你必須知道的：影響未來房產價值的因素？
文／胡偉良房產價值是一個概念，和我們通常講的房產價格不同，價格圍繞價值波動，很多時候並不完全一致。
一、價值和價格
我一直認為影響房價的因素：長期看人口，中期看危老屋改建的成效，短期看民眾的預期和市場的金融狀況。
前兩個因素講的都是供需關係，影響著價格走勢；最後一個說的是，市場上貨幣（錢）的多少，決定著價格，這個觀念一般人可能比較難理解。
比如市場上有十間房子待售，而流動的錢（有意購屋）是1億元，這時房子是1千萬元1間。 而當流動的錢是2億元時，房子則會是是2千萬元1間；不論是1千萬元還是2千萬元，一間房子的使用價值其實都是一樣的。
所以說房價很多時候都受市場上流通的錢所影響，懂了這個你也就會了解貨幣對房價的影響。
房產做一個長期的價值投資標的，它的價值主要取決於「所在的城市」。
一片土地上承載的所有社會活動的產值，在土地上的對應就是價值。 房價只是一個城市活力的指標，影響城市的發展的因素有哪些？ 最主要的是產業，其次是人口數量，再次是協作效率等等。
近期人口老齡化問題很受大家關注；還有幾件大家不怎麼討論，但會影響房產價值的事，一個是城市群發展以及城際軌道交通建設；另一個是電動車。
無人駕駛很可能在5-10年大規模上市。電動車的快速發展會影響房產的需求和價值，「老舊公寓因難以滿足電動車的充電需求，而有可能因此進一步減少了它的需求」。
二、少子化和人口老齡化
2020年，我國人口首度出現負成長，1至12月出生人數為16萬5249人，死亡人數為17萬3156人，死亡人數超過出生人數，這是台灣人口首度出現負成長，呈現了史上第一次的「死亡交叉」。2021年人口數為2337萬5314人，較2020年減少18萬5922人。全年出生數為15萬3820人，創下史上新低；死亡數則為18萬3732人，是連續兩年出生人數低於死亡人數。除此之外，根據我國歷年來的統計資料顯示，台灣人口是「從1998年才出現快速遞減的」，所以它對不同產業的影響也是階段性的，像是對教育產業的影響，大家都已經耳熟能詳。它對房價的影響估計要到2033（1998＋35）才會顯現，35指的是主力購屋人群的年齡層。
人口作為對這個城市發展的最基本的原材料，老齡化到來，新生人口越來越少，對城市發展影響大，但是對大小城市還是不一樣。
參考國外已經走過的路，人口老齡化以後，中小城市的人口還會繼續流入大城市。 中小城市慢慢萎縮，農村會慢慢淪為空心村，最後慢慢消失，隨後他們所有的房屋也會無人問津。
但是核心的大城市，還會繼續增長。 看看鄰近的日本和韓國，30-50%的人口集中的首都都會圈，人口進一步聚集。 這也是我們的未來，都會城市會居住一半以上的人口。
對應的，不同城市房產的價值也會繼續分化。 不過，人口老齡化是個緩慢的過程，一個孩子長大需要30年的準備時間，甚至要到40歲以上，所以少子化人口老齡化對房地產的影響不會在短期發生。