資需求。
目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13%，遠低於韓國 36%、中國 27%，因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。

第五，新型態產品將成為投資亮點。
劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務專業化，包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資。

劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響，出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態，體驗經濟的巨幅波動會逐漸收斂到疫前的常態。
商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。

桃園八德房市為何熱？原來這「價格帶」占優勢

好房網News記者林和謙／桃園報導 

交通便利始終是購屋考量主因之一，尤其是捷運綠線沿線房市熱度攀升；根據台慶不動產統計，桃園捷運綠線「八德站」近三年交易件數都維持在300件以上，且擴大重劃區是北桃園少數還有機會在1字頭的重劃區；另外「大湳站」周邊房價多維持在1、2字頭，受買家青睞。  桃園市捷運綠線全線設有21座車站，行經八德區、桃園區、蘆竹區、大園區，預計主線G01站至G32站等17座車站，將在2026年完工通車，沿線房市熱度也被拉升。

台慶不動產統計，2018年至2020年捷運綠線「六大站點周邊住宅交易價量變化」，分析周邊半徑800公尺內、屋齡2年以上的中古屋交易資料，扣除交易較少的橫山站、坑口站，發現「八德站」住宅均價增幅9.1％奪下榜首，其次為「桃園站」8.5％。

永慶不動產八德廣豐桃智加盟店店東陳文勝指出，八德站位於擴大重劃區，是北桃園少數還有機會在1字頭的重劃區，尤其八德區公所生活圈受到首購族、退休族喜愛，較親民房價吸引三峽北大特區、竹科人口比價而來，目前以屋齡5年內3房含車位、總價900萬元上下的中古大樓為購屋首選。未來捷運綠線、大鶯豐德交流道完工，將能更提升八德地區整體的交通環境。

另外「大湳站」周邊也是房市熱點之一，當地擁有廣豐新天地、大潤發、全聯、大湳森林公園等，區域生活與休閒機能較成熟，房價多維持在親切的1、2字頭，深受在地自住買方青睞。離「大湳站」車程不到5分鐘的義勇街，屋齡20到30年左右的3房房型，平均每坪單價17萬至20萬元，總價大約只要600萬至700萬元，是不錯的選擇。

八德地政事務所表示，大湳廣豐生活圈以廣豐新天地及大湳商圈為中心，鄰近桃園、龜山及新北市，交通方面鄰近大湳交流道，有捷運綠線站點設置，本區建案多鄰近捷運車站。區公所生活圈以八德區公所為中心，範圍涵蓋整個八德地區都市計畫，於區段徵收後，逐漸由舊市區為中心向周邊區域發展，並有捷運綠線站點，近一年新成屋與中古屋有捷運開工利多因素。