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沒賣房卻要繳稅 合建分屋地主60天內一定要注意 資料來源-自由時報
文/記者張瀞勻
民眾與建商簽訂合建分屋契約時，常因形式上未出現房屋移轉，而忽略相關稅務申報義務。近期就有民眾詢問，若以自有土地與建商合建分屋，並以地主身分成為建築執照的原始起造人，待房屋興建完成後分回房屋，是否仍須申報繳納契稅。
桃園市政府地方稅務局說明，依《契稅條例》第12條規定，房屋於建造完成前，因買賣、交換或贈與等原因，以承受人為建築執照原始起造人，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報繳納契稅。所謂合建分屋，是指地主將部分土地移轉給建商，由建商出資在土地上興建房屋，完工後再依契約約定分配房屋。實務上，常見由地主與建商共同或分別以起造人名義申請建築執照，並於完工後取得使用執照。
稅務局指出，雖然在合建分屋模式中，地主一開始即以建築執照起造人身分存在，表面上並未出現房屋「移轉」行為，但從實質課稅原則來看，地主係以土地交換取得房屋，屬於不動產交換行為，仍應依法申報繳納交換契稅。交換的不動產如屬等值部分，按2%的交換稅率課徵契稅；若有價值差額，則差額部分須按6%的買賣稅率課徵契稅。
稅務局並舉例說明，阿桃建設公司與地主園哥約定合建分屋，房屋興建完成後，地主園哥以起造人名義辦理建物所有權第一次登記，取得核定契價800萬元的房屋，同時將公告現值600萬元的土地移轉給建商，雙方並約定差額200萬元以現金找補。在此情形下，園哥須就等值交換部分600萬元，按2%交換稅率繳納12萬元契稅，另就差額200萬元部分，按6%買賣稅率繳納12萬元契稅，合計應繳納契稅24萬元。
桃園市政府地方稅務局特別提醒，合建分屋案件中，地主若為起造人，務必留意契稅申報期限，應於使用執照核發之日起60日內完成申報繳納。若逾期申報，依規定每超過3日，將加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不得超過新臺幣1萬5,000元。稅務局呼籲，民眾在參與合建分屋前，應先了解相關稅務規定，避免因疏忽而影響自身權益。