做對人生資產配置 房地產不可缺
文／林奇芬今年以來台股表現亮眼，許多高股息ETF不僅配息高，還有股價上漲的優勢，讓投資人趨之若騖。另外，目前全球央行快速升息，若投資美國投資等級債券基金，債券殖利率也高達5%以上，讓定存族相當心動。相較之下，目前台灣房地產的租金報酬率僅2-3%左右，再加上各種稅負成本，以及政府連串打房措施，實在缺乏吸引力。
通常我們談資產配置時，總是拿股票與債券，作為主要的配置工具。但是，如果從人生資產配置來看，房地產是人生中不可或缺的一項資產。在年輕時擁有一棟房地產，到年老時房子可以做為靈活運用資產的另一個工具。因此，在規劃人生財富時，可不要缺少房地產。
目前房價高漲，許多年輕人都大嘆買不起屋，其實各個世代的年輕人，都有過同樣的怨嘆。我在20多歲時，也一樣覺得房地產好貴，微薄的薪水實在買不起。不過，經過多年努力後，還是有能力買屋、繳房貸。而今回頭檢視，仍然覺得買屋是一個正確的抉擇。
一、繳房貸比繳房租划算。 我先前文章曾經分析過，每月繳房貸金額雖然比繳房租來得高，不過，繳房貸金額中一部分是還本金一部分是繳利息，我們可以把利息視為房租租金看待。而隨著繳房貸時間拉長後，每月還本金金額上漲，繳利息金額下跌，也就是房租租金越來越便宜。
二、繳房貸強迫儲蓄，有利於累積資產。 房貸雖然是每月沉重負擔，但因為要繳房貸，只好節約其他消費，不知不覺中，控制消費、累積資產。購屋後不要把繳房貸當作是負債，應該視為資產累積。試想，每個月多還2萬、3萬元本金，等於每個月多存下2萬、3萬資產，應該是值得高興的事。
三、房地產價值可隨著通膨上漲。 過去幾年，大家深刻感受到物價上漲的壓力，也感受的貨幣購買力下降。然而過去20年來，即使房地產市場有高有低，但持有房地產20年以上的人，都可以感受到房價上漲的優勢。一般來說，房地產會隨著經濟環境成長，而逐漸提高價值，因此也被視為是一個很好的抗通膨工具。年輕時感覺房貸負擔沉重，但年老後卻可享受房價增值的利多。
四、房地產可分散資產風險。 若從資產配置的角度來看，股票、債券雖可分散部分投資風險，若再加上房地產，更可以發揮風險分散的效果。因為三類資產不同，同漲同跌的機率降低。此外，房地產被視為「不動產」，流動性較低，但也因此不會過度頻繁交易，成為整體資產穩定的力量。
五、房地產可作為擴大財務槓桿的工具。 通常房貸期間長達20、30年之久，若是35歲辦房貸，到55歲也大致繳清房貸了。此時房地產價值提升，房貸負擔低，聰明的理財族反而可以利用房地產，增加資產的靈活性。
舉例來說，可以利用房地產向銀行辦理增貸，若是貸款500萬元，房貸利率2.5%，若投資高股息ETF或是債券ETF，殖利率可來到5%以上，等於可以利用房貸資金多賺取2.5%的收益。當然投資有風險，若可謹慎操作，還是可以讓不動產的資金動起來，為你多賺一些利息。
不是每個人都有能力當包租公、包租婆，但從以上五個角度評估，房屋自住需求人人有，而且持有房地產的效益相當高。因此在人生理財配置中，房地產應是不可或缺的一環。