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三多加持！桃園、台中未來房市可期
經濟日報記者趙翊君／綜合報導

主計總處近期發布2020年常住人口及住宅統計，觀察十年來變化，全國住宅總數十年間有11.4%的增幅，但人口僅微增3.1%。而桃園及台中的常住人口及住宅量皆在11.1%以上，房仲專家說明，主要因這兩區有話題多、重劃區多和新建案多的「三多」加持。
主計總處統計之「常住人口」指在所查戶內具有經常居住事實，並實際居住六個月或預期居住六個月以上的人。

綜覽常住人口，六都中僅台北市及高雄市十年來常住人口減少，台北市量減2.0%，高雄市減少1.6%，反觀桃園市常住人口十年來增加11.4%，台中市量增11.1%、一躍超出300萬人，躍居人口第二多都會區，呈現明顯對比。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，桃園市及台中市具話題多、重劃區多、新建案多的「三多」加持，且就機能、房價或租金，與雙北相比性價比高，常住人口明顯成長也帶動區域活絡。

郎美囡分析南部房市，近年來房價基期低，在資金效益與重大建設的帶動下，建商推案相當踴躍，唯高雄就業狀況仍待改善，人口難以回流，十年間人口數已被台中市追過、讓出人口第二多都會區的寶座。

在住宅量變化上，十年來六都的住宅量增幅不一，台北市僅3.6%，是六都中唯一增幅未超過10%。而增幅最多的為桃園市18.4%，其次是台中市14%，高雄市雖然人口稍減，但住宅數也有10.8%的漲幅，去年突破110萬戶。

郎美囡說，台北市的高房價與高消費迫使買盤外移，加速外溢效應，使北北桃生活圈的新北市及桃園市受惠，居住人口及住宅買氣穩定成長，且台北市土地稀缺、整合難度高，住宅量增有限。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，2016年後市場又回到新榮景，但也讓市場產生居高思危的想法。對於擔憂後市的長期持有型購屋人來說，她建議回歸購屋基本面，選擇人口移入與就業機會落實的區域，不盲從話題熱度，就不會買到套到。

 

從電信訊號看人口移動 十大房市潛力區曝光
2021/08/25 14:03文/記者朱語蕎
從電信訊號統計平日夜間停留人口數，高於戶籍人口的前10大區域，由台中市西屯區奪冠。（業者提供）
內政部首度發布電信信令人口統計，有別以往的戶籍統計，是首度與電信業者合作，運用基地台的訊號進行新型態人口統計，而人流的移動可做為判斷區域房市潛力的依據。永慶房產集團根據六都各行政區電信信令人口中平日夜間停留人口與戶籍人口做比對，若平日夜間停留人口高於戶籍人口，則屬於人口淨流入區，觀察六都人口淨流入人口最多的前10名，由台中市西屯區奪冠，其次則是桃園市蘆竹區，若以縣市別來看，新北市、桃園市各有3個行政區入榜，為六都人口紅利亮眼縣市。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，對房市而言，社會增加的人口移入將對房市交易形成一大支撐要素，尤其電信信令人口統計是以手機訊號偵測，相較於戶籍地遷入、遷出統計，更能實際顯現當地真實的居住人口數，未來購屋需求強勁，堪稱房市潛力區。
六都中人口紅利最多的行政區由台中西屯區位居榜首，平日夜間人口比戶籍人口多了約11.8萬人左右，近1年住宅單價落在24.5萬元，西屯區最受矚目的是七期豪宅區，但總價較高，非一般購屋年輕族群可負擔，但中科、逢甲商圈生活機能佳，房價相對親民，總價1000萬左右可以買到中古屋3房，深受年輕購屋族群青睞。
桃園市蘆竹區與龜山區分列2、3名，平間夜間人口較戶籍人口多出9.6萬與9.4萬人左右，蘆竹區近1年住宅單價21.2萬元，而龜山區則是20.5萬元，陳金萍表示，蘆竹與龜山因臨近雙北都會區，房價較雙北親民，以蘆竹區而言，是電子、物流、倉儲以及航空產業的發展重鎮，就業機會多成為強大的人口拉力，吸引民眾在此落腳。
就業、交通、產業三要素 磁吸人口移入
而探究這10大房市潛力區磁吸人口的原因約，可歸納為三大關鍵因素，陳金萍指出，第一就是就業機會多，區域內大多有不少工業區，產業聚落形成，龐大的工作機會讓就業人口，成為大量人口駐足的區域。
其次則是交通建設到位，雙北市捷運系統網路逐步健全，而桃園也有機場捷運、未來綠線規劃等，台中綠線也已通車，成為人口持續流入的原因之一。第三個關鍵就是商業活動，以台北中山、桃園中壢或是台中西屯來觀察，都是該都會區商業活動頻繁的主要區域，多樣化的休閒娛樂需求，加上這些區域也同樣位於交通樞紐位置，持續磁吸人口。
另外，根據內政部資料也發現，台北市平日的日間活動人口數為350.8萬人，較夜間停留人口增加71.8萬人，顯見不少人是到台北市工作就業或就學，其中屬商業、行政及文教匯集區的中山區、中正區、大安區，日間流入人口最多，鄰近的新北市板橋區、三重區、永和區也有一樣的狀況出現。


 

宸都營造副總經理陳育苹，學校所學為商學，卻繼承家業，踏入營造。
副總經理陳育苹，同時也是台大商學研究所博士生，學校所學與營造完全不同，但承擔起家裡的事業，而專職在營造的天地裡。和工地夥伴如哥們的相處，和業主有著談判對話，一個女流之輩，面對拔地而起的高大建築，有著對建築的熱情與崇拜，建築起桃園的家鄉，以及桃園的家家和戶戶。
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省電燈泡、省水馬桶也是ESG！未來建築更重環保
Yahoo奇摩房地產編輯部
2021年08月18日       撰文：劉芷茵

               近年來，ESG、碳中和等議題被廣泛討論，顯示人們已愈來愈有「永續」、「環保」等意識，而在這樣的趨勢下，專家分析，像是綠建築設計、科技地產、智慧城市等規畫將日趨完善，相關的概念不僅融入投資市場，也會持續在台灣的房地產市場中發酵。
               所謂的ESG，其實為3個字的縮寫，包含：環境保護（E，environment）、社會責任（S，social）、公司治理（G，governance）。市面上尚無一套國際標準規範來評估ESG，但不少法人會參考聯合國於2015年宣布的永續發展目標（SDGs），其中包含17項核心目標。
             長期倡議地產影響力投資的紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊分析，其中如第6項「淨水及衛生」、第11項「永續城鄉」、第15項「保育陸域生態」與房地產關聯度較高。「先求不要破壞(原有生態)，興建時，再追求開發過程中的低碳、減排等目標，而建物設計，則力求將永續、環保、節能等規畫納入其中。」蘇明俊說。

綠建築、科技地產、智慧城市 都與ESG相關
               所以，落實到實際的規畫，現今耳熟能詳的如綠建築設計、科技地產、智慧城市等，皆有ESG的概念存在。
綠建築設計，以台灣綠建築發展協會的定義來看，是指：消耗最少地球能源及資源，製造最少廢棄物，具有生態、節能，健康特性與減廢的建築物。台北市立圖書館北投分館即是相當有名的綠建築代表之一。
               除基地的綠化、保水外，提升日常節能、室內環境舒適度、節水率等都會被納入建築規畫當中，更小範圍地來看，採用綠建材、省電燈泡、省水馬桶、垃圾回收區分類規畫等都算是為ESG盡一份心力。
               科技地產與智慧城市的概念有重疊，主要都是指：利用科技來提升居住環境和品質，其概念也與智慧建築雷同。譬如採用可自動偵測的系統，來檢視居家的水、空氣等，甚至是安全性方面的偵測與警告、或是可自動開關的電器，來輔助節能省電，而這些運用能進一步擴大至城市，讓城市可以一同實現環境保護等目標。
              當然，科技地產與智慧城市的範疇遠遠不僅如此，像是無人商店、自駕公車計畫等，未來也會逐步融入生活當中。
蘇明俊提及，雖然有些小設備聽起來不太有關連，但它確實屬於ESG的一部分；而有些運用聽起來很像科幻電影，但將來卻是建商不得不考量納入建築規畫中，像日本的大型不動產公司三井不動產也已將ESG納入經營理念，且現在已經有部分銀行，針對建商融資放款時，會評估其ESG的高低。
              人類的活動範圍大多在水泥牆之中穿梭，要如何在大量的開發、建物中做到永續、環保，將是下一代建築的重要課題。

 

資金挪移 看見股轉房跡象
2021-08-16 02:22:30經濟日報 記者趙翊君／台北報導

        台股跌破萬七大關，隨著台股量能萎縮，前期獲利的鋼鐵人、航海王資金由股轉房，專家認為，近期有一波「由股轉房」的趨勢，且在低利率、游資豐的現況下，股市、房市都將持續熱絡，而高資產族群的資產動向也備受關注。
        專家指出，台股自7月15日高點18,034點回檔以來，統計迄上周五（13日）為止，資本市場主力賣超約1,418億元，這波千億元股市資金，部分有望轉往房市，可以期待。
        甲山林、愛山林廣告總經理張境在說，前期萬八時就有一波「由股轉房」的趨勢、市場上大概有25%至30%的客群「由股轉房」，尤以高單價客層最為明顯，像是位於市中心的世界明珠、香榭帝寶，吸引許多提前獲利了結的高資產族群在此置產。
        甲桂林廣告總經理陳衍豪認為，7月初疫情趨緩、台股萬七、萬八盤整時，就有部分獲利了結的投資人轉為買房、做資產配置，像是近期熱銷的序東騰、內湖的基泰碧湖，成交量明顯增長二、三成以上。
        創意家行銷副董朱良能表示，若台股維持這樣的態勢，資金極有可能往房市移動，疫後時代許多個案剛推出，僅花二、三個月就完銷，而將於月底推出的全坤X101，搭建過程中就深受高資產族群的青睞，他看好下半年房市發展。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察，從去年開始台股交易熱絡，而近幾個月也有不少大股東申報轉讓，從股市獲利後將資產轉往房市配置的可能性高。
        新聯陽總經理林徹人分析，以豪宅交易來看，有將近一半的比例是透過現金買房，且新建案交易熱絡，成長增幅逾兩成。
海悅國際總經理王俊傑提及，最近成交量成長兩成以上，多與疫情穩定、資金豐沛有關，高資產族群由於會做資產配置，不太會受到台股的影響，且他們多挑精華地段居住，像是和平大苑、敦仰等建案就交易熱絡。
        台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，相對股市漲跌起伏大，房價的穩定性高，部分投資者在股市獲利了結後，確實會把資金轉往房市，不過近年豪宅現金交易頻傳，主要與美中貿易戰、台商資金回流有關，一方面為長期居住規劃住處，二方面為替大筆現金規劃去處，錢進豪宅是一個既彰顯身份地位，中長期又具增值效益的做法。

 

剛「疫」不屈！桃園房市現兩大黑馬 三大共同點曝光
匯流新聞網  
2021年08月05日

匯流新聞網記者王佐銘/台北報導

               疫情侵台，桃園房市仍剛「疫」不屈！根據內政部不動產資訊平台資料，桃園市各行政區之平均單價，自2019年第一季起至2021年第一季止，有五大行政區平均上二字頭，其中出現兩大黑馬，為「八德區」以及「楊梅區」，分別以每坪21.93萬元與 14.82萬元，破近二年以來區域的單季新高紀錄，其中八德區漲幅達15.6%，楊梅區二年房價上漲高達27%，更是黑馬中的冠軍。
                台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，八德與楊梅兩區房價榮登桃園房市兩大黑馬有其共同點：一、「衛星區親民價」：衛星行政區低房價相對親民可人；二、「交通四通八達」：絕佳的交通路網為基石，南來北往、交通便捷性頗高；三、「議題多潛力足」：區內建設議題多，對於房市帶動具發展潛力，因此相對誘人，然人口成長以及買盤凝聚力強，得以破二年來的歷史新高。
               江怡慧也表示，八德區以及楊梅區剛疫不屈，房價創高且漲聲響起，主因是桃園市能近鄰雙北且為發展成熟的核心地帶，近年更明顯受捷運與建設等開發帶動，人口不斷湧入，根據內政部最新一季統計，桃園為六都中唯一房價負擔率為合理的都市，對脫北者及北漂族都很有吸引力，因此房地產發展備受矚目。
               住商不動產桃竹苗區經理陸毅棋則表示，近年桃園買氣加溫，除了在地買方外，來自雙北的中產階級也不在少數，打破過去桃園工業氛圍較重的概念，近來市府規劃重劃區，吸引不少建商布局，在推案讓能見度提高的狀態下，價量均有表現，讓桃園更為宜居。
                大家房屋企畫研究室副理郎美囡則提醒，雙北外地客轉進桃園固然是預算與生活品質平衡的首選，但還是要特別注意銀行貸款成數，轉進不熟悉的生活圈也要特別小心，避免因機能不如想像，住起來困難重重。
        21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，桃園市傳統有兩個核心區，一北一南分別為「桃園區」、「中壢區」，當地民眾常戲稱「桃園中壢一邊一國」，八德區擁有相對優勢的交通位置，到桃園市的雙核心市區桃園區、中壢區皆只要10-15鐘左右車程，此外相較於桃園區3、4字頭的高房價，八德同樣規畫有捷運路線行經，房價卻維持親切的1字頭或2字頭，頗受桃園當地居民購屋族的歡迎。
               另外，楊梅有著交通方便、生活機能完整、房價相對低價親民等三大優勢，楊梅區域內有埔心火車站、楊梅火車站及五楊高架高速公路及平面國道一號交流道，區域內不少居民靠著火車或是開車皆可通勤至雙北及新竹，吸引不少國道一號沿線工業區的居民北上或是南下來楊梅置產，也有桃園、中壢當地民眾受到高房價影響，轉向桃園市內較為親民的楊梅區購屋，可以說是本地、外地買盤通吃。


          對於桃園整體房市，中信房屋研展室副理張漢超則說，桃園房市持續增溫，除有新建案交屋的助攻之外，人口遷徙移入的因素也是重點。他說，脫離雙北到桃園置產的購屋人，主要是考量到房價負擔能力、居住舒適度，再加上桃園市公共建設、捷運系統持續建設發展中，後勢潛力值得期待。其中八德及楊梅的發展日臻完善，未來在搭配區域建設等利多，房價不僅預期能有穩定成長的空間，交易量也將同時受惠並持續成長。
               永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，交通機能始終是購屋不敗主因，楊梅在五楊高架道路通車後，往來雙北地區交通便捷性大增，加上房價相較於其他行政區親民，卻能享有更優質的生活品質，近年來吸引許多外地客入住。至於八德則有捷運綠線與國道3號交通優勢，縮短南來北往通勤時間，同時還有八德擴大重劃區利多加持，近年來房市熱度攀升，買氣暢旺。
 

桃園航空城「這件事」期限放寬至8/13
買購不動產新聞台

2021年07月29日【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
                桃園市長鄭文燦2021年7月29日前往桃園航空城聯合服務中心，視察「桃園航空城地上物協議價購發價及簽約情形」時表示，桃園航空城計畫於2020年11月完成全區土地公告徵收，優先搬遷區的地上物在2021年5月辦理區段徵收公告，其他搬遷區的地上物也在2021年7月7日通過內政部審議，並於7月15日至8月13日期間辦理其他搬遷區地上物的公告徵收。

                鄭文燦說，目前協議價購結果顯示，優先搬遷區有超過9成土地及地上物所有權人同意協議價購，其他搬遷區約為8成左右，顯示多數民眾肯定及支持桃園航空城計畫的開發作業。而優先搬遷區同意協議價購的居民，已在6月下旬完成發價作業；其他搬遷區協議價購簽約及發價則於7月23日至8月11日期間辦理。然而考量部分所有權人接收錯誤資訊，或提出複估申請而來不及提出協議價購同意書，所有權人如仍有意願與市府進行協議價購者，歡迎在8月13日其他區地上物徵收公告期滿前至航空城聯合服務中心，辦理同意書及契約書簽署，市府會盡可能的讓每位居民獲得最大的保障。

                鄭文燦說明，航空城計畫目前正辦理其他搬遷區地上物協議價購簽約及發價作業，居民參與協議價購有助於後續地上物搬遷及工程進場施工，市府也放寬協議價購的同意期限，從原先已截止的5月7日，延長至8月13日前，有意願的居民前來簽署同意書，也一律適用7.5％協議價購獎勵金的補償標準，讓每個人都能取得較好的優惠。鄭文燦也說，市府提供優惠的補償方案，除了提高建物評點單價外，更加計10大優惠加碼方案，試算後目前桃園航空城計畫地上物拆遷補償金，從452億提高至730億，增值約61％，且集中保障民宅權益；搭配後續的配地、配售住宅的優惠計算下，是目前桃園區段徵收最好的補償制度，市府會盡最大努力，讓市民感受到誠意。鄭文燦強調，偉大的建設從基層出發，期許每位同仁以同理心為居民爭取最大的權益，以最高的居民同意率，完成桃園航空城計畫關鍵一步，也期待以建設讓未來的大園脫胎換骨。

                鄭文燦指出，桃園航空城計畫已走過10年，市府透過全區聽證的方式，讓航空城計畫擺脫爭議、形成共識，並藉由實價登錄使地價透明化，減少人為炒作地價的可能性，終於在2020年完成徵收計畫核定及公告，徵收面積高達2598公頃，在市府一對一、面對面方式，保障居民權益極大化的努力下，成功讓約96％地主選擇領回抵價地。

                鄭文燦提到，市府團隊提供貼心、細心及暖心的服務，使居民權益在防疫期間不打折扣，為取得辦理安置住宅及安置街廓所需的土地，2021年10月須進行優先區地上物搬遷作業，以興建安置住宅；目前市府規劃2,400戶安置住宅，先行發包1,200戶，數量充足，且會以成本價提供居民舊房換新房、舊社區換新社區，獲得更好的居住品質；另外，安置街廓也會配地讓居民陸續興建住宅。

                鄭文燦也補充說明，桃園航空城計畫辦理過程中，有關地方廟宇，市府提供特別優惠協助廟方遷建；而學校方面，市府也決定在計畫範圍內增設新學校。當前新冠肺炎疫情雖然處於國境管制階段，但機場貨運量仍在成長，未來大園投資量有望增加，航空城及青埔地區成為桃園第3大都會區指日可待。
 

營建業景氣連4跌 台經院：第3季將面臨陣痛期
自由時報地產天下【文/記者張瀞勻】

▲台經院透過模型試算，三大景氣動向，6月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點同步下滑。

               台經院23日發布「6月景氣動向調查」，儘管民間消費受本土疫情爆發影響致使成長動能轉弱，然而受惠於民間投資續強，外需表現優於預期，有助於帶動2021年全年經濟成長表現，預測2021年國內經濟成長率為5.40%，較2021年4月預測上修0.37個百分點。不過三大景氣動向，6月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點同步下滑，其中營建業景氣已連續4個月下跌，專家指出，下半年房市的好壞取決於疫情是否能夠控制妥當，預估第三季房市恐仍將面臨銷售的陣痛期。

                台經院透過模型試算，6月製造業營業氣候測驗點為103.79點，較上月修正後104.98點減少1.19點，呈現連續2個月下滑態勢。服務業營業氣候測驗點為91.90點，較上月修正後97.36點減少5.46點，呈連續3個月下滑態勢，自2020年6月以來的新低。營建業2021年6月營業氣候測驗點為101.34點，較5月103.08點下跌1.74點。

               其中營建業呈現連續第4個月的下滑，台經院研究員劉佩真指出，儘管防疫趨嚴，連帶延遲工地勘驗時程，不過對於營造業出工作業影響有限，即使有部分工地出現確診情事並一度停工，所幸已獲得控制並陸續復工，因此對其工程實績衝擊不大。

              在不動產方面，6月全國均處於疫情的三級警戒，因而房市供給端包括不動產開發商的推案、仲介業與代銷業所提供之服務出現萎縮，甚至部分商用不動產的標案有所遞延，需求端的房市買氣也未如預期，故有將近一半比例的建築投資業者看壞當月景氣。

              展望未來，劉佩真表示，下半年房市的好壞取決於疫情是否能夠控制妥當，以及整體疫苗的施打率，雖然2021年第三季房市恐仍將面臨銷售的陣痛期，但隨著業者強推928檔期、遞延性買盤釋出，同時大型投資者對於收益型不動產仍將伺機而動，以及營建成本居高不下，使房價難有跌價空間，加上製造業延續擴張榮景，對於收購既有廠房或辦公室仍維持積極態度，使得未來房市景氣仍具有支撐力道，故有超過五成的建築投資業者對於未來半年景氣以持平視之。
 

專家看房疫／房價漲太快市場難接受！楊宗憲：疫情後價漲量縮　
好房網News記者林和謙／台北報導 
 
       新冠肺炎疫情肆虐全球，台灣也難以倖免，今（2021）年5月中開始進入三級警戒，每日確診數、死亡數都頗高，雖然近日疫情有趨緩趨勢，但仍不可掉以輕心；面對疫情後的房地產走勢，許多業界人士認為會有「報復性買盤」，不過國立屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲表示，解封後，若房價漲得太快，市場接受度定會比較差，預計將走向「價漲量縮」格局。
      國內疫情近日雖較緩和，但疫苗施打率不夠普及，因此仍須謹慎。而此波疫情除了衝擊民眾生命、諸多產業，對於房市也有干擾；楊宗憲指出，這一、兩個月影響較為明顯，疫情衝擊房市約達6成、房市買氣受壓抑，若後續疫苗充足、施打率提升，到今年8、9月疫情慢慢趨緩、解除警戒，市場會較活絡，加上低利率、貨幣寬鬆、市場資金充裕，許多熱錢恐仍會流向房地產。

楊宗憲教授認為，解封後，若房價漲得太快，市場接受度定會比較差，預計將走向「價漲量縮」格局。
       今年7月1日房地合一稅2.0與實價登錄2.0政策上路，市場出現一些出售潮；楊宗憲認為，打炒房政策會影響投資客進場意願，不過沒有現今的資金、利率因素影響來得大，短期投資與投機客需要半年至一年時間去適應房市政策、待摸清眉角後，預料投資客後續還是會勇於進場。
       因為目前利率低，不少剛性居住需求者也有打算購屋，楊宗憲說，許多民眾就是缺頭期款，預估疫情後建商會大力促銷，貸款成數可以拉得很高，「民眾跨過頭期款這個檻，才能談後續繳房貸、養得起的問題」；他表示，今年底前如完全解封，將再回到資金行情、會有一波買氣，若解封得早、資金行情也可能提早發酵。
       而未來疫情常態化、升息也都不可忽視；楊宗憲指出，目前看起來，升息議題更為明顯，美國2022年到2023年有可能升息，在疫情衝擊下，全球包括國內多採貨幣寬鬆政策，又是低利率環境，熱錢拼命流到股市與房地產，而到底這把火會不會燒過頭？因此美國未來的貨幣及利息政策也可能影響到我們，必須謹慎且持續觀察，若升息恐影響相當多的購屋族、以及諸多產業包括建商在內。
       楊宗憲表示，疫情後我們的經濟活動可以恢復到幾成，未來新病毒出現恐成為人類生活常態，所以經濟能不能回到過去般的正常，這些都值得思考與觀察；這次疫情來襲，很多人的經濟及收入受影響、甚至繳不出房貸；很多購屋族買在都會區、房貸負擔超過收入的40％，壓力相當大；因此明年的課題，要審視經濟能不能正常化，還有資金行情、市場供給，以及國內餘屋消化的問題。
      此外，在營建成本、人力成本等都上漲情況下，給了建商漲房價與房價不跌的理由；楊宗憲表示，疫情期間其實國內房價也沒什麼跌，如果解封後，房價漲得太快太兇，市場接受度會比較差，買賣認知有差距下，市場就會觀望，將走向價「價漲量縮」，價會漲、但量增不會持續太久，爆發性的價會有、但沒有爆發性的量，「況且民眾會在如此高價與高點去買嗎？如果民眾覺得門檻降低了，建商、銀行又推出高成數貸款，認為買得起才可能出手」。另外之後房市量的走勢，也要觀察資金行情、利率變化等因素去判斷。
◎楊宗憲看房市多空



1.影響目前房市因素請排序：
利率、資金、GDP、失業率、股市、空餘屋量、人口、疫情
疫情＞利率＞資金＞股市＞空餘屋量＞失業率＞人口＞GDP


2、疫情干擾房市，您認為影響達到幾成？20%、40%、60％、80％、100％
60％


3、您對於未來半年房市看法？
價：好、極好、壞、極壞、持平
量：好、極好、壞、極壞、持平
價：好
量：壞


 4、請以四個字形容疫情後的房市
資金行情


5、SARS後與2020年疫情趨緩後，報復性買盤可能再出現嗎？
可能出現，價會漲但量增不會持續太久

微解封來了！疫後商用不動產激變五趨勢
2021-07-09 11:35 經濟日報 / 記者游智文／即時報導

  本土疫情趨緩，各地開始微解封，瑞普萊坊總經理劉美華表示，疫情緩解後，商用不動產會隨著全球強勁復甦、通膨壓力而快速復原，但疫情以及政策打炒房所帶來的「量變」，會造成中長期商用不動產投資市場「質變」，疫後商用不動產將有五大趨勢。
首先，「以租代買」或「先租後買」崛起。
劉美華表示，房地合一稅2.0將讓這幾年商用市場大爆發的買方，受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節奏。未來兩三年供給量緊縮，而且短投退場，將壓抑交易量。不過由於產業需求面的旺盛，尤其製造業仍一片榮景，因此一改過去「售後回租」的安排，而改以租代買或是先租後買，可以同時解決需求的燃眉之急，同時也讓屋主能省稅、賺租金，已成為市場新趨勢。

第二，建築投資業轉型，跨足商用及地上權市場。
房地合一稅2.0、實價登錄2.0改變建築投資生態，不二價或是先建後售，以及央行限貸，讓建商對於只租不賣的長期收益型產品的投資興趣更濃，進一步轉型為資產管理或是多元控股公司。
舉例來說，上半年商用土地交易金額約546億元，遠勝過工業及住宅地的360億。另外，高地價、缺工、缺料、通膨造成建築投資業微利化之後，建商也會以代工的角色，善用管理財轉進土地成本相對較低的聯開、地上權、公辦都更市場。

第三，供需失衡、防疫意識抬頭，辦公需求東移。
根據瑞普萊坊市場研究部統計今年第二季台北市A辦空置率為2.97%，正式跌破3%，即使新增供給的元大人壽也因供集團使用，全屬自用，因此無法緩解租金漲、空置跌的供不應求結果，間接帶動辦公需求往東移動的趨勢。上半年雙北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，其中松山、內湖、南港、汐止就佔了85%。

第四，強化電商供應鏈布局。
光是電商平台三大龍頭粗估自建倉儲就超過20萬坪，今年預計還會增加一到兩成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級倉儲面積，乃至電商物流建立倉儲，從上游到下游、從平台到終端，都產生極大的投資需求。
目前電商產業僅占台灣整體零售銷售額的 13%，遠低於韓國 36%、中國 27%，因此物流、倉儲的疫後需求中長期會出現倍數增長。

第五，新型態產品將成為投資亮點。
劉美華表示，疫情裂解原來的生產、服務關係，也更凸現空間服務專業化，包括資料中心、中央廚房、雲端廚房、無人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養中心、防疫旅館等，透過物聯網連結，完成分散風險，將會成為後疫情或是疫情流感化時代的重要服務設施投資。

劉美華認為，對疫情海嘯第一排的觀光、零售業來說，短期固然會受到邊境封閉、活動管制的影響，出現經營生計的挑戰，但在全球逐漸解封、復甦之後，預估最晚在明年中以前就能回到常態，體驗經濟的巨幅波動會逐漸收斂到疫前的常態。
商用不動產市場短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長期價格依然受通膨因素，以及後疫情時代的強力反彈、市場新產品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢不變。

桃園八德房市為何熱？原來這「價格帶」占優勢

好房網News記者林和謙／桃園報導 

交通便利始終是購屋考量主因之一，尤其是捷運綠線沿線房市熱度攀升；根據台慶不動產統計，桃園捷運綠線「八德站」近三年交易件數都維持在300件以上，且擴大重劃區是北桃園少數還有機會在1字頭的重劃區；另外「大湳站」周邊房價多維持在1、2字頭，受買家青睞。  桃園市捷運綠線全線設有21座車站，行經八德區、桃園區、蘆竹區、大園區，預計主線G01站至G32站等17座車站，將在2026年完工通車，沿線房市熱度也被拉升。

台慶不動產統計，2018年至2020年捷運綠線「六大站點周邊住宅交易價量變化」，分析周邊半徑800公尺內、屋齡2年以上的中古屋交易資料，扣除交易較少的橫山站、坑口站，發現「八德站」住宅均價增幅9.1％奪下榜首，其次為「桃園站」8.5％。

永慶不動產八德廣豐桃智加盟店店東陳文勝指出，八德站位於擴大重劃區，是北桃園少數還有機會在1字頭的重劃區，尤其八德區公所生活圈受到首購族、退休族喜愛，較親民房價吸引三峽北大特區、竹科人口比價而來，目前以屋齡5年內3房含車位、總價900萬元上下的中古大樓為購屋首選。未來捷運綠線、大鶯豐德交流道完工，將能更提升八德地區整體的交通環境。

另外「大湳站」周邊也是房市熱點之一，當地擁有廣豐新天地、大潤發、全聯、大湳森林公園等，區域生活與休閒機能較成熟，房價多維持在親切的1、2字頭，深受在地自住買方青睞。離「大湳站」車程不到5分鐘的義勇街，屋齡20到30年左右的3房房型，平均每坪單價17萬至20萬元，總價大約只要600萬至700萬元，是不錯的選擇。

八德地政事務所表示，大湳廣豐生活圈以廣豐新天地及大湳商圈為中心，鄰近桃園、龜山及新北市，交通方面鄰近大湳交流道，有捷運綠線站點設置，本區建案多鄰近捷運車站。區公所生活圈以八德區公所為中心，範圍涵蓋整個八德地區都市計畫，於區段徵收後，逐漸由舊市區為中心向周邊區域發展，並有捷運綠線站點，近一年新成屋與中古屋有捷運開工利多因素。